1、本科毕业设计工程管理明海商业广场项目可行性研究THEFEASIBILITYSTUDYOFMINGHAICOMMERCIALPLAZA明海商业广场项目可行性研究I明海商业广场项目可行性研究摘要近年来，房地产市场发展较快，开发项目规模也日益增大，如此巨额的资金投入使得可行性研究的重要性日益明显。本次研究通过实地考察，问卷调查，电话采访，查阅文献等途径获得研究的基础数据。从全国、宁波、镇海新城三个维度分析了房地产市场的发展趋势，考察了竞争对手的状况，并对问卷调查结果进行了统计分析。确定了明海商业广场的项目定位，并通过投资估算得出的结果安排了资金筹措计划，进行了财务评价。最后，确定了明海商业广场项目的
2、可行性并给出了相关的建议。关键词可行性研究；财务评价；不确定性分析THEFEASIBILITYSTUDYOFMINGHAICOMMERCIALPLAZAABSTRACTINRECENTYEARS,THEREALESTATEMARKETHASDEVELOPEDRAPIDLYTHESCALEOFPROJECTSISGROWINGLARGERANDLARGER,MAKINGTHEIMPORTANCEOFTHEFEASIBILITYSTUDYABOUTTHEPROJECTWHICHHASAHUGECAPITALINVESTMENTBECOMESINCREASINGLYEVIDENTTHISSTUDYG
3、ETSTHEBASICDATATHROUGHMANYWAYS,SUCHASQUESTIONNAIRESURVEY,FIELDSTUDY,TELEPHONESURVEYS,LITERATUREREVIEWSTHETRENDOFREALESTATEMARKETISANALYZEDFROMTHREEDIMENSIONSCHINA,NINGBOANDZHENHAITOWNTHISARTICLEALSOEXAMINESTHESTATUSOFCOMPETITORSANDANALYSISTHESURVEYRESULTSSTATISTICALLYBYMAKINGTHEPOSITIONINGOFMINGHAIC
4、OMMERCIALPLAZACLEAR,FINANCINGPROGRAMARRANGEMENTISCARRIEDOUTWITHTHEINVESTMENTESTIMATIONDATAFINALLY,THERESULTOFMINGHAICOMMERCIALPLAZATHEFEASIBILITYISCARRIEDOUTASWELLASSOMESUGGESTIONSKEYWORDSFEASIBILITYSTUDYFINANCIALEVALUATIONUNCERTAINTYANALYSIS明海商业广场项目可行性研究I目录1明海商业广场项目概况111项目概况1111项目所在区位1112项目主要经济技术指标
5、112开发商简介113项目产生背景22明海商业广场市场分析321全国房地产市场环境分析3211政策环境分析3212经济环境分析5213社会文化环境分析922宁波市房地产市场环境分析9221政策环境分析9222经济环境分析10223社会文化环境分析1323镇海新城房地产市场区域环境分析14231镇海新城总体规划14232镇海新城发展现状15233镇海新城房地产市场发展状况1724楼盘竞争对手分析18241万科城项目分析18242保利文化广场项目分析19243银亿海尚广场项目分析20244嘉盛银座项目分析22245项目竞争对手总结233调查问卷的统计与分析2531消费者习性调查2532商铺购买投资
6、意调查2833公寓购买投资意向调查334明海商业广场的SWOT分析与项目定位3841明海商业广场区位及开发条件分析38411地理位置38412项目地块区域分析38413项目周边配套分析3842明海商业广场SWOT分析40421明海商业广场的优势40422明海商业广场的劣势41423明海商业广场的机会41424明海商业广场的威胁42明海商业广场项目可行性研究II43明海商业广场的市场定位42431整体项目定位42432目标消费者定位43433价格定位435房地产项目规划设计与进度安排4551明海商业广场项目规划设计建议45511设计指导思想45512规划设计依据45513商铺及SOHO公寓面积配
7、比安排45514场地平面布置建议46515建筑方案设计建议46516SOHO公寓内部配备建议46517停车位配比4752明海商业广场项目开发进度安排47521建设周期安排47522销售推广策略48523销售策略4953销售进度安排506明海商业广场投资估算5161投资估算依据51611土地费用51612建安费用51613前期工程费用52614公共设施、基础设施费用52615开发相关税费52616其他费用52617不可预见费用5262项目开发费用估算53621管理费用53622财务费用53623销售费用5363开发经营税费53631与交易相关的税费53632土地增值税54633企业所得税547项
8、目资金筹措方案5571资金来源与运用分析55711资金来源55712运用分析5572借款偿还计划558财务评价56明海商业广场项目可行性研究III81财务评价基础数据的测算56811基准收益率的确定56812计算期的确定5682财务评价与相关报表56821静态盈利能力分析与损益表56822动态指标与现金流量表5783财务评价结论589不确定性分析6091盈亏平衡分析6092敏感性分析6110可行性研究结论及建议63101结论631011经济效益分析631012社会效益分析63102存在的问题及建议63参考文献65致谢错误未定义书签。附录一66附录二73附录三76明海商业广场项目可行性研究11明
9、海商业广场项目概况11项目概况111项目所在区位明海商业广场项目位于甬江北岸，江北区、镇海新城与高教园区的黄金交汇地段，与一江之隔的东部新城、国家高新区形成优势互补，但目前尚处于初期开发阶段（见附图1）。预计2011年明州大桥正式开通后，约10分钟车程即可从高新区CBD通达宁波大学城，甬江北岸新城与东部新城将快速对接，构筑宁波甬江东段两岸新城崭新版图。112项目主要经济技术指标明海商业广场项目主要经济技术指标如表11所示。表11主要经济技术指标用地性质商服总用地面积16665建筑面积地上建筑面积SOHO公寓13000商铺25329地下建筑面积地下车库16886总计55215容积率23建筑层数1
10、2层建筑密度518户数商铺162户公寓240户总计402户绿地率2012开发商简介本项目是由XX建设集团有限公司投资开发。XX建设集团有限公司隶属于XX集团有限公司，它是由XX集团建设公司和XX集团投资有限公司等为主组建的多元化投资股份有限公司。总公司公司注册资金2亿元，企业总资产60多亿，合计年收入为40亿左右。公司包括“服装、置业、商贸”三个业务板块。公司曾多次入选宁波百强企业，连续多年被评为浙江省优秀AAA级企业。明海商业广场项目可行性研究213项目产生背景（1）城市发展中心向北迁移，镇海商圈待完善近年来，宁波城市快速发展，人口数量剧增，预计再过几年原有的城市规模已经不能容纳下这么多人。
11、为了解决这个问题，宁波市政府在“十一五”期间提出了“东扩、北联、南统筹、中提升”的统筹区域发展战略。其中的“东扩、北联、南统筹”就是将这些新的增长点放到周边片区，打造卫星城市，使人流、物流等分流，缓解中心城区的压力。先前的“南统筹”战略已经初显成效，过去南部成片都是农田的鄞州区现在已经成为了宁波重要的工业园区和投资创业中心。接下来，宁波市政府将进行的是“东扩、北联”战略。过去，从市区到镇海，只有一条常洪隧道，而在未来几年，将会有四座大桥横跨甬江，连接镇海新城与南部高新区。近期，明州大桥已经建成，5月1日通车，而与江东院士路对接的明海大道江北段及大桥已批准建设，现在已经在进行拆迁工作。随着城市发
12、展中心的迁移和商家的大型化、连锁化，镇海新城的消费需求可以得到释放，大型的超市、酒店、电影院等现已经纷纷涌向镇海新城北区。而在镇海新城的南区，商圈发展比较落后，商业种类十分不全，不能满足南区大量小区居民和学生庞大的消费需求。（2）政策扶持，创业热潮席卷大学城根据宁波市政府办公厅关于进一步推进大学生自主创业的通知中所述，宁波的高校毕业生或者在校生都可以享受到创业扶持政策。主要从融资支持、补贴奖励、教育培训、组织宣传和平台搭建这五个方面引导大学生自主创业。特别是政策中创业补贴和奖励部分，给予了准备创业的大学生很大的保障，降低了创业的风险和门槛。而在新城南区的大学城周围，有一处创业孵化基地名叫创E慧
13、谷，周围有商帮公园、宁波帮博物馆，创业氛围浓厚。虽然销售时伴有创业入驻优惠等政策，但是物业类型为别墅，面积过大导致总价太高，阻碍了部分创业者的进入，而创业办公居住的需求近年来有所增加。明海商业广场项目可行性研究32明海商业广场市场分析21全国房地产市场环境分析211政策环境分析（1）近年来宏观政策变化情况20052010年，国务院办公厅及国务院相关部委、国务院常务会出台了14项关于房地产问题的文件。这些文件虽然名称不同，但都将政策指向稳定住房价格、调整住房供应结构、增加有效供给，控制住房价格过快上涨、加强房地产市场调控和监管，促进房地产市场健康发展。2006年5月，国务院办公厅转发建设部等九部
14、委关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，明确新审批、开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积占比，必须达到开发建设总面积的70以上。同时也达到中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用房）和廉租住房土地年度供应量的70。2007年，国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见提出了住房问题是重要的民生问题，合理确定经济适用住房标准，规定经济适用住房套型标准根据经济发展水平和群众生活水平，套型面积控制在60平方米左右。虽然2007年房价高涨，国家税务局出台关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知，但由于美国的次贷危机，于是不了了之。2008年全球金融危机迸发，中国楼市一
15、片萧条。期间，国务院颁布促进房地产市场健康发展措施（“国三条”）自2008年10月27日起，对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的07倍，最低首付款比例调整为20。同时，下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调027个百分点。自当年11月1日起，首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1。于是在2009年，压抑了近一年的购买欲望集体爆发，市场上出现了没有最贵只有更贵图21住房转让营业税起征点变动明海商业广场项目可行性研究4的现象，有些地块涨价涨幅甚至超过了300。于是在年末，中央政府连续推出了5项组合调控12月9日，营业税征免时限
16、2年变5年（见图21）；12月14日，国务院要求遏制房价过快上涨；12月17日，拿地首付不低于50；10年1月，二套房贷首付不得低于40；1月12日，存款准备金率上调05个百分点。到2010年3月，国土部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知，将三类住房用地来源的“中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用房和廉租住房用地”变为“保障性住房、棚户改造和自主性中小套型普通商品房建房用地，不低于住房建设用地供应总量的70”，经济适用房不再包含其中。紧接着在去年4月，国务院又出台了新四条，但是效果不够明显。因此在当年9月，国家再次进行了调控各地禁止异地购房、首套房贷一刀切（比例30）、暂停发放第三
17、套房贷、部分城市限购房套数、对囤地捂盘房企停发股票债券不给贷款。同时政府参考了美国的房产制度，推进房产税改革试点。但是房产税重庆是对豪宅来征，上海是对新房来征，不是完全一样。事实上，房产税的出台第一个作用是调控房价，而更加重要的作用就是收入的重新分配。所以无论是以调控房价为目的或者调控收入分配为目的，房产税都会作为一个手段出台。但是如果按照现在的试点情况来看，如果要实施上海的试点，相比美国的房产税，税率并不算高，最终综合结果是在0204之间，所以中国的房产税的影响很有限。在2011年1月，中央政府进一步加强调控，出台了号称史上最严格的限购令。其中较为严厉的部分就是规定了购房限制当地户籍居民家庭
18、限购2套提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭限购1套无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。此外，二套房首付款比例不低于60。虽然至此，地方政府对应国家的政策的地方细则迟迟未能交出，令中央加强了对地方政府的问责程度。（2）政策对住宅市场的影响如此强劲的宏观调控对整个房地产市场在国家发展中的主导地位必将产生一定的影响。在过去的10年时间里，中国的房地产市场以商品房为主，大约占80到90，廉租房的比例很小，经济适用房的比例也不大。可是从2011年开始，商品房的比重将开始进行大幅度调整，目标可能是一半是保障性住房，一半
19、是商品房。但从目前采取的措施来看，远远不止一半。例如今年开工的保障性住房有一千万套，一共有3600万套，这个数字是非常巨大的。所以必须要看到，如果从这3年来看要完成巨大的转型，在这个转型过程中，为了减少房地产市场波动，中央政府要求冻结价格，每一个城市根据这个情况把价格冻结了。所以限明海商业广场项目可行性研究5价估计在转型完成之后，也就是把绝大多数以商品房为主的格局转化成商品房和保障性住房各占一半的格局建完之后，才能把目前的限价政策取消掉。这将要需要两到三年的时间，而在两三年之后，住房市场的竞争将会异常激烈。（3）政策对商业地产市场的影响然而，这些调控政策主要是面向住宅市场，随着住宅地产遭遇史上
20、最严厉调控政策打压，商业地产作为一个相对安全的避险渠道，正得到更多资金的追捧。预计未来10年将是中国商业地产的黄金期，地产市场将形成以商业地产为主的竞争格局。纵观以往，在商业地产市场上，除了“征收物业税要从商业地产开始”的传闻外，政府一直没有出台任何政策干预市场发展。相对于住宅地产市场而言，商业地产市场的政策限制相对较少。2010年4月15号新政的调控将住宅市场的首付调整到5成，与商业地产并驾齐驱，住宅贷款的门槛也更高了，这使得商业地产崭露头角。随着住宅开发成本的提高，市场政策风险越来越大，越来越多的企业开始往商业地产转型。不乏部分开发商是为了解决今后融资的问题，因为以未来十年八年租金抵押进行
21、融资风险较小，比较容易。接下来的十年间，房地产市场将会进入后房产时代，这将会产生三个方面的变化一是商业开道，住宅配套，而不是像现在每一个新兴区域，以住宅先行，然后商业配套；第二个方面的变化，应该是有实力的开发商占行业主导，中小型开发商可能会被整合或者自主转型；第三个方面就是中小开发商的专业化细分，中小型开发商没有雄厚的资金到黄金地段拿一个商业地块，所以只能做精品项目或特色项目。总之，随着住宅市场的规范化，商业地产也将会走向成熟，大量资金的涌入无疑将为商业地产行业发展带来活力和发展动力，而未来的十年将是商业地产的十年。212经济环境分析（1）商品房销售情况2010年，全国商品房销售面积1043亿
22、平方米，比上年增长101，增幅比当年111月提高03个百分点。其中，商品住宅销售面积增长80，办公楼增长219，商业营业用房增长299。2010年，商品房销售额525万亿元，比上年增长183，增幅比当年111月提高08个百分点。其中，商品住宅销售额增长144，办公楼和商业营业用房分别增长312和463。2010年12月当月，全国商品房销售面积21808万平方米，同比增长115；全国商品房销售额10201亿元，同比增长219。（2）房地产开发投资完成情况从去年全年来看，受到政策的影响，虽然房地产市场销售状况的仍然保持增长，开发商明海商业广场项目可行性研究6对未来房地产市场的信心较09年增速放缓，
23、但是投资意愿仍然很强烈，开发商纷纷踊跃拿地。2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长332。其中，商品住宅投资34038亿元，增长329，占房地产开发投资的比重为705。全国房地产开发企业房屋施工面积4055亿平方米，比上年增长266；房屋新开工面积1638亿平方米，增长407；房屋竣工面积760亿平方米，增长45，其中，住宅竣工面积612亿平方米，增长27。总的来说就是土地购置面积增速加快，完成开发面积逐渐放缓。（3）房地产开发企业资金来源情况2010年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，比上年增长254。其中，国内贷款12540亿元，增长103；利用外资796亿元，
24、增长660；自筹资金26705亿元，增长488；其他资金32454亿元，增长159。在其他资金中，定金及预收款达19020亿元，增长173；个人按揭贷款9211亿元，增长76。很明显，房地产开发资金来源增速回落较大，自筹资金规模增速较快。究其原因，主要是因为各家银行对于房地产贷款的幅度都有所下调。中信银行在其业绩发布会上称，预计今年房地产贷款全年增量将在去年的基础上压缩至少三分之一。中国人民银行28日对外发布的一季度金融机构贷款投向统计报告显示，今年一季度，我国房地产贷款增速持续回落，人民币房地产开发贷款新增1678亿元，余额同比增长17，比上年末回落65个百分点；主要金融机构及农村合作金融机
25、构、城市信用社人民币房地产贷款同比少增3338亿元，当季余额同比增210，比上年末和上月末均有所回落。与2008年经济危机来临时相比，今年房地产公司的资金情况要更紧，地价上升和自有资金的最低限制导致开发商陷入了只能拍地，无后续资金来建设的尴尬局面。所有房地产企业现在都在拼命融资，减轻眼下的资金压力。对于未来房地产的发展形势，虽然不明朗但必须提前做准备。在银行贷款方面，虽然存款准备金率已经提高到了历史最高，但是利率水平却不算高。随着通货膨胀，CPI的攀高，今后中国国内将进入一个升息期，在这个时点从社会筹资的成本不会太高。（4）社会资金流向受到2007年起金融危机的影响，中国政府为了帮助企业度过这
26、个难关，采取了较为宽松的货币政策。虽然在危机中，中国经济相较于他国有较好的表现，但是由此引发的通货膨胀不可避免。大量资金为了躲避快速贬值，因此大量涌入保值率相对较高的房地产市场，同时伴随着投机者的炒作，房价自07年起一路飙升。截止2010年底，不断高涨的CPI导致我国已经连续8个月实际利率为负，居民手中的钱正在寻找更多的增值渠道，而房地产投明海商业广场项目可行性研究7图21近年来存款准备金上调情况资再度成为居民的投资首选。2010年底央行发布的城镇储户问卷调查显示，四季度261的受调查居民在投资方式上首选房地产。此次调查覆盖全国50个城市的2万户城镇储户。这也是近年来“更多投资”首次取代“更多
27、储蓄”，成为居民第一选择。上述倾向直接导致了居民储蓄的分流。此前数据显示，10月份居民储蓄单月减少7000亿元，创历史纪录。为了管理通胀预期，央行2010年已经6次上调存款准备金率（见图21），其中在1个月内连续三次上调，并在10月份加息一次，但这些措施并未控制住居民对通胀的预期。在11年2月与4月有分别再次加息，从今年4月最新的CPI数据来看，数据已经超过中央预期，并且创下了历史新高。由此看来，央行未来加息的行动还会继续，并且可能会加大力度，投资者对住宅类房地产的投资热度可能会有所降低。（5）商业地产市场形势与住宅市场形成鲜明对比的就是商业地产市场，2010年楼市调控新政密集出台，一系列举措
28、令住宅市场逐渐降温，然而新政背景下，商业地产告别低迷，火热升温。原本受金融危机影响，空置率及租金呈现下跌趋势的商业地产项目。近期，在投资热钱的带动下出现明显反弹，不少项目出现涨价行情，涨幅高达49左右。与此同时，在未来长远看好的情形下，国内大牌房产企业纷纷转战商业地产领域。明海商业广场项目可行性研究8图22商业地产与住宅的走势对比仔细观察之下，不难发现，目前商业地产市场正悄然发生变化，包括万科、万通、金地、远洋、奥特莱斯（中国）等地产界知名企业都纷纷加大商业地产投入。如此之多的房企不谋而合地转战商业地产，绝非仅仅是在宏观调控下的知难而退，而是看好商业地产的市场前景。毕竟，经历连续多年的突飞猛进
29、，高处不胜寒的房价不仅引发了千夫所指的民怨，在面临政策天花板的情况下，不可能还有太大的溢价空间。相比之下，商业地产的价值洼地显然对资本更有吸引力。而且，在消费时代已然来临的今天，商业地产的市场前景不仅明朗，而且也更可持续。据国家统计局发布的2010年全国房地产市场运行情况报告显示，2010年办公楼和商业营业用房销售额分别增长312和463，商品房销售额525万亿元，比上年增长183，达到近年来最高水平（见图22）。去年下半年，广州的商业地产也逐渐受到投资者的追捧。根据阳光家缘的数据显示，2010年广州一手商铺成交量同比增长246，价格大涨498；二手商铺成交量升幅高达653，价格略升124；一
30、手写字楼成交量大升58，价升22；二手写字楼量升173，价涨414。近年来，全国城镇人均商业面积也稳步提升（见图23）。图23全国城镇人均商业面积走势商业地产的前景与宏观经济以及零售业的发展都有内在关联性。从历史上看，日本1965年人均GDP水平达到3000美元，之后的25年间日本的零售业一直保持快速的发展，这种态势延续到1990年爆发的亚洲金融危机才戛然而止；而韩国在1986年人均GDP水平达到3000明海商业广场项目可行性研究9美元，之后长达20多年的时间里，零售业一直保持快速发展的势头。日韩的经验表明，当人均GDP达到一定水平后，零售业会进入一个较长时间的相对稳定的发展阶段。在中国，20
31、08年人均GDP达到3000美元，具备了零售业快速发展的基础，2010年超过4000美元。参考日韩经验，估计今后20年将是中国零售业及商业地产快速发展时期。213社会文化环境分析在住房方面，一般而言，房地产业受社会文化环境的影响比较小，因为房地产是人们生活的必需品，而且不存在有替代品。但是中国长期以来形成的特殊文化，对于房地产业的发展是有利。这种特殊的文化体现为中国的老百姓对购买自己的住房有着非常强烈的愿望。中国的老百姓相对都比较喜欢追求稳定的生活，而一套属于自己的住房则被视为稳定生活的基础。在中国，青年男女在结婚时，有一套自己新房也被视为结婚的必备条件。随着中国综合国力的提升，人民生活水平逐
32、渐提升，人们逐渐地开始关注自己的居住环境。特别在一些较发达的城市，这种情况较为普遍。许多家庭购买在第一套住房时都选择面积较小的户型，而在有了小孩之后通常会重新购买一套面积更大的住房。这在一定程度上加快了住房的消耗，加速了房地产业的发展。对于商业地产方面，中国受到国外文化的影响，也慢慢开始接收投资的理念，越来越多的青年不会将钱存入银行，而是寻找一些合适的商铺或住宅进行投资增值。同时，随着市场自由化的深入，许多人开始自主创业，这极大的刺激了对商业设施的需要。22宁波市房地产市场环境分析221政策环境分析（1）宁波房地产市场政策变化1998年7月1日，在中国续实行40多年的实物分配福利房的住房制度宣
33、告结束，接着央行一系列住房金融服务举措出台，比较富有的宁波市民积压已久的购房欲望终于可以释放了，于是房地产这个似乎被宁波所冷漠的产业被激活，建筑业成为浙江省支住产业，而房地产成为一个重要的税收渠道，到2004年初近6年的时间，宁波房价几乎月月涨，房地产商只要有一定资金把房子建成，就可以赚钱。2004年开始宁波房地业进入成熟期，房地产投资加速度放缓，前面超速投资所积累的问题渐渐显现。08年的金融危机更加是导致多家开发商濒临倒闭，资金链严重断裂，土地局拍卖土地无人问津，基本以底价成交。为了保证房地产业的健康发展，政府放宽了购房和房贷条件，这导致了后两年房价的飙升，几本上翻了一番，地王频出。明海商业
34、广场项目可行性研究10于是，2011年2月20日，宁波市人民政府响应中央的“国八条”，发布了关于进一步做好房地产市场调控工作的通知（即甬版“国八条”），以巩固房地产市场调控成果，进一步促进房地产市场平稳健康发展。其中规定，个人将购买不足5年的住房转手交易的，全额征收营业税。对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于60，贷款利率不得低于基准利率的11倍。在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明的在本市无房的非本市户籍居民家庭，暂定限购1套住房。（2）政策对宁波房地产市场的影响甬版“新国八条”已
35、经过去了整整一个月后，在搜房网监测数据公布的宁波市住宅销售价格中，与绝大多数的人预料的一样，在更加严厉的货币政策和限购令的影响下，宁波楼市持续走低。截止3月20日，宁波市六区总成交房源2464套，环比1月下跌5882；成交均价为1060925元/，环比1月下跌2743（见表21）。其中受调控最为严重的住宅产品受到的影响最大。表21甬版“新国八条”实施满月住宅成交情况环比国八条后（20112212011221）环比上月（20111月份）对比情况住宅销售总套数（套）74525051760住宅销售总面积（平方米）925675330154936930住宅销售均价97775415258353692住宅受
36、限使得公寓、商铺、写字楼等投资型房源获得了难得的机遇。据搜房网数据监控中心统计，在新政实施的一个月内，宁波市六区公寓、商铺、写字楼的总成交660套，而住宅的成交量也仅为745套，两者相差仅为85套。当住宅被限购以后，商业地产将成为新的投资热点。甬版“国八条”可以说已经给住宅加上了一个枷锁。“即使你有钱，也不能买。”从新政实施一个月后楼市的表现来看，住宅市场持续走低。据搜房网数据监控中心统计，住宅成交量环比1月份已经下跌了7成。“兴普房产营销机构的王经理表示，在调控制度之下，未来住宅产品的投资属性必定能会变弱，而其居住属性则在加强。当住宅真的成为“住宅”的时候，人们的目光必将会集中到商铺、公寓、
37、写字楼等投资类产品。从目前的情况来看，这种趋势正在慢慢显现。222经济环境分析（1）宁波市经济发展状况2008年宁波市生产总值（GDP）完成394652亿元，比上年增长134，人均GDP达69687元，同比上涨147。2009年宁波市生产总值（GDP）完成43293亿元，比上年增长88，明海商业广场项目可行性研究11人均GDP达76012元，同比上涨91。2010年全年实现地区生产总值51258亿元，同比增长124。其中，第一产业实现增加值2184亿元，增长37；第二产业实现增加值28482亿元，增长136；第三产业实现增加值20592亿元，增长116（如图24）。初步统计，2010年全市完成
38、全社会固定资产投资22065亿元。其中，全市完成房地产开发投资5573亿元，同比增长488，增速同比提高271个百分点。图24宁波GDP与三大产业比重走势另外，民间投资意愿明显增强。初步统计，2010年全市完成全社会固定资产投资22065亿元。其中，全市完成房地产开发投资5573亿元，同比增长488，增速同比提高271个百分点。另外，民间投资意愿明显增强。2010年，全市非国有投资完成12644亿元。其中，民间投资完成10161亿元。从民间资本的投向看，第三产业占了570。这标志着宁波市产业转型开始进入黄金时期，在未来，商业地产将会有较好的前景。2008年，宁波市完成财政总收入8109亿元，增
39、长1201。2009年，全市完成财政总收入9662亿元，增长1916。2010年，财政收入突破1000亿大关，较上一年增长2126。宁波市连续21年实现财政收支平衡，财政收入提升速度近年来一年比一年高，为市政的房地产规划和相应区域配套设施的建设提供了经济基础。（2）宁波经济发展对住宅市场的影响宁波人民近年来收入有所提升，再加上外来人口的流入，对住房的需求也就越来越高，前几年内，房价几乎翻了一番。虽然，国家推出各种政策打压房价，但这种刚性需求使得宁波住房市场在价格上并没有出现很大的回落，只是在成交量上有所萎缩。大多数准备购房的人变成了观望者，看中央是否会出新的政策。明海商业广场项目可行性研究12
40、据统计，在甬版“新国八条”的限制下，市六区住宅总成交仅为745套。宁波市六区中图25甬版“国八条”后各城区住宅成交情况中心城区的成交量下跌明显江东区下跌了8186；鄞州区下跌了7287；江北区下跌了8963；科技园区下跌了6177在中心城区成交量大幅下挫的同时，也可以发现，几个周边城区的成交量并没有大跌，有的还略有上涨。其中，北仑区仅下跌987，而镇海区和江北北区均有上涨（如图25）。这也反应出，宁波的房价上涨并不泡沫，而是宁波经济发展的结果。（3）宁波经济发展对商业地产的影响从供求关系上看，1999年底，宁波楼市全面复苏，但商业地产只有天一广场一枝独秀。从2004年开始，宁波商业地产开发持续
41、红火。2004年底，商业地产项目达60万平方米左右，创历史最高记录，2005年19月份，商业地产投资238亿元，增幅574，2006年更是有大批项目先后上马，为城市商业提供了重要的商务环境，基本满足了宁波对商业地产的需求。但是现存的地摊式集市商业、街铺商业、店中店形式的现代商业导致经营品种档次参差不齐，只能满足中低阶层的消费需求。高速发展的经济使居民的收入得到提高，消费能力不断增长，需求多元化趋势明显，而大量异地人口的涌入又促进了商业地产的繁荣。随着新的城市中心副中心的形成，住宅郊区化加快，新住宅不断产生，新需求也应运而生。大型商业明海商业广场项目可行性研究13连锁企业的扩张冲动将形成商业物业
42、新的需求动力。商业企业的连锁化和大型化增加了对商业物业的需求。（4）宁波市商业地产现状截至2010年，宁波拥有的各类商业物业经营面积约为706万平方，商业类型主要包括百货公司、购物中心、商业街、专业店、底商等。宁波是商业营业面积在10000平方米以上的大型零售企业网点51个，主要包括商业类型为百货公司、购物中心、专业店小商品市场、商业街等。目前宁波已经形成了一些较为成熟的商业区域最为热闹繁华的“三江口商业区”是全是最大的商业组群也是最具繁华的商业组群，有18个大型的商业项目总规模约77万平方米，三江口商业组群包还天一广场、城隍庙、鼓楼、老外滩等商圈。“鄞州商业组群”和“江东商业组群”是宁波最为
43、重要的两个商业中心区域，这两个区域与“三江口组群”日趋三足鼎立之势，鄞州的万达广场、联盛商业广场，江东的中信泰福商业广场、天伦广场都在日趋成熟，承担起该区域的主要消费。江北商业组团以宁波江北万达广场进驻拉开帷幕，未来江北商业组团将一万达为核心商圈发展，详见表22。镇海和北仑都是地方性商业区，因为距离宁波市有一定距离所以商业辐射范围也仅仅局限与当地。随着宁波将城市发展重心向北迁移，交通变得更加方便，镇海的商圈氛围日渐完善。北仑的君临商业广场、曼哈顿商业广场、凤凰山主题商业街在宁波市的影响也在慢慢扩大。表22宁波各地区商圈现状编号商业区域组团特征1三江口宁波市主要商业圈高档服饰/家电/化妆品/餐饮
44、/数码为一体2鄞州以万达广场为中心3江东聚集一定量的附近郊区消费群，主要业态为大型超市/百货4江北以万达商业广场为中心逐渐形成5镇海主要以底商为主，商业较为分散6北仑主要以底商为主，商业较为分散223社会文化环境分析宁波近年来发展较快，现代化程度越来越高，人民生活水品显著提升。2005年以来的五年间，宁波市区居民的人均可支配收入增加1万多元。不少人在收入增加后希望改善居住环境，所以近年来宁波高档住宅、别墅增幅较快。宁波的社会治安相当不错，人们生活在相对有安全感的环境里，而且政府给老百姓提供明海商业广场项目可行性研究14了各方面都不错的公共产品和服务，如免费义务教育、给城乡居民提供最低生活保障、
45、居家养老工程等。2008年，宁波还获得了中国最具幸福感城市第二名。因此，许多外来务工人员融入了宁波，选择留在宁波生活。这在一定程度上也增大了社会对住宅数量的需求，对于房地产市场的发展是十分有利的。【23】23镇海新城房地产市场区域环境分析231镇海新城总体规划镇海新城是宁波中心城区三江片的重要组成部分，北至绕城高速，南临甬江，东起东外环、西界329国道（骆驼界）、世纪大道（庄市界），规划面积46平方公里，规划人口40万，是政府着力打造石化、能源、造纸、钢铁、汽车和高科技产业的产业基地。与此同时还大力发展现代服务业，重点发展港口物流业、中介服务业和旅游业。镇海新城与鄞州新城相对于宁波市中心地理条
46、件相似，在2000年的时候发展程度也不相上下。后来，宁波市政府决定将发展重心向南迁移，于是鄞州经济得到了快速发展。在十一五规划中，宁波政府鲜明的提出了将宁波市向北发展，与舟山结合，发展海洋经济。如今，镇海已聚集了镇海炼化、石化三公司等40多家部、省、市属重点企业，成为浙江省大工程单位最集中的国家大工业基地。按照“大投入、大发展”的思路，近几年来，镇海围绕建设特色园区、精品园区的目标，开展了大规模的基础设施建设，做好筑巢引凤文章，形成了几大特色产业园区镇海经济开发区，以精密机械、电子信息、仓储物流为主导产业；骆驼机电园区，以机电行业为主导产业。从现在大致的规划来看，镇海区将会成为下一个鄞州新城（
47、见表23），且海洋经济带给它的经济效益将能给镇海注入新的活力。表23镇海新城与鄞州新城对比鄞州镇海鄞州新城澳大利亚HASSELL设计镇海新城美国EDAW设计鄞州新城有条鄞县大道镇海新城有条镇海大道鄞州新城宁波博物馆（3万方）镇海新城宁波帮博物馆（24万方）鄞州新城文化艺术中心（228万方）镇海新城文化艺术中心（598万方）鄞州新城万达广场（55万方）镇海新城保利（67万方）鄞州新城联盛，BEST，利时等综合体镇海新城万科，海尚，利时等综合体鄞州新城高教南区镇海新城高教北区鄞州新城南部商务区开园镇海新城北部商务区开工鄞州新城明州医院，鄞州二院镇海新城宁波五院，宁波七院鄞州新城规划1200亩湿地公
48、园镇海新城规划4800亩宁波植物园新浪乐鄞州新城万科，中海，万达，金地等一线加盟镇海新城万科，保利，绿城，合生等一线加盟明海商业广场项目可行性研究15232镇海新城发展现状作为宁波市“北联”战略的重要项目之一，镇海新城近年来发展迅猛，目前已初具规模。未来几年，镇海新城按照宁波市的区域发展要求，重点做好“北部商贸商务中心、北部休闲大本营和宁波植物园”三大板块的开发和建设工作。打造成为宁波中心城区副中心、宁波中心城区北部商贸商务中心。镇海新城核心区将以打造宁波中心城北部商贸商务中心为目标，预计投入达120亿元。镇海新城核心区是以商务和行政办公为主要功能的综合性区块，也是镇海未来重要的经济与政治中枢
49、，并与箭港湖南部的商业区共同组成宁波市中心城区北部商贸商务中心。区内重点发展商务金融、贸易服务、行政管理、公共文化等，并配以完善的生活居住、商业服务、休闲娱乐等设施。南区定位为高教园区北区组成部分、公建配套服务区及高品质的城市居住新区。区内依托已建成的宁波帮博物馆、宁波帮文化公园、中科院宁波材料研究所等科研教育文化设施，建设与高校资源共享的新型居住社区，注重于文化休闲，人文气息也更加浓郁。筹建中的新城中央公园宁波植物园项目东至兴海大道，南至北外环，西至329国道，北至文体东路，项目规划总用地4570亩。方案内容显示宁波植物园将具有度假展览、植物博览、体育休闲等三大功能。分为三大区块，即体育休闲园、植物博览园、都市森林区。这为周围生活居住区提供了绝好的环境景观。镇海新城高标准规划具有江南人文自然特征的现代居住区，依托典型的江南水乡风貌，悠久的历史文化底蕴，强化居住的自然生态与人文生态功能，为宁波中心城区、镇海及周边居民提供生态性、文化性、现代性家园，新城已建成和在建的商品房建筑面积约280万平方米。目前新城已相继建成清泉花园、绿城桂花园、合生国际城、宁大花园、柳岸晨韵、水木清华、嘉盛银座、银亿海尚等现代化居住区和具有较高水准的骆兴家园、鑫隆花园、金邑水岸、锦绣曙光等安置区。除此之外，镇海新城依托优越的区位交通条件，发展超市板块群、专业市场、生活资料配送中心和区
