1、 本科 毕业 论文 （ 20 届） 利息理论在杭州房屋抵押贷款中的应用 所在学院 专业班级 数学与应用数学 学生姓名 学号 指导教师 职称 完成日期 年 月 I 摘要 ： 本文介绍了关于利息理论以及房屋抵押贷款方面的基本知识，也对现今的房屋状况进行了系统的分析，并结合利息理论在房屋贷款方面的一 些运用，总结了房屋贷款不同的贷款以及还款方式。同时也介绍了在房屋贷款中存在的一些主要风险，以及防止这些风险的相应措施。另外，针对杭州市区房屋抵押贷款的问题，通过比较介绍了最佳贷款、还款方式。 关键词 ： 利息理论；房屋贷款；收益 II The Application of The Theory of I
2、nterest on Mortgage Loans in Hangzhou Abstract: This paper introduces the theory and home mortgage interest on the basic knowledge, also on the current housing situation systematically analyzed, and combined with interest theory in some use housing loans, summarizes the mortgage different loans and
3、reimbursement means. At the same time also introduces the existing in the home loans to some major risk, and the corresponding measures to prevent these risks. In addition to Hangzhou urban mortgage problems, through comparing introduces the best loan, payment mode. Key words: interest theory; housi
4、ng loans; earnings III 目 录 第 1 章 绪论 1 1.1 背景 1 1.2 利息理论以及房屋贷款的相关概念 1 1.3 现状分析 1 1.4 房屋贷款的优点 2 第 2 章 我国房屋贷款面临的主要风险 2 2.1 信用风险 3 2.2 流动性风险、市场风险和抵押物风险 3 2.3 缺乏必要的风险转移和补偿机制 3 2.4 欺诈风险 3 2.5 条件风险 4 2.6 不可抗力风险 4 第 3 章 我国住房贷款风险的抵押措施 4 3.1 加快城镇住房制度改革，提高居民的购房积极性 4 3.2 理顺商品房价格 ， 使居民的住房消费与购买力水平相适应 5 3.3 大力发展公积
5、金 ， 加强对住房公积金的归集、使用、管理和监督 5 3.4 建立二级抵押贷款市场 ， 推进购房贷款证券化 5 3.5 落实有关配套措施 ， 完善个人住房抵押贷款功能 5 第 4 章 房屋贷款的贷款以及还款方式 6 4.1 房屋贷款的贷款方式 6 4.1.1 住房公积金贷款 6 4.1.2 个人住房商业性贷款 6 4.1.3 个人住房组合贷款 7 4.1.4 比较 7 4.2 房屋贷款的还款方式 7 4.2.1 等额本息还款 8 4.2.2 等额本金还款 8 4.2.3 等比递增和等比递减还款方式 8 4.2.4 等额递增和等额递减还款方式 8 IV 4.3 建议 10 第 5 章 杭州市区房
6、屋抵押贷款 11 5.1 贷款利率 11 5.2 主要还款方式的数据比较 12 第 6 章 结论 14 致谢 16 参考文献 17 1 1 绪 论 1.1 背景 经济的发展以及人们收入的稳定，使得人们对生活质量的要求也越来越高。为了获取更多的利益，在市场上形成了房屋贷款的趋势。本文通过查找相关房屋贷款的资料，以及结合利息理论在房屋贷款方面的一些运用，总结了房屋贷款不同的贷款以及还款方式，并通过比较选取最佳贷款、还款方式，以使得消费者能够从中获取最大的收益。 1.2 利息理论以及房屋贷款的相关概念 所谓利息 （ interest） ，指的是在一定时期内，资金拥有人将使用资金的自由权转让给借款人后
7、所得到的报酬 1。 抽象点说就 是指货币资金在向实体经济部门注入并回流时所带来的增值额。 在某种意义上，利息事实上也可以看作是租金的一种形式，即借方向贷方支付的由于资金转让而在一段时间内不能使用该笔资金所引起的损失。 而在文献 2中也提到了关于利息的来源和本质。 利息是由一定数量的本金通过借贷行为后产生出来的，在不同的生产方式中体现着不同的社会经济关系。在资本主义生产方式中，利息是平均利润的分割，而利润是剩余价值的转化形态，因而，利息反映的是资本家与雇佣劳动者之间剥削与被剥削的关系。在社会主义生产方式中，利息来源于联合劳动者的纯收入，它 体现了联合劳动者之间的分配关系。 购房者以所购买的房屋为
8、抵押物，向金融机构申请长期贷款，并承诺以年金形式按月支付贷款本息，当借款人违约时，贷款人有权取消借贷人对抵押房屋的殡回权，并将抵押房屋拍卖，从中获得补偿，这就是房屋抵押贷款 3 。 利息理论在实务中的应用十分广泛，本文主要介绍利息理论在房屋贷款的运用。 1.3 现状分析 文献 4中提到，在当今社会，城市住房问题成为了世界性难题，无论哪个国家，在经济发展和城市化进程中都会遇到或正面临着这一难题，世界各国政府也都对解决城市住房问题给予了高度的关注 5。在 中国，随着经济的长足发展，人们的收入稳步提高，从而对生活质量也提出了越来越高的要求。因此，居住条件的改善已经成为提高人民生活质量的重要内容之一。
9、在经历了以福利方式分配住房的长期实践之后，历史性的房屋破旧不堪、城市流动人口增加以及家庭结构变化、收入及存款的增加等因素促使住宅由福利性质转变为商品性质，住房自由化政策取代了公共住房政策，实物分配方式转变为货币分配方式。在这一转变过程中，人们的消费观也发生了很大的改变，开始接受以信贷方式购买住房的所有权。 2 1.4 房屋贷款的优点 房屋抵押贷款不仅有利于消费者，而且 有利于房地产开发商和银行金融业务的拓展。文献 2中就提出了进行房屋贷款的一些优点。 首先，对消费者，可通过这一手段将其今后劳动报酬中的住房消费转为现实可抵用的住房购买力，以职工未来工资中的住房消费费用的相对无限性来克服当前工资中
10、属于住房消费费用的有限性，避开收入积累与当前现实消费之间的“时间差”，从而使职工购买整个住房价值的资金问题得以解决。这便是住房信贷的实质和功能之所在。 第二，良好的银企关系是房地产开发商的臂膀。积压房屋对众多开发商是一个沉重的包袱。而有了金融的支持，开发商就可以大有作为。目前商品房 按揭已在营销中起着不可估量的作用。一个楼盘推出时，要取得好的市场效果，除了其本身的地段、房型、质量、销价等因素外，银行按揭已成为一个极其重要的筹码。 第三，发展个人住房抵押贷款可促使银行的放贷结构得到改善。目前我国银行对个人住房抵押贷款比例不到全部房地产贷款总额的 10%，而在美国、 香港等个人住房抵押贷款发展较为
11、成熟的国家和地区，个人住房抵押贷款占银行贷款的 30%， 据中国建设银行总行房贷部的一个调查材料表明，个人住房抵押贷款业务是银行信贷业务中资产质量最好、效益最佳、市场潜力较大的资产业务。把信贷资金从向生产 领城投放为主转向消费领域倾斜，有利于改善银行放贷结构，促使银行资金步人良性循环。 第四，有利于加快居民消费的优化进程和整个社会经济的良性循环。目前我国城镇居民家庭消费的恩格尔系数已降到 50%以下，其中占总数 20%的高收入家庭的恩格尔系数已降到 45%以下，说明居民家庭收入中更多的部分可用于住房消费，但由于长期住房福利化的影响，居民消费支出中的住房消费，包括水电在内所占比重仅占家庭消费支出
12、的 6-8%。 消费结构的不合理，是造成目前一般消费品生产过度竞争，相对过剩与居民高储蓄率并存的重要原因之一。 因此 ， 从改变消费 结构人手 ， 启动民用商品住宅消费 ， 不仅可以为经济发展的最终需求扩展空间 ， 而且会大大促进产业结构和产品结构的调整。此外 ， 房地产抵押贷款还利于政府的税收和解困。房屋交易是一笔大宗买卖 ， 市场的活跃将使政府从中受益。 2 我国房屋贷款面临的主要风险 进行房屋贷款，不但解决了城镇居民购房资金不足的问题 ， 又解决了住房商品的来源问题，还解决了住房的销售问题 ， 同时也保证了贷款银行资金的内部循环 ， 减少资金流失。然而，任何事物3 都是具有两面性的，个人
13、住房抵押贷款由于期限长 ， 容易受宏观经济、区域经济以及其它不确定因素的影响 ， 是个风 险极大的市场 ， 且风险补偿机制不完善 ， 因而严重影响了银行的放贷积极性。在文献 67中就概括性的总结了在进行房屋贷款时可能出现的一些风险。 2.1 信用风险 由于个人住房抵押贷款是零售性业务 (虽然可以通过单位担保办理“批量”业务 ， 但实质上仍是零售性业务 )。 其贷款对象是分散的、众多的居民个人 ， 而导致居民个人可支配收入下降的因素相当多 ， 银行很难对借款人的收入情况等进行持续的、有效的监督和了解 ， 同时由干我国目前尚没有对居民个人的资信状况进行调查评估的行业 ， 银行很难对借款人资信的真实
14、情况作出准确的判断 ， 这样银行 发放个人住房抵押贷款就要冒相当大的信用风险。 2.2 流动性风险、市场风险和抵押物风险 个人住房贷款属于中长期贷款 ， 银行一旦将资金发放出去很难在短时期内收回 。 由干我国目前还缺乏政府担保或保险制度和住房抵押贷款二、三级市场 ， 银行不能通过转让抵押贷款债权收回资金 ， 变现能力差 ， 流动性风险相当大 ， 同时个人住房抵押贷款是新业务 ， 缺乏必要的人才储备和准确的市场预测 ， 加之住房市场受宏观经济等的影响很大 ， 银行发放此类贷款难度和风险就很大。更重要的是 ， 由于我国住房市场尚处于起步阶段 ， 相关法规很不完善 ， 若借款人违约 ， 银行很难 做
15、到按合同约定处分抵押物 ， 即使处分了抵押物 ， 也不一定能够补偿借款人的欠款。 2.3 缺乏必要的风险转移和补偿机制 如何按时收回个人住房抵押贷款已引起有关银行的重视 。 有关部门虽然采取一些有效的措施加以防范 ， 但从整个社会角度看 ， 个人住房抵押贷款风险的转移和补偿机制尚未真正建立起来。目前有的保险公司开办了个人住房抵押贷款保险 ， 但尚处于试办阶段 ， 不是其经营重点 ， 并涉及到费率等多方面问题 ， 银行难以通过这种方式转移贷款风险。同时 ， 由于我国目前尚没有形成规范的住房抵押贷款二级市场和建立专门向住房抵押贷款提供担保的政府机 构 ， 银行不可能通过转让抵押贷款债权的方式或政府
16、担保的方式转移贷款风险。 2.4 欺诈风险 欺诈行为是指违反金融管理法规，采取捏造事实，隐瞒真相或其他不正当手段，以“房屋”作抵押，骗取无偿还能力或超过其偿还能力的贷款，致使国家财产遭受严重损失的行为。主要有五种表现形式（ 1）重复贷款。指有些贷款抵押人凭一本房屋所有权证而将房屋多次抵押，从而贷款额远远超过房屋价格。（ 2）虚拟抵押。它主要由借贷双方签订抵押协议或借贷双方签订抵押担保协议，而并未对抵押的房屋登记注册，抵押权人并未有效地行使该抵押房屋的产权证明。一旦 发生争执或诉讼，抵押权人要求就变卖抵押物优先受偿时，才发现该抵押物房屋不存在。（ 3）故意遗漏4 共有人的抵押。（ 4）租赁房屋抵
17、押。（ 5）旧契抵押。有些借款人持房屋旧契证，经公证机关公证后，便向银行办理抵押贷款手续，欺诈银行放款。 2.5 条件风险 抵押贷款的内容很多，其中最为关键的是按揭比率、利率、还款方式和贷款期限，这些指标的变化会对借款人产生重大影响。（ 1）按揭比率风险。指贷款额占房产或抵押物价值的比率。比率越高，在相同时间的时限内借款数额就越大，对抵押人的压力也越大，也意味着抵押人违约的可能性越大；反之 亦然。但是，这并非意味着比率越低越好，由于抵押贷款的目的就是要帮助抵押人购屋，如果首付款过高，抵押人是难以承受的。因此，在制定按揭比率时必须根据具体情况而定，关键是要适度，要让借贷双方都能接受。（ 2）利率
18、风险。对于固定利率的抵押贷款来说，如果在合同期内市场利率下跌，借款人则有可能选择以当前市场上较低的利率重新借款并提前偿还原来的抵押贷款。而对于浮动利率的抵押贷款来说，如果在合同期内市场利率上升，借款人则有可能由于还款负担的加重，现金短缺而造成违约风险。（ 3）还款期限风险。（ 4）还款方式风险。 2.6 不可 抗力风险 这是指还贷期间，由于较严重的自然灾害和人为伤害，如火灾、水灾和地震等使房产毁灭，贷款无法收回。另外，抵押人意外地丧失劳动力或因死亡等造成的风险也应归为不可抗力风险。 3 我国住房贷款风险的抵押措施 随着我国住房制度改革的不断深入，个人购买商品住房的意向渐趋强烈。房价不断上涨以及
19、住房市场中存在的供给与当期有效需求不足的矛盾使得住房按揭贷款应运而生。 在这将近十年的时间里，个人住房贷款以其可靠的担保、较高的收益、较低的风险受到了各家商业银行的青睐，在银行贷款中所占的比重日渐提高，已成为我国商业银行一个 重要的信贷业务种类。商业银行的个人住房贷款在推动住房制度改革和提高居民住房消费的购买力等方面，都起到了积极的作用。但是，个人住房贷款存在着对象多、范围广、流动性差及期限长的特点。同时，目前我国个人住房贷款还存在基础设施建设落后，个人征信系统尚未建立等问题。所以，这在一定程度上给商业银行带来了风险隐患。 若要化解个人住房抵押贷款中存在的风险，从而促进 个人住房抵押贷款的开展
20、，就必须采取相应的措施。 3.1 加快城镇住房制度改革，提高居民的购房积极性 住房建设的持续发展 ， 从根本上说依赖于居民住房消费的发展 ， 依赖于 住房消费是否符合市场经济的基本原则。而要造就和培育住宅市场第一原生主体 住宅商品的购买者 ， 所有单位都应切断住房分配渠道 ， 把目前的住房实物福利分配制度 ， 转向货币工资分配制度 ， 增加职工工资中住房消费的含量 ， 将住房制度改革与工资、劳动制度改不同收入家庭实行不同的住房供应方式 ， 对高收5 入家庭按市场价售房 ， 对低收入家庭平价售房 ， 对贫困户给予贴息租房或购房。同时 ， 提高租售比例 ， 由成本租金向市场租金过渡 ， 使那些暂时
21、还买不起或不打算买房的居民 ， 能够按照自己的需要通过市场租房来解决居住问题。 3.2 理顺商品房价格 ， 使居民 的住房消费与购买力水平相适应 商品房价格过高是住房生产和消费难以正常连接的重要原因。购房不仅是一种消费行为 ， 还是一种投资行为。商品房价格过高 ,购房者感到不能在房价几年内的升值中冲抵 ， 甚至不堪重负 ， 也势必影响消费者的购房积极性。为了使民用商品住宅造价有较大幅度的下降 ， 各级政府和有关部门要深入调查 ， 了解房地产价格形成机制 ， 核定商品房价格构成 ， 在税费征收等方面严格规范 ， 尤其要清理目前较为普遍存在的乱摊成本、乱收费。对普通商品住宅的开发用地 ， 国家应实
22、行倾斜政策 ，减少或免收一次性土地出让金 ， 居民住宅小区内学校、医院等 公益性建设项目 ， 应由财政出资 ， 盈利性建设项目应实行独立核算。在房价降下来的前提下再辅之以个人住房抵押贷款 ， 有效需求将会大大增加。 3.3 大力发展公积金 ， 加强对住房公积金的归集、使用、管理和监督 住房公积金制度是推进住房制度改革的重大突破和现实途径 ， 住房公积金是发展个人住房抵押贷款的最佳资金来源。它改革了过去由行政、企事业单位独立承担解决职工住房问题 ， 实现了国家、单位个人共同负担 ， 同时使企事业单位向住房分配货币化迈进了一大步 ， 充分体现了其社会性、互助性、保障性、政策性的特点。各级政府要进一
23、步提高对住房公积 金制度的认识 ， 加强领导 ， 抓好住房公积金的监督、管理。据悉 ， 国务院房改领导小组正会同有关部门着手公积金的立法工作 ， 以通过法律手段实现住房公积金的安全性、专款专用和保值增值的要求 ， 建立起完善的监督体系 ， 确保住房公积金制度在商品化、社会化过程中发挥其重要作用。 3.4 建立二级抵押贷款市场 ， 推进购房贷款证券化 房地产抵押贷款能否真正起到推动市场的作用 ， 二级抵押市场的建立是关键。为此 ， 应鼓励商业银行向资本市场出售抵押贷款 ， 任其能在各投资者之间流通变现。银行可以抵押贷款向社会公众发行中短期住房消费债券 ,利率可高于储 蓄利率 10%， 由政府担保。居民可以把债券用作抵押 ， 向银行申请购房抵押贷款。把商业银行一定时期内的抵押贷款归类汇总后 ， 以发行证券的形式予以出售从而回笼资金 ， 是利用政府信誉和银行功能发展个人住房抵押贷款业务的大好事。 3.5 落实有关配套措施 ， 完善个人住房抵押贷款功能 包括通过适时让保险、公证参与到个人住房抵押贷款市场中来 ， 增加个人住房抵押贷款资金的安全性 ； 改变固定利率贷款 ， 代之以浮动利率贷款 ， 降低通货膨胀的风险 ； 改进个人住房抵押贷款业务 ， 减少首期付款额 ， 延长期限 ， 对购房者给予优惠政策甚至直接补贴 ； 完善金融法 规 ， 强化依
