1、1市场法作业一、单项选择题1、市场法的理论依据是（ ） 。A、均衡原理 B、预期原理 C、竞争原理 D、替代原理 2、比准价格是一种（ ） 。A、市场价格 B、理论价格 C、评估价格 D、公平价格3 运用市场法评估房地产价格时，选择比较案例应尽可能使其在（ ） 。A、同一供需圈内 B、相邻区域内 C、同一行政区内 D、同一城市内4、市场法中的交易情况修正是对( )价格本身是否正常的修正.A、交易实例 B、可比实例 C、 估价对象 D、标准化实例5、在市场法中，土地使用权年限调整属于（ ）调整。 A、权益状况 B、区位状况 C、实物状况 D、年限状况6、某住宅建筑面积与使用面积比例为 1：0.7
2、，已知建筑面积价格为 3000元/平方米，则使用面积价格为（ ）元/平方米。A、2100 B、2333 C、4286 D、46667、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块各值 50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后价值 110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人的索价对交易双方都是公平合理的正常价格应为（ ） 。A、50 万元 B、55 万元 C、60 万元 D、60 万元以上8、判定某可比实例的成交价格比正常价格低 6%，则交易情况修正系数为（ ） 。A、0.060 B、0.940 C、1.060 D、1.0649、比较法中的交易日期修正，就是对房地产进行（ ）修
3、正。A、房地产状况 B、货币时间价值 C、市场状况 D、交易情况10、下列（ ）情况会导致房地产价格偏高。A、卖方不了解行情 B、政府协议出让C、购买相邻地产 D、设立抵押的房地产11、可比实例是相邻房地产的合并交易，则以此为据求算出来的比准价格往往比实际正常价格（ ）A、高 B、低 C、相等 D、无法确定12、在一些城市中，距离重点中、小学近的区域内的居住地价通常比较高，其原因主要在于（ ）A、繁华程度高 B、集聚规模大 C、交通条件好 D、公共配套设施状况好13、市场法的间接比较法是以（ ）为基准，把交易案例和待估宗地均与其逐项比较，然后将比较结果转化为修正价格。A、标准宗地 B、待估宗地
4、 C、类似宗地 D、比较宗地14、某地区某类房地产 2006年 4月 1日至 10月 1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以 2000年 1月 1日为 100） 。有一房地产在 2006年6月 1日的价格为 2000元/。对其作交易日期修正到 2006年 10月的价格为（ ）元/。A、1376 B、2308 C、2558 D、105515、在交易日期修正中，最宜采用（ ） 。A、一般物价指数或变动率 B、建筑造价指数或变动率C、建筑材料价格指数或变动率 D、房地产价格指数或变动率16、按直接比较判定某可比实例价格的房地产状况修正系数为 0.
5、98，则其依据为（ ） 。A、可比实例的房地产状况优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为 2%B、可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为 2%C、可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为 2.04%D、可比实例的房地产状况优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为 2.04%二、多项选择题1、搜集交易实例时应搜集交易实例的（ ） 。A、成交价格 B、议价时间 C、成交日期 D、付款方式2、 运用市场法估价，选取的可比实例应符合下列条件（ ） 。 A、使用性质相同 B、地点相近 C、价格相同 D、交易日期与估价时点相近3、下列说法是正确的
6、：（ ） 。2A、可比实例肯定是交易实例 B、交易实例肯定是可比实例C、可比实例不一定是交易实例 D、交易实例不一定是可比实例4、区位状况比较修正的内容包括（ ）修正。A、繁华程度 B、周围环境 C、容积率 D、使用年限 5、类似房地产是指（ ）等方面与估价对象房地产相同或相似。A、用途 B、建筑结构 C、地区 D、权益6、市场法选用可比实例时，应考虑的可比基础是（ ） 。A、统一货币单位 B、统一面积单位 C、统一化为单价 D、统一时点7、比较法中，房地产状况修正指的是对房地产（ ）等方面的修正。A、区位状况 B、交易状况 C、权益状况 D、实物状况8、在市场法中进行因素修正时，下列说法正确
7、的有（ ）A、宗地的面积与土地利用效果无关 B、宗地的形状影响其利用效果C、商业用地的利用效果一般与其临街的深度呈递减变化规律D、对居住用地而言，位于商服繁华区域的地块价格肯定高于其他区域的地块价格。9、区位状况比较修正的内容包括（ ）修正。A、繁华程度 B、临街状况 C、容积率 D、使用年限 E、周围环境10、类似房地产是指在（ ）等方面，与估价对象房地产相同或类似。A、用途 B、所处区域 C、使用年限 D、建筑结构三、计算题1、现拟采用市场法评估某房地产价格，选取了甲、乙、丙三宗可比实例，有关资料见下表：项 目 可比实例甲 可比实例乙 可比实例丙建筑面积 1000m2 1200m2 968
8、7.6 平方英尺成交价格 240 万元人民币 300 美元/m 2 243 万元人民币成交日期 2001 年 10 月初 2002 年 8 月初 2003 年 2 月初交易情况 -5% 0% 0%状况因素 0% +2% +5%又知，可比实例乙、丙的付款方式均一次付清，可比实例甲为分期付款：首期 96 万元；第一年末 72万，月利率 1%；第二年末 72 万，月利率 1.05%。2002 年 8 月初人民币与美元的市场汇价为 1:.8.5，2003年 8 月初的市场汇价为 1:.8.3。该类房地产人民币价格 2001 年逐月下降 0.8%，2002 年逐月上涨1.0%， 2003 年逐月上涨 1
9、.2%。又知 1m2=10.764 平方英尺。试利用上述资料评估该房地产 2003 年 8 月初的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均值） 。答 案 ：1、 建 立 价 格 可 比 基 础甲 一 次 付 清 总 价 =（ 元 ）甲 单 价 =2162.65（ 元 /m2）乙 单 价 =3008.5=2550（ 元 /m2）丙 单 价 =24300009687.610.764=2700（ 元 /m2）2、 计 算 比 准 价 格比 准 价 格 甲 =2162.65100/95（ 1-0.8%） 3（ 1+1%） 12=2722.19（ 元 /m2）3比 准 价 格 乙 =2550100/
10、100（ 1+1%） 5（ 1+1.2%）7100/102=2856.34（ 元 /m2）比 准 价 格 丙 =2700100/100（ 1+1.2%） 6100/105=2762.22（ 元/m2）3、 将 上 述 三 个 比 准 价 格 的 简 单 算 术 平 均 数 作 为 比 较 法 的 估 价 结 果 ， 则 ：估 价 对 象 （ 单 价 ） =（ 2722.19+2856.34+2762.22）3=2780.25（ 元 /m2）2、为评估某房地产的价格，选取 A、B、C 三宗可比实例，有关资料见下表：项 目 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C成交价格（元 /m2） 3800
11、4100 3950成交日期 2002 年 10 月 1 日 2003 年 5 月 1 日 2003 年 6 月 1 日交易情况 -2% +1.5% 0%区位状况 +3% 0 -1%权益状况 0 +2% -1%房地产状况实物状况 -1% 0 +2%上表中各百分数均是以估价对象为标准，正数表示比估价对象好，负数表示比估价劣。2002 年 6 月 1 日到 2003 年 3 月 1 日，该类房地产市场价格每月平均比上月上涨 1.5%。以 3 月 1 日为基准，以后每月递减1%，试利用上述资料评估该房地产 2003 年 10 月 1 日的正常价格。解：可比实例交易情况修正系数：A：100/100-2=
12、100/98B:100/100+1.5=100/101.5C:100/100+0=100/1009101039%5.198103 ）（比 准 价 格 A=3809.77 元/m 2109310104.582比 准 价 格 B2378/m元109101095792比 准 价 格 C42378.24/m元(093758.1378.24)3比 准 价 格25./元所以房地产 2003年 10月 1日的正常价格 23785.9/m元答 案 ：1、 计 算 比 准 价 格比 准 价 格 A=3800100/98（ 1+1.5%） 5（ 1-1%）7100/103100/100100/99=3809.77
13、（ 元 /m2）比 准 价 格B=4100100/101.593/98100/100100/102100/100=3758.15（ 元 /m2）比 准 价 格C=3950100/10093/97100/99100/99100/102=3788.24（ 元 /m2）2、 将 上 述 三 个 比 准 价 格 的 简 单 算 术 平 均 数 作 为 比 较 法 的 估 价 结 果 ， 则 ：估 价 对 象 （ 单 价 ） =（ 3809.779+3758.15+3788.24） 3=3785.39（ 元 /m2）3、为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了 A、B、C、D、E 共五
14、个类似住宅楼的交易实例，其相关资料见下表。实例 A 实例 B 实例 C 实例 D 实例 E成交价格/ （元/m 2） 5100 5800 5200 5300 5000成交日期 2002.11.30 2003.6.30 2003.1.31 2001.7.31 2003.5.31交易情况 +2% +21% 0 0 -3%区位状况 0 -3% +3% +1% 0权益状况 -2% 0 +2% -1% -1%房地产 状况交易实物 -4% -5% -2% +2% +1%上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。其中，房地产状况中三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知：从 2001 年 7 月 1 日至 2002 年 1 月 1 日该类住宅楼市场价格每月递增 1.5%，其后至 2002 年 11 月 1 日则每月递减 0.5%,而从 2001 年 11 月 1 日至 2003 年 4 月 30的市场价格基本不变，以后每月递增 1%。试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的 3 个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼 2003 年 8 月 31 日的正常单价（如需计算平均值，采用简单算术平均法） 。5
