1、关于房地产工程项目管理的探究摘要：随着社会经济的不断发展，房地产工程已成为了当前中国的一个热门话题，如何加强对房地长工程项目的管理水平，有效地降低工程造价，已成为广泛关注的问题。本文简述了房地产开发及其项目管理的概念和含义，分析了房地产项目管理的作用，并提出了加强房地产工程项目管理的办法。 关键词：房地产工程；项目管理；开发 中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号： 一、房地产开发工程项目管理概述 （一）房地产开发的概念 房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上，按照城市规划要求进行基础设施、房屋建设的行为。因此，取得国有土地使用权是房地产开发的前提，但房地产开发也并非仅限
2、于房屋建设或者商品房屋的开发，而是包括了土地开发及房屋开发在内的开发经营活动。简言之，房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发与城市规划紧密相关，是城市建设规划的有机组成部分。为了确定城市的规模和发展方向实现城市的经济和社会发展目标，必须合理地制定城市规划和进行城市建设以适应社会主义现代化建设的需要。 （二）房地产开发项目管理的含义 房地产开发项目管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。具体讲，房地产项目开发
3、建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。除此之外，房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约。房地产开发涉及投资方、监理方以及勘察、设计、规划、建材、施工、市政等几十个部门，近百个单位，以及最终用户消费者的相互制约和相互影响，因此，房地产项目开发建设是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。 二、房地产开发项目管理的作用 房地产开发项目管理的意义主要体现在计划、组织、协调
4、和控制四个方面。 （一）房地产开发项目的计划管理 对房地产开发项目进行计划管理，能使项目的开发建设有计划、按顺序有条 不紊地展开。这就是说，通过使用一个动态计划管理，将工程项目全过程和全部 开发活动纳入计划轨道，项目有序地达到预期总目标。 （二）房地产开发项目的组织管理 房地产开发项目的组织管理是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行，以及根据有关法律法规，建立各种规章制度，形成一个高效率的组织保障体系，使项目的各项目标得以最终实现。 （三）房地产开发项目的协调管理 房地产开发项目的协调管理为开发项目提供了和谐的公共环境，保证项目开发建设顺利进行。协调管理的主要任务是对开发项目与外部环境、项目
5、各子系统之间，以及项目不同阶段、不同部门、不同层次之间的关系进行沟通与协调。这种沟通与协调将更有利于睦邻公共关系，吸纳融通资金，寻找材料设备供货渠道，广揽优秀设计和施工队伍，获得市场竞争优势，促进产品销售。在各种协调之中，人际关系协调最为主要，项目经理在人际关系协调过程中处于核心地位。 （四）房地产开发项目的控制管理 房地产开发项目的控制管理有利于对项目的质量、工期和成本进行控制，并获得最大的综合效益。控制管理主要是通过计划、决策、反馈和调整等手段，采用项目分解，各种指标、定额、阶段性目标的贯彻执行与检验等措施，对开发项目的成本造价、施工工期、资金使用以及工程质量等进行有效控制，以确保开发项目
6、用最少的投入，获得最大的经济效益、社会效益和环境效益。 三、房地产工程管理的措施 （一）加强在设计阶段的造价控制 要有效控制工程造价，达到投资省、进度快、质量好的效果，在设计阶段就对工程造价实施严格的控制是不可或缺的。针对目前设计人员经济观念淡薄，随意变更设计的问题，应在设计合同经济条款上，增加设计变更及修改的费用额度限制条款，改革现行设计取费办法，建立激励机制，实行优质优价支付方法，让设计单位承担设计过程中应承担的经济责任，如设计变更费超出施工合同价的某一比例时，则扣罚一定比例的设计费，从而保证设计深度和控制变更数量，控制工程造价增加的源头。采取一定魄约束力是对设计规范、设计标准，工程量与慨
7、预算指标等各方面控制的一种举措。 （二）定好大原则，兼顾公平 房地产工程管理中，对施工单位的管理与监督是一项十分重要的内容。在房地产开发周期中，房屋的全面施工阶段所占比例较大，建筑工程的投资占总投资比例是最大的，此外，建筑产品的形成，是施工单位和开发企业(建设单位)共同努力的结果，如果只顾己方的利益而忽视对方的利益，势必影响整个开发进程和后续的销售，再加上施工过程杂多变等因素。因此，应协调好与施单位的关系。定好大原则，兼顾公平就是在招投标和施工的整个管理过程中对施工单位要时时事事把握好度，控制重点灵活应对，在严格按照合同执行上进行变通，对工程实行动态管理，建立起宏观监控的思维，实现从一般的工程
8、管理到房地产工程管理的质的转变。 （三）健全和完善工程管理体系 在实际的施工过程中，监理单位没有发挥其应有的作用，派驻施工现场的监理人员不足、监督不到位等问题较严重，这与投标时的承诺相距甚远，给工程管理带来了不利的影响。作为房地产工程管理的监控内容，除了要考虑如何有效约束施工单位外，还应充分考虑如何有效地约束好监理单位，充分发挥其在工程施工阶段中应有的监督作用，以利于开发和管理。在监理合同中应将条款细化，增加可操作性强的条款，如改变进度款支付的方式，进度款的支付与现场监理人数挂钩等，并加强对监理单位合同履约和投标承诺的落实与执行。 （四）提高风险意识和危机意识 由于房地产建设过程涉及面广、参建
9、单位多，加上工地施工现场复杂多变，不确定性与突发性事件时有发生，因此，房地产工程管理中一定要加强风险意识和危机意识。危机是项目风险延续发展的结果，风险可能会贯穿工程建设的整个阶段，如果管理人员缺乏风险意识，风险管理不到位，风险就会变成危机，后果严重。在管理当中要对工程风险进行识别、预警、责任划分和采取应急措施。 （五）加强和规范签证管理 加强施工过程中的签证管理，是保证和提高房地产投资效益的一条重要途径，必须落实执行。现场签证具有时间长，涉及的人和事多的特点，必须在以下几点做好管理与控制：凡涉及金额较大的签证应召开专题会议，形成会议纪要，甚至签署补充协议予以确认，严格控制签证范围，确保签证内容
10、符合国家法律法规、招标文件及施工承包合同的有关规定；建立健全签证内容审核制度，内容应实事求是，数据准确，增减情况必须在签证单上标明。对于一些重大的现场变化，应及时拍照或录像，以保存第一手原始资料。此外，若属于设计图纸失误的，应由设计方承担相应责任。 参考文献： 1 方迎凤.建筑房地产工程项目管理质量提高浅探J.科海故事博览：科技探索,2011,(8):82-82,78. 2 戴云飞.浅析房地产工程项目管理J.中国房地产业,2012,(4). 3 嵇正环.房地产工程安全监理探讨J.中国房地产业,2011,(8):342. 4 邓效蔚,刘荣伟,王文基等.房地产工程的计划控制管理探讨J.现代企业文化,2010,(24):71-72.
