1、1房价到底还能涨多久如果透过目前笼罩在中国房市上方的重重迷雾，我们可以看到，中国房市的确已经走到了一个决定其未来价格走向的时间之窗，而决定这一时间之窗的恰恰是地产商的资金链与国人的购买力。 楼市真的回暖了吗 以上海楼市为例，仁恒河滨城销售顾问答问讯者“我们大概三万四左右到三万七。 ” 仁恒河滨城位于浦东新区联洋板块，而就在半年多前，这里的房价还是每平方米 2.5 万元，短短几个月过去，新开盘的二期房源叫价就窜升为上一批房源的 1.4 倍，每平方米增加了过万元。 仁恒河滨城销售顾问：“我们下次再开盘可能开到四万二三了。 ” 就在上海楼市出现价量齐升的同时，中国人民银行上海分行 2008 年4 月
2、 10 日发布了一季度上海市信贷运行报告，结果显示，3 月份上海中资商业银行个人住房 出现了 17 个月来首次下降，其中新建房和二手房贷款分别减少 7.5亿元和 2.2 亿元，楼市放量上涨，房贷数量却在减少，这就说明除非现在购房者大幅提高了首付比例，才能支撑楼市的走势，那么，都是什么样的购房者正在进入上海楼市? 2在上海市宝山区一个叫铂庭圣卡洛的楼盘，笔者见到一位刘先生，在一周前刚刚买下这套两居室的房子。 购房者：“也是为了要结婚，现在不结婚也不会买房，因为毕竟现在上海人都跟父母一起住，结婚之后有了自己的家庭，你必定有一套自己的房子。 ” 刘先生告诉笔者，为了置备婚房，他从去年下半年就开始看房
3、，尽管早已选中了自己心仪的社区和户型，但是却迟迟不敢做出购房的决定。购房者“因为看到国家出了很多政策，就是贷款方面的政策，因为国家好像要打压房价。 ” 在“冲刺 2008 京沪房企发展战略对话论坛”上，任志强说“由于销售急速下降，很多开发商觉得钱不够了。钱不够的原因可能在于去年太猖狂，囤积的土地可能太多了。 ”任志强表示，今年一季度，房地产的销售量同比下降了 15。因此，一季度定金、预收款、个人按揭贷款所占开发总资金的比例，从 42下降到了 19，从而导致开发商资金紧张。同时，今年一季度，房地产开发商自有资金从 35下降到 29，这是连续四年来首次出现的情况。 房地产业内普遍资金紧张、入不敷支
4、的现状，正在日益严重地显现出来。 “尽管资金紧张，但开发商都想挣更多的钱，谁也不愿意降价”这是任志强对开发商心态的分析。这种类似“价格联盟”的坚守，在广州、深圳已经被房价的暴跌击得粉碎， “死守”北京、上海的开发商能够如愿，并不令人乐观。 3在人们的印象中，统计数据涉及房价下降的字眼，无非是涨幅同比回落之类，也就是涨多涨少的区别，但涨的步伐似乎从未停止过。这次，人们意外地看到了“住房价格总体回落” 。尽管这次下跌主要集中在“二、三类地段普通商品房住宅以及经济适用住宅价格”上，而且跌幅较之高高在上的房价似乎也不值提。但“二、三类地段普通商品房住宅以及经济适用住宅”作为房市中的一个大众购买板块，其
5、价格开始下跌，终究还是鼓舞人心，也是值得重视的信号。 不过，民众关心的显然不是全国房价下跌多少，而是这样的跌势能否持续，以及一类地段的普通商品房住宅价格能否下跌。因为经验告诉人们，不仅房价小幅下跌之后，通常会迎来更猛烈的上涨，而且一类地段的住宅价格就像龙头股一样，其走势往往影响甚至左右着房市未来的价格趋势。 力求自保，开发商不得不为的事情 现在，势易时移，房价的地区和结构分化正呈加速之势，一类地段普通商品房住宅价格涨势趋缓，全国房价一片红、所有房子都大涨的景象已很难重演。毕竟，如今的房市环境已今非昔比。不要说从紧货币政策背景下，在一个房价已经很高的基础上再去大涨，需要怎样的购买力才能推动，即便
6、还能涨，这样的上涨也早已底气不足。 人们看到，继查处炒地炒房今年首次进入政府工作报告后，由国务院常务会议通过的国务院 2008 年工作要点中，新组建的住房和城乡建设4部已领到了“严厉打击炒地炒房等违法违规行为”的任务；人们同样看到，在过去的数年间，某房地产开发企业为了解决资金紧张问题，在全国各地多个房产开发项目中，至少上百次指使、胁迫旗下员工“购买”本公司房产，凭虚假购房合同向银行套取房贷，而类似资金链异常紧张的房地产开发商并不鲜见，通过打折降价销售力求自保，正在成为越来越多的开发商不得不为的事情。 据有关消息，前一度，上海某小区开盘，开发商雇用一些人前来排队，以造成供不应求的虚假局面，更有甚
7、者签订假合同；人们当然也看到，今年 3 月深圳手房成交均价为 12463 元平方米，新房价已跌回一年前水平，尤其是最近，深圳楼市“团退”之风的蔓延，加上楼市“百日剧变”的阴霾，已经给本已观望气息浓厚的市场带来了丝恐慌；不少楼盘甚至出现了 7 个月销售没有提价的局面，国内房市的袭人寒气已经让一部分视野开阔的内地买家另辟蹊径，将目光投向海外，选择成为“国际房东” 资金偏向争夺“地王” 进入 2008 年，在一系列宏调面前，资本市场主流开始集中关注地产企业的“资金压力” 。其实，不少房地产企业的销售依然在飞快增长。有分析师表示，5 月中上旬地产股的再度下挫是源于万科的销售数据不理想。该公司 4 月的
8、销售收入环比下降 35，然而，如果与去年同期比较，万科的销售收入实际增长了 73.5。 5每个行业都有其销售周期，为什么同比增长了七成以上的销售数据，会被投资者理解为“销售不理想” “主要是上一阶段房地产业扩充太快了，在现在的融资背景下，销售情况稍有差池直接影响到地产商的资金链。 ”广东地区最大的私募基金的经理陈林分析道。去年报表也反映了行业的困境，2007 年万科、招商、金地、保利，四大上市开发商资金状况均不容乐观。四公司的每股经营性现金流均为负值，且均为各公司 5 年来的最低。万科的每股经营性现金流为-1.52，招商地产为-4.74，金地与保利更只有-7.52 及-7.65。 “据我们估算
9、，去年全国的总体销售收入只有 2.9 万亿元，但购入土地的款项就高达 3 万亿元。 ”潘石屹这样解析同行的窘境。 在这种种压力下，5 月中旬，万科将其在东莞项目以 500 万元的价格出让一半股权。 紧缩银根，打在地产商的“七寸”上 还是让我们先来看看地产商的资金链。在央行宣布实行紧缩货币的政策之后，各家银行对地产商的开发贷款基本上是“城门高悬免战牌” ，免谈。在银行告贷无门的背景之下，通过资本市场寻求再融资成为地产商的又一新渠道。不过，近来证监会已经发文，对地产公司借壳上市、再融资实行更为严格的审核制，凡是利用募集资金用于圈地、囤地的公司，一律不得批准其融资需求。这对于那些希望于国内证券市场融
10、资来摆脱资金困境的 地产商来说，无疑不是什么好消息。 6眼看在国内市场拿不到足够的资金来解套，一些地产商又把目光瞄向了海外资本市场，意图通过海外上市来缓解资金链危机。只是事情总是和人们的美好愿望相违。近来国际资本市场在饱受美国次级债危机的侵扰下对地产商融资抱有深深的不信任感，导致地产商的这如意算盘难以打响。就拿近年来在国内四处跑马圈地，勇夺土地“标王”之称的恒大地产来说，笔者发现，在恒大为在港上市所公布的招股说明书中显示，2007 年年末，恒大的土地储备达到了惊人的 4580 万平方米。而这个数字在 2006 年末仅是不足 600 万平方米。要将如此庞大的土地存量变成一个个美丽动人的宜居楼盘，
11、其资金投入力度可想而知。为此，恒大地产在经过一番紧锣密鼓地准备之后，高调宣布 3 月份将在香港上市。而就在恒大地产即将发行上市的前夜，由于得不到足够的投资者捧场，恒大地产的 IPO 被迫中止。恒大地产的这一鲜活案例为那些意欲到海外资本市场上去融资发展的地产商敲响了一记警钟，海外资本市场的钱也不是那么好拿的。 如此众多的地产商何以会对融资市场趋之若鹜，主要是缘于目前我国地产商自身的资金实力太弱，而且就是这微弱的自有资金实力也在“有水快流”的口号感召之下变成了一块块囤集的土地。在这种状况下，刚刚卖房得来的钱立刻被投入到新的土地购买金中，地产商的现金流极度紧张。 严格意义上来说，中国的地产商从进入新
12、世纪以来一直是过着顺风顺水的好日子。尤其是在去年，伴随着全国范围内的房价的大面积普涨，让手中握有开发权的地产商数钱数到手发软。一片大好形势之下，让资7金本不充裕的地产商开始变得利令智昏， “囤地”等于发财让地产商纷纷出手争夺各地看似有限的土地资源， 个个土地“标王”纷纷亮相，给本已经烧昏了头的房市又添了几许干柴。正是在这些标王的光辉照耀下，地产商的好日子也就到头了。原因也很简单，争夺这些标王占用了地产商最为宝贵的资金资源。由于靠囤地就能坐地发财，地产商把更多的资金用于囤地而不是用于开发，本末倒置，为其后市资金连的断开埋下了伏笔。据业内人士披露，国内某个去年刚刚在香港上市的大型民营地产开发公司，
13、手中拥有超千万平方米的土地开发权，但其账面上的流动资金不足十亿元，这点资金对于如此巨大的土地开发量来说无疑是杯水车薪。 不得已，只好降价 资本链的紧绷迫使地产商无路可选，唯一的招数就是降价销售在建房屋，以此来迅速回收资金。近来广东等地已经出现了许多原先根本不放盘销售或者是“只租不售”的楼盘开始放盘，表明一些资金开始通过出售来回收资金。随着这种状况的延续，更多的楼盘将进入降价销售的行列，而且是谁先降谁先受益，因而从资金链上构成了房价下降的基本要素。 影响房价下降的最大因素不仅仅是由于地产商的资金链断裂，还受到国人购买力下降的影响。某种程度上来说，国人购买力的下降对房价下降的影响度更大。前几年，房
14、价的攀升之所以能够顺利进行，主要是8因为如下因素在起主导作用 一是银行贷款的低利率。前几年我国经济一直是在“高增长、低通胀”的背景下运行，银行贷款利率较低，吸引了很多人通过银行按揭贷款的方式买房，有的人甚至通过银行贷款的方式进行投资性买房，指望通过收取房租来还银行贷款本息。这在低利率时代下没有问题。不过，随着我国从去年步入加息时代，央行在一年内连续加息四次，让靠房租来还银行贷款的国人大喊“吃不消” 。贷款利率的上升打消了很大一部分潜在买房人的买房需求，让房屋的供求关系慢慢发生转变。 二是 CPI 的高位不下。今年以来，国内 CPI 指数创下了十多年的新高。 物价的攀升促使很多买房者对高房价的承
15、受能力不足，人们不得不拿出更多本来可以用以买房的资金用来承担日常生活的必需消费需求，直接削弱了人们的买房能力。 三是国家宏观调控政策的作用。为了抑制房价的大起大落，国家出台了廉租房政策以及大力开发经济适用房政策，通过政策的导引解决中低收入阶层的住房需求，这些政策的实行客观地化解了对于商品房的最大群体需求。由于这几大因素的综合作用，国人对于房屋的购买需求正在处于不断下降的通道之中，一旦这种下降从量变转化为质变，房价的“拐点论”就会变为现实。 一头是资本链的紧绷，一头是购买力的下降，两路夹击之下，房价的上涨之路会变得越来越难。我们常说“没有只涨不跌的股市” ，同样的道理，在市场经济的大格局下，也没
16、有只涨不跌的房市。尽管我们没有9办法去准确预测房价开始下跌的时间，但我们真真切切地感到，这一天离我们是越来越近了! 或许房价在未来的月份里还会上涨，这没什么可大惊小怪的。因为一个市场的筑顶需要时间和反复，大众的心理预期转变也需要一个过程。正如去年 10 月，人们还在憧憬上证指数能到 10000 点甚至 13000 点一样，目前有很多人对房市的预期也是如此。但今年来股市的凌厉下跌，让人们的乐观和信心跌落得如此迅速，悲观者甚至已看淡股指，那么，房市的不久将来是否也会演绎大众心理的如此惊天逆转呢? 观点 上海证券报评论主编时寒冰：如果资金继续回到房地产市场，造成房地产价格进一步上涨的话，那么通货膨胀
17、可能就会失控。 全国工商联房地产商会会长聂梅生：从我们中国来讲，房价像 2007年这样高歌猛进的大涨绝对不是一件好事，这样容易形成资产泡沫，但猛跌更不是一件好事，尤其是在 2008 年，如果房价猛跌的话，这样会拖累整个中国经济，这也不是政府所愿意的。 国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松供需矛盾依然将支持房地产价格的长期上涨。 经济学家、北京科技大学教授赵晓中国城市化进程最多只完成了40，房地产行业起码还有 2/3 的空间，因而无论从城市化还是从房地产发展的空间来讲，其成长空间依然很大。且中国现时的状况是有良好10的资金，流动性过剩给予了城市化进程与房地产充足资金，这样好的发展机遇，为什么我们还要错过? 广东省统计局固定资产投资处处长王丽莹房地产是相对来说是比较有优势的行业，对于银行来说，房地产是投放信贷比较多的行业，去年房地产是外资进入的首选行业，但今年是不是还不清楚。另一方面是国家现在控制信贷。其实不觉得广东房地产会有太大的变化。总体上来讲发展还是可以的，因为它投资有一个延续性。从现在来看，投资不可能上来之后马上掉下来。去年应该达到了一个顶峰，今年是有所下降。毕竟受国家宏观调控影响太大了，在这种大环境之下不可能一直上扬的，但也不可能一下子跌下来的。
