1、论新时期房地产开发风险的探讨【摘要】改革开放后，我国的社会主义市场经济随着改革开放的脚步进行了改革与发展，在我国社会主义市场经济飞速发展的过程中，推动了我国房地产行业的快速发展。伴随着人民对生活质量、居住水平等方面要求的提升，促使大量的房产投资者和开发商的不断涌入，在其发展过程中也给房地产开发带来了一定的风险。本文通过对新时期房产交易市场的发展现状进行综合的分析，从中对新时期房地产开发的风险进行思考与探讨，同时为房地产开发企业或投资商提出一些更好的规避风险的策略，促进房地产开发市场更好的发展。 【关键词】新时期、房地产开发、风险探讨 中图分类号：F293.35 文献标识码：A 针对新时期房地产
2、开发市场的风险分析简言之，主要是指：在当前我国房地产的开发活动实施过程中，其涵盖的对房地产开发利润影响的多方面因素。这些因素存在一定的共性：这些因素往往不可预料，控制难度较大。这就会造成房产开发企业在其土地实际开发过程中所得到的利润与其在开发前预估的利润相差较大甚至使背离，最终致使房产开发企业或投资商遭受严重的经济上的损失。要想综合的对当前新的经济发展形势下房地产开发市场的风险进行评估与思考分析，就必须对现在房产交易市场的发展情况进行分析，进一步推敲新时期房地产开发市场存在的风险因素。 一、新时期我国房地产开发与交易市场的发展现状 1.新时期我国的房地产开发规模呈现逐步扩大的总体发展趋势 随着
3、改革开放后经济的不断飞速增长，推动房地产开发企业的投资范围逐步扩大，使其占我国总体的固定资产份额投资比重逐步增加。不管现在我国经济的飞速发展需要抑制对房产购买的需求，还是经济在衰退过程中需要拉动内需进行发展经济，房地产开发投资在国民经济中仍处在不可忽视的地位。 2.房地产开发与交易的市场具有地区特性，导致一些地区房地产开发与交易市场发展的不均衡现象出现 因为我国的国土面积较广，每个省份或地区的经济发展情况有所不同，因为东部地区较早的接触对外开放经济发展政策，经济发展速度较快，所以这一地区的房地产开发市场发展也较迅速，中西部地区则发展相对较慢。这样就会对新时期的房地产开发企业和投资商带来不同的风
4、险因素。 3.我国房地产开发与交易的市场供需总体结构存在不均等、不平衡的现象 新时期，我国房地产开发与交易市场的供需结构均存在一定的不均等与不平衡的现象： （1）房地产开发按其目的划分也可以分为两类，一类是通过政府扶持，为了供给国家贫困者，盈利目的占较小的部分，例如：经济适用廉租房。 ；另一类则是以盈利为主要目的的商业房地产开发。因为我国供给的经济适用廉租房较少，地方政府大多是在应付了事，廉租房覆盖面积较少，致使第一类的房地产开发企业与投资商较少。 （2）因为我国更多的房地产开发企业和投资商主要以获取更大的利润为主要目的，造成在我国房地产交易市场中高端户型的住房较多，新建的一些经济的中小户型、
5、价格优惠的普通商品住房供应失衡，忽视了中低端购房消费者的购买需求和购买力，这样的发展情况就使得我国新时期房地产开发不均衡的现象出现。 二、新时期我国房地产开发所面临的主要风险因素分析与风险的解决 1.政府的调控风险（即政治风险） 这方面的风险因素主要是指：因为每个国家所处的国际地位和国际发展环境的不同，会以本国的政治环境和具体经济发展环境不同而提出或制定一些经济发展的调控政策与相关法律条文规定。 这样的国家宏观调控政策和法律的制定就会给房地产开发企业或投资商造成一定经济上的亏损。例如：对房地产开发企业与投资商影响较大的就是财政政策和金融政策，这两类政策也是对房地产开发企业和投资商影响最直接的政
6、府宏观调控政策，是影响其房地产开发的主要政治风险因素。 因为房地产的开发与当前经济发展的总体形势有着不可分割的关系链条。所以，具体分析房地产开发的政治风险因素主要包括：地方政府的一些保护政策、政府对某地区房产租金与售价的控制政策规定、对外资投资的相关控制、税收政策等，这些都很大程度上都会给房地产开发投资商带来不可规避的风险。这就需要房产开发商对新时期提出的具体调控政策进行具体分析与实时关注。 2.房地产开发所在地区的自然环境因素的影响 对于房地产开发所在地区的自然地理环境因素的影响，也是房地产开发的风险因素之一。这方面主要是指：因为某一地区的地形和自然气候环境等因素出现变化，造成对房地产开发企
7、业与投资商的经济损失。例如：因为某一天灾的发生，造成房地产开发所在地区的地形等发生的变化等。所以，这一风险因素的影响，就要求房地产开发者对所开发地区的自然地理环境进行综合、系统的分析，及早提前量的找到适合本企业投资与开发的地形，从而获得更多的收益率。 虽然，自然地理环境等自然风险因素对房地产开发的影响较小，但是作为房地产开发商也要对其进行风险评估，以确保更好的规避不必要的风险。 3经济发展形势的风险因素 经济发展形势对房地产开发的风险影响主要是指：因为新时期经济发展形势的波动，在楼盘上市的一定阶段内，市场需求发生改变，消费者对于房产的户型供求出现变化，造成房地产开发商的楼盘上市与预估的形势发生
8、变化，造成房地产开发商承担不可避免风险，导致经济损失。例如：受市场供需影响和某一地区经济发展情况或消费水平等因素的影响，造成已开发的楼盘较大面积的不能按期售出，致使房地产开发商承担一定的风险。 4.房地产开发企业本身的经营策略的风险影响因素 房地产开发企业本身经营策略不利会给房产开发商带来一定的风险。例如：房产开发企业没有根据所开发地区面对的具体消费者进行综合、系统的分析就会产生误导经营，导致房产开发的预期收益与实际收益出现偏差，造成不必要的经济损失；或者房地产经营者对房地产的成本预估不明确，造成租金或售价不能与成本达成互补等，都是由于房地产开发商的经营策略不利引起的房产开发风险。 对于这方面
9、的风险因素影响，就需要房地产开发商和其企业的项目经理对市场的需求和发展情况进行综合且实时的分析，对房产的开发规模与户型做好系统评估。根据本房地产开发的具体情况制定出相应的经营策略，从而使得房产能更顺利的销售出去，获得更多的收益。有效的规避经营策略不利风险因素对房地产开发造成的经济损失。 新时期随着一些房地产泡沫、囤地、炒房等市场发展规律不良现象的出现，政府的宏观调控，市场的不稳定发展等因素的影响，给房地产开发行业带来了不可避免的风险，风险虽然不可避免，但是作为房地产开发商可以采取一些及时的补救措施，使风险率降到最低，从而更好的促进本房产开发企业的发展与盈利。 【参考文献】 1李翔.商业房地产项目投资风险分析与研究.D.重庆大学.2008.2杨福涛.商业房地产投资风险评价及规避研究.D.西北农林科技大学.2008. 3申炫国、谢泗薪.构筑房地产企业的战略制胜台阶.J.中国房地产.2006. 4葛波.对房地产金融发展的思考.J.金融与经济.2006.
