1、浅谈小区车位、车库权属法律规范的完善摘 要 随着我国经济建设的飞速发展，城市化进程的加快以及私家车数量的剧增，因小区车位、车库权属引发的矛盾纠纷日益突出，因此已成为社会的焦点问题。本文简要介绍了当前小区车位、车库权属研究的现状以及提出修改我国小区车位、车库权属规范的意见，并对完善相应配套措施提出了建议。 关键词 车位车库权属 制度的不完善分析 制度建议 作者简介：孙珂、齐懿，兰州大学法学院 2011 级硕士研究生。 中图分类号：D923.2 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2013）07-271-02 一、小区车位、车库权属法律规范不完善分析 （一）目前小区车位、车库权属的法律规
2、范现状 2007 年 3 月 16 日，第十届全国人民代表大会第五次会议通过的中华人民共和国物权法 。在该法的第七十四条明确规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的权属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。2009 年 3 月 23 日，最高人民法院审委会通过了关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 （以下简称司法解释 ） 。该司法解释第五条规定：建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为
3、符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。第六条规定，建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。 从法律效力上看， 物权法第七十四条的规定，是我国有关小区车位、车库权属的民事基本法律，其效力仅次于最高层级的宪法。虽然我国宪法将解释宪法和解释法律的权力赋予了全国人民代表大会常务委员会行使，但最高法院所作的司法解释因为全国人民代表大会常务委员会关于加强法律解释工作的决议的授权，同样具有法律效力。 （二）目前需要
4、完善的方面 一是可以约定车位、车库权属的主体不明确。此时可能会有一下几个情形。一方面是建设单位与业主的约定，业主之间的约定；另一方面只有建设单位与业主之间的约定；但法律并没有具体规定，因此会涉及到个别业主与全体业主的利益划分，根据主体约定的不同，车位、车库权属给予也不同，从而保护的对象也不一样。 二是没有约定或约定不明时的权利权属不明确。如果属于业主共有，由于业主素质、背景、经济状况不同，会导致物的利用率低下；如果属于建设单位所有，那么建设单位会通过各种方法从业主身上继续获利，而车位、车库对业主来说是重要且必要的生活设施，所以业主会处于劣势地位。 三是共有车位、车库的范围具体。 物权法第 74
5、 条第 3 款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 ”本款中，对“业主共有的道路”的理解较为一致，但对“其他场地”并没有具体规定。 四是业主月建设单位主观上有冲突。建设单位的第一目的是盈利，所以会尽量太高价格或不出租只出售的方法分配车位。而对于业主来说，由于大部分经济状况一般，并且觉得一小块车位没有必要购买，只租赁就可以。所以再建设单位与业主之间对于车位的主管状态是矛盾的。 五是购房人和建设单位之间的地位不平等。 。在地下车位的定价问题上，建设单位完全处于垄断地位，因为没有统一的标准，有时车位价已经无法被普通业主接受，但如果不接受，车位就会卖给其他人，而业主
6、自身会出现有车没地方停从而车不能进小区的情况，时业主权益受损。 六是业主和建设单位双举证能力差距太明显。建设单位可以通过其掌握的大量资料或文件证明其对小区车位、车库的所有权、使用权等，举证能力强大，而业主掌握的资料很少，举证能力小之又小。 二、对修改我国小区车位、车库权属规范的几点建议 第一，按照小区最小车位、车库配建指标建设的车位、车库，采用强行性规范，规定“此类车位、车库归全体业主共有，不得由建设单位和业主约定权属” 。配建的车位、车库之所以不能由建设单位和业主约定权属，必须强行规定为全体业主共有，主要理由是，配建的车位、车库涉及全体业主的权益，属公共利益。按照民法调整的利益关系和规范类型
7、基本理论，涉及公共利益和民事主体利益关系的，应采取强行性的法律规范，不得采取任意性规范。 第二，具有独立物性质，可以单独办理产权证的小区车位、车库，采用任意性规范，可以由建设单位、业主等民事主体自行协商归属。 因为此类小区车位、车库的建设费用没有不计入房屋出售价款中，建设单位自行承担了建设成本，所以建设单位对此类小区车位、车库具有原始所有权，小区业主购买此类小区车位、车库后，可以办理产权登记证书，从而成为小区车位、车库所有权人和使用权人。此类车位、车库权属所涉及的利益关系，已成为民事主体与民事主体之间的利益关系，而不涉及任何公共利益，所以可以采用任意性规范。 第三，小区建筑区划内，对最小配建指
8、标以外建设的车位、车库，采用解释性的任意性规范，规定“有约定的依约定，没有约定或约定不明的推定为业主共有” 。 如果对最小配建指标以外建设的车位、车库，仍不允许建设单位与其他民事主体约定权属，将直接影响建设单位开发建设小区车位、车库的积极性，最终损害的还是小区业主的利益。同时，从民法利益关系及规范类型基本理论看，建设单位在最小配建指标以外建设的车位、车库涉及的利益关系，属民事主体与民事主体的利益关系范畴，应运用任意性规范进行调整，即允许建设单位和业主就小区车位、车库的权属进行自由约定。同时，考虑到小区范围内车位、车库的公益性，对当事人约定的不明，或没有约定，推定为业主共有。 第四，业主以外的人
9、可以通过出租方式取得小区车位、车库的使用权，但不允许通过购买等方式取得所有权。将小区车位、车库出租给业主之外的人时，其他业主有优先购买权，并不得影响小区正常物业管理。不允许业主以外的人取得小区车位、车库的所有权是基于小区业主利益的整体考量。此外，其他业主的优先购买权，以及“不得影响小区正常的物业管理”的规定，均系授权第三人规范，即当车位、车库的权利人与业主以外的人有关小区车位、车库的约定，损害了其他业主利益的，这些业主可以主张约定无效。 三、关于完善小区车位、车库权属有关配套制度的建议 第一，制定统一高阶的配建车位、车库的行政法规或法律。目前，尽管我国部分城市出台了有关新建小区必须配建一定比例
10、车位、车库的规范性文件，但这些规范性文件，其位阶相对较低，如果想满足业主对于停车的需求，必须有统一且位阶高的法律或行政法规来调整。 第二，完善登记制度。对不同的车位、车库的性质，车位、车库的面积等应该明确记载；对不同类型的车位、车库，颁发不同的权利证书；对于物权发生变动的车位、车库，应当依法进行登记，以保障交易安全等。 第三，完善小区业主委员会的职能。需要注意的是，把以约定为主的小区车位、车库权属的物权法规范修改为以业主共有的强行性规范后，大量小区的车位、车库将必须由全体业主或业主委员会进行维修和管理。然而，实践中，业主委员会面临着很多需要解决的问题。比如，业主委员的法律地位问题。无论是物业管
11、理条例 、 物权法 ，还是最高法院的建筑物区分所有权司法解释 ，对业主委员会的实体法律地位、业主委员会提起诉讼时是否需经业主大会授权、业主共同权益与怠于行使权利的关系等一系列实际问题，都规定的较为模糊，导致业主委员会难以取得应有的社会地位。可以说，小区车位、车库的利用效能的充分发挥，离不开全体业主对小区车位、车库管理的积极性、主动性、自觉性，这就必然涉及进一步完善小区业委会的职能问题，以充分发挥业委会在小区车位、车库管理中的作用，提高小区车位、车库的利用效能，为构建和谐社区作出积极贡献。 参考文献： 1陈耀东.商品房买卖法律问题专论.法律出版社.2003 年版. 2梁慧星，陈华彬.物权法（第 4 版）.法律出版社.2007 年版. 3王利明.民法学.复旦大学出版社.2004 年版. 4江平.物权法.法律出版社.2009 年版. 5崔建远.物权法.中国人民大学出版社.2009 年版. 6王轶.物权法的任意性规范及其适用.法律适用.2007（5）. 7戴忠喜.美国法中住宅小区车库及停车位、会所、绿地的权属.中国房地产.2005（11）. 8董学立.论物权法上车库权属的判断标准.法学.2008（3）.
