1、房地产市场 论文水环境修复工程论文 关于中国房地产市场稳定发展的思考 内容摘要：房地产市场是社会主义市场经济的重要一部分，能满足人们改善居 住条件需求，满足享受型、投资型需求。但房价过快上涨，动迁纠纷多，廉租 房和经济适用房也出现不公平与不合理现象，引起社会各界重视。本文探讨了 房地产市场的发展现状，分析了存在问题，并提出了引导资本流向、给房地产 市场创造良好发展环境、限制购房需求、分散异地购房需求等建议。 关键词：房地产市场 房价 信贷 对房地产市场作用的重新认识 （一）能满足国民各种需求 改善型需求。以前房屋面积小，或者陈旧，或者想改变房屋构造，或者想 换楼层住，或者想改变居住地等改善型需
2、求，要求商品房的开发。 享受型需求。在一个城市拥有两套以上住房，生活方便，特别是家庭成员 工作地点或上学地点离家相对远，可以两套房轮着用。还有，由于地区差异， 想体验异地生活的购房需求。 投资型需求。房子具有耐久性、不可移动性，因此决定了其有限性。在宏 观经济环境稳定发展情况下，它具有增值性，也因此引起了投资性需求。再有， 流动人口多的地方的房租收益，也是引起投资性需求的重要因素。看房价上涨 过快的城市，就是流动人口多的地方。 投机型需求。城市中地段不一，而产生的房价差价；大、中规模城市的城 市化进程不一，而产生的房价差价；按楼层不一，而产生的房价差价，等差价 诱惑下，刺激了引起获得交易差价的
3、投机需求。而且近几年房价飞速上涨，更 助长了投机需求。 （二）能带动相关行业发展并扩大就业 房地产能带动相关行业的发展，如房屋拆迁、房屋新建、搬家公司、装修 公司、家电生产行业、家具业、厨具行业、钢材行业、水泥行业、玻璃行业， 以及流通领域等，这些领域都是劳动密集型领域，能带动众多人的就业。 （三）发展房地产市场能增加各级财政收入 房地产市场能带动不少行业的发展，如房屋拆迁、房屋新建、搬家公司、 装修公司、家电生产行业、家具业、厨具行业、钢材行业、水泥行业、玻璃行 业，以及流通领域等，能带动众多人的就业。同时，中央及地方政府能通过房 地产市场增加对房地产业以及其相关行业的税收。 中国房地产市场
4、发展现状 房地产投资规模看：2009 年，全国完成房地产开发投资 36232 亿元，比 上年增长 16.1%。其中，商品住宅完成投资 25619 亿元，增长 14.2%，占房地 产开发投资的比重为 70.7%。2010 年上半年，全国房地产开发投资 19747 亿元， 同比增长 38.1%，其中，商品住宅投资 13692 亿元，同比增长 34.4%，占房地 产开发投资的比重为 69.3%。6 月当月，房地产开发完成投资 5830 亿元，比上 月增加 1845 亿元，增长 46.3%。 近年房价变化看：我国的房地产市场陷入了“越调越涨”的怪圈，这种怪 圈以“调控观望反弹”的形式出现，每经历一次循
5、环往复，房价都会攀升 到一个新高点。自 2003 年以来，政府对住宅市场的宏观调控政策逐年频繁， 几乎是“一年一调”，房价也随之“一年一涨”。 2009 年，房价在经过 3、4 月份的“小阳春”之后，再度进入疯涨期。据 国家发改委、国家统计局发布的数据，截止 12 月，全国 70 个大中城市的住宅 平均售价达到 4600 元/平方米，比 2008 年均价上涨了 1000 元/平方米，创下 26 个月涨幅新高。其中，深圳、杭州、南京、北京、上海等一线城市的房价 涨幅超过全国平均水平。老百姓工资的增长水平远远赶不上房价的增长水平， 大部分中低收入人群望房兴叹。 当前中国房地产市场发展中存在问题 （
6、一）因房价过快上涨而带来了各种不便 人们可支配资金减少，其他消费受到限制，生活质量下降。吃、住、行、 游、购、娱，虽然是旅游业中的六大要数，但这些也是作为一般人的生活要素， 在住的方面花的比重大，必然在其它 5 方面消费上受到限制，导致生活水平的 下降。特别是贷款购房的中低收入阶层成为了“房奴”。假设收入 2500 元的 单身，按揭 50%房款购买 1 套单价为 2000 元 1 平米的 90 平米房屋，15 年还清， 他每月向银行要缴纳 713.59 元房款，剩下的 1786.41 元中，还要拿出一部分 做储蓄，这样，日常开销就受到了限制。 （二）提高生活成本和生产成本以致引起过度的通货膨胀
7、 房价高引起地价上涨，与房子关联产品价格上升，导致通货膨胀；房价高， 人们提出提高收入，将导致生产成本上升，物价上涨，导致通货膨胀。过度的 通货膨胀不是好事情，他能引起社会不稳定，降低产品在国际市场价格上的竞 争力。虽然现在没有出现大范围的通货膨胀，但市场经济条件下没有一个产业 是独立存在的，各产业是相互密切联系在一起的统一系统，一个系统环节出现 问题，必然引起其他产业的变化。 （三）空置房多 在媒体此前的广泛报道中，以下几个数字被反复引述国家电网公司在全 国 660 个城市的调查显示，有高达 6540 万套住宅电表连续 6 个月读数为零， 这些空置房足以供 2 亿人居住。消息出来后，国家电网
8、公司进行了辟谣。国家 电网外联部相关人士在电话中向经济参考报记者证实，国家电网从来没有 统计和发布过此类数据。不仅如此，这些数据也受到了业内人士的普遍质疑。 （四）拆迁、廉租房、经济适用房中出现矛盾 拆迁中出现因拆迁补偿不合理而发生的纠纷事件在全国多的是，引起社会 各界的关注。廉租房原本是为低收入家庭准备的，但出现执行不严情况，如转 租、假报自己收入等；还出现城中村、贫民窟、廉租房郊区化等现象。经济适 用房是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排。经济适用房利润 控制在 3%，而这成本不好算，价格把握上也不好把握。微利情况下出现工程 质量问题、转租、富人购买、因房价上涨弃购等问题。空置
9、房多，并不是意味 着房子供给大于需求，或房市形成泡沫，但却意味着人们对房子的享受型、投 机型、投资型需求多占到了土地资源。 对稳定发展我国房地产市场的建议 （一）引导各种资本流向和房地产市场稳定、持续发展 投资高，储蓄率又高，出口增长放缓，这是当前中国经济的现实情况。这 种情况下，2008 年末，国家出台了 4 万亿刺激计划，而且这些钱很大比例投 资于民生工程。虽然 4 万亿投资没有直接投入到房地产市场，但民生工程需要 多的人员参与，也就提高了这些人的收入，提高了购房能力，助推了房价的上 涨。因此，大众化的投资工具股票市场低迷不振，从而不少投机、投资资本流 入到了能增值的房地产市场，也助长了主
10、要中心城市房价飞涨。经济低迷时期， 能增值的房地产成为主要投资工具，也就体现了房地产市场的反经济循环性的 特点。 我国是出口大国，但出口很大比重是靠外资企业、合资企业完成，纯国内 企业出口比重小，而且质量比先进国家产品还差一些，很多是以廉价出口，而 且人民币正面临升值问题，价格优势将消失。因此，我国要引导投机资本、投 资资本、储蓄资本流入到各行业的技术创新领域，提高本国产品国际竞争力。 消费上也要提倡文明、有意义消费；提高国民教育、文化等领域的消费，提高 国民素质、提高生活质量。通过提高出口能力、消费能力，缓解各种资本集中 流入房地产市场，给房地产市场创造稳定发展的环境。 （二）行政干预限制购
11、房需求和抑制房价过快上涨 房子是建在有限土地上的固定资产，其数量供应不是无穷大，因此对家庭 拥有房子套数进行限制，抑制需求。当前户籍制度下，异地可购多套房，会限 制当地中低收入者购房，特别是流动人口多的城市，房价飞涨将导致当地中低 收入者买不起房，将引起社会矛盾，不利于社会稳定。因此，应限制异地购房 套数，一般异地两代一套房够用了。如果异地多套房，需要减少户籍所在地拥 有房套数，这适合于全家在异地工作的家庭。再有，少数民族地区可适当放宽 一个家庭所拥有房套数，因当前计划生育条件下，少数民族家庭可有两个孩子。 对现在有些城市已经实行了限制购房套数政策，但对已有多套住房的人没有加 以限制。这些人是
12、对发展房地产市场起了一定的作用，但这引起潜在购房者的 不满，因此这个制度也应适用于以前的持多套商品房的人，只是给她们时间处 理剩余房子，而且让房地产中介、房地产商、银行参与到这些房源中。这将对 城市房产盲目扩大、有限土地资源有效使用、抑制房价过快上涨起到积极作用。 （三）控制信贷 近年房地产开发企业资金来源情况看：2008 年、2009 年、2010 上半年房 地产开发企业贷款各年分别占总资金来源的约 19%、约 19.8%、约 19.5%；个 人按揭贷款各年分别占总资金来源的约 9%、约 14.7%、约 13.5%。房子要充足 供应，但也要避免房价过快上涨，因此，房地产企业银行贷款暂且不动，
13、需要 针对个人按揭贷款作调整。个人购房者心态往往具有较高的冲动性，他会不顾 自己需求购房，甚至不顾自己偿还能力贷款购房，一个新高房价，引来另一个 新高房价，导致房价一浪高于一浪。个人购房者的冲动性购房与扩大购买力的 按揭贷款可以认为是推高房价的主要因素。 为了抑制房价过快上涨，今年以来几个核心城市实行了“认房又认贷”的 信贷政策。显然，这种信贷政策应该是严厉的政策，能有效防止拿贷款购买的 房子再抵押套另一个房贷的连环套贷方式引发的房源人为缩小，也能很大程度 上抑制房产投机需求，稳定房价有积极作用。笔者认为，这一政策不要局限于 几个核心城市，应全国推广。 （四）拆迁补偿要合理并适当建廉租房 拆迁
14、补偿要合理。拆迁补偿计算的时候要对房子当地市价、房屋已使用情 况、对房屋已投入状况，以及未来失去的机会成本也应计算。出现拆迁矛盾纠 纷，开发商应与房主协商解决，而不能采用暴力强拆手段。房子作为固定资产 具有增值性，正常情况下主要城市房价趋势是上涨的，除非有些小城镇人口越 来越少，失去城镇的意义时，房价将下跌。因此，作为为买卖双方提供服务的 房屋评估机构要公正地对要拆迁的房屋进行评估，这就对房屋评估公司评估水 平提出了高的要求。 经济适用房建设要取消。本人认为，正常情况下在建商品房时，应该加建 小户型房子，而且鼓励中低收入家庭以时间长、利息低的按揭贷款购房，对银 行来说也能有收入。如果像前面建议
15、一样限制一个家庭购房套数，房源会充足， 这种情况下肯定会有中低收入家庭买新房或者二手房的机会。 适当建廉租房。市场经济条件下实行优胜劣汰，肯定有一些竞争中失败的 人，而且经济状况不够充裕不够买商品房，因此需要廉租房。还有流动人口， 有些流动人员到城市找工作，没有收入情况下付不起城市高房租，而城市又需 要各行业的后备人员，因此城市需要廉租房提供给这些人，特别是大城市。当 然，廉租房的入住身份，一定要严格审查。 结论 房地产市场历来是各国重视的市场，在我国也是，它是社会主义市场经济 的重要一部分。如何稳定、健康发展房地产市场，是关系国民经济稳定、健康 发展，社会稳定的重要因素。动迁中发生的问题、房
16、价过快上涨、空置房多等 存在问题是房地产市场成长、发展过程中出现的问题。我们要正视它、调整它， 让房地产市场健康、稳定地发展，达到真正为国民的居住、生活，国家的经济 发展提供优质的服务。 参考文献： 1.王颖.“次贷危机”对中国外贸出口企业的影响及对策J.企业家天地， 2008（5） 2.许经勇.我国国民经济运行态势与宏观调控的多维性研究J.经济纵横， 2008（7） 3.刘维新.中国房地产市场宏观调控制度的建立与完善J.上海城市管理， 2010（3） 4.张润霞.商业地产发展中的热点问题J.上海商业，2010（5） 5.钱淘方.“炒房团”内幕J.决策与信息，2010（6） 6.候伟.房地产：后危机时代的对策J.中外企业文化，2010（5） 7.李璐.从上海房地产市场看中国房地产泡沫现象J.经济研究导刊， 2010（12） 8.杨继瑞.当前我国房地产市场稳健运作的思考J.投资研究，2010（5）
