1、1等米下锅到千亿大鳄“8?31 大限”撬动模式之变 2004 年 3 月国土资源部、监察部联合下发的 71 号令被业内称为“8?31 大限” ，它正式叫停了此前盛行的协议出让，促使沿袭了数十年的土地出让制度被彻底颠覆，房地产市场因此规则重建。 毋庸置疑， “8?31 大限”的最大收益者无疑是万科，其从当初“无米下锅”举步维艰的生存状况一路走来，最终被一纸政策“8?31 大限”而彻底颠覆。 作为在中国改革开放前沿城市深圳成长起来的首批上市公司之一，万科在 1984 年正式呱呱坠地。然而这家以“现代科教仪器展销中心”为名称注册的公司之一，当时还属国营性质，经营办公设备、视频器材的进口销售业务。 1
2、988 年，可以说这是万科以及王石最重要的时间节点之一，因为在这一年万科打响了房地产开发的“第一炮” 。据楼市传媒董事长蔡鸿岩批评万科一书中的描述，1988 年 11 月深圳会堂内正在举办深圳市的第二次土地拍卖。被拍卖的土地位于深圳红岭中路东，宗地号 H201-3，是一块用地面积为 4141 平方米、建筑面积仅 10600 平方米的住宅用地。 下午 3 点，拍卖正常进行中，在 1000 万元应价之前，竞买人应价都较为踊跃，但是突破 1000 万元以后，会场的应价节奏明显缓慢下来。就在会场应价者举牌犹豫、小心测算的过程中，拍卖价已被叫高至 1200 万2元，然而就在拍卖师要落锤的一刹那，来自万科
3、的代表以 2000 万元的高价拍下了这块土地，并引起一片哗然。按照万科 2000 万元的出价，这一地块每平方米楼面地价就高达 2600 元，房子至少要卖到 4000 元/平方米才不会亏损。 然而就是这样华丽的出场，让万科迅速走红，第二天万科便成为了内地和香港等主要媒体报道的焦点，成了明星。 这就是万科的处女作威登别墅，虽然当时，政府、房地产界包括万科在内都认为这个项目会亏损，但是这个项目发售时，正赶上房地产迅速发展、房价迅速上涨时期。项目最终卖到了 4500 元/平方米。 此后，经过多年的发展，万科开始做减法，将公司所横跨的多项业务进行精简，开始主营房地产业，甚至将房地产开发也锁定在只开发住宅
4、项目上。 然而摆在万科面前的一大问题就是拿地太难。直到 1996 年，万科在深圳开发的项目也只有天景花园、威登别墅、万景花园、荔景大厦等四个项目，总建筑面积不超过 9 万平方米。有人说万科喜欢在城市新区拿地，但事实上，最早在城市新区和城乡结合部拿地是万科的不得已之举，由于当时的土地市场不规范，万科很难拿到市中心的地块。 而“8?31”土地政策的实施，让这一现象彻底扭转。 “8?31”政策让曾经靠与政府关系好而获得土地出让协议的开发商完全施展不开拳脚，新的土地政策实行“招、拍、挂”则是“价高者得” ，这让进行全国规模扩张的万科如鱼得水。 “我们拿地情况越来越好，找我们谈的项目越来越多。原来万科拿
5、3不到好地，我认为这个说法可以改了。因为有实力就可以拿到想要的地，而不是通过关系，这是万科进入房地产行业这么多年来最希望看到的局面。我们一直在赌中国市场的规范化。 ”“8?31 土地大限”出台以后，万科总裁郁亮在接受采访时表示发展万科的强烈信心。 与此同时，长期受制于土地垄断限制，但是野心勃勃意欲进行全国规模扩张的地产企业们也开始蠢蠢欲动。2004 年前后，成为很多房地产企业扭转命运的关键节点，其中包括上海绿地、中海地产、首创置业、合生创展、世茂地产等，而这些企业的扩张行为也折射出了房地产行业环境巨变下，各房地产开发企业的经营手段以及开发模式上发生的重大变化，从而也形成了“圈地融资再圈地”的扩
6、张模式。 兰德咨询（中国）有限公司总裁宋延庆认为， “8?31 土地政策”带来的变化就是由于土地的升值来带动私下土地的转让，并形成地下土地市场，还出现了大量的公司收购行为，这是以土地储备为基础的价值来收购的，比如万科收购南通等。在资本市场中企业之间的收购是淘汰劣势的资源利用和资本利用的过程，而发挥资本的优势转化为先进的生产力。但地产则是在一次分配中转移一部分，在二次分配中再转移一部分，把土地交易中的利润一切两段。 一位业内人士认为，在 1998 年房改的时候，土地是排在第一位的，就是房企获得土地便能因此获得资金，银行就能给房企贷款，所以银行排在第二位。而当时房地产的市场并不重要，一个垃圾产品也
7、能卖出去。但是 2000 年以后，所有的产品都要根据市场来重新定位。这意味着，不是什么产品都能卖出去，更多的房企开始从市场的角度去研究产品。4“8?31 土地政策”出台以后，房地产市场发生了更加显著的变化，这时资金是排到第一位的，土地排到第二位。当房企没有资金的时候，就没有办法获得土地。反过来说，现在土地制度已经从“找地、挖坑、卖房子” ，变成了先要找钱，资本的作用要大大的提高。住宅的开发大概平均增长了 20%到 40%的价格，但是办公楼和商业只增长了 10%。这就是市场已经随着拍卖制度发生了变化。因此更多的是要先解决资金的问题，然后才去考虑生产模式。对发展商而言，资本制胜才能实现强者愈强。
8、“不拿地王”的悖论 经历了“8?31 土地大限”之后，一线城市与部分热点城市的商品住宅价格如脱缰的野马般涨到了令人瞠目的水平。究其原因，其实不能归咎于某一两个单独的因素。但其中有一些明显的诱发因素是不容忽视的，比如土地财政以及与其配套的土地招拍挂制度、土地的一级开发与二级开发制度等，在规范的同时无形中增大了房地产开发的成本与周期，形成了一个新的利益链条和分配模式。房价上涨问题、地王问题则是其必然衍生的产品。 “8?31 大限”之后，开发商天价拿“地王”的场景在土地“招、拍、挂”后并不鲜见。楼市大众甚至已习惯了热地挂牌必然带来的争夺战。留意这些拍卖事件，人们会发现一个问题，这些地块楼面价已达到甚
9、至超过当时区域的商品住房售价。 “房价怎能不涨？”鲜活的数字让人们开始相信，房价高企，祸根在地价。质疑的声音越来越多，有人呼吁叫停大地块拍卖，有人建议政府拿出溢价去建中低价房。学者也在疾呼：“政府应反思自己的行为对房地产价格的刺激，一手抑制房价，一手赚取高额地价，会使市场对今5后调控产生极大的负面预期。这种效应足以抵消调控的效果。 ”记得有官员曾这样反驳：“现在卖得最贵的房子，有几个是“招、拍、挂”的地？开发商抱怨地价高，实际是因为“招、拍、挂”挤压了他们的利益。 ”土地部门负责人也多次以数字说明：“地价占房价比重极小，绝不是造成房价高的因素。 ” 此后一切恢复平静，天价拍地仍有发生，房价还在
10、涨。之后，限价房消息落地。一位官员才发出这样的感慨：“如果拍卖，可能又是天价，这与宏观调控的初衷背道而驰。 直至十年后的今天， “地王”仍然遍地开花。 7 月 10 日，有媒体报道称，万科半个月内在全国催生三个“地王” ，并引来包括华远地产董事长任志强等人对“万科不拿地王”的质疑。对此，郁亮表示：“我们面粉 、 面包都做。2008 年我们也拿过三个地王，那也是很痛苦的，所以地王我们还是不会参加的。但是目前地王的说法已经发生了变化，现在媒体将拿地大的都叫地王，这是有问题的。而本月的几个地王，还是比较不好做的。 ” 除了万科之外，全国多个城市土地市场表现也是异常火热，开发商在土地市场你抢我夺争相拿
11、地，其中大型房企的举动格外引人注目。据不完全数据显示，北京 5 月 22 日三地块合计出让金额为 35.22 亿元。叠加之前的 78 宗地块，土地出让金达 582.6682 亿元。2013 年以来，北京土地出让金合计达到了 617.8882 亿元。相比 2012 年上半年的 135.6547亿元，上涨了 3.5 倍。上海土地出让金截至 5 月底也达到 432.34 亿元，占 2012 年全年的 49%。而在去年同期，这一金额仅为 85 亿元，甚至不足62013 年单月数据。广州方面，与其 2012 年全市土地出让总额为 402 亿元相比，2013 年仅前 4 个月的土地出让金已达 300 亿元
12、左右。随着接连三个“地王”的出现，预计广州上半年就有可能接近甚至超过去年全年的土地出让总额。 著名地产评论人袁一泓认为，土地“招、拍、挂”制度客观上唤醒了土地商品属性，而之前协议出让的弊端显而易见，最为人诟病的，是它为利益相关方的土地寻租提供了方便之门。但在开发商任志强看来，土地协议出让，是个别或少数官员拿零头，购房者拿大头；“招、拍、挂”出让，是地方政府全部拿走，成本由购房者支付。 “8?31 大限”也使得房地产在 2003 至 2004 年的急速增长中，原先大量潜在的问题随着楼市的火爆而集中暴露出来，这些问题主要集中在各级政府主导的“圈地热”和日渐增大的金融信贷风险。由此使得 2004年的
13、政策不得不集中到调控“地根”和“银根”两方面来。但这波调控并未给市场带来明显触动，反而带来新的问题飞涨的地价令房价无法遏止。 跨越千亿大关 “8?31 大限”对于房企的影响，远不只造就了房价飞涨、地王之战，也成就了房企从“无名作坊”向“行业大鳄”的转变。 早在 2004 年，就有企业开始跨进“百亿军团” ，如合生创展、顺驰置地、绿地集团等，但是万科却不在其中，这似乎威胁到了万科作为行业龙头的“江湖地位” 。也就是在这一年，万科高调宣布未来十年要向千亿元销售目标进击。 7地产“百亿军团”的概念最先由顺驰置地的孙宏斌提出，但是这一口号随即成为开发商们奋斗的目标。一向低调的富力地产董事长李思廉在接受
14、采访时坦言，那时的富力不但进军北京市场，还携巨资涉足商业地产，扩张速度之快、跨度之大也在业内首屈一指。也是在 2004 年底，当时在上海拥有市场占有率 4%的绿地集团也搭上了地产百亿房企的快车，这一年绿地迅速开疆扩土，实施全国化策略。 就在众多企业为踏入“百亿军团”而欢呼雀跃时，万科在其二十周年庆典上提出了销售额达到 1000 亿元的目标，这在当时着实让人目瞪口呆。而万科这个千亿目标是按照其 30%的复合增长率，十年之后增长的结果。 然而截止到 2010 年 12 月 1 日，万科 2010 年度销售总额就已突破1000 亿元。这一数字，相当于美国四大住宅公司销售高峰时的总和。 “千亿房企”
15、，这个万科在 2004 年提出的希冀在 2014 年实现的远景目标，整整提前了 49 个月完成。 “房价和地价存在联动关系，各地市场存在差异性。万科的快速开发策略和战略纵深布局非常有利于过滤行业波动。 ”郁亮曾在公开场合表示，万科的战略纵深优势使公司有了更大的腾挪空间。 万科能取得较好的销售业绩，主要由于万科的经营模式符合市场需求和政策导向。具体包括两点，一是万科在产品上坚持主流定位，二是坚持快速周转的开发策略。 相关人士进一步解释说，这意味着即使部分城市的土地市场出现了过热的情况，万科也总能在其他城市找到土地价格合理的发展机会。 8如今，在调控持续的背景下，认清形势的房企巨头业绩飙升势头不减
16、。 “千亿俱乐部”不再是万科一家独大，保利、绿地在 2012 年也加入了“千亿阵营” ，从而最终完成了企业从百亿到千亿的蜕变。 目前，万科 2013 年前 5 个月的销售额突破了 700 亿元。业内猜测，按照这个速度，万科今年会达到 1700 亿元的整体销售规模，这样再过十年，万科会不会突破 1 万亿元？ 而郁亮坦言：“我估计不太可能，因为企业发展这么大还要保持这么快的增长率，如果销售额到 2000 亿元，那么他的 20%就是 400 亿元，400 亿元拿出增量也是很大的公司。现在我们这么大规模只能说随波逐流。衡量企业成长的标准不能用规模说，还有股东的回报、员工的发展。综合起来，对股东来说不能
17、不增长，对员工来说不能不增长，这些都是靠回报来说。但它的空间是一定有的，不用十年就会有传统意义的天花板。中国房地产市场到 10 万亿元就差不多了，一年 1000 万套住宅，能建多少年大家可以算一算。可能未来十年中国住宅需求量会稳定下来，甚至会萎缩。为什么万科要转为城市配套服务商，就是为了解决我们传统业务在未来一段时间的发展问题，所以拜托大家以后不要用规模来衡量我们。 ” 有业内人士认为，万科千亿元销售目标的完成，代表着宏观调控下的市场话语权，正在从单纯依靠银行贷款支撑下高负债经营的经营模式，逐渐向资本市场融资的上市公司靠拢。而土地的“招、拍、挂”制度，让资金与土地的博弈成为房企可持续发展的杠杆。万科作为最早一批上市的房企之一，先发制人，最先把握了资金优势，进而把握了土地市场9的话语权，因此也成为这一轮宏观调控的最大受益者。
