1、一、注意事项 1.申论考试是对应考者阅读理解能力、综合分析能力、提出和解决问题能力、文字表达能力的测试。 2.作答参考时限：阅读资料 40 分钟，作答 110 分钟。 3.仔细阅读给定资料，按照后面提出的 “申论要求 ”依次作答。 二、资料 1.2007 年 3 月 29 日，建设部住宅与房地产业司司长沈建忠在 “2007年宏观经济形势与房地产发展态势报告会 ”上表示，今年房地产调控将侧重于结构性调整，增加有效供给，同时在保障低收入人群住房制度方面会有进展。 在回顾去年房地产调控政策时，沈建忠指出，住房结构 供应的调整已经有了一个好的开端，普通住宅投资的比重在上升，大户型的问题也在缓慢好转。但
2、他同时表示，目前全国 90 平米以下住房仅占 34，结构性问题依然严重。 对于敏感的房价问题，沈建忠表示，调控后房价涨幅已经是在比较低的区间，而且是平缓的区间。但是，房价涨幅回落基础不稳固，特别是一些中心城市，房价上涨的压力仍然较大。另外，还存在部分地区保障制度不到位、房地产领域的违法违规行为突出，以及有些实施细则执行情况不好等问题。 沈建忠表示，今年政府和社会对房地产调控仍将保持持续关注，过去调控效果不太明显的一些方 面，今年可能会有一些比较大的改观，诸如住宅结构、中小套型供应，特别是面向自住的政策性、保障性住房供应可能会有较大幅度的提高。 他表示，目前中国房地产市场仍处于高度敏感期，在对房
3、地产的调控方面仍然会从土地、财税和金融政策三方面人手。他说： “今年在房地产税收方面重点或将加强（对房地产调控的）支持力度，在这个基础上，目前议论较多的持有环节征税等问题将得到推进。 ” 2.2007 年 4 月 2 日，中国房地产业协会会长宋春华建议，政策性商品房平均面积控制在 70平方米；廉租房平均面积控制在 50 平方米左右。他还建议，加强 经济适用房制度创新，其所含有的保障性功能向廉租房转移。 宋春华提出，政策性商品房面积可根据地区、人口和住房类型的差异在 61 到 80 平方米之间波动；普通商品房平均面积控制在 90 平方米，也可以在 8l 到 100 平方米之间波动。 宋春华认为，
4、目前经济适用房在供应对象、准入条件、住房标准、再上市以及交易以后增值的收益怎么分配等方面还存在实际操作问题，有些政策不是很清楚。他建议，在公共财力有限的情况下，应该优先保证廉租房的供应，因为经济适用房不仅有保障性质，也有改善性质。同时，将经济适用房里的 “保障 ”功能向廉租房靠 拢，适当扩大廉租房的范围： “改善 ”功能可以归到中小户型住房。 3.过去几年，各地建筑材料价格都出现了上涨的情况，装饰装修用材料的价格上涨均超过了10。根据房地产的一般预算经验，一个项目的开发成本，基础建筑材料就占整个建筑成本的 70左右。比如，某楼盘建筑成本为 2500 元平方米，那么建筑材料成本就几乎接近 200
5、0 元平方米。而建材价格上涨了 20，除开建筑行业大批量采购的价格优惠大约 5，建筑成本就可能增加12，这个幅度如果反馈到房价中，变化是很大的。 建材涨价、严重影响了各地房产开发速度，其中对 于中小发展商来说，受伤最深。目前很多中小楼盘的开发商和建筑商之间的合约都是要求建筑商以一定价钱包工包料的，建材上涨幅度如此之高，如果按照原来的开发速度，建筑商的利润无疑将被大大削弱。建材价格上涨引起建筑成本上升，势必导致房价呈上升趋势。 4.2005 年以来，中央出台一系列平抑房价的政策，可以用十二道金牌来形容，相隔时间越来越短，措施一次比一次严厉，央行 2005 年 3 月 16 日宣布上调商业银行对个
6、人住房贷款优惠利率并要求上调个人房贷首付款比例的调控措施。 2005 年 5 月 11 日，中央七部门联手出台关于做好稳定住 房价格工作意见的通知（以下简称意见）。 这份被称为 “政策组合拳 ”的意见，出自建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会七个部委。这也是中央各部门第一次对房地产进行联手调控。 央行宣布上调商业银行对个人住房贷款优惠利率并要求上调个人房贷首付款比例的调控措施后，有不少人表现出对政策出台的愤怒与不满。社会学者易宪容在分析这种情况时指出，其中有既得利益集团在借民众的误解来要挟政府的因素。 人民网发表地产寡头走向霍多尔科夫斯基？一文，其中讲到
7、，在房地产调控中 ，社会被整体挟持。该文说，与其说房地产已经成为中国社会的支柱产业，不如说已经成为中国社会的 “挟持者 ”，因为住房人人需要，不可缺少。地方政府的 GDP 贡献，在普通百姓无法面对的房价面前，却过多地倚仗于房地产，一些中低收入者 20 年乃至 30 年人生的大部分收入，被住房按揭还款套住；银行在房地产开发、建设、乃至按揭回收这个漫长的时间内，承担了严重风险。与之相对应的是，房地产寡头们通过不断推高房价，力图在最短时间内使其利益得到保证，而政府必须面对房地产崩溃时的动荡风险。眼见着房价摇摇欲坠，这些出手阔绰的老板们突然变得体恤 民情起来，异口同声地指责政府调控房价最终只会伤害中低
8、收入阶层，不仅 “让穷人买不起房子 ”，还会让工薪阶层现有的房子大幅贬值，家庭资产急剧缩水。正是在这样的背景下，工薪阶层被房地产大鳄绑上了房价博弈的战车。 该文指出，所有的论调都可以归到同一个目标，那就是阻止更多的后续调控政策出台，拼命保住自己辛苦吹大的房地产泡沫。 5.据北京晚报 2006 年 1 月 28 日报道，北京市国土局新闻发言人张维副局长介绍说， 2005年该市土地计划进行了结构调整，调整后的基础设施、公益建筑以及经济适用房用地大幅增加，而商品房土地 供应由计划的 1750 公顷下降到 900 余公顷。针对部分开发商 “供地紧张必然引起房价上涨 ”的论调，张维表示，商品房土地供应计
9、划虽然减少了，但能够形成有效供应的住宅用地仍然在 2000 公顷左右，与上一年持平。他进一步解释说： “2004年 8 月 31 日大限前，大约有 1300公顷土地提前投放到市场，这些土地会在 2005 年形成供应，考虑到市场的接受能力，对去年商品房供地计划作出了适当调整，调整后，商品房供地虽然减少了近一半，但是市场总的供应量并没有减少。 ”张维指出，减少商品房土地供应量也是为更好地促进目前存量土地的利用， “新 的商品房供地减少，开发商才会将目标转向存量土地上，从而有效促进存量土地的利用 ”。据介绍，目前北京市存量土地规模大约在 4000 公顷左右，完全可以满足一到两年的建设使用。 针对住宅
10、土地供应，张维说： “2005年共有 111 个项目共 5400 公顷的土地由开发商进行一级开发，随着这部分土地开发的陆续完成， 2006、 2007 两年土地供应应该说很充足。因此，购房人不必担心住宅土地供应不足而引起房价上涨。 ” 6.北京市 2006 年将重点发展普通商品住房，制定并落实中低价位、中小套型普通商品住房供应政策，主要满足大量中低 收人家庭住房需要。 2006 年北京市计划竣工经济适用住房 200 万平方米，该市建委负责人介绍说， 2006 年市建委还将继续完善经济适用住房政策，主要体现政府对部分中低收入家庭、特别是拆迁居民等特殊群体的保障性供应，严格限制经济适用房供应对象、
11、面积标准和再上市交易；同时进一步扩大廉租住房比例；加快建立住宅发展与保障体系，重点发展普通商品住房，制定并落实中低价位、中小套型普通商品住房供应政策，以满足中低收入家庭的住房需要。 7.据福州市有关部门测算的当地部分地块商品房价格成本对照表显示，在所列的 23 个楼盘成本目 录中，商品房开发成本从每平方米 1636 元至 3094 元不等；销售均价从每平方米 2500 元至 5500 元不等。经测算，开发商的利润率平均约 50，最低的约为 20，最高的超过 90。其中利润率超过 50的楼盘有 10 个，呈现出楼盘越高档，利润率越高的基本特点。 在全国 35 个大中城市中，福州市的房价位于中等水
12、平。来自福建省统计局的数据显示， 2005年上半年福州市商品房平均销售价格为每平方米 3587 元，同比增长 11.64，其中商品住宅销售价格每平方米为 3228 元。福州市物价部门对当地挂牌出让的 101 块地逐一进行了 成本核算，结果显示，商品房的社会平均开发成本在每平方米 2019 元至 2305 元之间。为清晰反映一个楼盘的真实成本和利润空间，以福州市一个较有代表性的中档楼盘（福州某花园），按照地价、建筑成本、配套建设费用和运营成本四部分，进行了较系统的 “成本核算 ”。通过相关数据的交叉印证，测算发现这个楼盘的利润率达 60.2。 现粗略列出这个楼盘的住宅房产 “成本清单 ”：福州某
13、花园（ 2005 年 8 月上旬，楼盘销售员告知销售均价每平方米 3900 元左右）（ 1）地价：每平方米 683 元；（ 2）土建和安装成本：每平方米875 元；（ 3） 配套建设费用：每平方米 486 元；（ 4）开发商的运营成本：每平方米 390 元左右。 据业内人士介绍，虽然每个楼盘的运营成本有差异，但一般不会超过商品房销售价格的10）。综上所述，保守计算该项目总成本约为： 683+875+486+390=2434 元。开发商利 润约为：销售均价 3900 元总成本 2434 元 =1466 元。开发商的利润率为 60左右。 8.新华社 2005 年 3 月 17 日报道，最近江苏一家
14、在全国也算得上重量级房地产公司的老板向媒体反映：某些城市房地产价格的过快增长并非完全是市场因素使然，而是政府 “操盘 ”的结果，政府调控市场的 “有形之手 ”充当了推动房价过快增长的角色。 据这位老板说，现在不少地方出让土地的收益成为政府财政收入的重要来源，可以说卖地越多，政府 “手头 ”越活；价格越高，收益越多。有个城市为了抬高出让土地的价格，特意请他们这家公司来当 “托儿 ”，与外地投标企业竞价。这位老板十分担心价格抬得太高了，砸在自己手里吃不消。 “你只管往高里抬价就行了，如果砸在手里，由政府兜底，大不了再还给政府 ”，政府的一位官员这样 “开导 ”他。吃了政府官员的 “定心丸 ”，这位
15、老板竞起价来底气十足，果然使地价迅速飚升，再创 这个城市土地出让价的新高。而类似这样由政府 “操盘 ”推动地价上涨的事例在不少城市都存在着。 政府人为操控土地通过价格传导机制及其市场表现，对很多人的购房心理产生了影响， “早买 ”成为不少购房者的共识，一些手中有余钱而无投资渠道的人就把购置第二套、第三套乃至更多套房子作为一种投资，从而表面上看起来，购房需求十分旺盛。正因为如此，每当有人警告某个城市存在房地产泡沫时，当地政府都要进行严厉的反驳。与中央政府不一样，地方政府并不会自觉考虑到宏观经济过热问题，地方政府希望的是房产繁荣能让土地升值，增加地方财政收入，提 升政绩，所以与中央抑制房地产投资政
16、策取向相反，他们有支持房地产投资的冲动。在这个利益驱动下，我们看到，许多地方政府以重新规划市区、建开发区、大学城等名义圈地，不顾一切搞房地产开发。与此同时，地方政府希望房子价格越来越贵，这样才能吸引更多的开发商，才能卖出更贵的土地价格。 9.在国家发出多道宏观调控 “金牌令 ”，地产市场 “温度 ”渐渐走低的情况下，温州人仍然敢 “逆水行舟 ”。 2005 年中，在温州当地一家媒体的组织下， 50 多位温州人组成的 “上海杭州投资置业团 ”在上海、杭州两地考察， 3 天成交房子 8 套。此前一月，另一 路温州 “炒房团 ”在南京已取得不俗 “业绩 ”8 名温州人斥资数千万元拿下南京河西等地 2
17、00 套房子。此次，温州 “炒房团 ”之所以逆势而行，就是窥见了利益链的存在 不少城市否认自己辖区内的房地产市场存有泡沫，急于表示调控已到位；尽管有明文规定，禁止以媒体名义组织购房团到各地炒房，但媒体 “炒房团 ”仍马不停蹄，从东到西，直炒到 “天涯海角 ”；为了业绩考虑，一些银行想方设法打 “擦边球 ”，置央行关于对房地产价格上涨过快城市和地区个人住房贷款最低首付款比例提高到 30的规定于不顾，支持低首付贷款；为了拉升房价，房地产商实施房 价 “双轨制 ”，给房产中介、 “炒房团 ”低价，给普通消费者以高价 这些，不符合政府对房地产市场的调控精神，也违背了广大消费者的意愿。 10.对于国内房
18、价的未来走势，最根本的问题就得看政府（包括中央政府与地方政府） 对市场的理解了。因为，目前国内一轮房地产需求扩张或膨胀，有其几十年积聚的住房需求的释放，也有政府信贷政策误导，而后一种情况越来越成了主流。在目前的情况下，由于银行的超低利率及银行资金易获得性，使得国内民众住房需求出现了虚假繁荣，大量没有支付能力的民众纷纷进入房地产市场，导致中国的房地产市场才 发展几年就远远超过人家发展几百年的市场。发达的市场经济国家房地产市场发展几百年，个人住房持有率，欧洲的法国与德国仅 30 40，美国仅 68，但北京则为 85，上海为 8l。 对于刚刚从学校毕业的年轻白领来说，存钱的速度往往赶不上首付上涨的速
19、度。工作 一年，夫妻两人存了 3、 5 万元，但首付一年可能要涨 8、 9 万。对于相当一些白领阶层成员来说，即使努力买了房子，经济负担的沉重也是可以想见的。有专家指出，随着中国个人消费信贷（特别是住房信贷）规模的急剧扩大，一些大城市的居民已经悄然成为高负债一族。其中，上海 和北京的家庭债务最高，分别达 155和 122，已经超过 2003 年美国的平均家庭债务比例 115。结果，就是生活质量的明显下降。而对于城市中的下层来说，影响则在于，对于不得不买房的人来说（包括拆迁户），经济压力要更为沉重；对于一时买不起房子的人来说，房子离他们将越来越远而不是越来越近；而对于租房者来说，也不会没有影响，
20、因为房租是与房价相联系的。 11.建设部总经济师兼房地产业司司长谢家瑾指出，房地产市场的问题不仅仅是经济问题，也是社会问题，更是政治问题。房地产业的宏观调控并不是要 “打压房价 ”，政府不希望 房价出现大起大落。现在大部分家庭都拥有自己的房产，房价大落，许多家庭就会出现负资产，对社会稳定没有好处，特别对金融安全带来威胁。 人民日报 2005 年 6 月 7 日刊登了对谢家瑾的专访。谢家瑾指出，从需求情况看，房价雪崩式下降在全国范围不大可能出现，但非正常上涨的势头会得到遏制。这次出台的政策的确增加了投机的成本，但不会影响普通居民购买自住的普通商品房。炒房的泡沫挤走后，市场会趋于平稳，改善型住房需
21、求也会更理性。而投机性购房需求的下降，是这次调控的主要目标。 12.房地产业的持续高温令开征房地产税的讨论 成为关注焦点。 2005 年 3 月 20 日，财政部副部长肖捷在出席 “中国发展高层论坛 ”时明确表示，我国目前在房地产保有和交易环 节税费偏轻，问题严重，今后一段时期将重点推进房地产税改革。 从近来财政部高层在不同场合的表态看，出于遏止房地产投机行为等考虑，开征房地产 税已成定局。据透露，目前房地产税试点城市正在筛选之中， “明租、正税、清费 ”将是房地产税改革的基本方向。 13.2005 年 6 月 1 日之后，随着各地政府关于房地产市场政策的出台， “房地产新政 ”的走向，成为政
22、府、房地产企业及民众十分关注的问题。我国社 会学者易宪容认为，政府要调控房地产市场，只能通过对房地产市场供求关系来改变市场对住房的需求，通过市场需求来影响房地产市场价格。所以，无论是 “稳定房价 ”还是 “调控房价 ”，都是对宏观调控的一种误读。更何况这次房地产新政基本上都是一些微观手段，如禁止房地产市场炒作、整顿市场行为、调整住宅结构等，这些手段是政府规范房地产市场的基本职能，不能算是对房地产市场的宏观调控。 因此，政府对房地产市场的宏观调控，主要是调整房地产市场的供求关系，因为房价是通过房地产供求关系变化来调整的 三：申论要求 1 请根据材料概括社会各 界对于“公开房价成本”现象的态度，并说明每种态度的人群和他们的原由，要求：概括全面，层次分明，条理清晰，表达简洁，字数不超过 300 字。
