黄店镇镇区新型农村社区规划——说明书.doc

1、黄店镇 镇区 新型农村社区规划 【说明书】 1 目 录 第一章 前 言 .1 1.1 规划背景 . 1 1.2 规划目的与作用 . 1 1.3 规划依据 . 2 1.4 规划指导思想 . 2 1.5 规划原则 . 2 1.6 规划目标 . 3 第二章 相关规划协调 .4 2.1 与郑州市中牟县城总体规划（ 2010-2030）的协调 . 4 2.2 与郑州新区（中牟）都市型现代农业示范区概念性规划（ 2011-2020） . 4 2.3 中牟县雁鸣湖镇、姚家镇、黄店镇“三化”协调发展空间布局规划（ 2012 年 4 月汇报版） . 4 2.4 与黄店镇土地利用总体规划（ 2006-2020）的

2、协 调 . 4 2.5 与黄店镇总体规划（ 2010-2030）的协调 . 4 第三章 产业发展规划 .5 3.1 产业发展现状 . 5 3.2 产业条件评价 . 5 3.3 产业发展策略 . 5 第四章 社区建设规划 .6 4.1 规划范围 . 6 4.2 规划期限 . 6 4.3 社区拟合并村庄 . 6 4.4 现状概况 . 6 4.5 社区建设规划 . 7 黄店镇 镇区 新型农村社区规划 【说明书】 1 第一章 前 言 1.1 规划背景 为贯彻落实科学发展观，促进城乡统筹，加快农村经济和社会发展，改善农村人居环境，加快中心村和社区建设步伐，合理地进行村庄和社区规划是新农村建设过程中重要的

3、环节。 按照国务院和住建部对 社区 的有关要求，建设 新型社区 ，推进现代化农业建设， 加快农业科技进步，加强农业设施建设，调整农业生产结构，转变农业增长方式，提高农业综合能力，全面深化农村改革，增加农民收入，是我国现阶段解决三农问题的主要手段。 2011 年 9 月，国务院出台关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见 （国发201132 号） ，明确指出建设中原经济区，要以新型城镇化为引领，探索不以牺牲农业和粮食、生态和环境为代价的新型城镇化、新型工业化、新型农业现代化协调科学发展的路子。 河南省委九次党代会提出深入贯彻落实国务院关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见全面推进中原经济区

4、 建设，强化新型城镇化引领“三化”协调科学发展，统筹城乡发展、推进城乡一体。着力增强中心城区辐射带动作用，着力增强县域城镇承载承接作用，着力增强新型农村社区战略基点作用，着力构建城乡一体化发展新格局。 2011 年底召开的河南省九次党代会和 2012 年初召开的河南省 “两会 ”，均明确表示支持郑汴新区加快发展，建设内陆开发开放高地，打造 “三化 ”协调发展先导区，形成中原经济区最具活力的发展区域。 2012 年 的郑州市 “两会 ”把打造中原经济区核心增长区、建设全国重要的区域性中心城市和最佳宜居环境城市确定为郑州发展的战略目标 ，而推进新型城镇化建设则是实现这一目标的必然要求。 郑州市新型

5、城镇化重点工作推进会，更是提出要以大刀阔斧、势如破竹之势，迅速掀起新型城镇化建设热潮，在全省率先走出一条新型城镇化引领 “三化 ”协调科学发展的路子，切实担当起在中原经济区建设中 “挑大梁、走前头 ”的责任使命。 中牟地处 “三区 ”叠加的核心区域，在郑汴一体化战略实施过程中，具备了加快推进以新型农村社区建设为标志的新型城镇化的坚实基础。 2012 年 6 月 9 日，中牟县召开了新型城镇化建设推进大会，向县、乡、村干部及郑州驻中牟单位介绍了中牟县以新型城镇化为引领的 “三化 ”协调发展空间布局、总体思路、政策安排、实施策略和发展愿景等。 坚定了 中牟 走“两不三新”“三化协调”科学发展路子、

6、全面推进中原经济区建设的信心。 “两不三新、三化协调”，即不以牺牲农业和粮食、生态和环境为代价的新型城镇化、新型工业化、新型农业现代化“三化”协调发展。新型城镇化是从根本上解决农村改革发展难题的必然选择。 1.2 规划目的与作用 1.2.1 规划目的 （ 1）为了改善村镇生产和生活环境，促进农村经济、社会和环境协调发展，加快城镇化进程，从建设的角度解决“三农”问题，促进社会和谐发展。 （ 2） 为了加强村镇建设管理，合理、科学的发展农村事业，提高全民的生活水平。 1.2.2 规划作用 规划是龙头，规划要先行。要发展农村经济、要搞产业化，必须结合村庄自身的现状情况，考虑当地的地形地貌、文物古迹、

7、资源状况等实际进行统筹安排， 新型农村社区 建设做什么、怎么做，都需要规划。 新型农村社区 规划是各项工作开展的基础。 新型农村社区 规划应该站在较高的角度，从整个 社区 未来的经济、社会、文化等方面宏观整体地进行把握，不能片面理解为建设一条马路、修几座房子就是建设 新型农村社区 了。 科学合理的规划为 社区 开发建设与产业发展提供 了保障。规划是建设的龙头，要研究新型农村社区 建设的内容、途径和方法，指导 社区 建设 ，同时要 充分考虑 社区 的经济社会发展水平、 社区 现状和农民群众意愿，因地制宜地编制新建、改造、环境整治、规划控制等不同类型的 社区 规划。 另外， 新型农村社区 规划可以

8、盘活农村闲置建设用地，提高 社区 建设集约利用建设用地水平，加快推进 新型农村社区 建设工程，通过农村居民点复垦，平衡用地总量，调整农黄店镇 镇区 新型农村社区规划 【说明书】 2 村建设用地，以缓解 社区 建设用地需要。 1.3 规划依据 （ 1）中华人民共和国城乡规划法（ 2008） （ 2）中华人民共和国土地管理法（ 1998）； （ 3）中华人民共和国环境保护法（ 1989）； （ 4）镇规划标准（ GB50188-2007）； （ 5）村镇规划编制办法（建设部 200036 号）； （ 6）村庄整治技术规范（ GB50445 2008）； （ 7）基本农田保护条例（ 1998）； （

9、 8）村庄整治技术导则（中国建筑设计研究院小城镇发展研究中心）； （ 9）中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见； （ 10） 河南省新型农村社区规划建设标准 ； （ 11）河南省康居示范村建设标准（豫建村镇 200421 号 ）； （ 12） 郑州都市区空间发展战略规划 ； （ 13）郑汴新区总体规划（ 2009-2020 年） （ 14） 中牟县 “三化 ”协调发展空间布局规划 ； （ 15）郑州市建设工程规划管理技术规定； （ 16） 中牟县黄店镇总体规划 （ 2010-2030） ； （ 17）其他法律、法规及有关技术规定。 1.4 规划指导思想 认真落实 新型农村社区 建

10、设总要求，以发展农村经济、整治村庄环境、改善基础设施、完善公共服务、建设特色民居、加强生态保护、健全社会保障、建立防灾体系、培育新型农民、强化民主管理为主要内容，坚持以人为本 ， 可持续发展。 （ 1）科学发展观的指导思想。 （ 2） 以建设可持续发展的城镇新型社区为前提，加强公共配套设施和基础设施的规划和建设，治理污染，保护生态环境。 （ 3） 以“整合资源、优化环境、产业调整、功能布局完善”为指导思想，坚持“新建与改造，发展与保护”相结合的原则，完善村镇结构，充分利用村镇资源，提高土地利用综合效益。 （ 4） 注重地方特色的塑造。结合社区建设，合理确定产业结构体系与空间结构形态，凸显当地的

11、建筑风貌和景观特色。 。 1.5 规划原则 按照功能布局合理、农业生产高效、设施配套完善、农民安居乐业 的原则把 新型农村社区 规划一步到位，分布实施，既要从当地实际出发，也要尊重农民群众的意愿；既要坚持节约和集约使用，又要便于群众生产生活，集中资金和资源、政策优势，高标准建设 新型农村社区 。 1.5.1 城乡统筹的原则 社区 建设与城镇发展相协调，优先促进长期稳定从事二三产业的农村人口向城镇转移，合理促进城市文明向农村延伸，形成特色分明的城镇与乡村的空间格局，促进城乡和谐发展。 1.5.2 因地制宜的原则 结合当地自然条件、经济社会发展水平、产业特点等，正确处理近期建设和长远发展的关系，切

12、合实际地部署 社区 各项建设。 1.5.3 保护耕地、节约用地的原则 社区 应切实保护耕地等自然资源，充分利用丘陵、缓坡和其它非耕地进行建设；合理布局 社区 各项建设用地，集约建设。 1.5.4 保护文化、注重特色的原则 保护 社区 地形地貌、自然肌理和历史文化，引导 社区 适宜产业发展，尊重健康的民俗风情和生活习惯，注重 社区 生态环境的改善，突出乡村风情和地方特色，提高 社区 环境质量。 黄店镇 镇区 新型农村社区规划 【说明书】 3 总体上遵循以人为本的原则，针对居民经济水平的提高和生活方式的转变，并研究其新特点，满足居民在精神和生活上的各种需求；立足现代城镇规划的原则，在满足交通便利，

13、布局合理，功 能完善和环境优美的宗旨下，充分创造新型的富有魅力的现代化居住社区，兼顾土地开发的经济效益和环境效益，结合本地的地理及人文特色，塑造一个贴近生活、充满温情的城镇地带，创造舒适、典雅、有序的富有地方特色的城镇景观风貌和高质量的生活居住环境。 1.6 规划目标 1.6.1 总体目标 贯彻落实以人为本，全面、协调、可持续发展的科学发展观精神，按照中央“工业反哺农业、城市支持农村”两个趋向论断的要求，打破城乡二元结构，加快村庄经济和社会发展，构筑城乡一体、统筹协调发展的格局，高度重视 “三农 ”问题，改善村庄生产、生活条 件，改善生态环境，集约利用土地资源。把 社区 建设为物质生活相对宽裕

14、、文化风貌富有特色、公共设施比较完善的 新型农村社区 。 1.6.2 具体目标 （ 1） 整合村域自然村的搬迁安置，节约用地； （ 2）修建和拓宽村庄道路，实现等级道路铺装率 100%，实现道路户户通； （ 3） 改善村庄居住环境， 增加公共绿地 ； （ 4）建设集中供水设施，确保饮用水质达标率 100%。 （ 5）改造村民旱厕，改变村庄 “脏、乱、差 ”的面貌，卫生厕所率为 100%。 （ 6）建设垃圾收集点，实现垃圾收集的系统化。 （ 7）集中建设污水处理设施，完成村庄污水排 放管道建设。 （ 8）确保规划期末 村庄社会公共服务设施配套完善 。 黄店镇 镇区 新型农村社区规划 【说明书】

15、4 第二章 相关规划协调 2.1 与郑州市中牟县城总体规划（ 2010-2030）的协调 规划县域城镇体系为“ 一轴、两带、两组团 ”的空间结构。 黄店镇是中牟县规划的四个重点镇之一，位于东南部的 现代农业产业带 ，以现代高科技农业、观光休闲农业、生态绿色农业为主导方向。 功能分工定位： 中牟县南部的经济和社会服务中心，以农林牧产品深加工业和商贸服务业为主要产业支撑的城镇。 2.2 与郑州新区（中牟）都市型现代农业示范区概念性规划（ 2011-2020） 该规划将中牟县都市农业空间分为中心城市农业区、示范区、核心区和先导区；黄店镇位于南部生态农业示范区，该区位于郑民高速以南，包括黄店等 7 个

16、乡镇及官渡、郑庵、九龙三镇部分区域，占地 450 平方公里。 按照郑州新区（中牟）都市型现代农业示范区产业功能分区，黄店镇北部位于精品果蔬示范区，南部位于特色林果生产示范区。 2.3 中牟县雁鸣湖镇、姚家镇、黄店镇“三化”协调发展空间布局规划（ 2012 年 4 月汇报版） 对黄店镇的规划目标：紧紧 抓住郑州都市区开发建设的机遇，有序推进新型农村社区建设，大力培育现代高效农业和休闲观光农业，以农产品深加工、商贸服务业为支撑，将黄店镇建设成为郑州新区南部高效生态农业区的服务中心，地域特色突出、功能完善的生态宜居城镇。 2.4 与黄店镇土地利用总体规划（ 2006-2020）的协调 在黄店镇土地利

17、用总体规划（ 2006-2020）中，规划对 社区 内部集中整治，优化用地结构。 2.5 与黄店镇总体规划（ 2010-2030）的协调 黄店镇的城镇性质为：“以农业科技研发、农产品深加工、商贸服务业为支撑的新兴现代化工贸型城镇”。 规划从空间上将黄店镇域分为三类功能区：镇区东部的林果牧产业示范带、镇区南部的高效农业示范带、镇区中部的农业高新技术示范区。 1.林果牧产业示范带：镇域东侧依托现有林地发展林果牧产业示范带，发展特色林果、高效畜牧。 2.高效农业示范带：镇域南部发展高效农业示范带，集绿色有机食品供给、观光休闲、采摘体验、保持区域环境质量等多重功能于一体。 3.农业高新技术示范区：镇域

18、中部，突出农业的规模化和集约化，名副其实地用高新技术嫁接和改造传统农业，成为新技术、新产品的研发和大范围推广的实验基地，满足 郑汴新区远郊农业的要求。 黄店镇 镇区 新型农村社区规划 【说明书】 5 第三章 产业发展规划 3.1 产业发展现状 村庄现状产业结构以农业种植为主，主要农作物有玉米、小麦，经济作物有花生、西瓜。 3.2 产业 条件评价 3.2.1 有利条件 （ 1）优越的区位优势 社区位于黄店镇区西北约一公里处，与镇区联系方便，西侧为省道 S223，北侧为郑汴新区规划路网郑港四路，交通区位优势明显。 （ 2）良好的发展环境 随着国家和河南对于新型农村社区建设的不断深入，社区可利用其丰

19、富的自然资源和优越的自然环境进一步扩大发展。 （ 3）可利用土地资源丰富。 拆迁安置的七个行政村 共有耕地 10944亩，给产业升级打下了坚实的基础。 3.2.2 不利因素 （ 1）城镇化水平不高，基础设施和公共设施建设相对滞后 城镇化水平低，给工业和第三产业的发展造成一股无形的阻碍力。同时，基础设施的建设滞后于需求，难以满足经济快速发展的需要。 （ 2）没有形成明晰的产业合理分工和布局格局 传统的农业还处于比较分散的自然的家庭经营状态，而产业合理分工和布局是现代经济发展的必不可少的前提条件。 3.3 产业发展策略 第一产业：充分利用自然条件，在巩固传统农业发展的基础上，致力发展有地方特色的“

20、三高”农业。全面 推进农业标准化建设，加快发展循环农业，发展以绿色食品为主的名、优、特、新农产品。通过调整优化农业生产结构，积极发展都市型农业，建设无公害、绿色、有机农产品生产基地。 第二产业：依托优势的农副产品资源，培育壮大、加速发展农产品深加工产业，逐步实现集群化发展，形成工业经济与农业经济互动双赢的良好局面。 第三产业：依托优越的交通区位条件大力发展商贸服务业，同时构建和优化农业物流体系。 黄店镇 镇区 新型农村社区规划 【说明书】 6 第 四 章 社区建设规划 4.1 规划范围 本次新型农村社区选址于黄店镇镇区西北侧的岗陈村， 规划区面积为 80.83 公顷。 4.2 规划 期限 近期

21、： 2012-2015 年，期限为 3 年； 远期： 2016-2020 年，期限为 5 年； 4.3 社区拟合并村庄 本次规划社区计划迁并安置 7 个行政村，总户数 2226，总人数约 7999 人。 行政村名 自然村名 户数 人数 黄店村 黄店村 556 2237 岗陈村 岗陈村 256 847 石家村 石家村、河郭村 462 1113 黑李村 黑李村 320 1126 段村 段村 261 1005 冯家村 前冯家村、后冯家村 301 956 马庄村 前马庄、后马庄 206 715 4.4 现状概况 4.4.1 概况 黄店镇位于中牟县县境 南部，距县城 20 公里。西北 40 公里为省会郑

22、州，东北 40 公里是古都开封，西部距郑州国际机场仅 10 公里之遥。 镇区社区位于镇域中部，镇区西 约 1 公里处为本次社区建设选址地岗陈村。省道 S223于岗陈西侧 相切而过 ，小清河由西往东流过岗陈村庄南侧边缘，交通便利，景观塑造潜力大。 4.4.2 自然条件 4.3.2.1 地形地貌 镇区社区 位于 黄店镇，黄店镇地势南高北低，多黄土岗，沙丘、沙垄多呈东北 西南、西北 东南走向，相对高度 27 米 。 20 世纪 50 年代后，经过长期的植树造林、防风固沙，大部分沙丘、沙垄被固定。少部分为硬岗沙地，属豫西丘陵向豫东平原延伸的尾部。海拔 91 米，岗坡起伏明显，岗垄两侧多为沙土。 4.3

23、.2.2 气候水文 黄店镇属于典型的中纬度暖温带大陆性季风气候，四季分明，气候温和，雨热同期。年平均日照 2366 小时，日时数多，总辐射量大，年平均气温 14.2。全年农耕期为 309天，作物活跃生长期为 217 天，无霜期为 240 天，有利于多种植物生长和农作物复种。 黄店镇境内主要有小清河、马河、侯庄沟、康沟河四条河，以及八李水库。小清河由西向东，横贯中部，西接八李水库，因上游在高岗、丘陵地带，每至汛期易形成冲刷、坍塌。 4.4.3村庄用地及建设现状 行政村名 自然村名 人数 建设用地面积（公顷） 黄店村 黄店村 2237 48.96 岗陈村 岗陈村 847 17.2 石家村 石家村、

24、河郭村 1113 18.34 黑李村 黑李村 1126 35.1 段村 段村 1005 15.2 冯家村 前冯家村、后冯家村 956 16.3 黄店镇 镇区 新型农村社区规划 【说明书】 7 马庄村 前马庄、后马庄 715 12.1 现状村庄占地 163.2公顷 ，总人数约 7999人，人均建设用 地 0.31亩。村庄现状住宅布局散乱，居住条件较差，基础设施水平低、环境面貌差，村内没公园绿地，活动场地也比较缺乏。 4.4.4现状存在问题 （ 1）土地利用率低 村庄发展缺乏有效控制和规划、没有村庄建设控制边界，造成部分土地利用率较低。 （ 2）村庄建设较为混乱 新旧建筑混杂，风貌建筑较少，新建建

25、筑缺乏特色。 （ 3）闲置建筑需要更新 部分建筑闲置衰落，有部分保留传统特征的建筑由于缺乏维护，建筑质量十分不理想。 （ 4）现状村庄环境卫生条件较差 无排水系统，各种电线横空而架，厕所多为旱厕，位于道路两侧，对空气质量影 响较大。 （ 5）道路系统不完善 除主要道路硬化外，村内其他道路均为泥土路，道路附属设施不够齐全，无停车场，车辆在村内乱停乱靠。 4.5 社区建设规划 4.5.1 新村建设充分体现“生态”的理念 （ 1）用地选择上的生态：在土地利用总体规划基础上，通过开发、整理空闲地、以及分散的农用地开展社区建设。 （ 2）规划建设上的生态：规划建设以最大限度地节约建设用地，减少开发量为原

26、则，建筑设计与布局突出采光、通风、间距、材质选择、太阳能利用、清洁能源利用等生态特征。 （ 3）保持环境的原生态：社区建设尽量不占用、破坏现状的水 域、果园等用地，而是与其协调，融合，将社区融入到当地的生态环境中，保持生态平衡。 （ 4）土地利用的生态：对于无人居住的危房、空房，杂房，实行分期拆除，整合，并将部分条件较好的用地置换成农田、果园、绿地。通过这些整改措施可减少旧村的建筑密度，提高绿化率，有助于改善旧村的生态与人居环境，实现人、建筑、植物三者的协调发展。 （ 5）功能设施的生态：减少生活垃圾、污水、污物对环填的污染，配建生态环保设施，如沼气池、三级化粪池、垃圾中转站、公共厕所、生态沟

27、等设施。 4.5.2 村庄规划布局方案特色 （ 1）住宅布局 住宅 布局强调空间塑造，通过住宅和户外绿化环境设计，形成内向围合的院落空间，并且通过步行绿轴串联各个组群空间，创造空间丰富、亲切、具有人情味的居住环境。 （ 2）空间形态 充分结合地形地貌水系等自然环境条件，引导村庄形成与自然环境相融合的自由空间形态。 （ 3）公共空间布局 结合市场需求，引导沿村内道路布置连续的公共服务设施和住宅，形成多处公共空间，提升村庄活力。 4.5.3社区建设规划措施 村庄现状比较分散，居住、基础设施条件都较差，因此结合现状 、 村民的意见和镇总体规划，村庄进行搬迁安置，合理规划，减少土地资源的浪 费。 土地

28、资源应通过村庄整合，空心村整治等措施合理利用，并应逐步完善相关公共服务设施和基础设施，保证整个社区的和谐发展。 社区建设主要采取如下措施： （ 1）社区要进行详细规划。加强规划管理，地方政府依据详细规划审批村民宅基地；要统一规划、分片建设；要控制公共设施建设用地，保证不被侵占。 黄店镇 镇区 新型农村社区规划 【说明书】 8 （ 2） 政府加大对社区建设的投资，以高水平的基础设施吸引村民，以财政资金补助村民拆建，以宅基地审批手段促进村民到此类居民点建房。 （ 3） 滚动式发展，社区建设可以选择合适地段进行先期开发建设，村民搬入后，再把搬出地段进行改造， 这样逐步进行社区滚动发展。 4.5.4

29、规划人口 镇区 社区由： 黄店村、 岗陈村、石家村、黑李村、段村、冯家村、马庄村 构成。至 2020年加以 5%的人口增长。规划人口为： 7999（ 1+0.05） =8400。规划取 8400 人。 4.5.5 社区用地构成 主要技术指标一览表 项目 计量单位 数值 建设用地面积 公顷 80.83 居住户数 户 7340 可容纳 人数 人 11547 总建筑面积 826862 其中 住宅建筑面积 750568 公共建筑面积 76294 户均住宅建筑面积 /户 102.25 人均住宅建筑面积 /户 65 建筑毛密度 15.33 容积率 1.02 绿地率 37.62 停车位 辆 4503 节约用

30、地指标 现状 规划 人口（人） 7999 8400 建设用地（公顷） 163.19 80.83 节约用地（公顷） 82.36 4.5.6 用地布局 4.5.6.1 总体布局结构 镇区社区的规划结构为“一心、三轴、两带、四片区”。 “ 一心 ” ：社区中部的公共服务中心 “ 三轴 ” ：贯穿社区南北的景观轴 横贯社区东西的 两条 商业轴 “ 两带 ” ：连通居住片区的环形景观带 社区南部沿小清河的滨河景观带 “ 四片区 ” ：社区的四个居住片区 4.5.6.2 居住用地 居住用地包括四个片区：环绕社区行政文化休闲中心的 3个居住片区 和南部沿小清河布置的滨河居住 片区 。 4.5.6.3 公共设

31、施用地 在社区中部规划公共服务中心，其 中有行政管理、文娱休闲等功能，规划有小学和幼儿园。 沿两条通向镇区的主要道路和北侧郑港四路布置商业设施。 黄店镇 镇区 新型农村社区规划 【说明书】 9 4.5.6.4 道路广场用地 社区主要道路红线宽 15米，次要道路红线宽 9米， 支路宽 6米， 结合社区公共服 务中心规划中心广场，供居民休闲娱乐使用，在居住组团内部结合组团绿地布置小型广场，可满足居民健身娱乐的需求。 4.5.6.5 绿地 在社区中部规划一条南北向的绿化带，从南侧小清河至社区公共服务中心；南侧沿小清河布置沿河景观绿带；居住组团内部设置组团绿地、街头绿地，作为居民日常休闲活动场所。 4

32、.5.7住宅建筑设计 依据中牟县新型农村社区规划编制要求，并镇、并城社区规划设计全部按照六层以上住宅进行安置，户型由 45、 65、 90、 130四种。 本次规划以多层和小高层建筑为主，布置有 6层、 9层和 11层。 住宅层 高要求：通用住宅层高宜为 2.80。 卧室、起居室 (厅 )的室内净高不应低于2.40，局部净高不应低于 2.10 ,且其面积不应大于室内使用面积的 1/3。利用坡屋顶内空间作卧室、起居室（厅）时，其 1/2面积的室内净高不应低于 2.10。厨房、卫生间的室内净高不应低于 2.20。 住宅日照间距要求：依据 郑州市建设工程规划管理技术规定，建筑间距的确定应当综合考虑日照、防灾、消防、环保、国家安全、管线敷设、建筑保护、建筑节能、视觉卫生以及空间环境土地合理利用等因素。 户型比例：本次规划户型有 45、 65、 90、 130四种，其中 45和 65的户型各占总户数的 1.13， 90的户型占总户数的 60.85， 130的户型占总户数的 36.89。