1、 1 外文翻译 The Most Controversial of Home Mortgage Loans: Interest-Only Mortgages Material Source: Bank Management many are in or approaching retirement and have substantially paid off their first home mortgage. Most equity loans are used to pay for home improvements, repay old loans, finance an educat
2、ion, fund vacations, or cover medical costs. Loan offices need to exercise great care with home equity loan requests. For one thing, they rest on the assumption that housing prices will not decline significantly. Yet there is ample historical evidence that economic downturns and rising unemployment
3、can flood local housing markets with homes for sale, depressing prices. While in most states a lender can repossess a home pledged as collateral for a loan, often the lending institution has difficulty selling the home for a price that recoups all its funds plus all the costs incurred in making and
4、servicing the loan and taking possession of the collateral. There is also room to question the wisdom of using an appreciating asset, such as a house, to purchase an asset not likely to appreciate, such as an automobile, furniture, or appliances. Loan officers must exercise care in granting such cre
5、dit requests, lending only a portion (perhaps no more than 60 or 70 percent in riskier markets) of the homes estimated equity value in order to allow an adequate cushion should real estate markets turn down. Moreover, strict regulations at the federal level require lenders to put an interest rate ca
6、p on how high loan rates can go on floating-rate home equity loans. Lenders must provide their customers with information on all loan charges and risks under a required Truth in Lending Act disclosure statement. The consumers overriding risk is 4 that the lender would be forced to repossess his or h
7、er home. Not only does such an event destroy customer relationships and result in adverse publicity for the lending institution, but it may also saddle the lender with an asset that could be difficult to sell. The Consumer Protection Act of 1988 prohibits a home equity lender form arbitrarily cancel
8、ing a loan and demanding immediate payment. However, if the lender can show that the customer has committed fraud or misrepresentation, failed to pay out the loan as promised, or not kept up the value of the property involved, collection of the loan can be accelerated. The home equity loan customer,
9、 then, has little choice but to pay up or surrender the home that was pledged as collateral, unless protected by law. 最具争议 性的住房抵押贷款：纯利息抵押 资料来源：商业银行金融管理 作者：彼得斯罗斯、赛尔维亚 赫金斯 在当前的十年 ,近 70%的美国家庭都拥有自己的家 ,30%的美国家庭的价值来源于自己的住宅所有权。毫不奇怪 ,房屋抵押贷款信用已经成为许多金融机构的一项资产。 然而 ,近来的飙升的房价已经激起了许多抵押贷款的担忧。这个令人难以置信的房地产市场的繁荣 ,过去十
10、年中有可能成为“房市萧条”的新时代，似乎能够在海外以及美国许的多地区负担得起豪华住宅的新购房者越来越少，很多家庭信用卡余额记录的水平都已使他们负债累累。如何寻找新的 家庭住户买得起他们呢 ? 聪明的抵押贷款银行家很快想出一个可供家庭选择纯利息可调整抵押贷款或选择的技术。这种类型的信用家买主有义务支付利息的他或她的家庭贷款和初始时间 例如 ,最初前 10 年。然后 ,最初的时间间隔之后直到贷款到期本金和利息会还清。不幸的是 .一些借款人没有告诉他们的客户用这些新工具来支付的利息 ,本金支付额随着到期日的临近会越来越高 ,这种纯利息的贷款对于那些低收入的家庭而言就像是掠夺性的借贷。 一些抵押贷款银
11、行家反驳说 ,然而 ,大多数家庭在一个地方仅仅只待几年，在大多数情况下一个家庭平均 7 到 8 年后就 会有家庭迁移并取得一个新的贷款。因此 ,纯利息的贷款客户可能不会停留在他或她的家足够长的时间，未来的急剧增长的他或她每月支付本金的数额让他们开始担心家里连意味着出售他们的家将获得小股权和可能少了很多钱来支付他们的下一个家。 同样问题的事实是 ,大多数这样的贷款负荷有限和可调贷款量少 (尽管固定的房屋贷款利息正在上升 )。因此 ,一个上升的市场利率的情况下，许多纯利息贷5 款者面对增加主要支出和借款者更高的利息 ,提高利率也有可能增加银行破产或是他们失去家园风险。抵押贷款者已经了解的风险 ,以
12、及优点 ,以及家庭贷款合同来避免房 屋买卖双方的麻烦。 房屋净值贷款 在美国 ,1986 年税务改革法为房屋抵押贷款开辟更广泛的领域并使其快速增长。在这些信贷计划 ,主人家里的住宅增值了可以使用他们的房屋所有权 与房屋估计的市价与抵押贷款都不一样 作为一个借款基础。因此 ,如果一个家庭在今天购买一万美元的和有 70,000 美元的抵押贷款 ,由于通货膨胀和不断增长的需求 ,它的市场价值为住房 15 万美元 ,现在的主人回家会有借贷最基本大约80000 美元（ 25 万美元 - 7 万美元 )。该抵押地可能开出见票后为担保贷款来重塑了家 ,购买了第二家 ,或者用于其他合法的目的。 两种主要类型的
13、房屋净值贷款被使用到今天。第一种是充分阐述净现值法房屋净值封闭式贷款 在特定时期的年月里信用贷款 ,主要用于改善家庭状况。传统股票学通常以平等的分期付款 ,每季度或每月 ,最常见的是担保 ,由第二人来保证对借款人家的按揭。这种一次信用通常带有一个固定的利率。 许多银行都抓住了房屋净值贷款的机会 ,为消费者提供另一种新类型的房屋净值贷款线，以信用作对家庭的借款的基础。他们通常有确定的信用额度 ,这些家庭以一定比例的评估借款者房屋的价值 (通常为 75%),减去顾客还欠的现有贷款金额 。这个负荷可以调节贷款金额，允许基于客户的收入和债务，加上他或她的过去的还款记录与以前的贷款。 这些贷款可用于任何
14、合法的目的 ,而不只是住房支出 比如 ,购买汽车或金融高等教育。而且 ,许多房地产信贷额度是流动的顾客可以借到最大数量的贷款 ,偿还全部或部分借款数额 ,再借到多次借到规定的最高金额直到达到信用额度 ,一般 1 - 10 年。因为家里的房屋所有权信用往往是长期的 ,更安全 ,它经常拥有一个较低的贷款利率和再支付周期 ,从而减少了分期付款借款人还款的要求下更传统的消费贷款。种传统房屋贷款通常是用长期利率定价 ,比如优惠 利率。虽然通常 ,这种情况下使用的是可变利率贷款并附带一个固定的费用。 房屋净值借贷者通常会比一般的房屋拥有者更富裕。他们报告高水平的个人收入和更有价值的房屋。房屋净值贷款者也倾
15、向于为有较长房屋权益持有时间以及长期拥有工作的老客户提供贷款。大多数房屋净值客户在 40 岁以上 ,许多人在临近退休时实质上并没有还清他人首套房屋的贷款。大部分贷款被用于支付房屋装潢、偿还贷款、教育融资、基金 ,或医疗费用。 贷款机构需要小心地对待房屋净值贷款的要求。有一件事 ,他们都在假定房产价格不会下跌。尚未有足够的历史证据表明经济低迷 ,失 业率上升，当地房地6 产与房屋出售不景气 ,物价下降。在大多数州贷款人可收回住房抵押给银行作为贷款的贷款机构 ,通会很难以高价卖掉房子 ,在发放和收回担保贷款过程中扣除所有资本的费用。还有空间去质疑使用一种优质的资产 ,如房屋，购买并不被看好的资产
16、,如汽车 ,家具或电器。贷款提供者必须小心谨慎的贷款 ,贷款发放信用额度需求只有一部分 (或许市场风险的 60或 70个还要小 )的住房估计产权价值来充分缓冲房地产市场变动。 另外 ,在联邦政府层面提出对于浮动利率房屋净值贷款继续高涨要求制定严格的借贷利率上限。贷款人必须为客户提供所有贷款 费用和风险投资行为披露作真实的陈述。消费者的最主要的风险是 ,贷款人可能会被迫收回他或她的家。这不仅摧残的顾客关系 ,导致负面宣传贷款机构 ,但是它也可能使贷款人感到糟糕因为房屋难以销售。 消费者保护法的房屋净值贷款 1988 年禁止任意取消贷款并要求立即付款。然而 ,如果贷方能够表明顾客有欺诈或虚假陈述 ,未能支付贷款承诺 ,或者不遵守了财产的价值 ,整体需收回的贷款会加快。对于房屋净值贷款客户 ,那么 ,几乎没有选择，除非受到法律的保护 ,否则只能支付或者是出让房屋。 在美国，有向金融机构和其他零售贷款人定期提供有关客户的帐户 和付款信息的信用局机构。对消费者的更多信息，也是由联邦、州和县法院提供。然后信用机构可以结合来自各行业的信用记录和公共记录信息来创建信用状况，并为每个消费者进行信用评分。信用局简介和分数已广为信用卡所使用，因为他们的资料是客观，全面并不断更新的。
