1、 共 66 第 页 1 时富花园 D、 E 栋开发可行性研究报告 一、 报告摘要 1 开发企业 2 项目简介 3 项目经济效益指标 4 结论、风险及建议 二、 项目概况 1 项目综述 1.1 项目位置 2 项目用地 2.1 用地面积 2.2 地块形状 2.3 地块现状 2.4 项目经济技术指标 3 项目发展状况 3.1 项目发展单位简介 3.2 项目法律手续 三、 项目投资环境 1 宏观经济分析 1.1 全国整体经济环境 1.2 东莞经济环境 共 66 第 页 2 2 寮步镇概况 2.1 寮步镇经济 2.3 寮步镇城镇规划 四、 区域地产市场分析 1 市场总体特征 2 市场供给分 析 2.1
2、住宅供给 2.2 商业供给 3 市场需求分析 3.1 住宅需求 3.2 商业需求 五、 项目发展定位 1 项目 SWOT 分析 2 发展战略 3 形象定位 4 产品定位 5 户型定位 6 客户定位 7 价格定位 六、 营销策略 1 营销策划 2 营销计划 共 66 第 页 3 3 场地布置 4 营销费用 七、 物业管理策略 1 物业管理的前期介入 2 管理费的确定 3 具体对本小区的物业管理的建议 八、 项目可行性研究 1 项目投资估算及资金筹借计划 1.1 投资与成本费用估算 1.2 开发费用估算 1.3 总成本费用汇总分摊表 1.4 资金筹 借、投资计划及借款利息 2 项目销售和租贷收入测
3、算 2.1 住宅销售单价的确定 2.2 商铺销售单价的确定 2.3 车位销售单价的确定 2.4 总收入估算 3 项目财务评价 3.1 税金计算 3.2 损益表及静态盈利分析 3.3 现金流量表及动态盈利分析 3.4 资金来源与运用表的货款偿还能力 共 66 第 页 4 4 项目不确定分析 4.1 盈亏不确定分析 4.2 敏感性分析 4.3 决策概率分析 4.4 风险规避和控制措施 5 项目效益评价 5.1 项目社会效益评价 5.2 项目环境效益评价 6 结论与建议 一、 评估结论 二、 有关说 明及建议 共 66 第 页 5 一、 报告摘要 1.1 开发企业 东莞市时富花园开发有限公司是香港时
4、富集团下属全资企业 ,主要从事房地产开发、销售、租贷及管理业务，注册资本人民币 3，200 万元。企业经营状况良好，具有较好的发展潜力。 1.2 项目简介 本项目位于东莞市莞樟大道与五环路、莞深高速莞城出入口交汇处东侧，用地面积 7， 397， 74 平方米（指 E 和 D 型），建筑面积 91， 968， 80 平方米，建筑密度不大于 29%，建筑高度控制在 17层以下。 1.3 项目经济效益指标 项目总投资： 211,816,962 元 项目销售收入： 309,548,886 元（别墅 /住宅销售率： 95%）；商业销售率： 100% 税后利润 54,114,992 成本利润率： 25.5
5、5% 财务内部收益率 (FIRR)： 34.27% 财务净现值 (FNPV): 45,560,272 共 66 第 页 6 动态投资回收期： 1.87 年 贷款偿还期： 2 年 1.4 结论、风险及建议 结论 本项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。因此，我方在后面的分析测算中假定本项目在土地取得、立项 、开发建设、销售等方面均遵照国家及东莞市的房地产项目开发程序及规定。 根据测算，在预测的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。 风险及建议 寮步镇房地产市场规模小，具属于封闭型市场，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；本地块虽然土地成本较低，但仍需要严格控
6、制工程成本和管理成本。 充分利用地块位置优势和地段资源；与知名专业设计公司、品牌实力建筑公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。 共 66 第 页 7 二、 项目概况 2.1 项目综述 2.1.1 项目位置 项目位于东莞市寮步镇横坑村 ,东临三星、伟易达 ,南望旗峰山公园 ,西靠东城及东城汽车客运总站，北向莞樟大道。 2.2 项目总规划用地面积 336,088平方米 ,项目总建设用地面积 280052平方米 ,容积率不大于 2.5, 建筑高度控制在 28 层以下。 2.2.2 地块形状 地块呈四边形 ,整体形状较规则。
7、2.2.3 地块现状 项目用地地势平坦 ,五通一平 ,具备建设条件 . 图 7：地块现状之一 图 图 8：地块现状之二 图 2.2.4 项目用地经济技术指标 根据委托方提供的资料 ,本项目各项经济技术指标如下表所示 : 项目 规划指标 建筑占地面积 (只指 D、 E 型 ) 7,397,74m 总建筑面积 (只指 D、 E 型 ) 91,968,88m 用地性质 商住用地 共 66 第 页 8 土地使用年限 70 建筑密度 29% 建筑高度 17 总户数 666 户 绿化率 38% 2.3 项目发展状况 2.3.1 项目发展单位简介 东莞市时富花园开发有限公司 成立日期 :一九九四年九月二日
8、;注册号 :003153;编号 :No0064908;住所：东莞市寮步镇横坑金银岭开发区 ;法定代表人 :朱正贤 ;注册资本 :3200 万元 ;企业类型 :合作经营 (港资 );经营范围 :建造东莞时富花园商品住宅、商场及配套设施，开展销售、出租及管理业务 ;涉及许可证的项目凭证可许经营 ).营业期限 :自一九九四年九月二日至二 OO四年九月一日。 时富花园开发有限公司的土地储备情况： 东莞市寮步镇横坑金银岭 500 亩土地 . .项目法律手续 本项目在土地取得、立项、开发建设等方面均遵照国家及东莞市的房共 66 第 页 9 地产项目开发程序及规 定。 三、 项目投资环境 .宏观经济分析 .
9、 .全国整体经济环境 （） 2002 年国民经济良好发展势头 全国国内生产总值 102,398 亿元，按可比价格计算，比上年增长 8%。其中，第一产业增加值 14883 亿元，增长 2.9%；第二产业增值 52982 亿元，增长 9.9%；第三产业增值 34,533 亿元，增长 7.3%。 （）全国地产市场状况 房地产市场继续保持增长势头。在年，我国经济持续快速发展、城市化进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策，都为房地产业的发展注入了新的活力，在诸 多利好因素的驱动下，房地产市场也继续保持在高位运行状态。预计年的房地产市场发展主题，结构调整和规范是主线，市场体系将进一步完善，供求两旺
10、，行业继续保持增长势头。 房地产投资继续增长，但增幅会逐渐回落 年房地产投资增长将明显放慢；房地产企业效益降幅可能较小，但企业间的差异将很大；产品结构调整步伐加快，新型建材和高科技广泛应用；外资进入加速，房地产企业将加强联盟，在海外资金加速进入的同时，国内房地产企业也将会加强联盟，以适应发展要求共 66 第 页 10 和应对来自各方面的挑战。 房价地域分化明显，价格走势温和回落 由国家计委经济研究所与北京新华在线联合推出的中国行业景气分析报告指出，年房价将呈温和回落态势，房地产业今明两年将进入回落盘整阶段；房改以及相关的政策效应经过前几年的充分释放后，正趋于明显递减；个人购买继续成为市场主流。
11、因区域发展的不平衡，房价发展趋势呈现较大的差异性，高速发展的中西部地区价格将保持增长势头，发展成熟的东部沿海地区房价则出现调整回落。 品牌化将成时尚，行业竞争走向深入 以品牌为核心来重组企业和配置资源的重要机制在房地产开发市场中初露端倪，并出现了一批像万科这样营造品牌比较成功的 企业，受到市场的追捧。年，房地产业将秉承品牌化发展趋势，个性化、品牌化继续成为时尚，成为各个房地产企业在竞争中制胜的重要策略。 停止出让别墅用地，调整房地产开发结构 为切实保护土地资源，维护土地利用总体规划和城市规划的严肃性，规范土地市场秩序，防止楼市动荡造成风险，年月日，国土资源部就“清理各类园区用地，加强土地供应调控有关问题”发
