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4、到调整的不断完善的过程。1998年以来人民银行根据宏观经济的变化，及时调整了房地产信贷政策。允许所有商业银行在所有城镇对所有普通商品住房办理个人住房贷款业务，支持普通住房建设，对新开工的普通住房项目，只要开发商自有资金达到30%，商业银行均可发放住房建设贷款。由此开始，我国房地产业进入高速发展时期，虽然自2003年开始国家就出台调控房地产的各项政策措施，但银行业对房地产的支持依然有增无减。有数据表明，至2005年末，银行业向房地产开发商的贷款以及住房按揭等两项贷款余额就占商业银行总贷款的15%左右，大商业银行更是达到30%的比例，而在某些县级市这个比例更高。房地产的价格也是一路上涨。开发商和银
5、行都从中得到很高的利润。总结我国房地产金融的发展过程，可以看出我国房地产金融的发展具有以下几个特点：(1)发展时期短，起步快。从我国房地产融资的历程来看，房地产是在1998年以后真正进入融资阶段，伴随着个人住房商品化制度的实施以及个人购房按揭的启动，大量的购房者进入房地产市场，短短几年时间，我国用于房地产开发与个人购房贷款余额大幅增长。(2)融资渠道单一。从我国房地产市场的运行过程及其资金链来看，房地产金融主要是由银行房地产信贷构成的，商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程，是我国房地产市场的主要资金提供者。而其他融资渠道如信托、房地产债券、住房资产证券化等融资方式，在我国房地产金融市场
6、尚处于起步阶段，所占贷款比例很小，几乎可以忽略不计。(3)融资比例较高，是我国房地产金融的又一个明显特征。房地产企业的融资策略大都离不开“市场资源资金”三者之间的资本运作，以银行贷款为主，建立阶段性融资安排，实现低成本融资获得高额利润回报。2003年及以前，我国房地产开发企业在房地产开发过程中，自有资本金占项目总投资的比例普遍低于30%，部分企业甚至在20%左右，剩余部分则主要通过银行贷款等融资渠道来满足资金需求。2 我国房地产存在的主要金融风险从金融基础设施和外部环境上分析，我国的个人信用制度、抵押制度、抵押保险制度、房地产信息体系不健全及政府干预失误，都是诱发金融风险的隐患。目前我国存在的
7、主要房地产金融风险有：(1)房地产市场过热存在市场风险从2004年开始部分大城市房地产市场价格上涨较快，出现地区性的房地产热，而后这种房价上涨势头一直扩大到更多的中小城市。房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫。一旦泡沫破灭房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，给银行带来不小的损失。抵押物贬值是房地产市场系统性风险在银行房地产贷款上的直接反映。(2)房地产开发企业高负债经营隐含财务风险房地产开发商以银行借贷融资为主，自有资金很少。有统计显示，我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70%以上。由于房地产开发企业良莠不齐，随着房地产
8、市场竞争日益激烈，监管力度不断加大，开发贷款门槛提高，房地产开发企业资金链条日趋紧张，一旦资金链条断裂，风险就会暴露。(3)“假按揭”和“零首付”凸显道德风险假按揭已成为个人住房贷款最主要的风险源头。“假按揭”不以真实购买住房为目的，开发商以本单位职工或其他关系人冒充客户和购房人，通过虚假销售(购买)方式，套取银行贷款。据工商银行消费信贷部门估计，该行个人住房贷款中的不良资产，有80%是因假按揭造成的。最近也出现了“零首付”现象，即开发商打出零首付的幌子来吸引买房者，因为银行是不可能给零首付的购房者提供贷款，开发商以低额的垫付首付款来获得大额的购房资金。开发商把假按揭和零首付作为一种融资渠道。
9、假按揭和零首付发生的原因有的是由于不法房地产商利用银行掌握的信息有限骗贷，有的则是银行工作人员与开发商勾结，共同骗贷。(4)基层银行发放房地产贷款存在操作风险突出表现在：一是贷前审查经办人员风险意识不强，审查流于形式，随意简化手续，对资料真实性、合法性审核不严，对明显存在疑点的资料不深入调查核实。二是抵押物管理不规范，办理抵押的相关职能部门协调配合不力，不按程序操作，或过分依赖中介机构的评估结果，造成抵押品贬值或抵押无效。三是个别基层行贷后管理混乱，个人贷款客户资料不够全面和连续，缺少相关的风险预警措施。(5)土地开发贷款有较大信用风险银行土地开发贷款面临四方面风险。一是土地储备中心资产负债率
10、较高。一部分地区存在政府投入的注册资本金过少、注册资金不到位等问题，造成其对银行资金过分依赖，抵御风险的能力极低。二是银行难以对土地储备中心进行有效监管。三是银行向土地整理储备中心发放的贷款没有有效的担保措施。当前土地储备机构向商业银行贷款的担保主要采用政府保证和土地使用权质押两种方式，这两种方式的合法性尚存在问题。四是土地储备中心的运营风险。土地市场价格有很大的不确定性，譬如受政策影响土地价格可能大幅下滑，拍卖中土地流拍或中标人违约，都可导致土地出让的收入低于土地收购价格，形成银行信贷风险。鬼较易湛供署蠕哑沙爽浙萍垮极锌琅乔暮演轴悉荣爬奈蛤野沸且功船侯镊始撼钢毗耿紧滁违割御赂珐妖彪棚傈尼崭晨
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