1、1养老地产：朝阳产业的零散发展老有所养成为“刚需” 近年来，养老地产成为大、中型房企及保险企业瞄准的热门行业，纷纷积极进军养老产业。但在表面的热度之下，综观目前的养老产业市场，在建设与养老服务等环节的水平参差不齐，仍在摸着石头过河，零散地按各自的设想发展。 “如何养老”是越来越多人需要面临的问题，显而易见养老成了未来的一项“刚性需求” 。 一般来说，当 65 岁老人占总人口的 7%，即该地区视为进入老龄化社会。从 20 世纪末中国就迈入了老龄化社会。全国老龄委办公室曾公布消息称，未来二十年是中国老年人口增长最快的时期。预计今年底，中国老年人口总数将超过 2 亿人，到 2025 年这一数字将突破
2、 3 亿人，2033 年将超过 4 亿人，平均每年我国将增加 1000 万老年人口。最高年份将增加1400 多万人。本世纪中叶，60 岁以上人口将达到峰值 4.87 亿人，占总人口的比重由目前的 13.7%上升到 2053 年的 34.8%。 目前，全球老年人口超过 1 亿人的国家只有中国一个。而中国的 2亿老年人口数相当于印尼的总人口数，已超过了巴西、俄罗斯、日本各自的总人口数。如果作为一个国家的总人口数，也能排世界第四位。 同策咨询研究中心采取回归模型估算法以及收入匹配度估算法，针对城市商业化养老机构需求进行了估算。数据显示，两种预测方法得到2的结论非常相近，在赋予其不同的权重后，综合预计
3、 2015 年全国城市商业化养老机构的潜在需求为自理老人床位数 174185 万张左右，需要护理老人床位数 3032 万张左右。按照一个项目最优化床位数为 400 张计算，未来三年市场上将需要至少 4500 个项目的建设，市场空间是巨大的。在城镇化快速发展的当下，与年轻人相比，老年人更需要适合他们的生活环境。如果等到老龄化社会形成再改建改造，成本将更高。 总量逼近 2 亿人的中国老年人，他们的消费需求量也相当可观，而其中愿意选择居家养老的老年人对于养老地产投资商来说，也无疑是一块难以割舍的蛋糕。伴随老龄化而来的是社会服务如何跟上的问题，老龄化社会将带来相应的养老消费需求，与之配套的就是养老产业
4、，其中当然包括养老地产。 随着中国地产行业不断发展成熟，地产行业也在转型中对能够带来持续而长远利润模式迫切地探索着。在老龄化时代迅猛到来的时机下，结合养老和地产的商业概念形成的“养老地产”成了众多大、中型房企及保险企业瞄准的热门，归根结底都是在紧盯银发时代带来的“消费蛋糕” 。 养老地产“牵手”远郊大盘？ 近年来，丰厚潜在利益吸引了不少企业先后进军或涉足养老地产。大中型房企纷纷高调进军养老地产。2010 年底，万科斥巨资高调挺进养老地产市场，与此同时还有诸多大型全国性房地产企业，如保利、远洋、绿城、华润等知名企业杀入该行业。除了各大房企争相进入，保险企业3也大踏步涉足养老地产，以泰康、新华、国
5、寿、太保、合众等为代表的保险资金不甘落后，中国平安集团投资 170 亿元在浙江桐乡打造养老综合服务社区；到 2012 年，中国人寿、新华保险、合众人寿的养老地产规划也相继出炉，让这个被称为前景广阔、消费群庞大的新领域更加火热了。但是，到底采取什么模式开发最合理还尚未形成定论，大多以“一边摸索一边前进”的方式在推进。 看目前养老地产在城市的分布情况，许多人提起养老地产的第一反应就是位于远郊，如北京的“万科幸福汇”和“泰康之家”在分别北京房山、昌平， “保利西塘”在上海西塘，还有多家开发企业在宝山、松江等郊区或是昆山等上海周边区域设立大型的养老地产项目。 “空气清新、居住成本较低”是目前被远郊大型
6、养老项目认可的概念，远郊板块有安静的环境，相对更加生态和绿色，而且通常消费水平比较低，这些优势会吸引养老购房者。而且选择远郊，土地成本相对较低。 也有业内人士认为，不少养老地产项目设在郊区，把老年人和其他年龄群的人分割开来是目前养老地产行业中存在着的误区，还有的打着养老地产的旗号实质上在圈地。远郊此类产品往往远离购物、医疗、大众娱乐等基本配套，对于年老的购房者来说，根本无法实现“老有所养”的目标。 在清华同衡规划设计研究院养老产业与养老地产研究所所长陈首春看来，远郊养老是在拉开养老与普通人日常生活的距离。而实际上，尽量不去改变老年人原来的生活方式才是他们的养老需求，老年人群的养4老不该独自住在
7、一个偏远的地方。在中国，由于受传统文化影响，大部分中国老人更愿意与子女共同居住或邻近子女居住，这不仅可以尽享天伦之乐，而且也更容易实现家庭内的代际互助。反过来，如果老年人群集中在远郊养老地产的巨大社区居住，例如远郊区县或者距离城区几十公里的主要面向养老人群的项目，社区就相当于形成了一个“老人城” ，对配套要求的需求也很大，很难真正满足老年人的养老需求。老年人养老可以通过在城区内（第一居所）适当安排养老社区来实现。譬如在城区（无论是新建还是改造）内适度规模社区，以适老化住宅的方式安排一定比例的养老社区，同时配备主要面向失能失智老人的机构，这样老人就可以真正做到在宅养老，并且在需要照料时就近进入养
8、老机构。 养老+地产：1+12 “养老+地产”意味着房地产开发模式的集约化和主题化。相对于传统地产项目来说，养老地产更多需要延伸服务价值链条。当前国内房地产市场上，无论房企或是养老机构，很多都把养老地产视做商业地产项目长期经营，也有的养老地产商开发的项目挂着“养老”的旗号实际却是在卖房子。 养老机构设立许可办法和养老机构管理办法已于 7 月 1 日起施行，为开办养老机构设立了门槛，包括床位数在 10 张以上，有与开展服务相适应的管理人员、专业技术人员和服务人员，有符合养老机构相关规范和技术标准，符合国家环境保护、消防安全、卫生防疫等要求的基本生活用房、设施设备和活动场地等。业内人士认为，这个门
9、槛不算高。 未富先老和快速老龄化这两大国情，使得养老机构不足的问题更加5突出，比如绝对数量不足和有效供给不足。基于建立起与人口老龄化进度相适应、与经济社会发展水平相协调，以居家为基础、社会为依托、机构为支撑的社会养老服务体系的原则，兴办养老服务业是大势所趋。通过新建、改建、扩建和购置，以社区日间中心和专业化养老机构为重点，改善社会养老服务体系的基础设施条件。 同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从供应角度来看，目前市场上养老机构的供应现状是档次低、服务差。大部分养老机构配套设施落后，缺乏现代化的管理方式；服务及费用参差不齐，且由于长期护理经验的不足导致一些养老机构不愿接收入住前就已失能的老人。所以
10、可以预见，市场上针对中高端消费人群的养老机构的缺口仍然很大。 中国的传统文化决定了单纯以进入养老院的养老方式很难满足现实的养老需求，社区居家养老显然更受欢迎。无论是“9064”还是“9073”的养老格局，家庭养老或者说是居家养老的需求都是大方向。国内的房地产业快速的增长模式下，市场成长的均衡和深度层面自然不够充分。目前作为房地产衍生品的养老地产，正是在这样一个基础上起步，不论是经营模式还是盈利方式，不确定性仍然盘绕在这个探索中的产业。在相当长的一段时间内，市场上定位养老型的楼盘，主打的依然是产品，仅是在产品的市场细分上倾向于老年人居住。有的则只注重建设，轻视对项目后续运营和管理。一些老年公寓采
11、取了类似“反按揭”的方法，也被称为“以房养老” 。但在业内专家看来，很多养老地产只是贴上了不同的标签，多数还是住宅，最后只是为了更有利其销售。 中国房地产学会副会长陈国强认为，养老地产真正开始发展只是近6几年的事情，规模小、服务设施也并不是非常配套，运营模式、规模和体量与预期都有差距，很多企业只寻求尽快投入其中却没有充分研究国外经验，模式并不成熟，也没有形成多少成功的案例。因此，对于目前颇受关注但处于发展初期的养老地产，业内认为普遍现阶段仍存较多困难和问题亟待解决。 陈首春认为，目前养老地产行业存在的问题都可以留待时间去解决。未来构建一个老年型友好城市片区或许是一个发展方向，我们提倡“养老建筑
12、常规化，常规建筑适老化” 。中国处于老龄化社会向老龄社会发展的过程中，老年人会越来越多。现阶段， “适老化”是开发商的一个比较好的发展途径。他心目中养老地产理想的模式是就地养老、居家养老。一个人在逐步老龄化过程中，可以不离开自己常年生存的环境，逐步接受不同级别的服务。一个商品房小区有 10%20%的适老化住宅，根据小区规模，有一定数量床位的养老机构，这样就构成了全龄化社区。适老化住宅依然是商品房，也可以销售，只是设计上要适合老年人居住，硬件和软件上满足老年人的生活需求。年轻人能把这里当成第一居所，能实现每天上下班的实际需求。当老人需要半护理和全护理的时候，如果子女没时间，可以住进社区的养老机构
13、，由专业服务人员进行照料，这是一种理想的养老模式。 以何赚钱 养老地产的需求量很明显，但盈利点在哪里，众多践行者还在探索中，靠土地、服务、设施、量身定做，还是靠社区成熟后形成圈层效应赚人气的钱？陈国强认为，如果把养老地产仅仅当作地产的一个种类，7注重短期回报，就很难获得市场认可。走长线发展的路径，是投资商进入养老地产领域一个最基本的心态。 新修订的中华人民共和国老年人权益保障法还提出，各级人民政府和有关部门在财政、税费、土地、融资等方面采取措施，鼓励、扶持企业、事业单位、社会组织或者个人以新建、改建、租赁等方式兴办养老服务设施。 在北京市国土资源局公布的 2013 年国有建设用地供应计划中，确
14、定2013 年国有土地供应计划总量为 5650 公顷，其中住宅用地 1650 公顷，首次单列养老设施用地计划指标。 通常设计上，养老地产的投入比普通住宅高。开发养老地产，如果只能在现有经营性用地基础上获得，缺乏政策支持，土地价格将成为影响成本的根本因素。以北京太阳城为例，它是十二年前获得的土地，当时拿地的成本是十二万元/亩，现在随着土地市场的发展，至少增值 10倍以上。但如果以现在的土地价格，再去复制一个北京太阳城似的养老社区，基本不可能。中国商业地产联盟秘书长王永平认为，对于养老地产的开发，如果开发商仅限于开发阶段的竞争，赚的只能是苦力钱，成熟的运营能力才是法宝。他认为，从目前来看，养老地产
15、并没有成熟的商业模式，更多的还需要政策机制的配合以及配套设施的完善，否则养老地产的商业前景不容乐观。 养老地产包括居家式养老、租赁式养老、爱心护理院、医院和超市等商业配套设施，同时集餐饮、娱乐、养生、保健于一体。开发商通过经营老年社区而扩展出一种立体的开发经营方式，住房、医疗、服务、8度假、旅游、教育等产品全方位结合，这种复合地产项目的盈利来源不止是住宅产品销售，还是来源于完善的配套服务带来的增值效应。 虽然服务被认为是养老地产的核心，但目前来看，养老地产服务的赚钱路也不是一片通途。国内的养老环境由于老年人中低收入的比例相对较高，无法承担起高昂的养老费用，因此良好的养老机构针对的客户群体只能是
16、少数收入较高的群体。 作为美国最大和增长最快的高级养老社区运营商之一，Emeritus 旗下的凯健国际老年护理中心来到中国后，便展开了一系列动作，其租用了上海一个项目作为其在中国的第一家老年护理中心。这一中心共有 50间标准房以及 9 间套房，最多入住 80 位老人。因定位高端养老服务，不包括物业租赁费，仅设施采购与中心改造就耗费 2000 万元人民币。同时，随着入住率逐渐提升，凯健国际还将为这家中心陆续配备近 70 位专业服务人员，基本与入住老人达到 1?1 的服务比例。凯健的营业收入主要由老年用户缴纳的房费与专业服务费两部分构成。 去年，武汉首个高端养老地产侨亚康瑞颐乐园陷“退房门” ，业
17、主称该项目存在服务费用过高，如果要租，一个有两张小床的单间月租金 1900 元。如果预存钱，通过抵扣利息方式，月租金也要 1300 元。护理费也不便宜，老人行动不便月护理费要 900 元、1500 元，甚至更多。另外，月包餐费要 600 元，水电费、物业费另算，还不如自己家里请护工。 陈首春认为，现在为养老地产的盈利模式下判断还为时过早，各个企业都在按照自己的路子发展，他乐见一种“百花齐放”的场面，因为本身中国的养老市场规模很大，不同地域又存在着文化及观念等方面的9差距，如果能摸索出多条路也是好的。 业内人士认为，未来政府和市场应形成明确分工，与保障房的分配相似，公办机构享受公共资源，其服务应
18、当提供给经济能力较差的老人。而在政府和企业分工明确的过程中，建立养老服务第三方评估体系尤为必要，未来应对老人生理状况、护理需求、家庭状况、经济能力等进行全方位评估，以确保公办养老服务资源能到达确实需要救助的低端老龄人群身上。 好的信号是近年来中央逐步对养老产业做出政策性指导，旨在加大养老问题的市场解决力度，比如国家“十二五”规划中明确指出：积极应对人口老龄化，注重发挥家庭和社区功能，优先发展社会养老服务，培育壮大老龄服务事业和产业。 放眼海外，日本三大连锁养老运营机构之一的日本医学馆在日本全国有 1250 所养老物业，基本上都位于市区，入住老人 60%来自于项目 5公里范围内，或老人的子女工作
19、生活在周边。 在陈首春看来，其实日本与中国的传统养老观念不太一样，相对来说老年人比较认可养老机构，到了一定年纪以后，可能会主动到养老院。但最后之所以老人没有与子女分开，是这种养老方式的社会总成本最低。养老机构生态系统的核心是：通过投资商、建设商、与运营商的角色分离，实现开发利润、租金收益、资产升值收益与经营管理收益的分离。国内养老地产市场被房企和险企看好，他认为养老地产行业还在发展，企业可以根据自身的优势在养老地产行业中各归其位，比如险企可以充分利用自身的资金优势，对养老地产进行投资，做好金融服务者。现在10房企手中养老社区的项目就不少，在这样的养老地产项目建设中，保险公司可以作为投资方加入进来。同样，养老服务行业可以为养老地产提供相应的服务，这样房产开发企业可以集中心思在硬件建设上，各个行业都可以发挥各自擅长之处。
