1、湖南省城市住房建设规划编制导则二 O 一四年四月目 录1 总则11.1 规划定位11.2 指导思想与规划原则11.3 规划期限与规划范围21.4 导则适用范围22 规划制定程序与工作要求22.1 规划制定程序22.2 工作要求23 规划内容33.1 城市住房建设情况评估33.2 住房发展目标43.3 主要任务5 3.4 空间布局与用地规划53.5 年度时序安排63.6 政策保障措施63.7 规划实施机制64 技术要点74.1 现状资料收集74.2 居民与房地产开发企业调查94.3 住房需求预测 105 成果要求 125.1 成果形式125.2 规划文本125.3 图纸125.4 附件13附件：
2、需求预测模型说明14一、总量预测方法14（一）时间序列分析法14（二）多元线性回归法15（三）联立方程组法15 二、分类预测方法16（一）根据收入水平划分住房求层次并构建需求模型17（二）根据家庭住房状况划分住房需求层次并构建需求模型181湖南省城市住房建设规划编制导则制定和实施住房建设规划，是国务院作出的重要部署。是贯彻落实各项住房政策的重要载体，是指导城市住房建设和发展的基本依据。对强化政府住房保障职责、引导市场合理预期、促进房地产市场健康平稳发展，实现广大群众住有所居目标具有重要意义。为加强对城市住房建设规划编制工作的指导，规范规划编制的技术方法和成果表达，提高规划编制的质量和水平，依据
3、国家相关法律、法规、标准规范和政策文件及住房和城乡建设部城市住房建设规划编制导则 （建房改研【2012】1 号） ，结合我省实际情况，制定湖南省城市住房建设规划编制导则(以下简称“本导则”)。1 总则1.1 规划定位城市住房建设规划是城市总体规划的一个专项规划，是法定规划，需要独立进行编制。1.2 指导思想与规划原则1.2.1 指导思想以科学发展观为指导，以保障和改善民生为重点，认真落实国家和省级城镇住房发展规划的相关要求，积极发挥城市住房建设规划的引导和调节作用。着力强化政府住房保障，加强房地产市场调控，推进住房建设消费模式转型，促进住房事业科学发展。努力实现广大群众住有所居目标。1.2.2
4、 规划原则（1）强化住房发展的社会功能和政府住房保障职责。把解决群众的基本居住问题作为住房发展的首要目标，更加突出住房的居住属性和改善保障民生的社会功能，促进住房资源均衡配置。满足城镇居民基本居住需求和合理住房改善需求；强化政府住房保障职责。重点改善城镇中低收入住房困难家庭、进城务工人员和新就业职工的居住条件。（2）坚持住房发展与城市经济社会发展相适应。结合城市自身特点和总体发展目标，统筹处理好近期与长远、保障与市场、需求与供给、住房建设与设施配套、规划刚性与弹性的关系，体现规划的科学性和可操作性。（3）坚持与相关规划进行充分衔接和协调。城市住房建设规划应以国家和2省级城镇住房发展规划、城市国
5、民经济与社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划为依据，与城市近期建设规划和其他专项规划相衔接，重点突出对土地、财税、金融等关联资源配置和调控的引导，确保住房发展目标的实现。（4）坚持突出重点、分步实施。落实各项住房政策要求，明确规划期内住房发展建设的主要任务和重点工程，制定年度实施计划，有效引导市场预期，实现住房发展建设稳步有序推进。（5）坚持政府组织、专家领衔、部门合作、公众参与、科学决策。1.3 规划期限与规划范围1.3.1 本次城市住房建设规划的规划期为 2014-2020 年，城市住房建设规划还应对城市远景的住房发展进行展望。l.3.2 城市（地级市）住房建设规划的规划范围分为两
6、个层次：市域和中心城区两个层次。市域层次主要是提出各市县住房建设的原则性要求，对各市县住房进行总体安排和部署；中心城区层次主要是城市总体规划确定的规划区范围内的中心城区。湘西自治州主要在州域层面对全州各市县住房进行总体安排和部署。1.3.3 县级市及县城的规划范围主要为中心城区范围，即总体规划确定的规划区范围内的中心城区。1.4 导则适用范围本导则适用于湖南省的城市(包括地级市、县级市、县城)的住房建设规划编制。2 规划制定程序与工作要求2.1 规划制定程序住房建设规划的制定一般按下列程序进行：确定任务、前期调研与资料收集、专题研究、规划编制与咨询论证、规划审查、规划批准与组织实施。2.2 工
7、作要求2.2.1 确定任务。城市人民政府组织编制城市住房建设规划，房产局或住房主管部门会同规划等主管部门负责具体编制工作，规划编制应委托具有相应规划资质的规划编制单位承担编制任务。规划编制经费应纳入政府财政预算。2.2.2 前期调研与资料收集。规划编制单位应通过多种方式收集编制规3划所需的经济社会与住房发展相关资料，包括国民经济与社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划、城市近期建设规划、历版住房建设规划等相关规划资料；听取相关部门的规划设想和建议；具备条件的城市应对居民居住状况和房地产开发企业进行抽样调查。2.2.3 专题研究。规划编制单位应完成现状调研专题研究报告，对现状存量住房及近几
8、年各类住房建设情况进行深入调查，分析城市住房发展中存在的主要问题。有针对性的对城市住房需求预测、城市住房建设目标和发展策略、城市住房空间布局等方面选择重点问题开展专题研究。2.2.4 规划编制与咨询论证。规划编制单位应根据规划技术要求编制城市住房建设规划。城市住房主管部门应当采取论证会、听证会或其他方式征求专家和公众的意见，规划编制单位应充分考虑专家和公众的意见进行修改完善并编制规划成果。2.2.5 规划审查。城市住房上级主管部门会同规划等部门，组织专家对规划成果进行审查，规划编制单位根据审查意见进行修改、完善后形成规划报批稿。2.2.6 规划批准与组织实施。设区城市住房建设发展规划编制完成后
9、，由省住房和城乡建设厅组织专家、相关部门进行审查。审查通过后，报经当地人民政府批准，并报省住房和城乡建设厅备案，同时向社会公布和开展组织实施。已纳入中国房地产指数系统百城价格指数报告的市州，还应报住房和城乡建设部备案。县(市)城市住房建设发展规划编制完成后，由设区的城市房产部门组织审查。审查通过后，报经当地人民政府批准，并报省、市房产主管部门备案。3 规划内容3.1 规划内容的总体安排3.1.1 市（州）域层面住房建设规划的内容。各市州住房现状情况分析、住房发展目标、主要任务、年度时序安排、住房产业化基地布局、各市县住房建设总体安排和部署。3.1.2 中心城区层面住房建设规划的内容。中心城区现
10、状住房情况分析、住房发展目标、主要任务、空间布局与用地规划、年度时序安排、政策保障措施、规划实施机制。43.2 城市住房建设现状情况分析3.2.l 进行住房建设现状情况分析。全面分析住房建设情况，对现状各类住房的存量情况进行客观分析，分析当前的总量和居住水平，存在的主要问题。3.2.2 主要内容：（1）住房相关产业的地位与作用。客观分析房地产相关产业在当地国民经济社会发展中的地位与作用，明确房地产相关产业在 GDP、财政收入及固定资产投资中的比重等相关指标，分析当地与居住相关的各类经济社会指标。(2)各类存量住房总量及存量住房的结构情况，总体居住水平分析。明确各类住房包括商品房、保障性住房、其
11、它住房（自建房、房改房、移民或拆迁安置住房、城中村、单位集资建房）等各类住房的总量情况，客观分析目前居民的居住水平和居住质量。(3)商品住房建设情况。包括近几年商品住房建设规模、价格变化、建设项目空间分布、土地供应和市场秩序等情况。(4)各类保障性住房建设情况。包括住房保障相关政策和制度建设，近几年各类保障性住房建设规模、建设标准和房源筹集，保障性住房建设项目空间分布、土地供应和资金保障，以及保障性住房的分配、管理和使用情况等。(5)城市棚户区改造情况。包括城市棚户区改造的相关政策和制度建设，各类棚户区建设规模、建设标准，棚户区改造建设项目空间分布、土地供应和资金保障。(6)其它住房建设情况。
12、包括居民自建房、房改房、拆迁或移民安置房、城中村、单位集资建房等各类住房情况，以及占整个住房总的比例情况。(7)住房公积金及住房融资平台运行情况。(8)住房建设存在的主要问题。根据当地实际情况，总结现行住房建设存在的主要问题。3.3 住房发展目标3.3.1 立足城市住房和经济社会发展现状及存在问题。结合未来人口和城镇化发展趋势预测，分析判断居民住房需求特征和发展趋势。科学合理预测城市住房需求。依据全国和省级城镇住房发展规划，综合考虑资源环境承载能力5和政府公共财力，统筹确定城市住房发展与建设目标。3.3.2 主要内容：(1)基于发展现状，在住房需求预测和供给能力分析基础上，合理确定城市住房发展
13、总体目标；(2)确定住房发展分项目标包括总量和居住水平目标、住房保障目标、质量与环境目标、关联资源配置目标等；(3)建立住房发展指标体系，明确约束性指标和预期性指标(建议指标体系详见下表，各城市可在此基础上结合本地实际情况，设计完善指标体系)。指标分类 指标名称说明 单位 指标属性城镇新建住房总建筑面积 万平方米 预期性城镇新建住房总套数 万套 预期性人均住房建筑面积 平方米 预期性城镇住房成套率 预期性140 平方米以上 预期性90(含)-140 平方米 预期性60(含)-90 平方米 预期性50(含)-60 平方米 预期性新建住房面积结构50 平方米以下 预期性总量和居住水平指标商品房空置
14、率 预期性保障性住房覆盖面 约束性保障性安居工程总建筑面积 万平方米 约束性保障性安居工程建设总套数 万套 约束性住房保障指标住房公积金制度实施覆盖面 预期性住宅工程质量验收优良率 约束性存量住宅节能改造比例 预期性新建住宅全装修比重 预期性新建住宅中绿色住宅比重 约束性质量和环境指标新建住宅小区物业管理覆盖面 预期性新增城镇住宅用地供应量 万公顷 预期性保障性住房用地供应量 万公顷 约束性保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房甩地占住房建设用地供应总量比重 约束性关联资源配置指标保障性安居工程建设和中低收入家庭租金补贴的财政性资金投入 万元 预期性6保障性住房及其配套工程建设的信贷资金
15、投入 万元 预期性(4)提出中长期住房发展目标。3.4 主要任务3.4.1 明确规划期内住房发展建设的主要任务和重点工程，包括住房供应体系和供应结构、住房保障、房地产市场发展、住房建设消费模式、住房空间布局、既有住区更新改善、社区环境与住宅质量提升等方面的内容，各城市可根据实际情况补充其他工作任务。3.4.2 主要内容：（1）住房供应体系和供应结构：明确住房供应体系，总体供应结构和保障性住房覆盖面，优化存量住房供应等内容；（2）住房保障：明确住房保障方式，各类保障性住房建设规模、建设标准、房源筹集模式和资金来源，以及保障性住房分配、运营管理和住房公积金管理等内容；（3）房地产市场发展：明确房地
16、产市场发展重点，各类商品住房建设规模及建设标准，市场秩序监管，房地产服务业发展和住房信息系统建设等内容；（4）住房建设消费模式：明确发展省地节能环保型住宅，推进住宅产业化发展；利用新房和存量房两个市场，采取买房和租房两种方式，支持自住和改善型需求，引导合理梯度住房消费等内容；（5）住房空间布局：明确各类住房的选址原则和空间布局模式，以及相应的公共交通和公共服务设施配套建设要求等内容；（6）既有住区更新改善：明确存量住房宜居改造、节能改造、结合城市更新推进保障性住房建设等内容；（7）社区环境与住宅质量提升：明确社区环境建设、地域文化特色、社会服务与物业管理、住宅户型设计、住宅工程质量管理等内容，
17、并重点关注老年住房需求，应对老龄化发展趋势。在上述各方面明确相应的重点工程。3.5 空间布局与用地规划3.5.1 在规划范围内，基于城市住房发展目标，结合各类住房的建设规模和空间需求特点，依据城市规划和功能布局要求，进行各类住房的具体空间7布局和用地规划。3.5.2 主要内容：（1）确定住房建设的总体空间布局结构；（2）确定各类保障性住房的空间布局；（3）确定各类商品住房的空间布局；（4）确定居住用地供应总量及供应结构。3.5.3 保障性住房规划选址与建设要求：（1）保障性住房应结合人口和就业岗位分布、公共交通走廊和公共服务设施布局等合理选址，并进行多方案比较；（2）保障性住房应采取“大分散、
18、小集中”的布局模式，倡导与普通商品住房配套建设。并应与城市更新、城中村改造、旧住宅改造等项目相结合，新建与存量利用并重，实现保障性住房布局的空间相对均衡并有利于促进社会融合；（3）保障性住房应注重与各类配套公共服务设施和市政交通基础设施同步规划、同步建设和同期投入使用。3.6 年度时序安排3.6.1 根据住房发展与建设目标，结合城市住房需求和建设能力，合理确定规划期内各年度住房建设和土地供应时序的原则性安排。3.6.2 主要内容：（1）确定各类住房建设年度时序安排；（2）确定各类住房用地供应年度时序安排；（3）编制重点建设项目库。3.7 政策保障措施3.7.1 依据国家关于调整住房供应结构、稳
19、定住房价格、切实解决城市低收入家庭住房困难以及促进房地产市场健康发展的相关政策文件，结合城市住房建设与管理的实际情况，明确土地、财税、金融等关联资源配置的政策保障措施，确保住房发展目标的实现。3.7.2 重点针对保障性住房建设进行投资估算，明确资金来源和筹措方式，8以及相应的配套政策措施。3.8 规划实施机制3.8.1 遵循有利于促进规划实施和管理的原则，提出规划的实施保障机制。3.8.2 主要内容：（1）确定规划实施管理机制；（2）确定规划实施监督和考核奖惩机制；（3）确定规划公众参与机制；（4）确定住房建设年度计划的编制要求；（5）确定规划中期评估和动态调整机制；（6）其他规划实施保障机制
20、。4 技术要点4.1 现状资料收集411 资料收集要求（1）收集的基础资料应包括统计数据、政府文件、相关调查和研究成果、相关规划与图纸，应为住房、规划、国土、统计、公安、民政等行政主管部门公布或通过调研统计获得的数据，以确保资料的真实性和准确性。（2）反映现状的数据资料宜采用规划起始年的前 1 年资料，特殊情况下可采用前 2 年的资料。（3）反映发展历程的数据资料不宜少于 5 年，且最近的年份不宜早于规划起始年的前 2 年。（4）3 年之内的居民居住状况调查和房地产开发企业调查等调查资料可以应用于现状与发展趋势分析，3 年以上的调查资料可作为参考，需要经过补充调查修正后方可使用。412 资料收集内容（1）主要包括；社会经济发展现状与发展规划，各类住房建设现状与规划设想，房地产市场发展现状与趋势，城市人口现状与预测，居民居住与收入状况，城市建设用地现状与城市和土地利用规划，住房发展相关标准规范与政策文件等。(2)资料收集内容一览表序号 资料分类 主要内容
