1、重庆房地产发展的问题与对策 摘 要：如今的重庆作为新特区面临着越来越多的发展问题，也有着更加广阔的发展空间，概述了重庆房地产发展的现状，分析了发展面临的问题，最后提出了相应的发展对策。 关键词：重庆；房地产；现状；对策 1 重庆房地产现状 重庆市直辖 10 年变化是史诗性的，建设性的和开创性的。据重庆市国土资源和房屋管理局副局长蒙毅介绍，房地产发展推动了城市建设的快速发展。 10 年来，主城区的建成区面积增加了 1 4，城市规模扩大到了现在的 600平方公里，城市布局更加合理，道路更加通畅，住宅小区的环境更加优美，北部新区、茶园新城区等区域板块的财富价值得到凸显。从 1996 年到 2006
2、年，重庆房地产业增加值从 25.22 亿元增长到 156.4 亿元，年均增长 20%，房地产业增加值占地区生产总值的比重由 2.1%提高到了 4.5%。重庆市房地产投资从 1997 的 67.5 亿元增长到 2006 年的 629.63 亿元，增长9.33倍，年均增速 27.4%。共计完成房地产投资 2684.24亿元，占同期全社会固定资产投资的 25%，有力地促进了固定资产投资增长。 重庆房地产发展的顺利有其优势所在。首先，其拥有良好的社会环境，包括国家的各种调控政策，供地政策等都对城市房地产业的发展起到了极大的作用，今年国家的城乡统筹经济实验区政策就极大促进了房地产业的发展。其次，良好的基
3、础设施，包括电力水利等的发展以及城市交通的不断完善更加促进了房地产业。再次，良好的外部环境，直辖以来 重庆社会经济的各个方面都发生了翻天覆地的变化，工业、农业、交通运输、能源、邮政通讯、金融保险业等发展迅猛。作为西部地区重镇、长江上游经济中心，重庆的房地产业有着广阔的发展空间。最后，良好的社会消费基础，重庆城市化正在过程当中，房地产市场需求大，随着经济的快速发展，广大人民群众的收入水平不断提高，支付能力不断增强，这为重庆房地产行业的快速发展奠定了良好的消费基础。 重庆统计局最新的统计数据表明，今年第一季度，重庆市房地产开发完成投资 118.93亿元，同比增幅为 17.9%，与去年同期相比回落了
4、 7.5个百分点。其中，商品住宅完成 75.96 亿元，同比增长 29.4%；经济适用房建设投资为 6.29 亿元，增长 49.7%；办公楼投资 2.11 亿元，同比增长 13.4%；商业营业用房建设投资 10.75 亿元，同比减少 13.2%。专家认为，重庆房地产投资增速回落是国家宏观调控政策作用的进一步体现。 2 重庆房地产发展问题 (1)房价短期内涨幅过大，房产价格相对过高。虽然重庆房地产市场相对其他过热城市，健康指数相对较高，但在重庆成为城乡经济统筹实验区后， 6月下旬，重庆房价上涨了 7.8%其速度惊人且有继 续增长的必然趋势，重庆房地产市场价格持续上扬，房价增幅过高，包含了不少投机
5、因素。从长期来看，这会形成一些社会不稳定因素。 (2)商品住房结构不合理，高档房开发过热。重庆商品住房开发结构中，中低价位的住房和经济适用房，因受利润及其他因素的影响，开发量不足，供应量有限，商品住房供应结构存在相对不均衡的矛盾。 (3)政企合谋危害正常次序。地方政府从房地产商那里得到高额的地价回报，同时制造所谓政绩，并相应地给予房地产商种种优惠政策，诸如减低各种费税、提供各种规划便利、允许媒体炒作各种地产概念 等等。 (4)商业地产空置率过大，投资规模偏大。重庆市国土资源和房屋管理局提供的数据显示， 2007年 1至 6月，重庆市空置房数量仍在增加，全市商业用房竣工面积 47 万平方米，而销
6、售仅为 25 万平方米。 (5)二手房交易速度减缓，影响房地产业长远发展。今年 2月全国二手住房销售价格同比上涨 4.4%，而重庆的涨幅仅为 1.8%。房地产消费市场是一个梯级的、多层次的市场结构，其中二级市场是梯级消费结构的一个重要环节。重庆房地产二级市场的发展不完善，将影响房地产市场的健康发展。重庆二手房交易的萎缩，对 重庆房地产业的长远发展不利，应引起政府高度重视。 (6)房地产市场秩序混乱。目前，在重庆房地产市场中仍然存在虚假广告、面积缩水、物业管理混乱和中介服务不规范等方面的问题。购房者因房屋质量、房屋面积等问题与房地产开发商之间的纠纷，住户因物业收费项目、标准、服务质量与物业管理公
7、司的冲突，以及房屋中介在房屋租售过程中的不规范行为，经常在新闻媒体上曝光。这些既影响了房地产开发商、物业管理公司和中介组织的信誉，同时也给购买者造成了一定的心理影响，担心自己的合法利益得不到保障，进而影响到房地产业的整体发展 。 (7)房地产业盈利率过高。 20 世纪 90 年代后期，由于取消了行政事业性单位和国有企业的职工福利分房制度，刺激了房地产业的快速发展。个人买房比例从不到 1上升到 95以上，同时重庆市的平均房价也从主城区每平方米几百元上涨到现在的接近 3000 元。从重庆江北某楼盘的项目盈利分析报告看出，该项目全部结束后，最乐观收益率可达 75，最保守收益率也在 31以上。房地产业
8、成为目前重庆市盈利率最高行业。 3 重庆房地产发展对策 (1)提高居民收入，进一步增强商品房购买能力。购买力是影响 房地产市场发展的重要因素，而购买力的强弱是由收入水平高低决定的。国家统计局调查显示， 2007 年全国城镇居民上半年人均收入超 5000 元，重庆排名第十位为 6937 元。目前重庆城镇居民的收入水平还不是很高，商品房购买力还不是很强，政府应努力提高居民就业率，增加居民收入，增强居民的商品房购买能力。 (2)提高中低档住房供应量，建立合理商品房开发结构。提高重庆市居民消费水平是一个渐进的过程。重庆市政府应合理运用城乡统筹区的政策加大力度从土地供应、银行贷款、税收优惠和基础设施配套
9、等方面压缩对商业用房和高档住 房的投资，促进中低档住房，尤其是经济适用房的建设和供应。努力降低中低档住房建设成本和销售价格，保证中低档住房建设以较快的速度增长。 (3)为防止地方政府与房地产商的合谋，应该减少信息的不对称性，加大对政企合谋的惩罚力度，建立利益集团博弈的合理规则，增加第四方也就是消费者的监督力度。 (4)建立房地产信息预警预报系统，加强市场监测。房地产信息预警预报系统的建立，能够使政府及时发现问题，加强对房地产市场供求总量、结构、价格的调控。预警系统的信息也可使银行了解到开发企业和住房消费者较为全面 的贷款信息，为银行对房地产贷款的审查提供有力的支持，减少虚报带来的风险。因此，重
10、庆市政府应大力协调和提供强有力的资金支持。建立房地产信息预警预报系统，以加强对房地产市场的监测。 (5)加强法规建设，规范房地产市场秩序。整顿和规范房地产市场秩序，建立 “ 买得放心、用得舒心 ” 的良好购房环境，是房地产市场健康发展的重要环节。重庆市房地产主管部门应进一步建立健全与国家法规相配套的地方法规，把整顿房地产市场秩序作为市场管理的重要内容，加强对房地产开发企业的资质审查，加大对房地产开发企业的治理力度。 (6)完善各类住房市场服务 ,培育发达的中介服务企业 ,包括经纪和信息传播机构要想促进房地产业的良性发展。必须要培育发达的中介服务企业 ,要有一大批信誉好的公正的专职经纪人来做中介工作 ,将卖家的产品供应信息和买家的需求信息集成起来 ,通过信息传播媒体 ,实现信息共享。这样一方面使房地产企业能够及时了解真实的市场需求 ,加强产品开发的针对性、科学性 ,另一方面又可使消费者缩短选择时间 ,尽快买到符合自己需要的住房。 4 综述 面对机遇与挑战，重庆房地产业更应不断认清自身优势及问题以求为城市的发展贡 献力量。解决好自身问题，明天的早晨，重庆房地产业将迎来一片阳光。 参考文献 1 杨燕 .重庆房地产业现状及发展 J .房地产市场， 2 姜锋 .重庆市房地产业发展状况及对策 J .经济探索， 3 杨运哲 .重庆房地产发展概况与政策取向 J .金融参考， 2005.
