1、中国地产私募基金的发展现状及未来发展方向【文章摘要】 随着社会主义市场经济的发展，房地产私募基金逐渐兴起，而它作为一种新型的金融产品，已经得到广大房地产开发企业的广泛关注。最近几年，复地集团、金地集团、荣盛发展、嘉凯城以及保利地产等国内知名房地产企业纷纷顺应时代发展潮流，大力发展房地产私募基金。 【关键词】 地产私募基金；现状；对策 当前我国市场经济的繁荣发展，带来了房地产私募基金逐渐的兴起和发展，针对这一新型的金融产品，已经受到了各大房地产开发商和国家相关部门的高度关注，那针对中国地产私募基金的发展现状和未来发展的方向，我们应该做好哪些准备呢？ 1 我国地产私募基金发展现状 自 2006 年
2、 7 月开始，我国私募股权房地产投资基金迎来了发展的黄金时期。但是有一个现象值得我们特别关注，就我国与外国私募房地产基金的融资量以及数量来看，我国近两年私募股权地产投资基金的行业格局已经发生了突破性转变。 2006 年 7 月。建设部联合其余六部委出台了关于规范房地产市场外资准入和管理的意见 ；而在 8 月，六部委又相互联合颁布了关于外国投资者并购境内企业的规定 。 “限外令”的出现，直接改变了外资私募股权基金的收购投资路线，它们开始将股权投资战略转向参股房地产项目或者参股房地产企业。但是还有相当一部分人认为， “限外令”对控制外资投资的实际执行力有限。 世界性金融危机爆发后，房地产私募股权的
3、融资金额出现了大幅度缩水，外资企业纷纷撤回投资，所持项目在金融市场上大量抛售，直接导致内资接盘。之后，国家出台了相对宽松的货币政策和财政政策，所以在 2009 年2010 年上半年，我国房地产私募股权基金出现了短暂复苏局面。业内人士更将 2010 年视为国内房地产基金的起始年。据最新调查数据显示，截至 2010 年，我国房地产基金公司的数量高达 100 多家。但是在 2011 年，政府加大了对房地产市场的管制，房地产企业的常规融资渠道受到很大限制。以此为背景，许多房地产信托公司、开发公司、PE 公司设立了房地产基金，催生了私募房地产基金新的高峰的到来。截至目前为止，我国国内房地产基金高逾 50
4、0 家。 回顾和分析了我国房地产私募基金的发展历程，大致可以得出房地产私募股权基金的以下几个特点。第一，外资基金是我国房地产私募股权发展初期的重要推手。外资企业充分利用其在资金利用方面的突出优势，并结合具体的投资环境制订了多元化的投资方式，展示了外资企业先进的投资策略及理念。但是由于受到各种主客观因素的制约，外资企业介入的规模以及程度相当有限。第二，世界性金融危机以后，行业结构发生了巨大的变化，在一定程度上加大了内地房地产企业的资金压力。传统的融资渠道明显落后于市场需求，已经难以满足房地产企业的实际资金需求，从而进一步放大了资金结构的不合理。房地产私募之所以在最近两年取得了突飞猛进的发展，主要
5、是由于其积极探索，善于另谋出路，从而开辟了新的发展道路。过去，房地产企业一直呼吁拓宽融资渠道，但是实际执行力却较差，而且房地产企业的创新力亟待提高。就目前情况而言，整个房地产市场呈现出病态的局面，这在一定程度上也反映了我国金融体系的不健全。 2 我国地产私募基金发展难点所在 房地产私募基金的运作主要分为三大部分，即筹资、投资以及退资。从实际执行情况而言，房地产私募股权基金的运作还存在如下几个难点。2.1 缺乏专业人才作为支撑 基金管理人的专业技能以及工作经验对于基金的成功起着至关重要的作用。房地产私募基金要取得长远发展，就要求基金管理人具备较好的专业素质以及丰富的实战经验，同时要广泛涉猎各类知
6、识，熟练掌握财务、法律、基金等。目前，房地产基金的管理人员一般是房地产开发企业，他们虽然掌握着相当的房地产开发知识，但是资金募集以及基金产品设计却是其软肋。房地产私募基金普遍面临复合型人才的缺乏这一难题。房地产开发企业在成立基金管理公司之初就要招聘信托公司、银行、律师事务所以及投资公司的专业业务人员。但是，目前符合要求的复合型人才却严重匮乏。 2.2 投资资金难募 房地产私募基金作为一项长期的投资项目，它的开发周期一般为 3年。对于投资者来说，考虑到可能出现的基金风险，他们的投资意愿一般不高。而对于房地产开发商而言，房地产项目的限制条件较多，而且风险高，所以其一般借助券商以及银行等金融中介机构
7、募集资金。如果自行筹集资金，要耗费较多的人力以及物力资源，而且对房地产企业的限制较多，在没有强大的关系网、良好的信用记录以及优秀的投资业绩的前提下，如何以较低的成本募集到更多的资金显得尤为关键。 2.3 难以找到优质项目 房地产企业选择正确的投资项目比经营管理显得更为重要。目前，房地产企业普遍出现疲软状态，其资产收益率明显降低，这在无形中加大了房地产私募股权投资的风险和难度。就目前情况而言，房地产私募股权基金的投资类型主要分为四类：（1）以开发过程中的高风险回报为主要投资的开发项目；（2）以相对稳定的租金收入为主要收益来源的经营性物业；（3）以固定利息收入为主的项目抵押贷款资产；（4）以购置不
8、良资产的形式获取经济效益的投资项目。私募基金的投资能力在很大程度上取决于收购类项目的选择。在房地产发展的低迷时期，因资金链中断而导致项目停止的现象屡见不鲜。如何有效的发掘具有潜力的投资项目是房地产私募股权基金运作面临的重要难题。 2.4 退出项目较为困难 房地产私募基金在某种程度上与房地产信托有着异曲同工之妙，它们都有着固定的到期日，所以，基金运作又面临退出渠道设计这一重要环节。近几年，房地产信托快速发展，而集中到期措施的执行，进一步加大了信托基金管理人的兑付压力。房地产私募基金的主要投资形式是股权类投资，它的退出风险较其它方式相对较高。就实践情况而言，房地产私募基金目前的退出渠道是项目销售回
9、笼所获取的投资回报，但是受行业政策的制约，房地产市场的波动较大。一旦房地产市场处于低迷状态，项目销售的回款将很难收回，那么基金管理人的兑付压力将进一步增加。 3 大力发展我国地产私募基金的对策与建议 3.1 房地产企业与私募加强合作，打造专业管理团队，不断提高运作能力 房地产开发企业加强与 PE 机构的合作，建立起专业的房地产私募基金，以 GP 的形式运作房地产私募基金，能切实解决私募股权投资的相关问题。 在此种经营形势下，房地产开发企业主要负责房地产项目的评估、筛选以及后期管理，而 PE 机构则主要负责基金产品的设计、资金募集、交易安排以及投资关系管理等，双方能够优势互补，实现合作双赢。金地
10、集团作为房地产私募基金业务中的翘楚，它在 2010 年与瑞银环球资产管理公司展开全面合作，成立了“瑞银金地中国房地产开发基金” ，基金管理人由瑞银环球资产管理公司和金地集团的私募基金管理公司共同担任。作为一项综合性强的股权投资基金，它主要负责一线以及二线城市的住宅开发项目。 3.2 加强分部募集和战略合作，保证资金的顺利募集 房地产开发商一般以公开路演以及私人关系寻找投资人，从而实现资金募集。在实践过程中，房地产开发商可以自行募集基础基金，一旦找到合适的开发项目，即可追加投资金额，这在一方面给投资者留出了足够的筹资时间，另一方面削弱了基金的使用成本。假若通过中介机构来融资，房地产企业可以与信托
11、公司、银行以及券商等建立长期合作关系，以便于降低发行费率。同时，为了进一步保证利益双方的利益，增强投资人的投资信心，房地产企业可以适当调高出资比例，将发起人的出资比例控制在基金规模的 20%以上。另外，有的发起人会给与保底收益承诺或者承诺回收基金份额。 3.3 建立健全风险控制制度，加强市场调研，逐步提高项目投资的成功率 从实际经营情况来看，制定科学合理的投资决策流程，完善市场调研，同时加强与中介机构的合作，尽可能排除风险因素，制定出切实可行的投资协议，然后建立科学的投资决策委员会加强风险控制和管理，能切实降低投资风险。盛世神州房地产投资基金管理有限公司邀请金融界知名人士与 9 名房地产企业共
12、同组建了投资顾问委员会，然后邀请 16名专家组成员组建了投资决策委员会，有效提高项目投资的准确度。 3.4 建立健全以房地产基金为基础和核心的物业成长通道，实现企业利益的最大化 就国内情况而言，房地产私募基金的退出渠道主要分为以下四种：（1）在项目现金流入中抽取适当比例的回收投资；（2）在吸纳新基金的基础上吸收和合并旧基金；（3）投资项目公司或者公司股东负责回购股份；（4）以对外转让股权的形式实现基金退出。在香港，凯德置地建造了完整的商业物业成长通道，该通道以房地产基金为核心，实现了集团孵化、开发私募基金以及公募基金的稳定收益以及价值变现的一条龙服务，公司是整个价值链条中的核心和关键。 4 总
13、结 改革开放以后，我国的城市化进程不断加快，导致土地成本的进一步攀升和金融市场的不断完善，而房地产私募基金顺应时代潮流应运而生，正逐渐发挥着重要作用。房地产开发企业为了提高经济效益，适时开发了私募基金投资项目，并融合了经营性商业物业，进一步提高了资金的运转效率，有利于私募股权基金规模化经营的实现。 【参考文献】 1刘民飞；房地产私募基金的风险管理J天津大学；2012（05） 2宋毅；中国私募基金的发展与风险监管研究J对外经济贸易大学；2012（03） 3范运；私募房地产股权投资基金风险管理研究J西南财经大学；2013（05） 4余四林；论我国私募基金的发展现状及展望J财会通讯；2013（04）
