1、 第八章 土地增值税法 打印本页 第一节 纳税义务人（了解） 土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业 单位、中外籍个人等。 第二节 征税范围（熟悉） 一、土地增值税的征税范围常以三个标准来判定： 标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。 标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。 标准之三：转让房地产是否取得收入。 二、对以下具体事项的征税情况，列表判定如下： 有关事项 是否属于征税范围 1出售 征。包括三种情况： （ 1）出售国有土地使用权； （ 2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售； （
2、3）存量房地产买卖。 2继承、赠予 继承不征（无 收入）。赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人不征；非公益性赠予征。 3出租 不征（无权属转移） 4房地产抵押 抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。 5房地产交换 单位之间换房，有收入的征；个人之间互换自住房不征。 6以房地产投资、联营 房地产转让到投资联营企业，不征；将投资联营房地产再转让，征。 7合作建房 建成后自用，不征；建成后转让，征。 8企业兼并转让房地产 暂免 9代建房 不征（无权属转移） 10房地产重新评 估 不征（无收入） 11国家收回房地产权 不征 12市政搬迁 不征
3、第三节 税率（了解） 土地增值税实行四级超率累进税率，税率表如下： 项目 级次 增值额占扣除项目金额比例 税率 速算扣除系数 50%以下（含 50%） 30% 0 超过 50% 100%（含 100%） 40% 5% 超过 100% 200%（含 200%） 50% 15% 200%以上 60% 35% 第四节 应税收入与扣除项目的确定（熟悉） 一、应税收入 二、确定增值额的扣除项目。 （一）对于新建房地产转让，可扣除： 1取得土地使用权所支付的金额，包括： （ 1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款； （ 2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用。 2房地产开发成本 3房地
4、产开发费用 它是指与房地产开发项目有关的三项期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。 （ 1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的： 房地产开发费用 = 利息 +（取得 地使用权所支付的金额 +房地 产开发成本）5%以内 （ 2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的： 房地产开发费用 =（取得土地使用权所支付的金额 +房地产开发成本） 10%以内 4与转让房地产有关的税金 房地产开发企业只能扣 “两税一费 “（营、城、教），非房地产开发企业扣 “三税一费 “。 5财政部规定的其它扣除项目 从事房地产开发的纳税人可加计 2
5、0%的扣除： 加计扣除费用 =（取得土地使用权支付的金额 +房地产开发成本） 20% （二）对于存量房地产转让，可扣除： 1 房屋及建筑物的评估价格。 评估价格 =重置成本价 成新度折扣率 2取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 3转让环节缴纳的税金。 第五节 应纳税额的计算（熟悉） 一、增值额 土地增值额 =转让收入 -扣除项目金额 在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收土地增值税： 1隐瞒、虚报房地产成交价格的； 2提供扣除项目金额不实的； 3转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。 二、应纳税额计算 应纳税额
6、 =增值额 适用税率 -扣除项目金额 速算扣除系数 【例题 1】某房地产开发公司转让一幢写字楼取得收入 1000 万元。已知该公司为取得土地使用权所支付的金额为 50 万元，房地产开发 成本为 200 万元，房地产开发费用为 40 万元（经税务机关批准可全额扣除），与转让房地产有关的税金为 60 万元。该公司应缴纳的土地增值税为（ ）。 A 180 万元 B 240 万元 C 300 万元 D 360 万元 【答案】 B 【例题 2】某单位转让一幢位于城区的旧办公楼，原造价 400 万 元，经房地产评估机构评定其重置成本为 1200 万元，成新度折扣率为七成，转让价格 2000 万元，支付有关税费 500 万元，转让项目应纳土地增值税为（ ）。 A 90 万元 B 198 万元 C 415 万元 D 441 万元 【答案】 B 第六节 税收优惠（了解） 一、对建造普通标准住宅的税收优惠 二、对国家征用收回的房地产的税收优惠 三、对个人转让房地产的税收优惠 四、对 1994 年 1 月 1 日前签订开发及转让合同的房地产的税收优惠 第七节 征收管理与纳税申报（了解） 一、加强征管的规定（新增内容）： 二、申报时间：纳税人签订房地产转让合同后 7 日内。 三、纳税地点：房地产所在地（即房地产坐落地）主管税务机关。
