1、本科毕业设计（论文）外文翻译原文HOWMANYPROPERTIESCANAPROPERTYMANAGERMANAGETHEOLDESTQUESTIONINTHEREALESTATEMANAGEMENTPROFESSIONIS,“HOWMANYPROPERTIESCANAPROPERTYMANAGERMANAGE“THEANSWERHASALWAYSBEEN,“WELL,ITDEPENDS“EXECUTIVEPROPERTYMANAGERSOFTENUSETHEIRINTUITIONTODETERMINEWHENAPROPERTYMANAGERHASREACHEDTHEMAXIMUMNUMBER
2、OFPROPERTIESHEORSHECANMANAGEHOWEVER,QUANTIFYINGTHENUMBEROFPROPERTIESAPROPERTYMANAGERCANMANAGECANBEACHIEVEDMETHODICALLYMETHODTOTHEMADNESSCALCULATINGTHENUMBEROFPROPERTIESAMANAGERCANMANAGEFIRSTREQUIRESEVALUATINGTHEOPERATIONSOFACOMPANYANDTHENRATINGTHEMANAGEMENTACTIVITIESOFEACHPROPERTYTOACHIEVETHIS,COMPA
3、NIESSHOULDDEVELOPAPOINTSYSTEMTAKINGSUCHFACTORSINTOCONSIDERATIONTODEVELOPAPOINTSYSTEM,THEEXECUTIVEPROPERTYMANAGERMUSTFIRSTDETERMINEASETOFCRITERIAUSEDTOEVALUATETHECOMPANYSMANAGEMENTPHILOSOPHY,HOWITSOPERATIONSWORKANDTHEEXPERIENCEOFITSPROPERTYMANAGERSEACHPROPERTYSHOULDTHENBEASSIGNEDASCOREBASEDONITSMANAG
4、EMENTACTIVITIESASTHEYRELATETOTHEDETERMINEDCRITERIACOMPANIESALSONEEDTOESTABLISHARANGEOFPOINTSEACHPROPERTYMANAGERSHOULDBEABLETOHANDLETHEYCANTHENASSIGNMANAGERSPROPERTIESWITHATOTALPOINTSCOREWITHINTHATRANGEULTIMATELY,THEFINALDETERMINATIONOFTHENUMBEROFPROPERTIESAPROPERTYMANAGERCANMANAGECOMBINESTHEOBJECTIV
5、ITYOFTHEEVALUATIONPROCESSANDTHEEXECUTIVEPROPERTYMANAGERSINTUITIVEUNDERSTANDINGOFHOWHISORHERCOMPANYANDMANAGERSOPERATETHISPROCESSCANBEUSEDTOEVALUATEAVARIETYOFCOMMERCIALANDRESIDENTIALPROPERTYTYPESANEVALUATIONFORMCANEASILYBEDEVELOPEDFORANYPROPERTYTYPEORAPORTFOLIOOFMIXEDPROPERTYTYPESINVARIABLYCOMPLEXTOAC
6、CURATELYASSESSACOMPANY,FIVEVARIABLESSHOULDBETAKENINTOACCOUNTEACHOFTHEVARIABLESISUSEDTODETERMINEHOWTHEPROPERTYMANAGEMENTCOMPANYOPERATES,WHICHTHENFORMSTHEBASEFORTHERANGEOFPROPERTYPOINTSWITHINAPORTFOLIOTHATATYPICALPROPERTYMANAGERCOULDMANAGETHEFIRSTVARIABLETOCONSIDERWHENASSESSINGACOMPANYISWHETHERAPROPER
7、TYMANAGEMENTCOMPANYORDIVISIONISMANAGINGPROPERTIESOWNEDBYTHEFIRMORITSPARENTCOMPANYKNOWNASINHOUSEMANAGEMENTORWHETHERTHEFIRMISPROVIDINGTHIRDPARTYMANAGEMENTSERVICESGENERALLY,MANAGINGINHOUSEPROPERTIESISEASIERTHANMANAGINGTHIRDPARTYPROPERTIESINHOUSEMANAGEMENTHASONECLIENTWITHONESETOFGOALSANDOBJECTIVES,ONEAC
8、COUNTINGSYSTEM,ONESETOFREPORTINGREQUIREMENTSANDUSESONEPROPERTYMANAGEMENTSOFTWAREPROGRAMFIRMSPROVIDINGTHIRDPARTYMANAGEMENTSERVICES,HOWEVER,HAVEMULTIPLECLIENTSWITHDIFFERENTGOALSANDOBJECTIVES,MOREREPORTINGREQUIREMENTS,MULTIPLEREQUIREDSOFTWAREPROGRAMS,ANDTHELISTGOESONASARESULT,PROPERTYMANAGERSWORKINGFOR
9、FIRMSMANAGINGTHEIROWNPROPERTIESSHOULDBEABLETOMANAGEMOREPROPERTIESORBEASSIGNEDAHIGHERNUMBEROFPROPERTYPOINTSTHANPROPERTYMANAGERSWORKINGFORTHIRDPARTYPROPERTYMANAGEMENTFIRMSANOTHERVARIABLETOCONSIDERWHENASSESSINGACOMPANYISITSOPERATIONSTHEFIRMSHOULDTAKEACLOSELOOKATITSADMINISTRATIVEANDACCOUNTINGSUPPORT,THE
10、SUPERVISIONANDRESOURCESAVAILABLETOITSPROPERTYMANAGERSANDADDITIONALDUTIESASSIGNEDTOPROPERTYMANAGERSSOMEFIRMSASSIGNACCOUNTINGRESPONSIBILITIESLIKECALCULATINGTHECOMMERCIALTENANTSPRORATASHAREOFPASSTHROUGHCHARGES,YEARENDRECONCILIATIONSANDPERCENTAGERENTADJUSTMENTSTOTHEIRPROPERTYMANAGERSOTHERFIRMSBELIEVETHE
11、IRACCOUNTINGPERSONNELCANMOREEFFICIENTLYANDACCURATELYPERFORMTHESECALCULATIONSANDWOULDRATHERHAVETHEIRPROPERTYMANAGERSINTHEFIELDMANAGINGTHEIRPROPERTIESPROPERTYMANAGERSWHOARELACKINGORSHARINGADMINISTRATIVEASSISTANTS,ORWHOAREASSIGNEDADDITIONALDUTIESLIKELEASING,ACCOUNTINGTASKSANDTENANTIMPROVEMENTSUPERVISIO
12、N,WILLHAVELESSTIMETOMANAGEPROPERTIESIFTHISISTHECASETHEYSHOULDBEASSIGNEDFEWERPROPERTIESTOMANAGEEVENSO,THEINCOMEFROMTRANSACTIONSANDTENANTIMPROVEMENTSUPERVISIONOFTENFAREXCEEDSTHEINCOMEGENERATEDBYASSIGNINGONEORTWOMOREPROPERTIESTOAPROPERTYMANAGERSPORTFOLIOTHELEVELOFSERVICEPROVIDEDBYTHEPROPERTYMANAGEMENTF
13、IRMISALSOANIMPORTANTVARIABLETHATSHOULDBEANALYZEDALLPROPERTYOWNERSDONOTNEEDTHESAMELEVELOFSERVICEINSTITUTIONOWNERSREQUIREAHIGHERLEVELOFSERVICETHANLOCALOWNERSWHOVISITTHEIRPROPERTYREGULARLYANDDONOTNEEDSOPHISTICATEDACCOUNTINGREPORTSINFACT,THELOCALOWNERWILLPREFERTOPAYALOWERFEEFORALOWERLEVELOFSERVICETHEFIN
14、ALVARIABLECOMPANIESSHOULDTAKEINTOACCOUNTWHILEDOINGTHEIRASSESSMENTISTHEEXPERIENCEANDCAPABILITIESOFTHEIRPROPERTYMANAGERSEXPERIENCEDPROPERTYMANAGERSCANMANAGEALARGERORMORECHALLENGINGPORTFOLIOTHANANEOPHYTEFIRMSSHOULDDEVELOPTWORANGESOFPOINTSTHEIRPROPERTYMANAGERSCANMANAGE,ONEFORTHEEXPERIENCEDMANAGERANDTHEO
15、THERFORTHEENTRYLEVELPROPERTYMANAGERSTHEWORKHABITSANDEFFICIENCYOFTHEPROPERTYMANAGERWILLALSODETERMINETHENUMBEROFPROPERTIESHEORSHECANMANAGEDOESTHEPROPERTYMANAGERHAVETRANSACTIONEXPERIENCELEASING,REFINANCINGORSELLINGPROPERTIESCANTHEPROPERTYMANAGERSUPERVISEORCOORDINATETENANTIMPROVEMENTSTHESEANDOTHERSKILLS
16、WILLDETERMINEWHICHPROPERTIESANDTHENUMBEROFPROPERTIESAPROPERTYMANAGERCANMANAGEANALYZETHISAFTERASSESSINGTHEMANAGEMENTCOMPANY,ARATINGSYSTEMISTHENDEVELOPEDFOREACHPROPERTYANDITSMANAGEMENTACTIVITIESEACHPROPERTYMANAGEMENTACTIVITYANDTHEPROPERTYSLOCATIONAREASSIGNEDANUMBERANDTHEYARETOTALEDFORAPROPERTYSSCOREWH
17、ENDEVELOPINGTHEPOINTSFOREACHPROPERTYSMANAGEMENTACTIVITY,THEEXECUTIVEPROPERTYMANAGERCONSIDERSAWHOLENEWSETOFVARIABLESDISCUSSEDINTHESIDEBARONPAGE42TODEVELOPABASELINEFOREACHMANAGEMENTACTIVITYEACHPROPERTYSMANAGEMENTACTIVITYORVARIABLEARETHENEVALUATEDUSINGTHEBASELINEPOINTSTHEEXECUTIVEPROPERTYMANAGERCANRATE
18、THEPROPERTIESTHEFIRMCURRENTLYMANAGESANDTHISCANBETHESTARTINGPOINTFORCREATINGTHESYSTEMDISCUSSEDAFTERTHEEXECUTIVEPROPERTYMANAGERHASDEVELOPEDCOMPANYSPECIFICCRITERIA,DETERMINEDTHELEVELOFACTIVITYFORTHEBASELINEOFSERVICEFOREACHVARIABLE,ANDISSUED,IMPLEMENTEDANDUSEDTHEMETHODFORAWHILE,HEORSHEWILLBECOMECOMFORTA
19、BLEWITHTHESYSTEMCREATEDANDASSIGNINGPOINTSANDOVERTIMEMAYMODIFYTHENUMBEROFPOINTSUSEDTODETERMINEPORTFOLIOSIZESEVERYPROPERTYMANAGEMENTCOMPANYHASITSOWNMANAGEMENTPHILOSOPHYANDMETHODSTOOPERATEITSCOMPANYEACHPROPERTYMANAGEMENTCOMPANYDEVELOPSAMARKETNICHE,INCLUDINGTHETYPESOFPROPERTIESITMANAGES,THEGEOGRAPHICARE
20、AORAREASITOPERATESIN,THELEVELANDTYPESOFSERVICESITPROVIDESANDTHETYPEOFPROPERTYOWNERSHIPORCLIENTSITSERVESSOURSEHALCOTTINGHAM,RICHARDMUHLEBACHHOWMANYPROPERTIESCANAPROPERTYMANAGERMANAGE,JOURNALOFPROPERTYMANAGEMENT2007,4043译文一个物业管理者可以管理多少物业在物业管理行业有一个最古老的问题是，“一位物业经理可以管理多少物业”答案始终是同一个，“这要看情况”。高级物业经理人总是凭直觉来判
21、断物业经理人何时能达到他或她可以管理的最大数量的物业。然而，量化一位物业管理者可以管理的物业数量可以实现有条不紊。解决问题的途径要了解一名物业管理者可以管理多少物业，首先对公司业务进行评估，然后评价每一栋物业的管理活动。为了实现这一目标，公司制定的计分制度应该将这些因素列于考察范围内。要开发一个计分制度，高级物业管理人员必须首先确定用于评估公司物业管理活动及经营理念的标准。根据制定的标准，对每一栋物业的物业管理活动进行打分。企业还需建立一系列的评估标准便于每个物业管理者能够操作。然后，他们可以根据这个标准给每位物业管理者的管理工作进行打分。高级物业经理可以根据每位物业管理者得到的分数，并结合对
22、每位物业管理者的了解，最后决定每位物业管理者可以管理的物业的数量。这种方法可以用于评价商业、住宅等各种物业类型。并且这种评估标准、评估内容可以根据物业类型做相应的调整，即使是混合型物业也可以。复杂的考核内容为了准确地评估公司，五个变量是必须要考虑的。以这些变量为基础的考核形式用来确定物业管理公司如何管理运作。考核内容里包含了各种类型的物业管理。作为一名物业管理人员，这是必须要掌握的。第一个变量是用来确认一家公司的物业管理是由其母公司或是其下属的物业管理公司提供服务，还是由公司内部提供物业管理服务，甚至是第三方提供服务。一般情况下，公司内部提供物业管理比第三方提供物业管理更好公司内部是公司的一个
23、部门，和公司本身有共同的目标，而且制作的各类报告符合本公司的要求，在同一个会计系统内。而由企业提供的第三方服务，由于企业的目标、服务理念的不同，制作的各类报告要求等有所不同。因此需要多种管理服务软件。这样的例子不胜枚举。因此，为本公司的物业提供物业管理服务的工作人员可以管理更多的物业或是在物业管理计分考核中得到更高的分数。那些第三方物业管理提供者就相对要差一些。另一个变量的设置是用来评估公司时要考虑的评估一家公司的业务。公司需要仔细了解物业管理人员在后勤管理、财务会计、监管、资源利用等情况，以及物业管理人员的其他工作职责。有些公司像每个商铺承租者应该负责多少公摊面积的物业管理费那样，到了年末，
24、通过年终对账和相应租金百分比来计算物业管理费用。而另一些公司则认为本公司的会计人员能更加有效、准确地计算出其物业管理费用，因此倾向于由本公司来负责物业管理。那些没有单独配备助手或是承担额外的工作职责的物业管理人员会因为承租人要求加强会计监督等工作内容的增加，使得缺乏充裕的时间来管理物业。这将是部分物业管理人员能够管理的物业较少的原因之一。然而，这并不影响物业管理人员的收入情况。这些物业管理人员会从额外的工作中获取收入，而且比那些仅仅是以管理物业来获取收入的管理人员高很多。物业管理公司提供的服务并不处于同一层次。这是由于所有的业主并不需要同样的服务水平。从事于物业投资的机构需要比当地人物业投资人
25、更高的物业服务，因为他们需要各种准确的会计报告。然而，那些当地的物业所有者并不需要。因此，当地的物业所有者会倾向于选择一些服务水平比较低的物业管理公司来为他们提供服务。最后一个考察内容是公司会评估物业管理人员的工作经历和工作能力。经验丰富的物业管理人员相对于新手来说，可以管理更多的物业，甚至是管理那些具有一定难度的物业。企业在物业管理人员时，最好是两个人，分别是有经验的物业管理人员和刚入行的物业管理人员。一个物业管理者的工作习惯和工作效率决定了他所能管理的物业的多寡。物业管理者是否有物业交易、租赁、利用物业融资等职业经验物业管理者是否可以起监督的作用或是满足承租人更高的要求这些相关的经验和技能
26、都决定了物业管理者所能管理的物业的数量及类型。如何分析评估内容在评估完物业管理公司后，根据每个物业及其管理活动的特性特性添加相应的考核内容评级制度。每个物业的管理情况及其位置都会给予一个编号。他们会根据评估标准给每个物业一个总分。在制定每个物业管理需要考察的内容时，高级物业管理人员会考虑到一系列的影响因素，以此制作一个基础的考察标准。在评估每个物业的管理情况时都会以此作为基准点。高级物业管理者已经就能否应用这个系统对物业管理公司当下的物业管理活动进行合理的评级进行了讨论。高级物业管理人员根据已经制定的物业管理评估标准进行评估。根据实践中的情况做了相应的调整。最后得出的具体将更加符合实际情况。同时，被评估的物业管理人员对此评估标准也比较满意。随着时间的推移，这个系统可能用于确定物业管理人员可以管理哪种类型的物业及物业规模。每个物业管理公司有用自己的管理理念和方法来经营公司。每个物业管理公司所面临的外部环境有所不同，包括它所管理的物业的类型，所处的地域情况，周边的服务层次水平以及所服务的顾客。出处哈尔科姆和理查德物业管理2007年4043页
