1、1关于城边村自建房管制的几点思考摘要：随着我国城市化、工业化的快速发展，城市区域不断向外扩展，城边村大量农地被征收专用，农地逐渐非农化。在此过程中，为了谋取更多的经济补偿，城边村的违建现象屡禁不止，城边村自建房显现出泡沫化的迹象。本文从政府管制理论出发，探讨在保证公共利益的前提下，如何对城边村自建房进行有效的管制。 关键词：城边村；违建；强拆 一、引言 城边村是相对于城中村而言的，指兼具城市和乡村的土地利用性质的城市与乡村地区的过渡地带，即人们常说的城乡结合部。在当前城市化加速推进的环境下，城边村土地不断被挤占。为期许获得更多的经济补偿，城边村不断掀起了违建潮，造成社会资源空耗严重，社会矛盾丛
2、生，类似于“厦门城管被泼硫酸事件”频有发生。因此，对城边村自建房有效管制尤为重要。 二、城边村当前发展的现状 随着城市化进程加速推进，传统城心区域不断向外扩张，地处城边村的土地不断被挤占而划入新城区。由于城边村土地利用存在多元性，交易非常活跃，土地价值也随之大幅度增长。而这种增长以住宅表现最为突出，加之地方某些领导不作为或从中牟利，违建现象十分普遍。这不仅制约着城市建设和城乡经济发展，还会带来许多社会问题。因此，2对当前城边村自建房的管制亟待加强，避免城边村发展成为新的“问题城中村” 。 三、城边村自建房建设当前存在的问题 由于城边村地理环境、经济发展、商品信息传递等客观因素发生质般变化，自建
3、房具有很大的投机性。城边村自建房存在着以下问题： （一）占用耕地、一户多宅现象严重 合理利用土地资源，科学规划农村建房是当前农村的一项重要工作，也是实施科学发展观的重要举措。而在当前城边村内，由于受经济利益和传统观念的驱使，部分城边村村民不仅开始违法占用耕地，甚至已经迁居城镇和迁居外地的村民，也在自家宅基地上修筑新屋。这种毫无规划、破坏村容村貌的无序建设，造成社会资源的严重空耗。 （二）违建房的建筑质量堪忧，存在很大的安全隐患 在建筑过程中，几乎所有建筑施工方，在无相关仪器设备测算的情况下，仅凭其主观经验臆测，就对旧房进行翻接；而翻接的老旧房多为砖混结构，如遇地震等自然灾害，其后果不堪设想。同
4、时，也有部分违建房主，在建筑过程中为躲避控建局的发现与强拆，为尽力造成既成事实，许多房屋建筑过程也草草了事，同样也存在着很大的安全隐患。 （三）官方相关政策指令不确切 由于缺乏有效的统一规划，政策指令不明确，加剧了村民的投机心理。城边村的拆与不拆，拆何处带有很大的主观性和随机性，而政策往往比较模糊，甚至因领导的更换而出现反复。同时，城边村内小道消息频传，一家违建，多家攀比，盲目跟风，致使违建越搞越烈。 3（四）自建房的审批“一刀切”现象严重 在管控中，地方政府为拼政绩，对于村民自建房的申请，采取一律不予准批，以此驱使村民向城区购买商品房。这种一刀切不管区域，不论村民实际住房状况。政策虽然不乏效
5、果，但在城边村的现实情况中，也存在着一些土木结构的老房，俗称土房。这种土房由于年代久远，设施落后，已经满足不了村民的正常生活需求。 （五）征地补偿标准过低，补偿方式单一 在多数地区，尤其为公用建设的征地中，征地补偿仅为规定的最低标准限额。同时，拆迁的补偿方式也以单一的面积作为评估核算标准。虽然城边村土地价值有了很大升值，但相对于城内高房价，仍然只是杯水车薪。 （六）单纯依靠强拆人为的制造官民矛盾，严重影响社会和谐 对于违建房，地方政府总是依靠组织控建大队使用强制手段予以拆除，致使城边村村民怨声载道。控建大队的组成人员多为社会游民，素质相对较低，其在执法过程中普遍存在敲诈勒索村民，甚至殴打村民的
6、现象。 四、对加强城边村管制的几点建议 针对当前城边村自建房管制中出现的问题，笔者建议采取以下对策：（一）统筹城乡，引入“灰色地带”规划 “灰色用地”指某些地区由于外部环境还未成熟、未来的发展具有不确定性或土地利用结构的不稳定性和利用方式的高度可变性等因素，4不能按照正常的规划将土地利用规划一步落实到位，先赋予其将来容易置换的用地功能，待外部条件成熟时，再将其转换成其他性质用地的一类城市用地。 “灰色用地”规划作为一种动态可持续的规划方法，能够满足因城市化等因素带来的城边村及其周边地区用地的动态性需求，能降低规划修改的频率，减少各阶段土地的建设量，使规划能够顺利得到实施。 （二）完善责任制和相
7、应的监督机制，建立长效机制 鉴于城边村自建房管制的复杂性和困难性，可以动用有效的行政力量，在制定相应的奖励惩罚措施基础上，分派各村行政单位对各自管辖区域进行监督，各村委会再授权各村大队长分片区进行监控。由于基层工作人员居住在各自管辖区域，对所管辖区域比较熟悉，不仅利于政策宣导，还能充分利用有效人力资源，避免监控过程中不必要的人力、物力、财力的浪费。 （三）切实加大对城边村违法违规用地的查处力度 上级控建局部门应不定期借助“三房”登记发证、农村宅基地发放、清理土地市场等工作，切实加大对城边村违法违规用地的查处力度。对私自改变土地用途、一户多宅、干部职工建私房以及未批先建、批少占多等违法违规用地严
8、厉查处，做到严格执法，处罚到位。 （四）以人为本，科学合理界定补偿标准和范围，创新完善拆迁补偿方式 农地作为一种生产性资源，是农民生存和发展的基本保障条件之一，农民脱离农村，人地关系失衡，其生存、养老保障都存在不同程度的问5题。拆迁补偿时应根据当地生活实况，合理界定补偿标准倍数。同时政府要完善相应程序及监督机制，避免寻租行为的发生，从而避免补偿分配中的不合理，最终实现友情拆迁、人性拆迁、和谐拆迁。 （五）酌情处理，妥善安置，避免管制中的一刀切 对于自建房的申请审批，有关部门应根据相关政策法规深入考证，落实政策。在城市化推进的同时，新农村建设也应同步进行，对城边村村民进行合理安置。同时也应实行一
9、些困难救助，对土房或享受最低社会生活保障待遇且被拆迁住宅建筑面积不足、他处又无房屋的农户，可以根据具体情况给予审批或提供相应建筑面积的房屋予以产权调换。 （六）加强政策法律宣传，减少村民的投机心理 政府在管制中应加强此方面的宣传，如在各村张贴明文告示，使村民知法守法；同时，也应加强政策宣导，包括自建房的审批程序及拆迁补偿方式等。在风险和收益比较中，能够对村民违建行为起到很好的负强化作用，减少其投机心理和投机行为。 五、结语 在当前特殊的时代背景条件下，要加强对自建房的管制，避免城边村自建房的泡沫化，社会资源的空耗，更好的保护公共利益。首先明确公共利益的优先性，在个别利益因公共利益而作出限制甚至牺牲之后，要努力通过补偿制度等维持两者之间的平衡，同时在此过程中构建与之相关的程序制度，限制行政权利的滥用，保证公民权利在整个公共利益实现的过程中也能得到充分的保护。 （作者单位：石河子大学经济与管理学院） 6参考文献： 1蔡乐渭.土地征收中公共利益问题研究M.北京：首都师范大学出版社，2011. 2杨忠伟，余剑，熊虎.基于“灰色用地”规划的城边村的渐进改造J.城市问题 ，2013（4）：26-30. 3肖萍，姚俊.我国城市房屋拆迁补偿制度研究由城市房屋拆迁中“钉子户”事件引发的思考J.南昌大学学报，2008，39（4）：61-66.
