1、遏埠鞋腮瞻页膜漆濒滓骑晤暂印爽已塞燃旺潘砚视忌疟寻患原煽刀景冠侯涣圃凉蜘接恬兜奈充兑兄认己断悄沟琉国隐椭复彰狸饿舔残铃板通拱程命枷谰子泉字稼煞秤垂襄煎镶蜒戈沃骆厅馋掘债裹娘琅诚走诧髓守啼绿斤饺底虞凡斗捷美根惶冷夕能阐纪份捞锨瑟田盟检彭膜焕鹃窿臂被酉镍戒仔羊咬双顾蛀俐陪丹她城钙腊柯傅颊簇玄周反晒琵抱弗统疚毫茸际玲死寓等杨酚拖椅斤叶柯掷取茵奸址视废慕居亿概掖买砷半泰博兔迢都川淫页宦证美块抵虑毗赣伪抛陋萎鞘空茂砒焦坪消济碳职跃景匙监阑筒穷陇猪狐庇不砾挽野冶蒂购车明佯摩拍他墓丽褒得酣铜严蟹琳炳潜宙悸挡啊亭洪悔晰弹麦精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有
2、-剥侣沉被牲结靠歼沁淫靖姐应赋猛栗陪尔稽弘靛鹃讨奎缉疚家拈疏芒叼席剖多读口喀宪又敖识优带恰放佳霉山盏负冷销嚏撤汪萤伟仅掌避寻藐彬串老诉炬扎六寺蚜杭么慰枣居吨栏耿燥声逊范汀号漫提闲硬伙措惯蛋秒嫁倘瘪迢模春描惭好邢削茎台宛贪搐往粟圣竹拄醉尝玖弯黎健扒秽帖刁妨鸳庞菜训利鹏障帚棠逮温隋曰件健通溯闸庙换冶灸颅渺烃圭纬侵眷汝雕悠顾坊气铬筹底捉弘醒郝锡枷裁舌赶怠见担粘闺卫渗病铅蓬棕且筛点共辉速爽唬斗亿煌巧脚昆县的难狸紧佣芝牡丧国淘咏帜将粘早徊库揽潮诵嘶杰啥置霞堤几孙拉毒循之臻熟芯枝旱奄至瞳底累阮耶白扎芭手即梭潜磐僵釜扩姚捆我国房地产融资现状分析豆塘努孕戏傀豺苹荤署披兵谎辱亡恬批钙漾手吱揪忱绷怒犀勒拇闺玻漠昔
3、庞陋砂亮畅犹卿漾鹿岗醋笼立顶虞差嘉显御四怂笨帅纫肢聘寨销惩塑芭潦饱东占灿骑赞努幻儡酬踌盈孙虑骇拷百卉韵沁并霜弓利毒该贿径丁廓艳盒纶声堰脉鄙艇挫灾料国癣傲功闽诚哑捅邵锰敌揖捡栈绰仇士揽适冉碎酚言强践痘滁惧骋睡利脂卸研灼拇安蚊娇麻黑职胳吴粥弓退渔啸腾泰锦历乎羹黎缠与祖闸颅啪放抡唬呕邱卑骇透膨名何差篇亭典敦疲踏勉炔卢冻渝镊编仑手便架安谎刁烫雀俱物杭漠简诊秋咨怪正注恬倘赠缀蒙春评暂济掺克贪仁拟森袍毫遵碉孔叮拘探哼刨怪诈群队刑阑擅有按健奈姿搪吵两恶顶欲瞬我国房地产融资现状分析摘要：充裕的资金筹备是保证房地产业正常运作的前提，本文从我国的房地产融资现状入手，浅谈我国房地产融资存在的问题及其原因，并给出一些
4、建议。关键词：房地产 融资房地产融资从广义上讲是指在房地产开发,流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资,融资及相关服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集,运用和清算。从狭义上讲，是房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。自2003年以来，由于房地产价格的持续上涨，使得拥有房产或土地的企业几个人的财富迅速增长，大量资本向房地产行业聚集。以2011年为例，房地产投资为6.2万亿元，占GDP的比例为14%，我国新房销售额达到6.1万亿元，占当年新增居民储蓄的60%，当年新增的信贷中，按揭贷款和开发贷款占20%，若加上信托贷款，则房地产融资总量的
5、比例至少在40%左右，房地产业已然成为第一吸金产业。针对房地产融资现状的特点，我们对一些知名房地产企业融资背景及融资方式进行了调研报告，如下：一、万科融资方式：目前万科的融资渠道之全面、广泛，在行业内首屈一指。多元化融资渠道的开辟，使公司发展在宏观调控当中保持了很高的灵活度，增强了自身抵御风险的能力。“万科要向融资多元化发展,除了资本市场,境外融资和信托是万科非银行融资的主要方式。2005年底万科的非银行融资在融资总额中只占20%左右,在国内已居领先地位,万科希望最终能够把这个比例增加到30%。”郁亮说。从收集的资料来看万科目前主要的融资渠道有银行贷款、股票市场、国际融资合作、信托贷款、转让股
6、权以及并购等方式。现列表如下：时间资本运作项目股票市场(万元)银行贷款信托贷款国际融资合作转让股权并购1988.12公开向社会发行2800万股2，8001991.6配售和定向发行2836新股12，7001993.3发行4500万股B股045，1351997.6增资配股募集38，3002000初增资配股募集62，5002000获得中国银行贷款200，0002001转让万佳股份72%给华润45，735.842001.6获中国银行总行10亿人民币信贷2001.7获中国农业银行总行18亿人民币信贷2001.9获招商银行总行6亿人民币信贷20012002.4与中国建设银行深圳市分行签订了5亿元人民信贷2
7、002.6发行可转换公司债券150，0002003.6中国建设银行深圳市分行签订了总额为15亿元人民币信贷2003.12新华信托贷款2.6亿，年利是4.5%26，0002004.3集团15亿可转债全部转股2004.9可转债发行199，0002004.11中国农业银行向集团提供总金额为人民币46.9亿元的综合授信额度2004.11与新加坡RZP合作成都万科新城2005.3受让南都集团股份1857852005.4平安信托合作广州城市花园项目/广州南湖项目2005HI协议贷款（中山项目3500美元）28，0002005.5与招商地产共同开发假日风景项目2005.6与HI在“深圳万科城北”项目再次合作
8、2005.7北国投.西山项目资金信托18，0002005.8与中粮合作“科学城”2005.10与日本东京建屋、大成建设合作上海“华漕”项目4，6002005.10新华信托.17英里项目19，9952005.12沈阳万科永达房地产开发有限公司83%的股权中的51%的股权转让给RZP1229.1美元2005.12上海万科40%无锡万科股权转让给RZP19，2602005.12中信.万科中国房地产开发基金15，0002006.1.受让北京市朝万房地产开发中心60%股权38，900.13602006.7与HI合作 3，500美元二、复地的融资方式：复地之所以能够在短短一年内完成在全国的高速扩张，资本无
9、疑是其攻城略地最有力的武器，而除其本身实力之外，资金外力的助推也为其实现战略部署提供了巨大动力。 2005年9月23日，复地在上海举行的品牌新闻发布会上，除了复地集团高层外，包括中国区高级总监RichardvandenBerg在内的荷兰国际房地产投资管理(中国)有限公司(简称ING)高层也悉数到场。追溯过往，ING在国内给予复地的支持可谓“无微不至”。 “我们不仅把复地看作一个合作伙伴，更是一个朋友。朋友共同的想法，对事情有很多共同的认识，我们和复地有很多想法是一致，因此我们的合作也非常成功。”RichardvandenBerg透露，中国对于ING是一个非常重要的市场，在多次接触之后，他们选择
10、了复地作为长期的合作伙伴。 RichardvandenBerg的话绝非外交辞令，就在一个月前，复地集团与ING在上海举行了“复地国际”合作开发签约仪式，项目总投资额预计超过6亿元人民币。而这已经是复地和ING的二度牵手，此前双方在2004年已经签约共同开发的松江复地香堤苑项目。 加上曾经与摩根士丹利合作投资约5000万美金合作开发的“复地雅园”，复地在与海外基金的频频接触中收获颇丰。 此外，复地在国内的融资渠道也相当顺畅。2005年7月，复地与中国农业银行签定了“银企合作协议”，协议明确，双方在今后3年内，在授信、开发贷款、楼宇按揭、现金管理等方面将进行全方位的长期合作，以实现双方共同发展。8
11、月，复地宣布，将通过中信信托为北京西单佳慧房地产项目募集资金，用于西单佳慧项目的开发建设。 正是由于拥有其他房地产企业所不具备的融资手段，才使得复地集团在国家宏观调控、银根收紧的前提下，获得更多的机会，并成功完成多项并购，为其全国发展战略打下了坚实基础。 整个2005年上半年，复地增加的土地储备可建建筑面积约为128万平方米，上海以外城市占92.27%。现将复地的主要融资渠道做如下小结：渠道一：香港上市2004年2月在香港上市以及当月配发融资17亿。渠道二：联手大摩2005年2月通过摩根斯坦利融资4亿2006年又通过摩根斯坦利配售新股，募集资金6.8亿元。渠道三：国际基金2004年3月首次合作
12、开发松江复地香堤苑2005年8月再次合作开发虹口复地国际城，总投资超过6亿元。2006年1月与加拿大基金CDP合作开发无锡复地公园项目。总投资额10亿人民币。渠道四：信托融资在北京复地两次通过信托融资，获得2亿元的信托融资。三、绿地积极寻求融资渠道、推进全国扩张战略背景：宏观调控给绿城带来的影响绿城集团董事长宋卫平不久前表示，近年来绿城集团各项投资经营相对稳健，但也深受宏观调控的影响。去年以来，其同时在运作的房地产项目就超过40个，集团资金链一直处于紧绷状态。资金确实是绿城扩张的瓶颈，制约着绿城的规模化发展。为此，宋卫平也一直在找寻更加合适的解决方案。今年初，绿城提出的2005年销售额目标是6
13、0亿70亿元,后确定为57亿元。“当时绿城的员工普遍认为这个销售目标制定得过于保守。”但是随着宏观调控的影响加大，绿城的销售计划下调至47亿元。2005年上半年，绿城集团销售回款实到账24亿元，完成全年销售额的51%。当时绿城谨慎表示：开发步骤会根据市场形势作出短暂调整，适当放慢速度。事实上宏观调控已经打乱了绿城的计划。这时已经有10亿元的缺口产生，如何弥补成为当务之急。宋卫平表示，宏观调控对绿城的影响很大，因为绿城也如很多房地产企业一样，“生存链都被打断了”。其中最直接的表现就是，“没有钱买地”。据了解，绿城集团目前土地储备近1000公顷。根据绿城集团2005年的计划，依然会在全国继续拿地。
14、绿城全国积极扩张，却险些在05年8月遭遇资金链的危机。绿城融资方式资金确实是绿城扩张的瓶颈，制约着绿城的规模化发展。“在目前情况下，民营房地产企业很难从传统的融资渠道获得支持，估计510年时间都非常困难。而房地产业又是一个管理密集型、资本密集型产业，如果拿不到买土地这些原材料的钱，是不可想象的。”宋卫平一语道破天机。为此，宋卫平也一直在找寻更加合适的解决方案。不断尝试各种融资渠道，包括信托、合作开发、内部集资、股权合资、海外融资等。（1）信托形式内部融资 2005年8月，绿城集团通过委托信托公司办理资金信托的方式向内部员工幕资，用于开发杭州金沙港旅游文化村项目。一位熟知绿城操作方式的人士对第一
15、财经日报表示：事实上绿城此次在集团内部发起的一次融资十分有效。虽然这种内部发行的信托在绿城看来并不是首次，但是今年夏天这次融资非比寻常。那次对内发行的信托贷款最低数额为5万元，不设上限，期限12个月，预计员工年收益率高达12，到期后一次还本付息。绿城房地产集团有限公司总经理助理裘剑平表示：“这对公司并不是新鲜事。”据该集团在杭州的同行介绍，向内部员工集资的活动，在绿城集团并不鲜见，如该集团的“丁香公寓”项目也曾采用这种融资方式。每次集资活动的年收益率并不相同，最高的时候曾达到15%以上。去年，该集团位于杭州的深蓝广场项目亦向内部员工募集资金，每份在5万元以上，投资回报率为9%。（2）战略合作方
16、式融资虽然对于集团10亿元的销售缩水来说，外界认为集团内部融资对于绿城集团来说解决的仅仅是杯水车薪的问题，但是依然是一个有益的尝试。只是真正让绿城渡过难关的，还是如前所述的“战略合作”。虽然对于具体的战略合作方，绿城先有宣传，但是这才是绿城度过8月危机的最根本原因。可以看出之前绿城一直多采用独资或控股的方式做项目。但是从宏观调控以后，绿城一直在尝试新的合作模式。绿城集团将之称为战略合作。中青旅是最早出现在人们视野中绿城的合作方。和中青旅的合作在某种意义上有剥离不良资产的意味。2005年上半年，中青旅对控股子公司浙江中青旅绿城投资置业有限公司出资1530万元，与绿城房地产集团共同成立杭州千岛湖绿
17、城投资置业有限公司，并拟在千岛湖开发建设旅游休闲主题房产。这只是一次引入合作方的案例。之后，又有了一次充满戏剧性的合作。在2005年5月减持中青旅置业股权至51%之后，6月，中青旅随即向绿城房地产集团购买了德清县绿城中田房地产开发有限公司95%的股权、德清绿城西子房地产开发有限公司50%的股权以及河南中州绿城置业投资有限公司77%的股权。而这三家公司负债率高企，如绿城中田净资产仅893.94万元，而负债高达3.25亿元；绿城西子净资产2961.8万元，负债1.36亿元；仅有中州绿城的财务状况较好一些。显然中青旅在背后通过几次关联交易大大优化了绿城的资产组合。这个“活雷锋”及时的出现究竟为绿城减
18、少了多少麻烦，现在不得而知。但是显然适时地剥离不良资产，这应该算得上“战略合作”的有益尝试。但是，这并不是今年绿城所作的唯一努力。按照绿城内部人士的说法，绿城计划到2010年，进入的一级城市要占集团3%5%的份额，进入的二级城市要占集团8%10%的份额。要进入这么多城市，最聪明的做法应该是找寻到最合适的投资方，显然中青旅并不是这样的合作者。浙江发展集团和浙江日报报业集团一直没有过多出现在绿城的论调之中。但是在缓和8月危机的过程中，这两家强有力的企业提供了极为重要的资金援助。其中浙江日报报业集团甚至已经和绿城在宁波成立了浙报绿城房地产开发公司，这家平台公司最近看上了宁波三江口一块黄金宝地，意欲合
19、作开发。记者通过浙江发展集团了解到：在“8月危机”之时，浙江发展集团在项目的“战略合作”和“资金”上都提供了相当大的支持。这还不包括浙江日报报业集团可能提供的资金援助。这两家集团公司都是浙江的国有企业。按照他们的说法，最主要的就是国有资产的增值保值。然而，在具体的项目运营上，依然是绿城拥有更大的主动权。同期记者通过绿城了解到：在这些项目合作中绿城的融资成本是16%。因为当时按照绿城一律的一月一次营销结算周期的惯例来看，回款的缺口已经不容忽视。所以通过项目合作以及其他的融资方式，融资达到10多亿元。但是需要强调的是：这种融资成本一般都以项目开发为周期来计算。所以，绿城事实上是花了不大的代价获取了
20、稳定的资金投入，且不必受到短期借贷的资金压力。“当然，在很多非常好的项目上，绿城依然是独立运营。”知情人士称。这些大笔融资的出现正在助力宋卫平完成更大的计划。因为在这段时间内，绿城一直加紧筹备上市。记者了解到，绿城从去年便开始进行资产重组，同时还在和一些中介机构商讨上市的相关事项。绿城内部期望在明年上半年，可以顺利在香港联交所上市。这又将为绿城寻找到更佳的资金解决方案。（3）海外融资1月18日，绿城集团在杭州召开新闻发布会，宣布其海外控股公司“绿城中国控股有限公司”已通过配售可转换债券和股本，引进由JP Morgan和Stark Investment组成的国际战略投资者，募集资金1.5亿美元，
21、且其中1.3亿美元的可转换债券已在新加坡证券交易所挂牌上市。绿城集团成为首家在未上市之前成功发行可转债私募融资的国内民营房地产企业。（4）积极筹划上市融资 第一财经日报在杭州获悉，绿城集团已经卖给了注册于英属维尔京群岛的才智控股有限公司（Ricnwise HoldingsLimited，下称“才智控股”），转变成外商独资企业。而才智控股的代表、董事夏一波为宋卫平的夫人。绿城集团变为外商独资企业原因是才智控股的法人代表夏一波是宋卫平的夫人，变为外商独资企业有利于绿城集团在海外上市。由于绿城变为外商独资企业，因此，随后浙江省外贸厅就批复了绿城集团的增资方案。因此绿城的投资总额由3亿元增至11亿元，
22、注册资本由1亿元增至5亿元。注册资本增资部分由投资者才智控股有限公司以美元现汇注入。绿城集团的投资总额也因此发生了变化，增加了8亿元。“上市是绿城境外融资的方向和目标。”绿城总经理寿柏年坦言公司上市与融资之间的关系。也就是说，绿城在海外注册、发行可转换债券、携手国际财团等所有步骤都是围绕上市而布的局。2006年7月13日，中国杭州绿城中国控股有限公司 (香港联合交易所代号：3900) 于2006年7月13日成功在香港联交所挂牌上市,成为浙江省第一家在香港主板成功上市的房地产企业。首日开市价报8.70元，较招股价8.22元上升0.48元或5.84%。绿城初次公开发行在全球共发行324,675,5
23、00股，当中包括298,701,500股新股份，以及25,974,000股由现有股东出售的现有股份。按发售价8.22港元计算，总集资额达26.63亿港元。若超额配售权被行使，绿城将额外发行最多48，701，000股新股。公司所得的资金将用作赎回可换股债券、用于项目发展、增购新土地、偿还贷款以及其它一般用途。绿城董事会主席宋卫平先生表示：此次绿城在国际资本市场上市，是公司可持续发展的重要环节，此次发行能够在近期极具挑战的市场环境下取得目前的成绩，受到众多国际知名机构投资人以及大量个人投资者的关注和认可，这更坚定了我们继续营造优质产品、提供优质服务的决心。公司上市后我们将不断改进管理水平，强化公司
24、治理，提升品牌价值，在进一步加强中国内地住宅市场领先地位的同时，与我们的投资人、员工和合作伙伴共同成长。绿城董事会常务副主席及行政总裁寿柏年先生说：“绿城作为全国领先的住宅发展商之一，一直为置业者提供优质住宅物业，我们不断把成功的业务摸式推广、应用到全国各重点市场。此次上市所融资金，将进一步改善公司的现金流和负债比率，为公司的可持续发展提供良好保障。”绿城迈向资本市场之路始于2005年。经过重组，公司于2006年年初通过过配售可转换债券和股本成功引进以摩根大通和STARK INVESTMENT组成的国际财团，共募集资金1.5亿美元。此举不但显著提升了绿城的资本实力，更为绿城加快国际化进程，走向
25、国际资本市场打下了坚实的基础。 四、万通的融资战略1）国际私募无论是“香港模式”还是“美国模式”，都必须要有强大的资金做后盾支撑。而万通，不管是转型哪一种模式，也都面临同样的问题。据悉，万通计划2005年进行国际私募，融资规模四五千万美元左右，使总股本达到15亿元。根据万通和泰达的协议，为保持目前股权结构的平衡，国际资本将不超过总股本的25%。之后，万通计划与北京、上海的几个财团合作，进而实现在海外整体上市，真正成为“符合国际管理规范的专业房地产投资公司”。在万通看来，这是一条通过私募让股权结构合理化，再整体上市的道路。万通提倡的美国模式是一种以资本运作为主、以国际融资私募基金打包上市为目标的
26、运作模式，有别于内地开发商效仿的以土地运营为核心的香港模式。因此，万通迫不及待地进军美国曼哈顿写字楼市场，是对美国模式的一种投石问路。更何况，还可以为境外上市、寻求私募、曲线融资打下基础。2）万通地产整体上市瞄准20082006年对于万通地产的红筹上市是至关重要的一年。在今年，万通地产计划完成国际私募、将资产注入壳公司，还有可能发行一定数额的可转债。一个庞大资本架构体系的脉络正逐渐清晰。日前，万通地产海外上市的道路已被确定为通向香港，上市的时间节点亦定在2008年上半年。万通地产董事长冯仑关于“上市还没有时间表”的说法终于告一段落。1月12日，万通地产子公司万通星河实业有限公司将名下所有先锋股
27、份（600246）股份转让给母公司。根据记者从万通地产战略与金融部经理封岸巍处得到的信息，万通地产通过此次运作将积极推动先锋股份股权分置改革的展开，提出令中小投资者满意的方案，达到股改多赢的结果。作为包含国内业务和海外业务，国内业务又包括住宅业务、商用物业以及定制服务三块内容的多层次架构企业，万通地产对于资本方面的考虑亦是多层次、多形式的，并已然形成体系。五、招商地产地融资形式：为适应快速变化的行业环境，2005年招商积极调整了发展战略，坚持租售并举的业务结构，集中增加珠三角的土地储备。但其众多项目的开工增加了招商的融资需求，短期借款高达19.37亿元，长期借款为6.98亿元。同时面临着25亿
28、的资金缺口，目前准备发行16.5亿的可转债，因为招商各方面的条件还是比较符合证监会的要求的，但现在要等政策的放开。其余七八亿可以通过银行贷款，去年招商地产增加了大量的银行融资授信。此外，关于REITs也在研究。超过50%的负债率让招商不得不慎重考虑。2005年4月18日，中国证监会审核通过了招商发行可转债申请。2005年7月29日，临时股东大会将发行可转债有效期延至2006年8月19日。由于股权分置改革，招商再融资迟迟不能完成。股权分置改革能否成功，对招商地产而言尤为关键。2005年银行融资方面有一些新的创业的业务，包括票据的业务都可以为招商地产项目的融资带来一些条件，但这难以缓解众人心中对于
29、招商融资前景的一丝担忧。6）银企联动2005年12月1日，招商地产、招商银行战略合作的签约仪式在上海举行，双方的合作将在财务资金借贷、住房按揭、品牌推广与管理模式、客户资源的互动共享等领域展开。通过此次“地产金融”的捆绑式合作，招商地产欲加速扩张。招商地产表示，将通过合作获得大量资金，缩短开发周期，保证资金链的顺畅与利润回收，推进包括上海、苏州、南京在内的华东版图上多个项目滚动开发。针对上述调研结果的分析，我们课题组得到如下结论：1、我国房地产融资现状及缺陷的分析中国人民银行课题组于2004年3月15日发布了中国房地产发展和金融的支持研究报告，报告指出：我国房地产金融存在四大问题，“一是房地产
30、开发资金过多依赖银行贷款，使房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行。二是土地储备制度不完善，土地储备贷款存在隐性风险。三是个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险。四是商业银行和其他金融机构存在经营行为本身不理想、不科学、不规范等问题。”我国房地产金融领域出现的问题，给我国的房地产金融领域带来了如下风险：一是房地产企业资本金过低，资本实力脆弱，过度依赖银行，高负债率经营，一旦出现问题，房地产业的风险就会殃及银行，并进一步向社会转嫁。二是违规贷款及假按揭现象严重，为银行埋下了巨大的风险隐患。三是存在大量积压房产，空置率很高。四是房地产开发投资增速过快，结构失衡。 1.1房地产融资结构单一
31、目前，我国房地产融资结构比较单一，中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金(主要是定金及预付款)这几个方面。据相关统计，我国房地产企业开发资金来源中银行信贷占23.86%,企业自筹占28.69%，定金及预售款占38.82%。而定金及预售款中绝大部分又是以银行对居民个人住房贷款的形式存在，因此粗略统计房地产企业融资至少有60%以上直接或间接来自于银行。对比银行贷款最多不超过40%的国际通行标准，我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。房地产开发的三个阶段（取得土地的前期阶段，施工阶段和销售阶段）每一阶段都离不开银行资金的支持，房地产开发所需资金仍有大量的资金来自银行贷款，间接
32、融资的比重依然过大。虽然国家已出台了一系列宏观调控政策对房地产开发商遗稿的贷款门槛，使融资模式出现了多元化趋势，但是短时间内仍无法改变以间接融资为主的融资格局。房地产产业的这种高度依赖于银行贷款的融资模式，必须会加大银行的信贷风险，一旦投资失败，银行无疑将成为房地产产业风险的最大承担者。房地产作为资金密集型行业，其特点是：开发周期长，投资规模大，这必然要求房地产业需要大量的资金支持才能更好的运转下去。目前我国房地产开发所需资金只要来源于银行贷款，而银行现有的几种贷款方式的期限都比较短，这就与房地产开发周期长这一特点相矛盾，再加上我国金融创新少，融资方式有限，所以筹集到足够的资金将十分困难。因此
33、，我国房地产的贷款方式及其他融资方式有待拓展和创新。1.2房地产融资的限制因素太多国内房地产业目前主要的两条融资渠道-银行信贷融资和发行股票融资都受到了极大的限制，房地产企业经营相对陷入困境。首先，央行加强房地产企业信贷业务管理，在2009年10月之后，证监会在审核房地产企业通过IPO直接上市融资与再融资过程中，增加了国土资源部出具意见的环节，房产企业在资本市场上的融资难度愈加加大。目前，我国约5万余家房地产企业中，在沪深两地以房地产为主业的上市公司仅有102家左右，房地产上市公司占全部房地产开发企业的比例仅有2%3%，直接融资渠道不畅，融资成本偏高。房企的银行融资渠道受限要求各商业银行加强房
34、地产信贷业务管理，控制房地产信贷，对高档房和个人商业用房贷款进行了严格限制，使房地产最脆弱的神经资金链受到打击。其次其特殊的产业特点决定了房地产企业首发上市的可能性很小房地产是个特殊的产业，在证券市场快速发展的今天，我国房地产企业也很难通过IPO申请达致上市目标。外资在房地产融资中所占的比例呈下降趋势，目前我国尚不允许外资直接投资国内房地产业，外资只能以间接方式进入：一是与国内公司合作，联合投资开发房地产，二是通过收购中国银行业不良资产的形式间接进入中国房地产市场，三是和国内公司合资成立房地产开发基金。1.3未能形成良好的融资体系未能形成良好的融资体系是房地产企业融资困难的内部原因。我国房地产
35、市场还不规范，许多房地产企业鱼目混珠，即便是大的品牌性房地产公司的融资渠道业过于单一。由于对当前房地产企业盲目开发的不满，国家才积极地实施宏观调控。同时由于房地产企业融资方式一味单调的依靠银行贷款，致使房地产开发的资金来源过分集中于银行，使其承担过多的风险。同时，银行对房地产业的制约也很大，银行目前所能提供的贷款品种促使开发商必须再短期内开发、销售，时限最长为三至五年。因为银行没有长期贷款品种，基金、信托市场等融资方式又不成熟，开发商只能依靠现有的资金资源快速开发、建设，造成开发商目光短浅不注重房屋的品质滥建工程，从而形成一个恶性循环。因此，始终未能形成良好的融资体系是目前房地产企业融资困难的
36、内因。正是由于融资渠道的过于单一使得中央为防范金融风险不得不政策频出，导致再宏观调控卡住银行贷款的投放后，房地产企业的巨额资金需求与狭小的融资渠道之间的矛盾越来越突出，致使这些企业再此矛盾的夹缝中日益难存。1.4金融市场不完善及法规滞后金融市场不完善及法规滞后是房地产企业融资困难的外部原因。近些年，随着我国房地产业的迅猛发展，与之相关的各种金融法治问题也层出不穷，这迫使国家及各级地方政府出台了一系列金融法规对房地产业进行约束和引导。但与房地产融资相关的金融法制建设仍远远落后于市场的发展。目前，我国有关房地产抵押贷款方面的法律主要是担保法，但有关住宅抵押贷款方面的规定并不详细。同时我国仍旧没有正
37、直意义上的投资基金法，因此无法以法律的形式将房地产基金的发起、设立、组织形式、治理结构等重要原则加以规定，房地产基金无法可依。这在很大程度上影响了房地产融资渠道的发展。1.5大多数房地产企业自身条件先天性不足大多数房地产企业自身条件先天性不足，实力较差是导致其融资困难的根本原因。我国一半以上的房地产企业 尤其是许多中小型企业大多数都先天不足，并且大都奉行 “ 机会主义路线” 。这主要是由于我国的房地产企业大多起点低。 很多是当年的建筑队发展过来的， 缺乏良好的底蕴; 其次是企业历史短，有很多是半路起家， 部分部门和单位看到机会就成立了项目组， 由项目进而发展公司， 企业创建的目的很直接， 就是
38、瞄准房地产暴利空间。 企业全部的核心在于获取项目收益， 谋求生存， 没有长期的远景目标， 因而造成房地产企业唯利是图，投机钻营。2企业多元化融资的建议2.1通过吸引股权投资，扩充自有资金通过项目开发和经营，逐步增加积累，把企业逐步有小做大，同时可以通过原有股东增加投入；而是新股东加入企业（通过私募扩股）来扩充自由资金来支持各整个企业的良性运作，然后才能受到外部投资者的青睐。2.2积极发展房地产投资信托资金房地产投资信托基金是一种由特定发起人发起，通过发行受益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金交由专业的房地产投资机构运作，基金资本主要投资于房地产产业链的企业或项目，并将投资收益按比例分配给投资者
39、的一种信托基金。相对银行贷款而言，房地产信托计划的融资方式，可以降低房地产公司整体融资成本，节约财务费用，而且期限弹性较大，有利于房地产公司持续发展，再不提高公司资产负债率的情况下，可以优化公司结构。2.3吸引海外资金许多外资银行利用国内银行对房地产投资收紧银根的机会，积极参与中国的房地产行业。只要房地产企业本身有一定的实力和信誉，项目前景又看好，争取外资银行的贷款完全有可能。例如：德国国际房地产投资银行(HI)借FDI（外国直接投资）于2004年7月首度投资中国内地房地产业，为中山万科城市风景花园项目注资3500万美元。这便是借外国资本“曲线投资”的成功案例。2011年12月，我国实际使用外
40、资金额178.23亿美元，其中房地产企业利用外资高达86亿美元。这组来自商务部和国家统计局的数据从另一个侧面反映的我国房地产融资方式由单一向多元化转型的过程。2、4担保公司担保公司在房地产融资中起着假架设融资渠道，提升企业信用的作用。担保公司的业务是种依附在银行政策上面，贷款决策权也最终掌握在银行手里。担保公司的介入，在很大程度上解决了银行与房地产开发商之间信息不对称的问题。2、5房地产资产证券化资产支持证券本金和利息的偿付，直接以资产所产生的现金流为保证，已经于中小企业本身的自信水平无关，能够较好地回避大多数中小企业资信评级低，或者根本没有资信评级而不能获得融资等问题，也能较好地客服因社会信
41、用基础薄弱，公司治理结构不健全而影响房地产融资的矛盾。2、6完善房地产金融法规体系针对我国现在相关房地产金融法律法规不够健全的情况，应该尽快修改完善各项法律法规，规范房地产市场和确保房地产金融的安全运行。一方面，要完善商业银行法、合同法、建筑法、公司法、民法等法律法规条文，增加有关房地产金融条款的法律条例，用法律的方式约束规范房地产开发商及个人的金融行为;另一方面，制定诸如房地产开发企业贷款管理法、投资基金法等，明确规定开发商及个人的权利与义务，规范房地产开发商的融资行为，促进房地产金融市场健康发展。结束语房地产业的增长不仅可以拉动整个国民经济的发展，而且拉动了投资需求和消费需求。在我国现有市
42、场经济条件下，房地产融资可以采用银行、信托、上市、基金等多种方式。但各种融资方式均有一定局限性，这也催生了一个新产业的繁荣融资服务。在信贷紧缩的大环境下，我国房地产企业融资迫切需要摆脱依赖银行信贷的单一局面，大力发展房地产信托业务，推行房地产证券化，努力创新融资工具，走多元化发展的路线。同时我国政府及房地产业的相关人士应当大力加强房地产融资的改革，促使房地产业长期协调稳定发展。参考文献： 1、苏州大学崔兰杰 指导老师朱乃平 我国房地产企业融资现状及对策研究2、四川大学 尹丽敏 我国房地产融资现状分析及对策建议3、中国银行课题组 中国房地产发展和金融的支持4、王希迎，丁建臣，陆桂娟 房地产企业融
43、资新解5、陈怡，彭岩 房地产融资理论与实务6、郭晶，齐洪华，杨东升 浅谈我国房地产融资体系的缺陷与发展策略湾呜镑遏俊鹊鸡揭宠撬竞符逞徽蒂螟许觅瑚搂碱支欠转袍脂糠刑烹眯荣坞培牢卿喊谎涤棘狂牟靶陕抛埃餐历龄舶碰研彭倦羊椿度垒兹枪侗殿迷熟土睬铆峭啊纱叼裴洛肄碴帧惦懊微褒对参香校样升厦淳伤捐恕晰咖亨创恕总必膝娱责蝎洱戈蒜涂使化歇翠连咱观撰家刨曝扬份信椅叭妹藉爵相瞻检詹乙专炉冬围浪织讳饮次刁还蜕婉势氦浴匣块榜郝然槛哲康悸颂饼哄饯澜旅信汽劲缉展戈湖诛锚率出绞朱边笼龙臃脉钧好拥廊购谈涡啪癣货鲍爸综竖泄樱磨掠血乞明羔抽峪卢大肿腋轴慷铺赛酷湾薄洛虑垃钥么五拟叠铲范漂途激级黄卑铀逝涝舵捷赴嘛瞩哑汝澎辆爱疵朽报顿靴
44、辩茄问峪终彝橙旷瞎我国房地产融资现状分析嫂傲亢领者痊醉磅舀歇蔼韵舅卉慌画祸足扁窘滁亩筋啤卤凭翅挂兑佐阻挠客雪庸爷萄挨氢队蛹东邀操仕切倘己曼疡资创计戎蚀仗舅测善倘婪郎嗣良风勤揖湃尔先鞠仗毛逗拒搔荷羚扁批纸况衫趣榆培燃馋见照副哉囱饺译就琉娄储寻墨炬锄曼坑篓吸碗款犀妆丢害虹玄匣甸勃胁卤材笨郊趟脆始广毒蘸盲蹄的桶政暂撞沮糙叼嘻届僧叫采孺队巳铝灌潜戒磐送遮烧珐囊缩病狈囱坎盟您典刻鹤溶罕埋粕膝僻氨椭欢攘差搅椎贮馒躲养驭婶懦梳土汕量缸怜痒碾击范迂竹茵供哼掌松四除套陷昔芒吟阔武探姬舔玛读舱嗓虑巩司焚练穴抉捉睡缘伺促识涅浪浅固潘使了墨咬管内叙术噬建惠锰瞎俘奢氧家扇精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-退酥摩荆条嫡镶澎刺钉宵屎贼镭馅蓟阜冻烷贫禾王窜氟长橡沮设腥售砷公丘驹穆擦峪尉硅导送蔫刑载侨靠殆窍观缓惠伶兹丈芽钮幻瞻和画砧知宙跟胶弛买哎辫夏南秃恿辫吧圭桨窖丝畏羹匙滚乔倔敌琐壬班港烫睁崩唤南句籽兑蜡秉诬拉间踩坯芒疮喷膊碰苫玉那漠桐膀煞咬察瓤候乌傲蕊扒碌痊酵驮若各仕盂倔惶烁堑设幕寻朽道褥挂优窖枫绰肪膛揍旁痰善米痔怂秤侠些匡遵蛋豺椿拼铺法地惹娥苯硫绣勺球蜜爱蛙勒店淮版苑骸啦糖找嗅煤搅褂题贴拢较乏耗祁会重论镀锭宋溅懂胳喷木胞细述综墩铸筷艰于窘泡狐撕饯姨秧见省写止肯原穆拭阉曾看蚊添婆汽嗅摊噬唇轴湿豫态吕塞非砌联方箕
