1、论园区地产创新的新发展摘要：党的十八大报告指出，推进经济结构战略性调整是加快转变经济发展方式的主攻方向。在创新型国家建设和城镇化不断发展的背景下，园区地产将在融合创新资源、承载创新型国家、推动城镇化发展、承担社会与历史责任方面面临更多挑战与机遇。 关键词：园区地产；创新驱动；经济发展 一、园区地产的宏观形势与国家战略分析 1.经济地位的崛起推动增长方式转变 改革开放以来，中国经济持续保持增长，连续多年保持了 9.4%的增长速度。2012 年，GDP 达 1.339 万亿美元，超越日本而成为世界第二大经济体。世人公认，中国在这改革开放的 35 年经济稳定、健康、高速发展，国力显著增强，经济结构有
2、了调整，人民生活水平逐步提高。 世界经济版图的变化赋予了中国新的重大使命。目前，中国的经济增长还主要来自于制造与生产行业。未来，作为世界第二大经济体的中国，应当为世界贡献更多的创新力量，这就要求中国努力推进产业结构升级，转变经济增长方式。 十八大报告指出，以加快转变经济发展方式为主线，是关系我国发展全局的战略抉择，推进经济结构战略性调整是加快转变经济发展方式的主攻方向。 2.创新型国家建设助力高新技术产业发展 自党中央在 2006 年 1 月 9 日全国科技大会上宣布中国未来 15 年科技发展的目标“2020 年建成创新型国家，使科技发展成为经济社会发展的有力支撑”以来，创新型国家成为指导国家
3、产业发展的主题词。创新型国家建设强调：努力实现战略性高技术领域技术研发实现跨越式发展，若干领域创新成果进入世界前列。之后，国家不断出台相关高新技术产业发展的细化方案，如生物医药行业发展规划等。创新型国家的建成最终将依托于战略性高新技术产业的发展。通过战略性高科技行业的聚集、聚合、聚变，实现国家产业结构的提升和国家创新的突破。创新型国家建设的提出为战略性新兴行业的发展带来重大发展机遇。 3.城镇化、创新驱动战略与收入倍增计划定调未来发展方向 十八大明确推进经济结构战略性调整必须以推进城镇化为重点。李克强总理也曾多次强调城镇化，认为立足扩大国内需求这一战略基点需要促进城镇化发展，城镇化是我国发展的
4、一个大战略，是最大的内需潜力所在，推进城镇化发展，可以释放内需巨大潜力，促进经济长期平稳较快发展与社会和谐进步。 创新驱动战略延续了创新新国家建设的国策，进一步将创新提升至国家战略高度。中国经济已经进入重大转型期，旧有的发展模式空间越来越小。单纯靠规模扩张推动发展会产生严重的产能过剩，中国经济发展必须从投资驱动过渡到创新驱动。中国经济发展要从规模扩张为主转向提升质量和效益为主，必须依靠创新。 十八大报告提出，到 2020 年实现城乡居民人均收入比 2010 年翻一番的目标，这是党代会首次明确提出居民收入倍增目标，预示着未来宏观经济发展的方向发生变化，将从对宏观总量的关注转向对微观民生的关怀，发
5、展成果更注重惠及民生和注重公平。 在新一届党和政府的领导下，在中国经济与各产业部门会迎来新一轮的改革创新。可以预见，未来行政效率将不断提升、民间投资活力将不断被激活、产业活力会得到充分释放、国进民退的格局有望得到逆转。在这一改革创新过程中，作为园区地产商要深刻思考自身角色定位，为实现多元产业发展与区域经济腾飞贡献自身的力量。 二、园区地产近年发展态势与展望 1.行业发展综述 园区地产，主要是指政府根据区域经济社会发展的要求，以行政和市场等多种手段，通过园区土地开发和配套功能服务，集聚各种要素资源在同一区域进行优化整合，推动区域经济发展的一种城市功能区开发方式。 园区地产具有以下五大特征：（1）
6、是产业集约发展与城市功能配套嫁接的创新型房地产业务；（2）是产业要素、商业资源和政策环境链接耦合的创新价值平台；（3）是城市扩容与新型城镇化倚重的先导途径；（4）是产城融合模式的创新策源地，政府职能的有偿代理；（5）是房地产调控转型和实体经济快速增长催生的细分市场。 园区地产的分类包括总部基地、文化创意园、商贸园、农业观光区、物流园、科技园、空港产业园等等。 不同于住宅地产与商业地产，园区地产最大的特点表现为生产链更为复杂与丰富。住宅地产的生产链包括项目规划、建筑设计、工程管理及物业销售四大模块，而园区地产，在住宅地产的生产链前后两端，还有所延伸，包括：产业定位、项目规划、建筑设计、工程管理、
7、物业销售、业态招商、产业服务、资产运营、资产证券化等九大模块。 通过丰富的生产链与价值链，园区地产的开发模式更加复杂与多样。如果说住宅地产的盈利主要依靠物业销售，园区地产的盈利则更加多样，来自开发、运营、增值、投资各大模块的收入共同构成了园区地产有机协调的盈利系统。 因此，园区地产开发实质上是一个多元资源整合、价值创新集成的过程。 2.园区地产开发模式范例以北京几个代表性项目为例 目前园区地产的开发模式，主要可以分为三大类型：以一级开发为核心的开发模式、以二级开发为核心的开发模式以及全生产链开发模式。以一级开发为核心的园区地产开发模式以华夏幸福基业、联东 U 谷、亿达集团、武汉光谷与卓达集团为
8、代表。 华夏幸福基业将工业园区布局在一线城市周边，准确研判了这些区域承载一线城市制造业梯度转移的趋势。比如其经典项目固安工业园区就是定位于承接来自北京制造业的转移。在开发过程中，华夏幸福基业以一级开发为核心，为政府提供土地整理、市政建设等服务，通过一级开发固化土地资源，打造了自身成功的开发模式。 以二级开发为核心的园区地产开发模式以北京总部基地、北京经开为典型代表。 北京经开的典范项目国际企业大道项目位于世界 500 强企业密集的北京经济技术开发区，荣华南路环岛的西南侧，是开发区核心区的终端，也是开发区南大门的出入口，是有“亦庄长安街”之称的“商务大道”的起点。 汇聚了如此众多的知名企业，经开
9、通过二级开发，销售写字楼、产业研发楼等业态产品，获取收益，成功打造了企业大道独有的园区地产开发模式。 全生产链开发的园区地产开发模式以北科建集团、张江高科以及天安数码城为代表。 这一模式下，园区地产开发企业介入整个生产链的运作，从前期的产业定位到后期的产业招商、科技创投，园区开发企业都投入相应的资源，获取相应的收益。 如张江高科总结自身的商业模式为一体两翼。体指的是房地产业务，包括一级开发和二级开发业务，而两翼其中一翼指的是产业服务，通过产业集成服务，张江高科获得了客观的收益。另一翼则是科技创投业务，张江旗下成立了众多而科技创投基金，投资园区内具有潜力的企业，扶植其成长，在其成功上市后，获得股
10、权增值收益。 三、园区地产行业未来发展方向 1.园区地产是信息化时代实现资源跨界融合、实现价值创新整合的最佳平台 人类文明经历了农业时代、工业时代，目前正步入信息化时代。在当前的信息化时代，信息的互联互通、资源的跨界整合成为最核心竞争力。正如全球知名的未来学家托夫勒在第三次浪潮中指出的：整合者将主导未来世界的发展。 园区地产以房地产开发为手段，充分实现信息的互联与资源的整合。在园区地产的开发语境下，所谓信息主要指的是各产业部门的前沿信息，包括重大技术性突破、重要技术产业化机遇等。对于战略性新兴产业，如新能源行业、节能环保产业、生物制药产业等，要密切关注产业发展趋势，把握产业前沿信息，这样才能在
11、产业定位之时，做到运筹帷幄，准确精准。 所谓资源，指的是不同产业运营商的能力。如在生物制药行业，一些大型科技企业具有很强的技术实力，如华大基因等；在新能源行业以及节能环保产业，也有相应实力强大的产业运营商。园区地产未来的主要重点，就是致力于将这些多元资源进行整合，通过房地产搭建一个资源整合、聚合聚变的平台。 2.园区地产是城镇化的先导 产业发展是城镇化的根本动力。城市的扩容与经济发展需要产业园区提供经济动力，产业园区作为城市的先导区，其本身是城市的一部分，也不可能脱离城市而存在。因此，产业园区作为产业要素集聚和产业能级提升的重要载体，在城镇化中的重要作用毋庸置疑。 从国内产业园区发展历史来看，
12、目前，我国以北京中关村、上海张江高科为代表 1200 多家省部级以上园区的发展，给城市扩容带来了经济上的支撑，实现了人口结构的改变和税收的增加。2012 年土地利用调查情况表明，341 个国家级开发区作为现代制造业和生产性服务业的集聚区，产业主导特征明显，单位工业用地固定资产投资达到 5407.31 万元/公顷，工业用地产出强度达到 12984.94 万元/公顷，高新技术产业用地产出强度为 26668.11 万元/公顷。我国开发区作为区域经济增长极的作用不断突显，在引导和带动区域经济社会发展、推进产业结构调整升级、促进土地高效利用和转变发展方式，以及人口结构优化和就业能力提升等方面发挥了重要作
13、用，与新型城镇化的内涵要求相吻合。 3.园区地产实现创新驱动战略的载体 创新驱动战略的核心在于构建创新的空间。园区地产作为要素高度集聚的载体，通过产业增值服务与科技创投，能够成功打造最优良的创新空间。 产业创新不可能由一家企业实现，必须是多家联动发展，形成大树与小树共生共荣的“森林经济” 。为了落实创新驱动战略，未来产业地产的发展，一定是将自身定位于服务具有高度创新能力的战略性新兴产业，通过多种增值服务和科技创投，实现创新型企业的聚集与创新。 综观中国前 30 年发展的新兴产业，包括电子信息、新材料、生物医药等，主要是跟踪世界先进国家的发展，通过后发优势，以较低的成本学习先进国家的技术，实现经
14、济的增长。而当前中国的经济地位已经雄踞世界第二，这意味着中国必须为世界贡献出更多的科技创新成果，过去的跟踪模仿，已经不能与中国自身的经济地位以及中国经济发展的内在需求相协调。中国能不能崛起，能不能改变全人类的生产和生活方式，关键在于中国能不能诞生若干世界意义的、新兴的产业集群。 4.园区地产开发商将承担更多的历史责任 园区地产实质上是政府产业发展职能的代理，不同于住宅地产，通过二级开发，赚取物业销售收入，园区地产获得的收益是代理收入及策划收入。通过打造让市长以及市场都满意的产业园区，园区地产实现了支持企业创新、推动产业集聚，乃至最终推动区域发展的目标。在这一过程中，我们可以看到，园区地产所从事
15、的工作，正是政府愿意做而自身不方便或没有能力做的工作。 在代理收入方面，随着中央不断收紧地方融资政策，地方政府园区开发的资金不断萎缩，这个时候，园区地产正可以作为地方政府一个重要的融资引资平台，为区域经济发展与投资提供蓄水池功能。 在策划收入方面，园区地产为政府提供四项服务：产业定位、城市设计、投资招商以及产业服务体系建立。 在为政府提供各项代理服务的同时，园区地产也获得了比住宅地产更丰富的收益。园区地产收益取决于价值链或价值模块，概括为：土地收益、开发收益、资产收益、产业收益。其中，来自政府的优惠及补贴就包括：土地补贴、孵化器专项奖励、租金补贴、贷款息差及客户所得税留成返还等。 可见园区地产
16、开发商在承担更重要的历史使命的同时，也将获得更为丰富和多元的收益。这进一步激励园区地产开发商更好地承担使命，助推国家创新转型与经济腾飞。 未来，园区地产开发商将充分把握新型城镇化的大好机遇，通过园区开发，打造产业创新空间，助推产业集聚，使科技园区真正成为落实国家创新驱动战略的载体；推动信息互联互通，实现资源多元聚合，既为国家的强大贡献自己的力量，也将从中获得可观的经济收益。 参考文献： 1李东阳：解析调控背景下产业地产创新发展模式，2010.08，住宅产业，P39-41. 2郭莹辉：科技地产是园区开发新模式，中国房地产报，2011.05.30，第 C04 版. 3李俊雄：用新考核标准激活园区创新动力，东莞日报，2012 09.25，第 A02 版.
