1、浅析未来房价的走势摘要：很长时间来，我国房价一直保持高位运行。自 2007 年从紧的宏观经济政策实施以来，一些主要城市房价都出现了不同程度的下跌。但随后不断有国家将放松宏观调控的报道，房价走势扑朔迷离。本文主要从宏观环境、微观机制两方面进行分析，并提出自己对未来房价走势的分析判断。 下载 关键词：房地产 宏观调控 寡头垄断市场 价格联盟 行业洗牌 一、高房价的危害 1导致贫富分化，影响社会和谐。早在 18 世纪，中国还是世界经济领头羊的时候，市场经济的鼻祖，英国经济学家亚当?斯密就曾断言中国不会再有发展潜力了。其根据主要是两点：一是中国闭关锁国；二是中国贫富分化严重。果然，随后太平天国、义和团
2、运动等此起彼伏，中国陷入了长期的兵荒马乱，民生涂炭时期。而在 21 世纪的中国，贫富分化再次抬头。根据官方公布的数据，2006 年我国代表贫富差距的重要指标基尼系数达0.47，远远超过 0.4 的国际警戒线。而房价的持续上涨正是导致贫富分化的罪魁祸首。 2影响资源的优化配置，导致实体经济空洞化。由于房价的持续走高，房地产行业成为一个遍地是黄金的暴利行业，许许多多企业纷纷转产介入。银行也把房地产贷款作为其主要的利润增长点，房地产贷款不但金额大，而且相对来说风险小，与其他贷款比属于优质贷款。当大量资金投向房地产时，那些真正需要贷款扶持的生产部门自然得不到满足，导致产业空洞化。 3不利于刺激内需。“
3、民以居为安”，中国人似乎天生就有买房情结。面对高耸的房价，许多人都是倾其前半生所有，背负后半生负债来购房置业的，从而沦为“房奴”。高房价不仅套住了一个小家庭，有时甚至是几个家庭。小两口购房结婚，不仅双方父母要勒紧裤腰带，可能连父母的父母都要省吃俭用。房价越高，对消费的挤出效应越大，这严重影响了“十一五”提出的“消费拉动经济”的政策目标的实现。 4不利于三农改革。三农改革的重中之重是增加农民收入，但以农村现有的资源，现有条件，要增加农民收入，缩小城乡差别是不可能的，唯一的途径就是打通农民工进城的通道，让农民工进城。但过高的房价及房租使他们望楼生畏，严重打击了他们进城的积极性。 5高房价增加了企业
4、的运营成本，降低了城市竞争力。在深圳、杭州等地，高企的房价是企业在扩大规模时面临巨大的征地成本而不得不纷纷“外逃”，许多优秀人才也因不愿沦为房奴而望而却步。优秀企业、优秀人才的外流必然降低城市的竞争力。 6泡沫经济的阴霾。有关专家通过研究发现，这几年发生在中国的房价暴涨，在产生背景、资金运作、市场跟风、银行相应的“金融创新”等方面都与上世纪九十年代初发生在日本的泡沫经济有惊人的相似之处。日本著名作家、研究日本泡沫经济最著名的学者吉川元忠曾说，泡沫经济给日本带来的损失达两万亿美元，就其损失比例而言，与第二次世界大战日本的损失相当。 二、房价久降不下的原因分析 （一）地方政府自身利益驱动导致宏观调
5、控在执行过程中被软化 在目前的土地分级管理体制下，土地的出让控制在各级地方政府手中，土地出让金的 70%属于地方政府，土地出让收入成为地方政府的一笔非常重要的经济来源，地方政府成为发展房地产的最大收益人。另外，房地产行业产业链长，对经济增长及提供就业方面贡献大，在当前追求政绩以及国家片面强调 GDP 等经济指标的畸形激励下，很多宏观调控政策到了地方便无法执行或被大打折扣。 （二）我国房地产市场的寡头垄断性质 “寡头”意味着“很少的卖者”，寡头市场顾名思义就是很少的卖者对市场产品价格与产量具有较强控制力的市场。根据经济学常识，寡头市场有两个显著特征：一是为数不多的卖者。二是卖者之间相互依赖。 1
6、我国房地产寡头垄断的形成 （1）土地市场的国家垄断和政府管制不当导致行政性垄断：我国土地一级市场由国家独家垄断经营，国家实行土地批租制度。在一个房地产项目开发前，房地产商需要办五个证，总共要盖二十几个章，涉及城市规划、房管、国土资源、工商、税务、交通等部门，审批时间长达一两年，这位政府官员设租以及房地产商的寻租提供了广阔的机会，房地产成为官商勾结、权钱交易的温床，同时也为该市场的进入设置了一道高高的壁垒，形成行政性垄断 （2）环形竞争导致区位市场的寡头垄断 产业组织理论的环形空间竞争选址模型认为，当存在进入的固定成本，特别是存在进入壁垒时，市场中的企业是有限的。由于区位差异化的存在以及运输成本
7、等差异，企业真正的竞争对手只是其区位邻近的企业。在房地产市场上，由于房地产的不可移动性，使每个项目都是独一无二的、不可替代的，区位较远的企业之间其产品替代性大大降低。房地产企业之间的竞争主要是项目邻近的企业之间的竞争。这样就为区位市场开发行使垄断力量索取垄断高价提供了条件。 2房地产企业的价格联盟价格领导制 谢勒尔的产业组织理论提出了“市场结构市场行为市场绩效”的范式，即市场结构决定市场行为，进而决定市场绩效的基本分析思路。在房地产市场，先期进入某个小区的开发商首先会将房价标得高高的，他并不急于卖出。后期进入的房地厂商不但不会降价，反而实行价格跟随策略，将房价标的更高。处于完全弱势的购房者逐渐
8、地接受了高价的理由开始购买，前期因价格太高而空置的房地产商不但没有受损反而因为房价上升而大赚特赚。由于政府官员、银行领导的深度参与，使得房地产商对房价的控制力越来越强。在这个过程中，房地产商获得了垄断高价，获得了暴利。而广大的购房者不幸沦为房奴。 三、未来我国房价走势之猜想 一方面高房价带来一系列严重的社会经济问题，另一方面由于政府行为不规范及房地产本身的寡头垄断性质，两者相互作用的结果导致房地产商对市场价格具有较强的控制力，房价久降不下。自去年年中以来，政府先后出台了多项政策对房地产市场进行调控，特别是去年九月底推出的第二套按揭贷款的限制政策，市场急转直下，目前深圳、广州以及珠三角等一线城市
9、房价出现了 20%30%的回落。但在许多二、三线中小城市房价不但不跌反而还在攀升之即，报刊杂志不断爆出“断供潮”、“崩盘论”并传言政府将放宽宏观调控政策，让许许多多“望跌欲穿”的购房者再度陷入迷茫，房价走势扑朔迷离。笔者认为，房地产将进入一个相对较长的调整阶段，房价回落远未结束。 1是控制通货膨胀的需要。七月份，决策层为宏观经济的定调由此前的“双防”（防止经济增长过热和防止全面通胀）改为“一保一控”（保持经济平稳较快增长和控制物价过快增长），并仍把控制物价上涨放在首要位置。虽然自五月份以来 CPI 连续三个月回落，但 PPI 却不断攀升，其月份同比上涨 10.09%，涨幅创 12 年新高。随成
10、品油、电、煤等管制价格的不断市场化，今后通胀的压力仍然巨大，中央政府最近明确申明，尽管有四川地震，但现阶段宏观调控政策不会放松。国家统计局 15 日发布的数字显示，1-7 月城镇固定资产投资同比增长 27.3%，高于市场预期。其中房地产开发投资占三分之二。打压房价，控制房地产投资是抑制通货膨胀所必需的。当前虽然深圳等一线城市房价明显下跌，但全国大多数城市仍在上涨，并且目前诱发房价上涨的因素仍然很多，一旦放松可能前功尽弃。相信政府将吸取以往每一次调控政策出台后只经历短暂的调整房价就反弹的教训，将房地产调控向纵深化推进。 2是抑制国际热钱流入的需要。人民币升值导致国际热钱流入。一季度，外汇储备新增 1539 亿美元，较上年同期多增 182 亿美元，每小时增加约 1000 万美元。4 月末，外汇储备达 1.76 万亿美元，比日本、韩国、台湾和香港的总和还多。北大教授韩秀云认为“热钱进入的规模和速度，成为决定中国经济短期挫折的速度有多快，规模有多大的一个重要参考指标，热钱进入的根源是中国机会多，钱好赚，尤其是股市楼市的示范效应特别强。所以政府要设法减少股市楼市的暴富效应，遏制资金的进入动力。” 参考文献： 破解乱局重整中国房地产经济 任纪军经济管理出版社 房价与泡沫经济徐滇庆机械工业出版社 看不懂的中国经济韩秀云中信出版社 （责任编辑：张晓辉）
