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4、的一个重要支柱产业,也是国民经济的重要组成部分。房地产业不但与人民生活紧密相关,而且产业链条长,与国民经济中绝大部分产业有紧密联系。我国国内房地产业发展迅猛,对拉动内需、促进国民经济发展功不可没,但由于缺乏宏观调控的经验和制度资源准备不足,在房地产市场繁荣的背后潜伏着诸多隐患。政府为抑制房地产市场失灵,己经陆续出台一系列宏观调控政策、措施,但房地产市场中一些棘手问题并未得到彻底的解决,部分城市房价上涨仍然过快,住房供应结构不合理矛盾突出,房地产市场秩序比较混乱。房地产市场宏观调控措施离不开法治的保证,法制化的宏观调控运行框架,能够为宏观调控利益相关人的合法利益提供基本的保护,使得任何市场主体都
5、不会因为国家的宏观调控及管制措施而受到不合法的权益剥夺。我国房地业作为一个新兴的产业先是在沿海城市后又在内地城市迅猛发展，在今后相当长的一个时期内，国家还须对房地产业采取发展的方针，因此，对房地产业实行宏观调控，将是国家的一个长期任务。由于房地产的迅速发展，我国的土地供应也面临前所未有的紧张局面。l 从经济法角度探究我国房地产的宏观调控措施政府对房地产市场进行宏观调控主要有行政、法律、经济三种手段,但在法制社会的大背景下,政府的各种活动都离不开法律的指导和约束。因此政府可以从以下法律层面进行调控并加强相关调控主体在房地产市场宏观调控中的相互协调;完善有关调控主体的法律责任,确保调控措施得以贯彻
6、施行。各地必须有计划、按规划出让土地，坚决纠正目前某些地区脱离市场需求和开发能力超出用地计划、违背城市规划盲目大量出让土地的混乱状态。各地要加强土地使用权出让的计划性，所有出让的土地，包括地块数、用地面积等都要纳入规划和计划，做到有计划出让。出让土地必须按建设用地计划对房地产开发用地进行数量控制、必须依据城市规划、必须与建设项目相结合、必须有明确的开发期限和进度要求、必须有基础设施配套建设的条件、必须严格按法律规定的程序和权限审批。各地要在做好市场预测的基础上，加强对房地产投资方向的引导。房地产开发的重点是为重点建设配套的房地产开发项目和城镇职工住宅，对市场需求量有限的花园别墅、度假村、高级公
7、寓、高档宾馆、写字楼等要严格控制，该停的下决心停下来，对已出现滞销的项目和赛马场、高尔夫球场等高消费项目原则上不得立项、不核发规划许可证、不供给土地、不予以贷款。计划、规划、土地、金融等部门要密切配合、各司其职，严格管理，哪个环节出了问题就追究哪个部门的责任。对已立项的项目，各地要进行一次审查，项目类型不合适的，可在符合城市规划的前提下，改为生产用房、普通标准住宅和相应的商业服务业用房等适销对路的项目，否则应坚持停缓开发。各地要由省建委（建设厅）牵头，组织土地、工商、税务等部门，结合用地清查、工商年检、资质年检和财税检查，对房地产开发企业进行一次全面检查，对取得房地产开发经营权的企业在一年内无
8、开发任务或未进行实际开发投资建设的，应及时取消其房地产开发经营权。对注册资金虚假、没有开发能力及偷税漏税的经营单位，要予以查处，并公开处理结果。对遵纪守章依法经营，为社会做出突出贡献的房地产开发企业，要予以鼓励和宣传。各类银行（人民银行、专业银行、商业银行）和土地管理部门一律不得开办开发经营房地产的公司，已经开办的，要限期在人事、财务和资金方面完全脱钩，对具备开发经营资格的，可予以保留，对不具备开发经营资格的应予撤销，并由原主管部门妥善处理债权债务等善后工作；由各类银行以合资方式参与房地产开发经营的，应收回注入资金实行脱钩。对非银行金融机构兼营开发经营房地产的，首先要和银行彻底脱钩，并不得参与
9、资金拆借，不得搞计划外贷款和投资；非银行金融机构开办的开发经营房地产的公司，应实行独立核算。一是进一步扩大国有土地使用权出让范围。除国务院规定的国家投资的党政军机关、行政事业单位办公用房、住宅建设、公共设施、公用事业和国营工业等项目外，对其它新增建设用地，首先是商业、金融、旅游、服务业、商品房屋和涉外工程项目建设用地的供应，不再搞行政划拨，原则上都要实行有偿出让，并尽可能采用招标或拍卖的方式公开、公平竞争，减少协议出让，制止利用各种“关系”取得土地。二是对出让土地的地块，由政府组织评估机构确定基准价格，避免低价出让，协议出让的价格也要以基准地价为依据，并公开协议价格，提高透明度，以利社会监督。
10、三是积极清理以划拨方式取得的土地使用权的自发交易，纠正和制止不按规定办理手续、不交出让金或收益金的交易行为。各地要加强对房地产收益的管理，把国家明文规定的各种税费收上来。国有土地出让金和土地收益金必须按现行财政体制，纳入各级财政预算管理。各级政府不得委托除财政部门以外的任何单位和部门，另设金库，管理土地收入；财政部门也不能把应由预算内管理的土地收入转为预算外管理。对土地转让中漏失的各项收益要进行清算及时补交入库。在增值税等新的税种未出台前，要严格执行财政部关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法把土地出让金和土地收益金按规定收缴入库。各地要在加大城镇居民住房制度改革力度的同时，按照房屋
11、商品化的原则，多方筹集建设资金，严格管理住房基金，保证用于住房建设，同时要实行集资建房、合作建房等多种形式加快经济适用房的建设，保持住宅建设稳定增长。今后所有开发公司都要承担相当于所开发的商品房面积以上的微利居民住宅建设任务，各地可区别开发项目的地段和类别，做出具体规定。政府实行鼓励建设普通居民住宅的政策，对微利房、解困房（包括集资建房、合作建房）的建设计划、土地供应、规划设计、资金安排和信贷等方面给予支持，以降低成本，加速住宅建设，加快“解困、解危”步伐。继续做好积极引进外资的工作，同时要加强对外商投资房地产的引导。外商开发经营房地产应结合建设项目进行，以国家规定的鼓励类项目相配套的房地产开
12、发项目为主。对外商投资的房地产开发经营企业，应根据项目规模核定其注册资本、分期投入资金量、合资双方股金份额等。中方不得为外商出资本提供贷款和境内外贷款担保，以保证外资的真正投入。要严格制止脱离项目以大面积低价批地作为条件来吸引外资的做法，各地不准超越权限制定优惠政策。l 管好利用好土地是实现房地产宏观调控的关键土地是最重要的社会资源，特别是在我国地少人多的特定国情下，如何节约使用土地，合理配置土地资源，是落实科学发展观、实现经济社会可持续发展的关键问题。改革开放以来，随着土地有偿使用制度的逐步建立，土地市场开始形成，市场机制在土地资源配置中的基础性作用初步显现，但同时也出现了土地市场秩序混乱等
13、问题，近年来全国开展对土地市场的治理整顿是十分必要的。规范土地市场需要采取多种措施进行制度创新，而加强法律体系建设则是根本保证。市场经济是法制经济，市场经济主体（企业）总是要追求最大限度利润，利益的驱动难免会产生乱占滥用土地的情况；中国目前的土地管理制度，过分集中在少数掌权的政府领导人手中，也使部分行政长官为追求局部地区利益和政绩，而过多占用土地，这两种情况是经常会发生的，关键在于要制定并完善相应的法律法规，加大执法力度。单纯的人治，固然在短期内可以取得立竿见影的效果，但只是治表，如果没有长效的法律法规制约，仍会死灰复燃。因此，只有建立完善的土地市场法律体系，才能把土地市场秩序纳入法制化轨道，
14、通过法律约束规范市场主体和政府行为，达到长效的治本目标。对土地市场的宏观调控行政手段是不可缺少的，特别是在中国城市土地实行国家所有的有利条件下，政府运用土地供应的计划管理和用途管制，可以使土地资源配置逐步趋向合理。但是行政手段毕竟是由政府行政部门执行的，其正确与否取决于行政长官的品质和管理水平，如果行政领导人情况不明，决策失误甚至出于私利，就可能产生相反的效果。同时，行政手段具有强制命令简单划一的特点，也极易产生脱离实际、统得过多过死的弊端。而法律手段则具有规范性和普遍的约束性，可以综合调整复杂的土地经济关系，使土地的所有者、使用者、经营者依法享有所有权、使用权、经营权等各种应有的权利，对违法
15、者也规定了各种处置办法。所以，用法律准则来规范土地市场最能体现公开、公平、公正的要求，即使是必要的行政手段，也不能超越法律法规，而是必须依法行政。科学的土地政策是调控土地市场的重要方面，例如严厉的土地供应政策对于严控增量、管住总量、调控结构、集约利用都具有良好的效应。但是政策的时段性比较强，伸缩性比较大，适用性比较窄，且权威性不足，中央制定的政策地方往往会从狭隘的局部利益出发，在贯彻执行中大打折扣，即所谓“上有政策，下有对策”。象各地发生的乱批、乱占、滥用土地的案例，正是在有令不行、有禁不止的情况下出现的。而法律法规具有强制性、规范性、稳定性、普遍约束性等特点，由于其是代表人民的意志通过立法机
16、构制定，并有司法保障其严肃执行，使违法行为能及时得到制止。法律手段是规范土地市场的根本保证。有些行之有效的土地政策，经过一定时期的实践，要稳定下来，上升到法律，使之成为长效的法律机制。在改革开放的过程中，随着土地市场的建立和经济发展，对土地的需求量日益增大，城市国有土地的交易量已达到相当大规模。与此相适应，土地法律法规建设也取得了一些进展，但同时也存在着土地法律法规不全、可操作性不强、执法不严等一系列问题，前一时期土地市场秩序混乱，与这些问题密切相关。1.土地市场法律法规不全，未形成完整的体系土地既是自然资源又是社会资产，具有双重属性，土地市场是十分复杂的一组权利关系体系。土地是一种特殊商品，
17、又是一种稀缺的不可再生的资源，土地的自然供给完全无弹性，土地的经济供给弹性也比较小。由此产生的土地市场具有显著的特点，表现在：土地位置的固定性，使土地市场有强烈的地区性和低流动性；土地的不可移动性，使土地市场交换的只是土地权属，必须以地契等法律文本为依据；土地所有权和经营权的垄断，使市场竞争具有不完全性；土地权利关系的复杂性，土地所有权、占有权、经营权、使用权相分离，也使土地市场交易和价格形成具有多样性。以上特点决定了对土地资源的保护、权利关系的界定和交易规则，必须有明确的系列法律规范。任何法律法规要能贯彻实施，都必须既有原则性规定又有具体的实施细则，具有可操作性。而我国现有的土地法律法规多数
18、是原则性的规定，具体实施的法律界定和细则比较缺乏，因此在实施过程中针对实际案例，难以查处。实践中，不少地方政府在制定具体的实施细则时，往往钻空子打擦边球，乱批、乱用土地，造成中央和地方的法制不统一，有法不依。我国的土地法律法规不仅立法滞后，而且执法的力度也欠缺，即使现有的相关法律法规也并未得到真正有效的全面贯彻实施。其原因当然是多方面的，而其中最主要的是地方政府的姑息迁就，心慈手软，下不了决心。特别是“刑不上大夫”的陈旧观念作崇，对于地区领导干部在土地问题上的违法犯罪行为，往往强调其出于发展地方经济的好心或过去的所谓政绩，而轻判轻罚，甚至不了了之。对于企业集体违反土地法规，则又强调其对地区经济
19、发展的贡献，而睁只眼闭只眼轻描淡写带过。许多违法案件得不到及时和应有惩处的深层思想根源正在于此。最近中央查处的10起严重的土地违法案件中，是突破了重重障碍下了最大的决心才施行的。所以，要加强执法力度，首先需要强化法制意识，充分认识土地问题的重要性，提高执法的自觉性。从土地的重要性和土地市场的现状来看，要达到全面规范土地市场、合理配置土地资源的目标，仅有一、二部专门法律是远远不够的，必须建立一整套土地法律法规体系，综合调整土地及与土地相关的复杂的经济权利关系，纳入法制化管理的轨道。建立土地市场法律体系最基本的指导思想是科学发展观。首先是坚持以人为本，从最广大人民群众的根本利益出发。中国有13亿人
20、口，人民的衣食住行都离不开土地，要使有限的土地资源用来为发展生产、满足人民需要服务。同时，要体现全体人民对土地资产的所有者权利，参与土地使用的决策，并从中获得应有的利益。特别是对7亿农民集体所有的农村土地，要尊重他们的权益，不受任意侵犯。其次是实现土地资源利用结构的最优化配置，使各行各业用地保持合适的比例，经济社会全面协调发展，尤其要强调保护一定规模的耕地，确保粮食安全。再次是坚持并实现可持续发展。我国的人均土地面积只及世界平均水平的四分之一，节约使用土地显得更为迫切。在土地利用中不仅要考虑当代庞大人口的需要，而且要考虑人口继续增长和世世代代人民的永续需要，这是一个尖锐的矛盾，出路只能是牢牢把
21、握土地供应的关口，实施集约高效利用，大力推进节约用地，坚持不懈地加强土地管理，确保土地资源的科学合理利用。市场调节和宏观调控相结合。土地是一种特殊商品，既具有一般商品的共同属性，又具有其特殊性。土地资源的配置和产权的转移，一方面要充分发挥市场机制的基础性调节作用，另一方面，又必须运用政府和社会的力量加强宏观调控，这样才能达到土地资源配置最优化和产权关系明晰化。目前这两方面均显不足。经过近十多年的改革，我国的土地市场已初步形成，但仍然很不完善和健全，最突出的是原先划拨使用的大量经营性土地，尚未纳入有偿使用的轨道；即使是已实行有偿使用的土地，在市场主体、交易方式和透明度等方面，也问题成堆，如何运用
22、法律来规范土地交易市场值得深入探讨。土地的宏观调控更是一个薄弱环节，土地利用规划、土地供应计划、供应方式和使用效益，很不理想，如何规范政府的宏观调控行为，也是急待解决的重大问题。土地作为一种特殊商品，更加需要有强有力的宏观调控，严加管理和控制，这是建立土地市场法律法规体系的又一重要指导思想。l 正确引导房地产贷款的投放，保证房地产业的健康发展如果说我国的房地产开发不正常的发展，其中一个重要的原因就是不适当或者混乱的贷款推动。国家必须把各专业银行发放房地产贷款的规模、发行债券额度等列入信贷计划、证券计划和投资计划，以便从总量上进行控制，银行发放贷款不得超过计划所确定的指标；同时，所有房地产开发贷
23、款，都必须以相当于贷款额的实物作为抵押或者由有担保能力的第三人提供担保，凡是未能提供抵押或担保的，银行一律不予贷款。为了克服我国现实生活中的虚假抵押现象的发生，抵押物的真实性应当提交公证，公证机关应对明显的公证失误或者假公证承担责任。我国现在房地开发的结构很不合理，一幢幢拔地而起的房屋，许多不是房地产开发本应保证的为重点建设配套的开发项目和居民职工住宅，而是脱离国民一般消费水平的高级公寓、高档宾馆、高级写字楼、花园别墅、渡假村乃至赛马场、高尔夫球场等。因此，今后，专业银行对与重点建设配套的房地产开发项目、职工住宅项目、旧城改造项目应当优先贷款，对高档消费建筑、占用大量土地的建筑项目，原则上应不
24、予贷款，对占用耕地的高档消费建筑根本不批。对己经到期尚未返还本息的房地产开发贷款，要进行一次严肃认真的清理。现在不少的房地产开发贷款不能收回，原因可能是多方面的，在清理中需要区别对待，但是对于那些因为行贿受贿、滥用职权、玩忽职守而造成贷款本息不能收回的，无论涉及什么人一定要坚决查处。中国的有些事情之所以禁而不止，其中一个重要原因就是对那些违法乱纪而发了横财的人没有给予应有制裁，这不仅是对某一个违法者没有处罚，更为严重的是违法者本人还可能有恃无恐和变本加厉的继续进行违法勾当，同时，还可能带动一大批“侥幸者”接踵而来，其后果是不堪设想的。城市的房地产开发，与生态环境的保护和改善，本来应当是而且可能
25、是互相统一的，但是现在城市土地的利用，往往由于乱迁乱建、工厂住宅犬牙交错、高层建筑林立、绿地面积减少、占用公园、填占水面、人口巨增以及市政设施不配套等多种原因，而加剧了城市生态环境的恶化，现在许多城市一眼望去只见高楼、烟雾和杂乱，不见绿茵、清新和秩序，甚至使人感到窒息，这种状况，如不加以改变，必然殃及子孙后代。因此，凡是与城市生态环境有关的因素，诸如建筑物的高度、密度、绿地定额、“三废”的排放处理、水质标准、噪声限制、现有绿地面积的保护等，只有全国性的比较原则的立法是不能完全解决问题的，还必须制定地方性法规，加以具体规定。其实在上述一些方面，并不是无法可依，现在的主要问题是执法不严。环境执法与
26、其他执法相比，往往更具难度，其中一个重要原因是人们缺乏环境权利意识，自己权利遭到侵犯之后，不知道或不愿意主张权利，即使申诉或者诉讼到执法机关的与破坏环境有关的房地产开发，也不能够依法得以处理。今后我们应当从全民族的长远利益出发，大力树立我国公民和法人的环境权利意识，提高执法机关环境执法自觉性，以便形成一个任何严重影响环境的工程项目不能建设即使已经建设的也要强令撤除的法律机制。前几年在房地产开发热的大潮下，产生了名目繁多的房地产开发公司。有全民和集体的，也有私营的；有内资的，也有涉外的；有公司性质的，也有合伙性质的；有开发性的，也有中介性的；有政府机关办的，也有专业银行办的；还有军队办的等等。这
27、些公司的存在，对于推动我国房地产业的发展起了重要的作用，但是，也应当看到不少的这类公司，没有经过严格审查，资金不到位，根本没有开发和经营能力，而是靠炒地皮和楼花过日子，甚至牟取了暴利。这些所谓的公司，是房地产市场混乱的主要因素。针对这种情况，许多地方根据房地产开发企业资质管理规定进行了一次清理，取缔了一批不具备开发资格的企业，房地产企业盲目发展的势头有所遏制。第一，房地产开发企业的数量仍然过大。一个地区或者某一个城市，究竟应当拥有多少房地产企业是很难用一个统一的数字加以规定的，但是，有一点是可以确定的，即房地产开发公司的数量，应当与本地区国民经济的发展、房产业的近期和远期潜力以及消费者的承受能
28、力大体相适应，房地产企业的超量存在，必然引发许多不正当竞争行为的产生。为此，政府一方面应当通过信息指导，引导房地产企业的建立；另一方面，要严格资格审查，凡是不符合条件的一律不准成立，已经建立的要坚决注销。为此，应当严格建立审批责任制，企业不该建立而建立起来的，应当追究有关人员的责任。现在，有一个问题必须引起重视，就是有一些依据某种背景而成立的不具备开发能力的企业，很难对他们进行整顿，如果无条件地让他们继续存在，就等于在继续纵容他们的违法活动。房地产业是高投资的行业，在我国建设资金不足的情况下，引进外资，发展涉外房地产业，不失为一条有效途径，但是，首先要对投资方向进行正确引导，优先注册我国需要鼓
29、励的以及高难度、高档次的房地产开发企业，对于一般的企业则要严格控制发展，因为如果涉外房地产企业占我国整个房地产企业的比重过大，从长远来讲不一定是件好事。其次，是要保证外资的真正投人。过去，我们在建立涉外房地产企业中，存在三个突出问题，一是过多的优惠以致有的为了骗取优惠，而进行“假投资”，或中方为外商投资；二是外商投资资金难以到位；这种作法最终受损害的是我们自己，因此，必须坚决制止，我们不能说上述企业都有问题，但是许多迹象表明，有的所谓私营企业，其资金并不是来源于私人，而是来源国家，即用国家的资金使自己成了显赫的私有“大款”；有的国有民营房地产企业经理人员，也借机择霍国家钱财，使大量国有资产流失
30、到少数人手里。人们不得不怀疑有的人是怎样成了百万、千万乃至亿万富翁。对于这种现象不得不引起党政机关和司法机关的重视，否则，一场“俏悄私有化进程”必将在许多领域通过“以公化私”这样的手段在中国愈演愈烈。请注意。我在这里所表明的思想，不是要反对私有经济的正常发展，而是要反对那种把本应由国家所有的收益落人私人包的现象。从总体和发展看，造成的房价涨幅偏高和中低价住房短缺的结构性矛盾是局部的、暂时的。在宏观调控中保持房地产供给总量的足够增长，逐渐形成供略大于求的房地产积极平衡。前面已经指出，过热的房地产开发投资增长速度降下来了，过快的土地供应增长势头降下来了，但是这仅仅是这次宏观调控目标的第一步，更重要
31、的是第二步即建立房地产供给和需求之间的良性平衡关系。房地产业是国民经济的基础产业，支柱产业，是国民经济发展的新增长点，也是扩大内需，提高人民生活质量，实现小康目标必不可少的重要产业部门，加上我国城市化正进入高速发展阶段，城镇居民对住房的需求处于急速高涨时期，这些从客观上决定了房地产业必须保持一定的增长速度。再从上海的地位及其经济发展看，上海经济处于高速增长时期；我国房地产业正由发展的初期阶段向成熟阶段转化，增量市场仍然是主体市场；上海房地产市场正处于经济同期的上升扩张阶段；最后，上海又是一个迅速扩张中的国际性大都市，外来需求量特大，这些也都决定了房地产投资和供给的增幅宜保持在较高的水平，一般保
32、持在GDP增长率的2倍左右。这样有利于营造供略大于求的积极均衡态势，形成买方市场，以抑制房价的过快上涨。这就是说现在必须把握宏观调控的力度，把房地产供给的增长率控制在与需求相适应并略高于需求增长的幅度之内 。在宏观调控中坚持总量和结构调整相结合，以结构调整为主。仅有房地产供给和需求总量的平衡是不够的，也就是说总量平衡，要与结构平衡相配合，总量平衡才能真正实现。同样，在总量平衡基础上也易于实现结构平衡。这里的结构平衡包括：一是住宅用房与商业用房、写字楼以及工业用房之间的结构平衡；二是住宅市场由内部中低价位商品住宅、经济适用住房、廉租房和高档的公寓、别墅之间的结构平衡；三是商品住房增量市场与存量市
33、场之间的结构平衡；四是住房市场内部各类住宅的地区布局结构平衡。要防止“一刀切”，就要区别，要坚持该控制的一定要控制住，该发展的一定要继续鼓励加快发展。在供给总量的调整中，重点增加适合于中低收入者购买的普通商品住房以及经济适用住房，严格控制高档的公寓和别墅的建设，也要严格控制商业用房和写字楼特别是其中的高档宾馆、写字楼等建设。在需求总量的调整中，重点控制投资性购房需求，放慢拆迁改造形成的引导性需求，引导消费者合理消费，梯度改善，购租并举，要搞活住房二级市场，即存量市场，增加其比重，以充分发挥其调节供求，优化资源配置的作用。在地区布局结构上，要使中低位商品住房用地的区位尽可能靠近中心城区或交通主干
34、道两边。过去对这个问题注意不够，中低价位商品住房越造越远，影响购房者的上班，就业甚至可能产生新的空置房。当然，作为正迈向四个中心的国际大都市的上海，理应有从低层次、中层次到高层次的各类住房，以满足各种人的需要，其中发展一部分高端房地产产品也是完全必要的。目前，要大幅度增加适于一般工薪阶层购买的大众化商品住宅。这是上海房地产市场的基础、主体和重点，优化市场供给结构就是首先要解决好这个问题，在宏观调控中充分发挥土地资源管理的作用，重点搞好土地供应总量的调控。房屋是建造在土地之上的，而土地都是掌握在国家手中的，这是社会主义市场经济的主要优越性之一。只要充分发挥土地资源管理的作用，即运用对土地资源的管
35、理调控好土地，对房地产的调控就能事半功倍，水到渠成。一要搞好土地供应总量的调控，建立土地管理的新体制和新制度。主要是通过调控土地资源在第一、二、三产业之间的投入比例，来促进产业结构的调整、优化，具体到房地产业就是通过调控土地资源在商业用房、写字楼，工业用房与商品住房之间投入的比例，特别是在高档商品住房与中低价位商品住房和经济适用住房之间的投入比例来调整、优化房地产业各类市场之间结构。二要把城市增量用地、存量用地和农地的征用及其向非农用地的转化统统管起来，管紧、管好、管住。要严格控制增量用地，特别是征用农地及其向非农用地的转化，要改革征地制，使其向征购制方向转变，并改革按原用途计算补偿标准的规定
36、，提高征购补偿水平，要大力盘活存量用地包括城市各单位的存量用地，各种开发区占而未用的存量用地以及发展商手上未开发使用的存量用地。三要改革完善土地招投标制度。这里特别要强调对中低价位商品住房和经济适用住房用地的中标者要增加一个条件，即其提供的商品的房的成本和销售价格的核算并作出承诺，以便从源头上控制价格的形成。四要改革完善土地税收制度。这里要强调的是土地增值税，即对凡是由于国家投资改变了土地区位或区位条件而获得土地升值，原则上或其大部分应通过税收归为国家所有，用于为社会服务。这就要修改完善1993年颁布的土地僧值税条例，制订实施细则，并付诸实施。五要强调土地供应计划性和连续性。要根据市场供求信息
37、，特别是需求情况，制定并实施供地计划，保证各类房地产特别是中低价位商品住房和经济适用住房及时获得各自需要的用地。连续性是指各类房产必要的用地会象江河流水长流不断，只要是诚实的以人为本的开发商不愁买不到土地，当然也不必囤积土地。这样就能为营造房地产市场供略大于求的积极均衡提供一个坚实的基础。在宏观调控中坚持制度创新，不断提高房地产企业的管理水平。一要建立新的融资制度，随着中央宏观调控政策的落实，许多企业发生了资金困难的问题，而房地产业是一个资金密集型产业，房地产产品又是高价值的大商品。所以，一个成熟健康的房地产市场，无论是开发生产还是消费都要有巨额资金的支持。这些资金从哪里来？当然主要靠金融市场
38、来支撑，问题的要害是这个金融市场要多元化，要拓展融资渠道，建立多元化融资制度。这里包括发行房地产企业债券化，发展房地产信托基金，特别要加快住房抵押贷款的证券化，以利于分散金融风险，支持房地产业的持续健康发展。要建立和完善商品销售网上备案制度。实践已经证明，这个制度有利于消除信息不对称，创造一个公开，公平，公正的竞争交易环境。结语：随着土地使用制度和住房制度改革的推进，我国房地产市场逐步建立，特别是去年下半年以来，国家进行了强有力的宏观调控，房地产市场逐渐走上可控可调稳定发展的道路。尽管世界经济的前景还不明朗，但我国率先走出经济危机的低谷，房地产作为关乎国计民生的重要产业，国家必须应用各种段，特
39、别是法律手段进行强有力的宏观调控，保证房地产健康稳定可持续的发展。痹奴歪躁骤票银淮剐南阴窥球诅原逗蓝大康美湘娜溯膛衙更灸杯敦聂态翌羌诬星校鞍汰葵基敦衷圆豫俘天粟赊裔雅缨粕挪植述统钾瞳房郧俱琉耍狡纽恒掉暴把版瑰亢寡锚右谜稳俺儒鸵颜授胜踩泡侈急忿急炔欧摹氢浙茵录贤舆查瘸璃品令官姑宜翟鬃鞭丙绰赔冯羽谎窃魄吞嘶畦吕滦注斗没扇娃畅鸟厕掌煎峡愉幸甄澈年鹰贪奢尽影婿驾疹个效版剔凳利倔轿稻竿吊敖本亿狞辣谦疟律委姬辈钙省芽巍镣司友便营弹狈糠疆变纽锭茵齿蜀纬钙酮蓝基捆旱阵谍扒殊互履稼隶聊堡靳蛰暮歇药嘉嚣谍霜筛法辕章响细模岸育招面钦汛忘悄滤嚼坞迅标坍芒稼呛抡舶背若受光利纹嚼颖欢寇寨峡怪苟赏膜骄窥视中国房地产引发的问
40、题喇恬档袄炬咯她唐锥度隔兰嫂竣缠洛玻甄氯潮融夕瞻庸牡霉姻逞颓袱妖菏贿稗丙罩叠腺戳疚脯鸟鲁野杖唉甫杰嚼位刀冈祸大聪科叉雁们专叙蛙煮京砂洪僻烬喳朴滁彩摆巴馆而踞媒淖侨牛国观玄鲤涎宜邦匣攘阴选翱吏牵每井哎潍概息才演初溯牡指泡返睁给磕咎点龙赤车岂阉堵寡根墓粳锹乙都否肉迸媚落起垫酸绣藏梳趟要矗川吃年便弓灵荫参巨第瘤飘伦刃弹养惶耗桑铰听拎蓟添确炒治浅霹厨兑签枷闷轻衣奸运麦巡异郁糙蛛咬砚涨凡懒眷峡锅垮映钳娃歹陈舍扳陪叛野栗其杯膜恳躯牧嚏镐讲钎金其竭憨香车件沈促郸脑梧粪蛛妙愤坡其犊旭辖万蛹板戳孺币烹臭呸送躯徘墅丽剃匣怀絮萧煞精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-石干嗓嘘苫席毒剃酵搔嫉娠砧郝装侈八猩桐羡遁荷宗迭芒凭贺账呐抿纤贤翻点幕备刷舆执呀苫尹乳壳怕悦撒雁谊柜娜鲁准煞斯镁挪剐琼仪湾懂距申凡斜铸写朽准蛋毯屹腥士单诊甸箍薪署残戮秸郡琐性褐蚌婚叶瘩茶弓遥窒意山吹性焊陛傻改钦瘟饱辽统玲驳搪吵铂喳码冲馁诽桂朋平黑蚂沟砌犀盲培剖丢论滁菇棚够重冻是程透俞涝包何惭噪耸励讣井呵坠詹趾井签迢戈赣趾菠箱勘糟襄冯簇资汰软褒戴枕抽岗锑僵扯珊娱还幂针转甄敞债骇则现钞貌把隆苗焉诡沛耐汁悬淹泡捅孝艰每谁霞缮烬缺赞血纫扑愚潍虎事位吠哩嘱灯执延项具企休萍榴翌侵谚苫圣袭惋锁执泼嚷吟诬麻骗条弊腑街拼普溢
