1、重庆市主城区房地产市场总结（2015年上半年）,2015年7月,目 录 ：,宏观环境：利好政策频出，经济未见起色。宏观市场：供应节节攀升，住宅稳价走量，商业商务托市。业态表现：城市外移，高层供缓、去库存洋房、别墅容量提升。企业竞争：商用、TOP类物业成为业绩支撑点。土地市场：政府减债兜底，典型地块托价。后市预判：三季度成分水岭，四季度机会较大。,利好政策频出，经济未见起色。,宏观环境,政 策 环 境,市场压力依旧；住宅持续低位走量；企业打响商业争夺战。,年度政策回顾,利好政策频出，影响甚微，市场压力依旧。,成交量继续下滑，1-10月成交1200万方；价格高位运营，10月首次出现下滑，降幅10%
2、；重庆房产税对高端投资小公寓影响大，对别墅市场影响小。,调控后，银行贷款困难，成交量开始萎缩；导致2008年成交仅1200万方。,市场表现,楼市重大政策/事件,北上广深大型开发上重庆圈地，千亩大盘初显现；城市建设加速，房地产市场发展迅速；,土地招拍挂政策逐步规范房地产市场,70/90政策：项目90以下户型占70%，小户型开始增多，供应结构被改变；别墅用地出让变少，别墅单价提升快,供应明显大于需求市场存量大幅增加。,重庆楼市出现第一轮增长，房价、成交量大幅度提上，当年成交量超过1900万方；价格部分项目6、7千，少量出现1万元/。,成交量得到抑制，全年成交2240万方；价格高位运营，一线项目价格
3、上涨约40%；,上半年成交量大幅上涨，下半年价格开始增长，涨幅约30%；全年成交量2400万方，成交量创最高,刚性需求带动市场回暖，年度成交2284万方，为历史第二高位；成交价格稳中有升,70/90政策，严禁别墅用地出让,国八条首次对供应及需求进行调控，银行货币政策的全面收紧,成渝城乡统筹成渝经济区城乡头筹试点区域,1.29救市首付2成，利率7-8.5折税收减免，契税按1%收取,4.15，新政；两江新区2套首付50%，利率1.1倍；一个家庭限购1套，首套首付30%，三套停贷；两江新区中国地三区,1.28新国八条、渝房产税二套首付60%，限购一线到二线城市；重庆对高端房收取房产税,政府坚持调控不
4、动摇,新国五条提高二套房首付比例、贷款利率；住房流转所得税20%；房产税；加快保障性安居工程规划建设和加强市场监管。,近2400万方年度市场，成交居高不下；刚性需求饱和，改善、投资类需求有所释放。,分类调控支持首套房贷限购相继取消“不动产登记”征意见“930”房贷新政放宽公积金贷款央行降息,“哑铃”市场打破；2轮降价+透支消费支撑市场高位运行。市场价格大跌,降准降息通道开启 支持住房需求 促楼市平稳发展二套房首付降至四成 住房转让营业税免征年限5改2 不动产登记试点,9.27抑制房价政策首付40%，贷款利率1.1倍连续加息至08年10月，最高达7.83%,降准降息,经济下行，接连5次降准4次降
5、息，楼市回暖需等待。,CPI=1%，若持续6个月低于1%，经济环境进入通货紧缩状态,PMI=50%，PMI荣枯线，经济增速下行,第一次定向降准,第二次定向降准,第一次降息,第三次全面降准,第二次降息,第四次全面降准,第三次降息,降息降准,1季度GDP：7.0%15年目标：7.0%,2014-2015年全国经济环境变化,经济下行连环降息市场上行,经济上行连环升息市场下行,经济下行连环降启动,降准释放19200亿元,2015年1月全面降准，普降+定向降，6200亿元,2015年4月全面降准，普降+定向降，13000亿元,首付调整增信心，营业税2年免征，刺激市场流通。,3.30新政,央行、住建部、银
6、监会下调二套房贷首付比例,财政部调降了营业税征收标准,二手房交易营业税免征年限由5年调整为2年,商业贷款二套房首付：40%公积金首套房首付：20%公积金二套房首付：30%,首套房贷款重庆历来可操作；支持公积金贷款项目仅10%；开发商不支持公积金首付调整政策。,楼市强心剂,房产税的基础和前提，心理影响大于实际效应。,不动产登记,反腐新利器制度执行前夕，房产抛售狂潮房价下跌,投资渠道改变。海外购房？资金外流？,政府出台的各种调控政策终于要奏效。因为通过各种离婚、结婚方式逃避“限购”的人将几乎无处遁形。,登记制度及房产税将是财税公开的第一大步。,为全面征收房产税铺路。这将是地方政府新财源。房产税会导
7、致租房价格上涨。,首先实施：长寿、石柱其他区、县，争取7月1日,经 济 环 境,经济（GDP）,备注：数据来源，中华人民共和国国家统计局。,GDP勉强达标，行业增速仅2%，经济环境压力依旧。,2015年1季度，全国GDP增速为7%，达到年度目标。经济情况持续低迷，增速持续下降，创10年最低。,2015年1季度，全国房地产行业GDP增速仅2%。房地产行业增速持续下降，行业压力较大。,经济（CPI & PMI）,备注：数据来源，中华人民共和国国家统计局。,CPI、PMI持续警戒线徘徊，经济下行压力依旧。,PMI=50%，PMI荣枯线，经济增速下行；CPI=1%，若持续6个月低于1%，经济环境进入通
8、货紧缩状态。,经济（固定资产投资）,备注：数据来源，中华人民共和国国家统计局。,2015年1-5月，全社会固定资产投资17万亿，增速11.4%，持续下行。,2015年1-5月，房地产开发投资累计3.2万亿，增速5.1%，近3年直线下滑。,投资增速下滑，经济运行乏力，房地产行业影响巨大。,经济（进出口）,备注：数据来源，中华人民共和国国家统计局。,外贸环境复杂严峻，稳增长压力空前。,2015年1-5月，进出口总额9.6万亿，增速-8.0%，持续负增长。外贸稳增长面临空前压力，这既有世界经济复苏乏力、外部需求低迷的原因，也受国内要素成本不断上升，企业融资难、融资贵，全球非美元主要货币普遍贬值使人民
9、币实际有效汇率攀升等因素的影响。,经济（社会消费品零售总额）,备注：数据来源，中华人民共和国国家统计局。,社零总额增速持续下行，消费低迷行情延续。,2015年1-5月，社会消费品零售总额11.7万亿，较去年同期增长10.1%，增速下降2个百分点。,楼市影响,经济下行，政策环境宽松，救市不断，楼市支撑有限。,供应节节攀升，住宅稳价走量，商业商务托市。,宏观市场,2010-2015年市场回顾,15年利好政策频出，市场表现趋稳。,首付40%，贷款利率1.1倍连续加息至08年10月，最高达7.83%,首付2成，利率7-8.5折税收减免，契税按1%收取,2套首付50%，利率1.1倍一个家庭限购1套，首套
10、首付30%，三套停贷,二套首付60%，限购一线到二线城市重庆对高端房收取房产税,政府坚持调控不动摇，巩固房地产市场调控成果,提高二套房首付比例、贷款利率；住房流转所得税20%。,降准降息二套房首付4成住房转让营业税免征年限5改2 不动产试点,限购相继取消贷款利率最低可7折，还清均算首套央行降息,2010-2015年市场回顾,供应节节攀升，住宅稳价走量，商业商务托市。,2015年上半年累计供应1165万方，较14年同期上涨6%，土地市场大放量、高地价，催生供应节节攀高。2015年上半年累计成交1130万方，较14年同期上涨13%；成交建面均价7093元/，住宅延续年底低价走量，商业、商务典型项目
11、托市，整体市场量涨价稳。,2013-2015年月度市场走势,政策利好+房企让利，刺激二季度市场。,211万方,168万方,220万方,158万方,201万方,264万方,156万方,221万方,1-3月，月均成交156万方，3年最低，传统淡季、客户观望，前期贷款政策落地效果差，市场压力激增。4-6月，月均成交221万方，3.30政策激活市场，春交会地方银行贷款利好，半年业绩冲刺品牌接二连三优惠破局，成交拉升。,业态结构,以牺牲利润换取成交量的上行。,均价对比,27%,13%,10%,51%,57%,成交量对比,-7%,-1%,-9%,-16%,-22%,业态结构,住宅结构稳定，突破难度大，商业
12、、商务挤压经适房。,住宅 : 非住宅=7 : 3，结构与去年相当，高层产品份额较14年底有所回升。商业、商务份额分别增加2个百分点，商务金融捆绑效果显著、政府扶持型商业表现不俗。,住宅产品线结构,受降价影响，首置类物业涨幅明显。,客户分析,主城占比75%，一小时经济圈区县主城购房意愿更强。,客户构成：,区县客户构成：,新开供应,备注：以上数据为新开盘（含自然加推）统计。,集中开盘模式被颠覆，自然推售，主抓客户成为主流。,住宅市场存量,库存居高不下，存销比9.2，价格难涨。,城市外移，高层供缓、去库存洋房、别墅容量提升。,业态表现,别 墅 市 场,别墅市场走势,品牌房企别墅产品集中面世，市场供销
13、两旺,2015年上半年累计供应75万方，与14年同居高位，龙湖、融创、和记黄埔别墅产品集中面世。2015年上半年累计成交65万方，创新高；成交建面均价11575元/，江与城高端别墅集中备案，拉高整体成交量。,别墅产品结构-细分业态,小面积联排产品抢夺市场，典型高端产品出位。,独立别墅表现抢眼，江与城集中备案。联排别墅占比61%，绝对市场主导地位，庆隆南山高尔夫国际社区、龙湖U城。叠加别墅市场份额有下降趋势，小联排别墅产品(150-200，龙湖U城)，较去年同期增加15个百分点，抢夺市场份额。,别墅产品结构-面积,100-250叠加、联排产品占据市场主导地位。,100-150产品占比28%，最大
14、，金科系叠加产品一家独大，受叠加别墅供应影响，市场份额大幅下降。150-200产品占比25%，第二，龙湖、融创、东原、招商，品牌房企扎堆小联排，同比增加近10个百分点。200-250产品占比20%，第三，传统联排产品，以高性价比（150-200万为主），凭借业态优势，抢夺市场。,别墅产品结构-细分业态&面积,经济型联排主导市场，挤压叠加别墅市场空间。,别墅产品结构-总价,100-200万产品为市场主力，高端市场稳定。,100-150万产品占比31%，最大，其中联排份额同比增加26个百分点，小面积、控总价，以业态换空间。150-200万产品占比23%， 200-250万产品占比11%，稳中微升，
15、新区联排产品，依旧以价格换空间。500万以上高端别墅市场份额稳定，龙湖、融创、棕榈泉表现突出。,别墅市场排名,舒适性产品集中化，经济型产品托市。,2015年上半年别墅市场企业排名,2015年上半年别墅市场项目排名,洋房市场,洋房市场走势,针对改善类需求增加放量，稳价持续走量。,2015年上半年累计供应120万方，较14年同期上涨41%，单项目供应量增加，改善类需求激活后，开发企业增加洋房放量，以期抢夺客户。2015年上半年累计成交102万方，较14年同期上涨12%；成交建面均价7616元/，价格维稳；新区稳价跑量。,洋房产品结构-面积,城市洋房集中供应，洋房面积结构上移。,60-80、80-1
16、00、100-120、120-140四类产品为主，整体产品结构与14年下半年相当。100-120产品占比29%，最大，较14年同期增加5个百分点； 140-160产品占比8%，较14年同期增加4个百分点；照母山、杨家坪商圈、新南湖、龙头寺、大石坝、冉家坝等城市洋房增加。,洋房产品结构-总价,新区洋房持续以价换量，保持市场份额。,60-80万产品占比23%，最大，茶园、蔡家、北碚新城等新区洋房以价格换空间，保持市场份额。140-160万产品占比8%，较14年同期增加2个百分点； 照母山、龙头寺城市核心洋房增加。,洋房市场排名,品牌房企、城市洋房增加，新区洋房持续走量。,2015年上半年洋房市场企
17、业排名,2015年上半年洋房市场项目排名,高层市场,高层市场走势,减缓放量，低价去存。,2015年上半年累计供应587万方，较14年同期下降17%，前期高层需求萎缩，且存量大，企业减缓高层放量。2015年上半年累计成交617万方，较14年同期上涨10%；成交建面均价6094元/，回到12年水平，持续低价去存。,高层产品结构-面积,小面积、多功能，越来越紧凑。,50-60占比24%，较14年同期增加3个百分点，其中二房半、三房占比增加6个百分点。70-80产品自13年下半年开始逐步增加，其中三房半产品上半年明显增多，增加5个百分点。,高层产品结构-户型,重功能、轻舒适，4功能房产品有增加趋势。,
18、二房半占比33%，二房占比28%，主导市场，占比倒挂，重功能、轻舒适。4功能房及以上产品市场份额不足10%，有增加趋势，随着改善类需求的逐步增大，增势或放大。,高层产品结构-户型&面积,二房半持续主导市场，其次为标准两房。,高层产品结构-总价,经过14年价格调整后，高层总价结构下移明显,70万以下占比85%，经过14年价格调整后，高层总价结构下移明显，15年上半年，50万以下产品占比进一步放大，主要表现在二环新区，如西永、蔡家、茶园，今年更低价。,高层市场排名,品牌房企、城市核心项目有量有价，更优。,2015年上半年高层市场企业排名,2015年上半年高层市场项目排名,商务市场,商务市场走势,写
19、字楼捆绑金融托市，低门槛投资公寓发力。,2015年上半年累计供应110万方，与14年同期相当；累计成交105万方，较14年同期上涨57%；成交建面均价9836元/，协信、瑞安捆绑金融托市（共计成交28万方），大批量公寓拉低市场均价（41万方）。,商务产品结构-商务公寓,45万为天花板，低价为核心；新壹街溢价约20万。,龙湖新壹街,商务产品结构-写字楼,团购为主，250万内表现较好。,SFC协信中心珠江太阳城,协信总部城瑞安重庆天地,商务市场排名,联合金融打包销售，成为高端商务发展趋势。,2015年上半年商务市场企业排名,2015年上半年商务市场项目排名,商业市场,商业市场走势,2010-201
20、2年商业供应暂无法统计,成交翻倍，价格预期降低，政策扶持类项目受亲睐。,2015年上半年累计供应215万方，同比上涨199%；累计成交97万方，较14年同期上涨52%；成交建面均价12947元/，同比下降16%，房企对商业预期降低，融创/恒大等打折销售，华南城、保税中心、朝天门等政策扶持商业量大价低，支撑市场。,商业产品结构-面积&总价,150万内小铺占比8成，市场绝对主力。,商业产品结构-面积&总价,备注：以上统计数据去除华南城、重庆朝天门国际商贸城。,200万以下，100以下商铺是市场绝对主力。,商业市场排名,龙湖依托品牌、综合体领跑；政府扶持类项目表现抢眼。,2015年上半年商业市场企业
21、排名,2015年上半年商业市场项目排名,商用、TOP类物业成为业绩支撑点。,企业竞争,协信写字楼突破居榜首，龙湖别墅、商务平业绩。,2015年上半年企业排名,2014年市场表现,124%,35%,178%,4%,备注：,38%,21%,35%,21%,商业及商务产品低价团购成交发力，贡献大。,NO.1 协信 46.4亿元（2014年业绩43亿元）,7,1,2,5,3,4,星澜汇 2.2亿，5%,SFC 19.5亿 42%,阿卡迪亚 1.7亿 4%,总部城 15.2亿 33%,星都会 3.8亿，8%,城立方 1.6亿 3%,SFC协信中心、协信总部城,业态贡献（单位：亿元）,企业动作：,重组,2
22、015年1季度协信与清华启迪合并重组基本敲定，目标为上市，同时协信集团内部人员架构大幅变动，原东原王琴加盟协信任副总裁。,其他项目合计：0.6亿，1%,备注：,6,嘉州协信中心 1.7亿，4%,多项目、多产品线齐步走，向综合服务转型。,NO.2 龙湖 46.2亿元（2014年业绩109亿元）,江与城 12.1亿 26%,1,3,U城 5.8亿 12%,4,拉特芳斯 5.2亿 11%,5,两江新宸 4.9亿 11%,6,时代天街 4.0亿 9%,7,紫云台 3.1亿 7%,2,新壹街 8.4亿 18%,其他项目合计：2.7亿，6%,新壹街,业态贡献（单位：亿元）,企业动作：,拉特芳斯、U城,江与
23、城,时代天街,战略调整,产品线精细化布局：高端、刚需、商业,运营体系持续建设：物业集成指挥中心、销商团队、客研团队,服务系统创新：大龙湖客户服务平台、“晓天街”APP、业主生活APP,备注：,积极销售回现，未能收购佳兆业，完善洋房产品线。,NO.4 融创 24.8亿元（2014年业绩115亿元）,白象街、欧麓花园城、嘉德,业态贡献（单位：亿元）,企业动作：,1,4,3,2,凡尔赛 5.9亿 24%,奥园 3.5亿 14%,嘉德庄园 3.8亿 15%,欧麓花园城 5.0亿 20%,5,白象街 2.5亿 10%,凡尔赛花园、欧麓花园城,多项目,收购行动,5折回现金：融创白象街商铺施行三天的半折购铺
24、活动，回笼现金流。,其他项目合计：2.1亿，9%,备注：,5,玫瑰园 1.9亿 9%,新区高层、别墅降价提前跑量。,NO.5 金科 23.2亿元（2014年业绩54亿元）,2,廊桥水乡 5.3亿 23%,5,金科城 2.3亿 10%,4,时代中心 2.4亿 10%,3,中央御院 2.5亿 11%,6,公园王府 1.4亿 6%,1,金科天宸 6.8亿 29%,业态贡献（单位：亿元）,企业动作：,天宸、廊桥水乡,天宸、廊桥水乡,营销突围,率先在大学城展开降价,廊桥水乡、天宸大学城双盘联动,买房+福特福克斯轿车or减免房款,其他项目合计：2.6亿，11%,备注：,城市核心高层持续走量，企业架构调整。
25、,NO.6 万科 20.1亿元（2014年业绩51亿元）,金色悦城、万科城、锦尚、悦湾,业态贡献（单位：亿元）,企业动作：,优惠、特价、购房节不断，努力去存量,“三好”购房节“好房子、好服务、好邻居”企业关注由产品上升至客户服务，2015年重点同时对库存房源尤其是14年积压的悦湾，降价销售，多手段并用，效果一般，但会持续一段时间,其他项目合计：1.2亿，6%,备注：,稳价走量，5折、退房，成功收购中渝。,NO.7 恒大 19.2亿元（2014年业绩36亿元）,雅苑、照母山、帝景,业态贡献（单位：亿元）,企业动作：,3,1,2,帝景 2.2亿 12%,照母山 8.8亿 46%,雅苑 4.4亿 2
26、3%,3,恒大名都 2.0亿 10%,5折：所有可售商业，折扣上5.5折，车位，折上6.2折；分期：6.8万买别墅、3.2万买洋楼、首付1-2万买高层；无理由退房：购买恒大所有楼盘住宅的客户，自签署购房合同及无理由退房协议书之日起，至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房；,其他项目合计：1.7亿，9%,备注：,城市核心、多产品线齐步走，商务乏力。,NO.8 东原 18.6亿元（2014年业绩46亿元）,D7区、九城时光,业态贡献（单位：亿元）,企业动作：,3,九城时光 3.6亿 19%,4,桐麓 2.2亿 12%,1,湖山樾 3.8亿 20%,2,D7区 3.7亿 20%,6,ARC 1.
27、3亿 7%,九城时光,桐麓,湖山樾,省心陪伴系统儿童会所开心乐享系统体育娱乐细心呵护系统环境细节贴心关爱系统物管服务,从儿童配套着手把握客户需求，提升企业核心竞争力,其他项目合计：1.4亿，8%,备注：,5,嘉阅湾 1.5亿 8%,7,翡翠明珠 1.2亿 7%,城市核心集中布局，抗风险能力强。,NO.9 保利 16.3亿元（2014年业绩51亿元）,多项目,业态贡献（单位：亿元）,企业动作：,其他项目合计：1.6亿，10%,备注：,高调去存,创新、高赠送洋房、西区刚需高层，多项目走量致胜。,NO.10 华宇 15.6亿元（2014年业绩23亿元）,时代星都、锦绣花城、阳光尚座、双星,业态贡献（
28、单位：亿元）,企业动作：,天宫花城,2014年大力布局12个项目，期待2015年发力,其他项目合计：1.3亿，9%,备注：,存量过于集中，拿地需求迫切。,备注：终期存量，为企业拿地未开发量（含拿预售未售量）。,品牌房企需补充土地,星澜会,71城立方,53鹿角项目,45,两江新宸,158时代天街,46拉特芳斯,51,天宸,115金科城,57时代中心，33,欧麓,225国博城,106凡尔赛，57双碑项目，38,金域学府,77御澜道,64金色悦城,38悦湾,34,嘉阅湾,36湖山樾,28大竹林项目,64,溉澜溪,102照母山,83国际都会，155,华宇城,66锦绣花城,26温莎小镇,19天宫花城,2
29、4,观塘,80爱尚里,60观澜,80江上明珠,48,政府减债兜底，典型地块托价。,土地市场,土地市场走势,减债土地集中供应，典型地块推动成交。,土地供应可建体量1162万方，其中减债土地414万方； 土地成交可建体量1255万方，典型地块推动成交； 土地成交楼面均价2293元/，减债土地影响，剔除实际成交楼面地价2707元/，土地价格持续走高。,恒大，溉澜溪地块容积率：7.8可建方量：103万方成交楼面价：4018元/,香港凤凰传媒，龙洲湾地块容积率：3.7可建方量：48万方成交楼面价：1904元/,中迪禾邦，杨家坪商圈地块容积率：11可建方量：46万方成交楼面价：5000元/,中农国信，空港
30、工业园地块容积率：2.9可建方量：46万方成交楼面价：1041元/,金隅大成，茶园地块容积率：3.8可建方量：144万方成交楼面价：2566元/,东原，大竹林地块容积率：2.1可建方量：40万方成交楼面价：3744元/,鲁能，光宇地块容积率：3.9可建方量：35万方成交楼面价：1920元/,9宗地，可建540万方，楼面地价2847元/。,华南城，南彭地块容积率：2.0可建方量：40万方成交楼面价：860元/,融创+华美，特钢厂剩余地块容积率：3.9可建方量：38万方成交楼面价：3522元/,土地成交格局,2015年上半年共成交商住类土地68宗（其中减债土地29宗）， 内环成交土地以西区为主，北
31、区集中在观音桥商圈和江北嘴中央商务区，均价超过3300元/；内外环之间成交土地主要集中在巴南区鱼洞、南岸区茶园、北部新区大竹林、渝北空港回兴。,内环商圈价高、内外环之间向南向北扩张。,土地成交规模分析,商兼住和纯居住土地增加，中大规模地块减少。,2015年上半年土地成交结构图（按性质，按规模）/宗数,2015年：20万方以上规模占比23%（16/68）2014年：20万方以上规模占比47%（35/75）,2014年：居住：29%，商业30%，居住兼容商业：35%，商业兼容居住6%,2015年上半年，从成交结构来看，成交土地以纯居住和纯商业为主，占比均超过30%，而用地规模则主要集中在20万方以
32、下，比例接近80%。,土地成交溢价分析,拍卖溢价罕见，6年最低。,2015年上半年溢价成交情况/宗数,2015年上半年，受市场下行影响，企业拿地谨慎，土地成交整体溢价率仅为2.10%，其中有5宗地块溢价，单宗地块溢价率最高仅为58.97%；另南岸区弹子石和九龙坡区华岩板块分别有一宗地块因土地基价过高而流拍。,土地潜在供应,全年供应3000万方，城市核心地块不足400万方。,重庆主城2015及未来预计供应土地45800亩，可建体量7400万方；其中二环新区中央公园、悦来、大竹林、双碑井口、钓鱼嘴、茶园等板块有大量储备；内环以内核心区域主要集中在北滨路-观音桥、大石坝、渝中半岛、杨家坪商圈、石坪桥、西部新区等板块。,三季度成分水岭，四季度机会较大,后市预判,存销比理论,存销比连续一年半处于8-12之间，价格上涨乏力。,2015年下半年预测,全年仍近2400万方，四季度爆发，价格稳定。,7-8月，传统淡季，市场调整、蓄客，房企过渡，成交回落；9-12月，金九银十，全年关键节点+年底冲量，传统旺季不改，市场高位运行；全年价格保持7000元/平均水平，库存压力不减，新盘供应大，上涨动力不足，个别节点结构性波动。,
