1、1探讨“本.量.利”分析在物业管理中的应用中图分类号：F270 文献标识：A 文章编号：1009-4202（2013）06-000-02 摘 要 近年来，随着国内经济突飞猛进的发展，现代化的写字楼、宾馆、饭店以及高档的住宅小区、别墅等也相继出现，在这一背景之下，物业管理行业也越来越发展成为一门新兴的行业。大多数人对物业管理存在一种误解，认为它是房地产行业的一部分，其实不然，它有着自己的独立性，按照自身的规律存在和发展着。特别是在当今的市场经济条件下，作为一个相对独立的行业，物业管理必须面向市场，独立经营，自负盈亏。本文就拟从郑州市经济适用房在物业管理中存在的问题入手，得出对物业管理企业进行“本
2、.量.利”分析的必要性，探讨“本.量.利”概念在物业管理企业中的特定解释，并在此基础上研究“本.量.利“三者的关系，并对其在物业管理中的应用进行一番探讨和阐述。 关键词 本.量.利 物业管理 应用 物业管理作为一个比较新兴的行业，具有很强的独立性，它并不是房地产行业的组成部分。在当今的市场经济条件下，物业管理也必须面向市场，独立经营，自负盈亏。 一、郑州市经济适用房在物业管理中存在的问题 经济适用房的对象主要为中低收入者家庭，为了切实缓解这部分人员的经济压力，其物业管理费一直都是由政府定价或直接执行政府的定2价指导。这也给经济适用房的物业管理埋下了一些隐患。对于郑州市的经济适用房来说，在物业管
3、理中存在着以下问题： 1.物业管理公司缺乏市场竞争机制 目前在郑州，大部分经济适用房的物业管理是由政府指定的企业负责，物业管理收费不高，但与此同时，服务质量也令人担忧。这些物业管理企业仗着政府的“庇护” ，不愿将自己进行开发建设的项目推向市场。市场竞争机制的短缺可以说是物业管理公司服务质量低下的一个重要原因。 2.物业管理公司收支不平衡 经济适用房的物业管理收费本来就不高，但大部分业主却倾向于对物业管理公司提出了与其收费水平极不相符的要求，这使得物业管理企业在“收不抵支”的状态下更加难以生存，举步维艰。收支的长时间不平衡将使企业难以留住高素质的技能人才，企业的整体素质无法得到提高，与此同时，业
4、主因对服务质量的不满，很有可能会拖欠甚至是拒交物业费，这又造成一种于物业管理公司于业主都不利的一种恶性循环之中。 二、 “本.量.利”的概念在物业管理企业中的特定解释 所谓的“本.量.利” ，其实是经济学中的一个专业术语，它是成本业务量利润的简称，指的是在变动成本计算模式的基础上，以数学化的会计模型与图示来揭示固定成本，变动成本，销售量单价，销售额，利润等变量之间的内在规律性联系。 “本.量.利”作为一种定量分析方法，可以为相关人员的预测、决策、规划等提供必要的信息，为企业的盈利3与发展奠定基础，在对其进行分析时，需要明确几个概念： 1.固定成本 固定成本主要是指这部分成本，即在特定的条件下，
5、总额不会随着业务量的变化而发生任何的数据变化的成本。这一概念体现在物业管理企业当中，就是指办公费、差旅费、广告费、保险费、土地使用费、折旧费以及管理人员的工资等，这些费用不会随着物业管理面积的变动而变化。 2.变动成本 所谓变动成本，指的是在特定条件下，与业务量成正比例关系的那部分成本。体现在物业管理上，这一部分包含的项目比较多，主要有：环境卫生管理费用、对房屋外部建筑物主体的管理费用、对房屋内部的设施设备的管理费用、治安与消防管理费用、车辆道路的管理费用、公共代办性质的服务费用、某些针对性的和委托性的服务费用、对从事服务工作的人员发放的工资福利待遇等。 3.业务量 业务量，这个概念比较简单，
6、主要是指物业管理公司所管理的具体项目的面积。 4.销售收入 销售收入，主要是指物业管理公司在其管理活动中所获取的管理费收入。 5.单位变动成本 单位变动成本的落脚点是变动成本，主要是指平均每一平方米的物4业管理面积所消耗的变动成本。 6.单位价格 在实践中，由于物业管理的各个项目的具体情况不同，所以每个项目的合同单价也是不同的，在这里，单位价格主要是指合同单价，即每一平方米所收取的管理费。在计算的过程中，必须采用合理科学的方法。三、 “本.量.利”三者关系以及其在物业管理中的应用 这里有一个阐释“本.量.利”三者关系的数学模型，可以对物业管理公司保本点的确定起到一定的帮助作用。所谓的保本点，就
7、是指使企业达到保本状态的业务量的总称。如果企业的业务量超过保本点，那么企业就是盈利的，否则，企业就将出现亏损。 其中，p 代表单位价格； x 代表业务量； b 代表单位变动成本；a代表固定成本。一旦相关因素发生变动，物业管理公司的“本.量.利”指标就会受到影响。 比如，目前在河南省内，作为做的比较好的物业管理公司之一，河南正弘物业管理有限公司就将上述公式应用到了极致。一直以来，由于该公司秉持良好的物业管理理念，营业利润持续攀升。由于 p，也即单位价格，在物业管理合同签订之前就已经确定了，所以要想求得公司的发展就必须将这一价格的提高建立在高水平的管理之上，正弘物业管理公司就是充分看到了这一规律，
8、才使得该公司不断走向更好的发展。除此之外，该公司还积极采取措施降低 b，也即是单位变动成本和 a，即固定成本，尽量为公司的发展创造良好的条件。 51.单位价格（也即 p）变动时 单位价格是在签订物业管理合同之前就确定了的，在合同期内是一个不变的常量，不可随意更改。这个价格的确定应该根据市场和具体项目的情况进行确定。根据以上的“本.量.利”分析公式，当单位价格的调高是建立在企业较好的管理水平的基础上的，那么企业的经营状况就会向好的方向发展，反之，企业经营状况只会每况愈下。 2.单位变动成本（也即 b）变动时 单位变动成本只有在降低的情况下，才会改善企业的经营状况，使其朝着好的方向发展。根据“本.
9、量.利”分析公式， ，要使企业获得好的发展，就必须加大公式中的分母，降低变动总成本，也就是说，物业管理公司应该在保持其管理水平的基础上，节约开支，节约材料消耗。 3.固定成本（也即 a）变动时 固定成本的增加对企业发展不利。所以，要求得企业的发展，必须在保持企业管理水平的前提下，减少固定成本。具体的做法应该是，多培养一些高素质的、在一个岗位上可以承担更多职责的人才，尽量减少开支，降低固定成本，为企业发展创造条件。 结语：物业管理行业尚属于一个新兴的服务行业，在对其进行“本.量.利”分析时，不可避免的要受到许多因素的影响和制约，除了上文所提到的几种，还有企业的领导水平、企业内部的管理体制、服务标
10、准等因素。无论是物业管理企业还是扩而大之的一般性的企业，要想扩大经营规模，实现自身的发展与繁荣，一个基本的前提就是 对“本.量.利”三者的关系进行综合分析，保证企业的管理和档次停留在一个较高的水6平之上。 参考文献： 1李国鹏.加快河南物业管理行业发展的思考.合作经济与科技.2013，9（2）：24-26. 2张学光.对物业管理服务问题的认识与思考.内江科技.2012，2（12）：9-9. 3刘滨.浅谈如何搞好物业管理.经济技术协作信息.2012.5（33）：42-43. 4朱长源.论物业管理企业的成本控制及经营理念创新.四川建材.2012.8（2）：207-208. 5裴艳慧.论物业管理人员的素质要求.内蒙古科技与经济.2012，5（16）：21-21. 6韩霜.浅析城市住宅区物业管理公司存在的问题.决策与信息：下旬.2012，9（12）：231-232. 7张蕴.物业管理信息系统的设计与开发.软件.2012.1（9）：22-23.
