1、淄博市房地产市场平稳健康发展对策研究中图分类号：F293.35 文献标识码：A 1998 年国家推行住房制度改革以来，伴随着市场经济的快速发展和城镇居民收入的增加，以商品住宅建设为主的房地产业逐步发展成为淄博市新的经济增长点和城镇居民消费热点。房地产业在促进地方经济发展、改善人居条件、增加就业岗位、美化城市环境等方面起到越来越重要的作用。 一、淄博市房地产市场发展基本情况 近年来，淄博市坚持以科学发展观为统领，不断加强房地产市场调控和规范管理，全力推动城市棚户区、老旧工矿居住区和城中村改造，房地产市场总体保持了健康、快速发展态势。 （一）房地产开发规模稳步增长。住房制度改革以来，淄博市房地产开
2、发投资和建设规模不断扩大，商品房销售面积不断增长，市场总体呈现供求两旺的健康局面。 “十一五”期间，全市房地产开发累计完成投资 507 亿元，年均投资 101 亿元；累计完成商品房开发总面积 2353 万?，年均新开工面积达到 470 万?；商品住宅预售均价由 2005 年的 1795 元/?逐步增长到 2012 年的 4717 元/?。全市房地产市场进入历史发展最快的时期。 （二）房地产开发企业成长迅速。近年来，随着开发建设规模的不断扩大，房地产开发企业数量增长较快，成长起一批实力较强、素质较高、信誉较好、运作规范、市场竞争力较强的骨干企业。截止到 2012 年底，全市具有房地产开发资质企业
3、达到 303 家。为引导开发企业做大做强，市开发主管部门积极通过开展年度综合考核、信用等级评价、诚信企业评选、严格资质审批等多项措施，不断优化行业队伍，引导企业诚信规范经营，加强品牌项目开发。 （三）房地产市场秩序日趋规范。近年来，淄博市不断加大房地产市场秩序整治力度，通过日常巡查、专项检查和联合执法检查等多种方式定期和不定期对房地产项目开发建设各个环节进行全方位检查，严厉查处了一大批违法违规开发经营行为。 “十一五”期间，市住建局共检查房地产开发项目约 2300 个，查处违法违规开发项目 265 个。通过严格执法，严肃处罚，企业开发经营行为日趋规范，违法违规问题逐年减少，市场秩序明显好转，消
4、费者的合法权益得到维护和保障。 （四）住宅品质稳步提升。近年来，以市场为导向、以质量取胜的开发理念逐步建立。一大批规模大，规划设计先进、建设质量优良、配套设施完善、物业服务到位的优秀住宅小区相继建成。 “十一五”期间，淄博市有 1 个项目获得国家房地产业最高奖“广厦奖” ，2 个项目顺利通过“国家康居示范工程”中期检查，8 个项目申报 A 级住宅性能认定，10个项目获得省级优秀住宅小区，14 个项目获得市级优秀住宅小区。与此同时，住宅产业新技术应用取得突破性进展，共有 14 个项目建设了中水设施，18 个项目采用了太阳能与建筑一体化技术，10 个项目采用了地源热泵和空调技术，8 个项目应用了
5、CL 新型墙体结构体系，17 个住宅项目进行了全装修试点。这些项目，既提升了淄博市商品住宅开发建设的品质，也为节能减排工作提供了强有力的支撑。 （五）房地产业为全市经济和社会贡献突出。一是对国民经济发展贡献突出。 “十一五”期间，全市房地产开发完成投资 507 亿元。按国内通用拉动系数 2.0 计算，可间接带动上下游相关产业增加值 1014 亿元以上。二是对全市财税收益贡献巨大。 “十一五”期间，房地产业共缴纳地税 42.4 亿元，占全市地税收入总额的 11.7%，年均增长 31%，远高于同期地方财政收入年均增长 20%的增幅。三是对促进社会就业贡献突出。房地产市场开发建设规模的迅速扩大，除开
6、发企业自身吸纳大量人员就业外，还带动和促进了建筑、建材、金融、商业、物流、家居、装修等几十个相关产业的发展，为农村剩余劳动力顺利转移和社会稳定发挥了重要作用。 （六）保障性住房建设工作扎实推进。从 2009 年开始，淄博市启动棚户区、老旧工矿居住区和城中村整治改造工作。截止 2011 年底，全市累计开工建设“两区一村”项目 157 个，完成整治面积 1276.24 万?，完成投资 98.3 亿元，全面超额完成三年整治改造任务。通过整治改造，居民的居住环境明显改善，生活质量明显提高，促进了城市整体的和谐发展，得到了各级领导、社会各界和广大人民群众的充分肯定。 二、当前房地产市场运行中存在的主要问
7、题 （一）市场运行受宏观调控政策影响明显。近年来，受国家宏观政策调整和经济波动影响，淄博市房地产市场发展起伏较大。2008 年，主要受国际金融危机影响，全市房地产市场发展整体明显下行；2009-2010年，受保增长、扩内需等扩张经济政策直接推动，房地产市场完成投资、新开工面积、销售面积等主要指标迅速恢复到 2007 年发展水平，但也出现房价过快上涨的突出问题；2011 年，受进一步加强调控政策尤其是从紧货币政策影响，房地产市场开始出现企业融资难度大、成本高、观望氛围浓厚、需求减少等问题；2012 年，继续受持续调控政策影响，房地产市场完成投资、新开工面积均大幅下降。房地产市场“过山车”式的大起
8、大落，对于保持房地产业健康发展是非常不利的，更不利于宏观经济的平稳运行。 （二）房地产开发经营行为不规范问题仍然存在。近年来，淄博市房地产市场秩序经不断整治逐年好转，但仍有部分企业依法经营意识淡薄影响，开发建设手续不全既开工建设、擅自变更规划等违法行为依然存在；发布虚假广告、违规预售、非法集资、捂盘惜售、哄抬房价等行为屡禁不止；因延期交房、商品房质量问题、配套设施不完善、售后服务不到位等引起的投诉纠纷还比较突出。从市住建局接受的市民投诉看，涉及房地产的投诉总量依然很大，是目前投诉的重点。另外，有的企业借“两区三村”改造之机，在风景名胜区、水源保护地以及城乡结合部，占用耕地甚至基本农田建设“小产
9、权房” ，严重违反了国家土地法规，扰乱了正常房地产市场秩序。而且“小产权房”项目普遍存在规划设计理念落后、建设质量不高、配套设施不完善、绿化档次较低、物业管理滞后等突出问题。 （三）商品住宅销售价格涨幅偏快。2008 年以前，淄博市商品住房销售价格呈温和增长趋势，略低于同期城镇居民人均可支配收入增幅，房价收入比总体处于相对合理水平。但从 2009 年以来，淄博市商品住宅价格呈现快速、持续增长态势。虽然目前房价收入比仍处于相对合理水平，但过快上涨的房价，增加了城镇居民通过市场解决住房的难度，必然影响社会的公平和稳定。分析原因：一是近两年土地、建安、配套、人工等开发建设刚性成本增长较快。同时受加息
10、、上调存款准备金率等紧缩信贷政策影响，企业融资成本也呈快速增长趋势；二是城镇居民住房升级换代消费意愿逐年增强，对高品质住房需求显著增加，企业开发精品项目的意识和努力也日渐增强。高品质很大程度上意味着高投入，房价必然随之上涨；三是近年来，淄博市不断加大生态和谐宜居城市建设，城乡环境明显改善，赴外地购置海景房等置业行为明显减少，选择购买本地商品房的越来越多。尤其在当前投资渠道较为狭窄的情况下，投资商品房仍是实现货币保值增值的较好选择。投资性购房需求往往选择地段优越、品质较高、增值潜力较大的项目，使得高端项目销售持续较好，领涨效应明显。四是随着城镇居民对子女教育的日益重视，部分拥有优质教育资源的“学
11、区房”项目市场供求矛盾突出，价格增幅明显，并引发周边楼盘追涨。 （四）高品质开发项目缺乏。近年来，淄博市开发的房地产项目品质逐年提高。但由于前几年行业平均利润不高、市场销售形势较好以及受企业开发能力限制，开发项目整体品质与先进地市相比，仍有不少的差距。一是规划设计水平不高，大多数项目的规划布局、户型结构、材料选择、景观绿化都流于一般，缺少特色，缺少美感，缺少文化内涵；二是部分开发企业盲目追求利润最大化，极力压缩和推后小区公建和配套设施，造成居住小区功能不全，公建缺失，居民怨声载道。三是物业管理和售后服务滞后。物业收费标准明显偏低造成物业服务项目少、标准低，不能满足业主的合理要求。经过十多年市场
12、化进程，截至到 2010年底，淄博市城镇居民人均住房面积已达 38.5?，大部分城镇居民拥有了独立产权的商品房。随着经济持续增长和居民收入不断增加，改善性和追求舒适性消费群体对高品质住宅需求逐渐成为市场消费的重要增长点。这部分消费群体，购房考虑的不再仅仅是位置、面积、价格等方面，更加关注项目规划设计、建设质量、景观环境、公共配套、物业管理、售后服务、居住群体等有形或无形因素。而目前淄博市这类高品质住宅项目还比较缺乏，明显存在与市场需求不相适应的矛盾。 （五）开发企业综合实力较弱，品牌建设意识不足。整体而言，淄博市开发企业队伍处于数量多、规模小、实力弱的初级竞争状况。一是企业资质等级整体偏低。资
13、质等级与企业的从业时间、注册资本、专业技术人员数量和素质、开发经营业绩相挂钩，是体现开发企业综合实力的重要指标。截止到 2012 年底，全市具有房地产开发资质 303 家企业，资质等级为四级及暂定就占了 210 家，三级资质以上企业占比严重偏低。二是企业自有资金较少，融资渠道主要通过银行贷款和销售回笼资金，自筹资金能力不足，受信贷政策和市场波动影响较大。三是开发建设规模偏小。2010 年，全市新开工面积超过 10 万?的企业仅有 15 家，有 150家开发企业全年没有新开工项目。四是专业技术人才缺乏。一方面是整体业务水平较低，缺乏先进的开发经营理念；另一方面是结构配备不合理，没有实现各专业的合
14、理配置，甚至部分专业技术岗位空缺。受人才制约，难以开发出高品质项目。 （六）开发企业融资难度加大，后续开发能力不足。受持续调控政策影响，开发企业很难申请到房地产项目贷款，销售按揭资金回笼速度明显变慢。虽然民间融资渠道比较活跃，但由于利率太高，企业很难承受，即使有民间借贷，大多也属于短期过渡、应急行为。随着房地产调控政策的持续和加强，作为资金密集性行业，一旦不能持续得到银行资金支持、销售不理想，开发企业就会出现资金紧张，甚至断裂，从而影响开发项目建设进度，不能按期交房。已购房者不能按期入住，继而引发一系列问题。前期投入较大、购置土地较多的企业将无力进行后续项目开发或只能分多期少量开发，市场供应量
15、将因此而减少。 三、保持全市房地产市场平稳健康发展对策建议 房地产业与众多产业关联度高、带动性强。尤其是在当前外部环境不确定因素增加、国内经济通胀压力较大的背景下，保持淄博市房地产市场平稳健康发展具有十分重要的意义。 （一）因地制宜贯彻落实国家调控政策。按照中央和省关于房地产市场调控的总体部署和要求，进一步加强和改进房地产市场调控。结合淄博市实际，以解决城镇居民基本居住需求、不断改善住房条件为出发点，加快推进保障性安居工程建设，增加普通商品住房供应，抑制投资和投机性购房需求；综合运用税收、信贷、土地、市场监管等手段，加大供需双向调节力度，坚决遏制房价过快增长，切实将房价涨幅控制在合理水平。引导
16、居民合理住房消费，抑制投资投机性购房需求，既防止房地产市场出现大起大落，也预防住房消费波动过大、忽冷忽热，确保房地产业平稳健康发展。 （二）全面提升房地产开发项目规划建设水平。科学合理的功能布局，高水平的规划设计，是房地产开发建设上档次、出精品的基础和关键。要坚持以人为本的科学发展观，突出现代人居环境发展理念，以市场需求为导向，按照城市总体规划要求，编制和完善全市房地产开发详细规划。要进一步提升项目策划水平，强化可行性研究，科学合理地布局各类房地产开发项目。要积极支持、引导房地产企业引进国内外的先进规划理念和高水平人才参与新开发项目的规划设计。 （三）进一步加强房地产开发市场监管。一是积极推行
17、市场监管、项目监管、企业监管“三位一体”的监管模式，全面加强计划管理、资质核验、经营权审批、预售许可、竣工综合验收等环节的联动，形成“前后把关、全程联动”的闭合监管程序。二是进一步加大市场执法检查力度。继续开展房地产市场联合执法检查和专项检查，重点查处闲置土地、无资质开发、违法开工建设、违规预售、不办理竣工综合验收即交付使用等违法违规行为，加大曝光和处罚力度。三是要切实加强对旧村改造的指导，从严控制旧村改造的规模和范围。适时组织国土资源、规划、城管执法、建设等部门重点查处利用集体土地开发商品住宅并对外销售的行为。 （四）加大对本地开发企业扶持力度，引导企业做大做强做优。房地产具有很强的区域性特
18、点，应该鼓励本地开发企业的发展，培育本地品牌开发企业。随着外来品牌开发企业强势进入淄博市场以及城镇居民住房消费的需求层次不断提升，本地开发企业必须把握市场发展趋势，加快理念更新，改变过去偏重规模扩张、粗放式开发经营的模式，致力打造精品项目，提高产品附加值，实现产品升级和企业盈利模式的转变。应积极支持资信等级较高、运作规范、核心竞争力强、产品优势突出的开发企业通过联合、合并重组、集体化发展等方式整合资源，组建具有竞争力的大型房地产开发企业集团，积极进行上下游产业链整合，实现优势互补。支持资信条件较好的企业经批准发行企业债券，开展房地产投资信托基金试点，拓宽直接融资渠道。在当前银行信贷和公开资本市
19、场融资难度加大的形势下，可积极探索信托、基金等多样化融资渠道。 （五）加强行业信用体系建设，引导市场规范化经营。房地产业由于行业和产品特殊性，规范的市场竞争对行业发展尤为重要。除了加强行业自律以外，更需要政府的引导和监督，大力扶持遵纪守法、讲诚信、讲信誉的开发企业，打击清理运作不规范、不依法经营的开发企业。房地产开发行业主管部门应进一步发挥牵头作用，加大向建设、国土资源、规划、房管、税务、工商等部门征集企业信用信息的力度；进一步完善信息披露制度，充分发挥社会监督作用；进一步完善信用评价体系，对企业资信状况进行科学、准确的评定。并信用评价等级，对企业实行差别管理，充分发挥信用体系的激励、惩戒作用
20、。 （六）积极发展省地节能型住宅，大力推进住宅产业化工作。一是出台优惠激励政策，加强示范工程建设。通过“国家康居示范工程” 、“广厦奖” 、 “优秀住宅小区”等平台，扩大示范工程项目覆盖范围，及时总结推广示范工程建设的成功经验，逐步形成符合市场需求及产业化发展方向的住宅建筑体系和住宅产品体系。二是积极开展商品住宅性能认定。依托淄博市住宅建筑类高级人才，组织成立住宅性能认定委员会，开展商品住宅性能认定工作，提高住宅性能认定项目在淄博市住宅项目中的数量。三是推广商品住宅装修一次到位。通过宣传引导、示范带动、表彰奖励等措施，促进开发项目实行精装修或菜单式装修，逐步解决居民自行装修所产生的噪音扰民、破
21、坏结构、垃圾污染、资源浪费等问题。四是完善住宅新技术的推荐和推广应用机制。鼓励开发企业在住宅建设中应用具有节能、节水、节材和环境保护效益的住宅新技术。 （七）充分发挥舆论正面引导作用，引导市场理性发展。随着经济社会快速发展和科技不断进步，信息传递和获取越来越快捷，新闻舆论的作用越来越突出。当前，房地产市场运行情况始终是公众关注的焦点，尤其对商品房销售和价格变动信息更为关注，坚持正确舆论导向非常重要。政府部门应进一步健全房地产市场信息发布机制，充分发挥新闻媒体的正面导向作用，及时披露市场运行信息，增加市场透明度，帮助公众正确认识和客观评价淄博市房地产市场情况，消除不稳定预期。积极引导购房者树立梯度消费的观念，特别是要引导城镇新就业人员树立“先租后买、先小后大、逐步改善”的住房消费观念，不要盲目攀比，超越自身经济实力进行住房消费。也要及时提醒企业不要盲目追求利润最大化，而应将更多的精力放在提升项目品质和维护房地产市场平稳健康发展上。
