1、1房地产企业财务危机成因分析及对策研究【摘要】在目前我国政府对房地产市场的严厉调控背景下，本文分析了房地产企业经营中面临的种种问题和严峻形势，进而从宏观和微观经济环境两方面剖析了各种财务危机的诱因，最后提出了一些防范和化解房地产企业财务危机的对策。 【关键词】房地产企业 财务危机 资本结构 在我国政府对房地产市场一轮又一轮的宏观经济调控背景下，导致许多房地产企业原本就比较紧绷的资金链愈加脆弱，加之房地产企业经营中存在的一些问题，让房地产企业面临诸多财务危机的诱因，所以现阶段分析它们的财务状况和财务危机的成因，寻求能够防范和化解财务危机的对策，提高房地产企业适应外部环境变化和抵御风险等不确定因素
2、的能力，无论是对于房地产企业以及利益相关者还是对于我国房地产市场的健康平稳发展都具有非常重要的意义。 一、房地产企业经营现状及面临的主要问题 （一）资本结构不合理，资产负债率高，财务风险大 由于自有资金的不足，大多数房地产企业只能依靠高负债经营，这导致其资本结构失衡且不合理。2010 年房地产企业的平均资产负债率为77.6%，这一负债比例大大高于国内其他行业（金融业除外）的平均负债水平。我国交通运输业负债率均值为 36.23%，电子行业负债率均值为45.21%，传播文化业负债率均值为 42.51%，采掘业务负债率均值为230.60%，均低于房地产行业均值。过高的负债率不仅增大了债权人的风险，而
3、且会增大企业财务风险，大大降低了企业的融资能力。2011 年上半年年末，上市房地产企业平均资产负债率已达到 71.28%。其中上市房企总负债为 1.24 万亿元，总资产为 1.73 万亿元，总负债较去年年底增加 1514 亿元，资产负债率已达近十年的数值高峰。 （二）融资方式单一，主要以银行贷款为主 我国对企业发行债券的要求非常严格，能够通过发行债券融资的房地产企业非常少；政府对房地产企业进行 IPO 和股权再融资的限制也越来越多，股权融资比例很低。所以，大多数房地产企业都主要通过高负债经营。我国房地产企业融资主要依靠银行贷款，融资途径比较单一，而且银行贷款中短期贷款占的比较多，因为相对长期而
4、言较容易取得。企业资金来源中，除了直接银行贷款，自筹资金主要由上一期商品房销售收入转化而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款；以及工程垫款和预收款间接银行贷款。据此推算，房地产企业直接和间接来自银行的贷款占到总资金来源的 70%以上。当前单一的融资渠道，必然决定了房地产企业在经营管理上出现困难，经济效益和财务状况不佳时，银行从管控危机的角度势必会限制放贷，而使本已资金短缺的房地产企业雪上加霜，造成严重打击，最终酿成财务危机。 （三） “囤地”占用了大量资金，营运效率不高，缺乏核心竞争力 自 2007 年以来，房地产企业疯狂地“囤地”行为，使得许多地方出现了“面粉比面包贵”的现象。目前我国商品房空
5、置率高达 22%，这大大超过国际公认的商品房空置率 10%的警戒线。房地产企业大量资金沉淀在3土地上，土地占用了大量房地产企业本身就比较匮乏的资金，延长了房地产项目开发的资金链，降低了存货周转率，严重影响企业的营运能力。拿地成本高，利润空间被压缩的情况下，存货周转率甚至比利润更加重要，因为前者是生存问题，后者是发展问题。2010 年房地产企业存货周转率平均值是 0.5，优秀企业可达 2.5，而陷入财务危机的企业一般只有0.1。这种状况难以培育企业的核心竞争力，不利于房地产企业的可持续发展。 二、房地产企业财务危机成因分析 （一）企业外部环境影响因素 1.经济周期。房地产行业与国民经济多个行业联
6、系密切，其发展趋势也要受到国家经济周期的影响。一般来说，房地产行业的兴衰与国家宏观经济环境是密不可分的，房地产行业发展周期和国家宏观经济发展周期趋同，根据国民经济周期的四个阶段划分，房地产行业可划分为繁荣、衰退、萧条、复苏四个阶段。当宏观经济环境恶化时，出现财务危机可能性增大，房地产行业上市公司股票下行。而当宏观经济环境趋好时，房地产行业交易活跃，市场繁荣，成交量大，土地市场也重新强劲火热，房地产行业上市公司股票呈上涨趋势，财务危机发生概率较小。可见，房地产业去要密切关注宏观经济环境。 2.金融环境。国家目前现有金融环境是房地产企业融资渠道较窄，主要还是依靠银行贷款。若贷款利率升高将会加重房地
7、产企业支付利息的负担，影响企业正常的现金流。目前我国的货币政策从原来宽松转向当前适度，存款准备金率和利率多次调整提高，控制信贷规模，降低流4动性。房地产行业作为重点调控对象，资金链条不断紧张，这是房地产企业财务危机的重要诱因之一。 3.法律、政策环境。我国的房地产业在目前国民经济中的支柱地位决定了该产业发展要受法律制度并与政府相关政策影响密切相关。近年来国家针对房地产行业不断出台一系列的法律法规，并完善制定了许多具体政策加以规范引导，为进一步促进房地产业的良性发展政府从宏观调控也从未间断过。当房地产市场低迷，国家会出台一些列购房优惠政策，刺激楼市，拉动内需；反之，当经济发展向好，房地产市场过热
8、，出现泡沫时国家就会采取控制信贷规模，影响房地产，稳定市场。 （二）企业内部条件影响因素 1.自有资金不足，较多依赖外部资金会带来筹资风险。房地产企业从创立到生存与发展壮大，都必须以投入和保持继续不断再投入一定资金为前提条件，众所周知作为资金密集型的房地产业，筹资活动是其生产经营的起点。但企业筹资后会导致债务的上升，一方面会增大企业的偿债压力从另一方面分析来看通常如果企业债务过大，必将会增加企业再筹资的难度。并且举债成本负担过重也会影响企业总体的经济效益。其筹资风险主要受金额大小、资金成本、负债结构等方面的影响。 2.盲目多元化投资、投资失误可能带来投资风险。房地产企业在项目投资过程中，对国家
9、政策、市场、顾客需求是否能准确把握到位，将直接影响开发项目的盈利与否。房地产企业项目投资风险主要来自于：a.市场风险；b.购买力风险；c.变现风险和流动性。房地产开发项目资金需求量大、回收缓慢、周期长，这些因素都会影响房地产的变现性和流动5性。因此存在的这些风险可能使得房地产投资无法收回成本，不能带来预期回报，与期望值相差甚远，终将于项目投资失败而导致出现财务危机。 3.营运效率不高会带来营运风险。房地产企业的营运风险主要来自两个方面：a.日常经营管理。房地产项目开发涉及面广，周期长，资金需求量大，如果工程成本控制不到位，各部门沟通协调不通畅等，将会造成降低盈利能力，费用增加；b.建造过程。房
10、地产企业大多用预售方式回笼资金，若最终房屋出现问题与销售合同不符、或建造中出现安全事故、材料涨价等不利因素，可能会使企业陷入财务危机。 三、防范房地产企业财务危机爆发的对策及建议 （一）积极拓宽筹资渠道，改善企业资本结构 房地产企业在融资渠道上积极拓宽思路，探索多元化的组合式融资方式对于帮助企业提高其风险应对能力具有极为重要的意义。具体可以通过上市融资、房地产合作开发、资产证券化、采购融资、销售融资、债券私募融资、期权融资、信托融资等其他金融工具融资模式，尽量避免由于准备金率或是利率的调整影响企业筹资能力。房地产企业的融资渠道应由最初单纯依赖向银行金融机构贷款，朝创新融资和依托私募策略为辅的融
11、资方案努力，可用阶段性组合融资，降低融资方面的成本，确保项目资金链的安全。在复杂多变的企业外部环境下，不合理的资本结构所潜藏的巨大财务风险会成为一颗随时可能引爆的“定时炸弹” ，因此，拓宽企业的融资渠道、确定企业的最佳资本结构，对于资金密集程度较高的房地产企业而言具有举足轻重的意义和价值。 （二）完善企业投资决策机制，减少投资失误 6科学合理的投资决策流程是避免和减少投资失误和投资盲目的重要保证。所以，企业在投资决策前，必须进行可行性论证，从定性分析和定量分析两个方面进行调查研究，而不能仅凭领导拍脑袋或一时的感觉做出决策。这些年，由于房地产行业的投资回报率较高，高额的投资回报率导致决策者忽视了
12、“高回报的背后必然潜藏着高风险”这一基本规律。致使许多国企、央企纷纷进入房地产行业，而对未来面临的困难估计不足。它们盲目进行多元化投资，使企业陷入财务困境，不仅投资损失，而且还损害了原有盈利项目的收入，影响企业的整体盈利能力。 （三）提高企业经营管理水平，加强成本控制 房地产企业项目开发的成本控制应该贯穿项目的整个寿命周期。与此同时，还应从企业全盘考虑，各部门之间的协调，降低内耗成本，降低与外单位部门之间的协调成本。成本控制应从立项环节、招投标环节、销售环节、工程预决算环节以下几方面加强。在规划环节采用成本控制是确保事前控制的前提，方可实现最大限度减少因事后变动增加的成本。在施工环节主要应注意
13、因各种变更带来的费用和材料、工程款的支付。 （四）增强企业现金流量创造能力，提高净收益质量 房地产企业在工程款和土地出让金的支付及销售回款的管理中，最重要的就是销售回款的管理。大多数房地产企业将销售预售款作为可持续发展的重要资金链，因而也就衍生出分期支付、按揭支付、一次性支付等多种支付形式。房地产企业需要在客户资信、销售责任、信用政策等级等制定相应的措施制度，合理确定还款期限与还款方式，因而对未来现金的流出量与流入量进行统筹与平衡。要在不断加快资金周转的同7时进而增大流动比率，这样才能使房地产企业拥有更多的营运资金。 （五）建立企业财务状况分析、监控及预警系统 构建房地产企业财务危机的预测模型
14、，要进一步认识到建立健全财务预警系统是一个防范财务危机爆发非常有效的措施。房地产财务预警系统就是房地产企业财务运行状况的晴雨表，具有警示危机、预防危机、控制危机、监测信息等多种功能。财务预警的过程同时也是一个不断获取信息的过程，它不断通过监测房地产企业的市场竞争状况及生产经营过程，捕捉收集房地产企业的各类财务信息，不断将企业生产经营的真实状况同企业提前预定的计划、标准、目标、进行对比，实时判断各种指标是否出现异常。通过对获取捕捉到的大量财务数据及信息资料进行比较分析，找出企业运行中的弊病所在，并发出预警警告，及时提醒房地产经营者及早寻求对策或者防患于未然，以避免风险加剧进而演变成危机。 作者简介：张争伟，西安建筑科技大学研究生，西安思源学院人文学院副院长兼党总支书记。
