1、1基于相对剥夺感理论的房地产市场公平研究摘 要：近年来，我国房地产市场得到了很大发展，但也存在着房价上涨过快、许多人购买不起商品房的现象。为此，国家实施了针对困难户的保障房建设工程，但保障房覆盖面较小，数量远远满足不了人们的需求，同时商品房及保障房建设过程中还存在许多不公平现象。因此，结合人们收入分布函数，运用相对剥夺感指标实证分析房地产市场中的公平性，探讨不同因素的变化对相对剥夺感的影响对于今后采取相应措施，完善相关的法律法规，从国家层面上制定高层次的住房保障法律，减少房地产市场中的不公平现象极有现实意义。 关键词：房地产；相对剥夺感；公平 中图分类号：F293.35 文献标识码：A 文章编
2、号：10030751（2013）04004006 自 1998 年全面推进住房分配货币化改革以来，我国的房地产市场得到了快速发展，房地产投资额由 1997 年的 3178 亿元增长至 2010 年的 48 267 亿元，2010 年全国商品房销售面积达到了 104 349 万平方米，人均居住面积由 1978 年的 6.7 平方米增到了 2009 年的 28 平方米，人们的居住水平得到了很大提高。同时，房地产的发展也带动了相关产业的发展，对我国的经济发展做出了重要贡献。但是，同时，房地产价格的飙升也超出了一般工薪阶层的承受能力。2010 年全国商品房销售均价上升到了5034 元/平方米，是 19
3、98 年的 2.46 倍（陈佳贵等，2010） 。2010 年，中2国人民银行对全国 50 个城市进行的 2 万户城镇储户问卷调查显示，75.5%的居民认为“过高，难以接受” （徐思佳，2010） 。高房价已经远超出低收入家庭的支付能力。一个国家想取得基于社会安全的社会公平，必须解决好住房问题（nevitt，1977） 。但房地产市场中的公平含义非常丰富，不同时期有不同的价值判断，无法从定量层面上进行衡量。目前，定量分析房地产市场的公平相关文献少之又少。基于此，本文在相对剥夺感理论的基础上，首次尝试实证分析我国 35 个大中城市房地产市场中的相对剥夺感。 一、从理论层面透析我国房地产的不公平现
4、象 社会比较是不公平感的重要来源之一，公平感的形成更多地来源于社会的比较。行为经济学中有“参照依赖”和“损失厌恶”的结论：现实中人们按照某个参照点定义自己的“损失”与“获得” ，进而根据“损失”与“获得”的多少来确定自己的效用水平（tversky，kahneman，1991） 。个体不仅会同组织内成员比较，而且也同外部组织成员比较。simkin 证实，行业标准的外部比较参照已经成为员工评价其报酬公平与否的基础（刘得明等，2008） 。 thibaut 和 Walker（1976）提出了程序公平的概念，认为如果裁决的程序是公平的，不管最终的结果是否对自己有利，则结果公平感都会加强。Bies 和
5、Moag（1986）提出了互动公平的理念，认为组织越了解员工，则员工的公平感就越高。Greenberg（1990）认为互动公平包括人际公平和信息公平。人际公平是领导是否尊重员工，信息公平就是是否给当事人 3传达了应有的信息。对于不公平，马克思恩格斯认为权利是同提供的劳动成比例的，人由于天赋的不同，同等劳动获得的财富应当是不平等的。马克思认为，在过渡阶段，同等权利获取不同等报酬是一种不公平现象。 从以上理论回顾中，我们可以发现公平来自于社会比较，一定程度上反映了“不患贫而患不均” 。要做到公平，不仅要程序公平，而且要分配公平，同时要注重与组织内人员的沟通，尊重他们的需要。 近年来房价高企不下，许
6、多收入高的人得到了住房，在一定程度上促进了社会资源的优化配置，提高了社会效率，但买得起房子的人并不一定是最想得到房子的人，也并不一定是最需要居住场所的人。王蕾（2011）指出，人与人之间是平等的，公平的分配是根据个人可以理性控制的成分一个人的选择而定，而不是按照人们无法控制的因素而定，还认为公平的分配要对市场中的运气作用加以修正。罗尔斯在其正义论中也认为正义的社会制度就是要消除运气等偶然性因素给人们带来的不平等。亚当斯密（1972）也指出下层阶级生活状况的改善，对社会是有利的。 相对剥夺现象首先由美国社会学家 Stoufer 等（1949）在美国士兵一书中提出。他发现美军中升迁最快的人反而最心
7、怀不满，因为这些人把军中地位高的人作为参照对象，觉得受到了剥夺。社会学家莫顿（Merton） （1968）对相对剥夺感进行了系统阐述，认为相对剥夺感是相对于某种参照系而形成的剥夺感，选定他人或他群作为参照物，将自己的利益得失与参照物进行比较，若认为自己比参照物得到的少，就会有4不公平感产生。英国社会学家 Runciman（1966）从经济学视角定义了相对剥夺感，系统地运用相对剥夺感来研究社会中的不平等现象，并把相对剥夺感区分为个体剥夺感和群体剥夺感。郭星华（2001）对我国居民相对剥夺感做了实证分析，认为某些社会群体之所以产生强烈的相对剥夺感，是由于受到了不公正的待遇。 根据个体及群体维度，诸
8、多学者也建立了相对剥夺感的模型，主要有社会个体单维剥夺感模型、社会个体多维剥夺感模型以及社会群体单维剥夺感模型。学者付允等（2009）建立了社会群体多维剥夺感模型。单维主要是通过收入指标反映被剥夺感，多维是通过收入的货币指标和包括教育、权力等非货币指标。相对剥夺感模型的提出，为定量计量公平提供了一个很好的思路。下面主要通过相对剥夺感模型来实证分析我国房地产市场的公平与否。 在我国的房地产开发中，存在着许多不公平现象： 从土地出让来讲，土地出让是有年限的，使用土地要交土地出让金，土地出让金是若干年土地使用期的地租之和，本届政府获得的土地出让金，实际上是一次性预收并一次性预支了未来若干年限的土地收
9、益总和。这对于后届政府或是当代及后代子孙来说，都存在代际之间利益关系的不公平性。从拆迁过程来讲， “暴力” 、 “强拆” “钉子户” “自焚”等词语的层出不穷，也显示了拆迁中利益的不均衡现象。 从建设过程来讲，人们最为关注的经济适用房问题最为突出，经济适用房本是为了满足中低收入家庭的住房需要，但目前出现了许多乱象：一是很多地方经济适用房趋于高档化，个别单位打着经济适用房的名义建设高档住房，5甚至建别墅项目；二是一些经济适用房既不经济也不适用，有的还以次充好；三是许多经济适用房离市区比较远，给人们的居住、工作和生活都带来很大的不方便，大大提高了低收入人群的居住成本；四是有的经济适用房价格较高，甚
10、至比市场价还高；五是有的单位利用经济适用房政策变相集资建房；六是个别政府机关等单位获得批示，获得经济适用房项目，委托或自己成立开发公司，实施经济适用房项目的建设，建成后以远低于市场价的成本价对本单位职工销售，甚至个别家庭（夫、妻、子女）每人都拥有该性质住房。这不仅反映了权利不公平，规则不公平，还有机会不平等和分配不公，不仅挤占了国家保障住房资源，造成资源浪费和分配不公，达不到保障目标，还加剧了不同阶层人的贫富差距，带来了很严重的负面影响，造成了社会不和谐。 从分配过程来讲，由于目前保障性住房供应的不足，保障房覆盖范围还较小，保证不了每一个应受益人都应得到相应的保障，许多本应得到保障的人们也得不
11、到保障。但实际中，一些不符合条件的人，如收入较高的人，甚至拥有多套房产的人通过虚假信息或是寻租等却有办法买到，还有很多经济适用房被掌握分配权的政府人员所占用。另外，许多地方保障房制度不完善，条条框框太多，准入、审查、监管等等都存在很多问题，把本应得到保障的人拒之门外，而申请到经济适用房的人，不去入住，违规租售，这些实质上都是保障房分配过程中的机会不公平、规则不公平和分配不公平等。 二、对我国 35 个大中城市房地产市场相对剥夺感的实证分析 目前，在我国房地产市场中，中高收入阶层购买商品房，许多中低6收入阶层无力购房。为了保障低收入阶层的居住，国家实施了保障房建设项目，要求各地市建设保障性住房，
12、为此，各城市也出台了相关保障房实施办法，规定家庭或个人收入低于一定标准下，才有资格申请到保障房。由于保障房数量有限，无购房支付能力的人群太多，导致部分城市保障房“僧多粥少” ，保障房申请门槛较高，较高的门槛阻挡了许多支付能力弱的购房者。那么无力购房又不符合申请保障房的群体的多少在一定程度上体现了住房市场公平的程度。为此，可计算城市居民收入分布，计算无力购房又不具备申请保障房的群体数量，依据城市住房均价，采用社会群体单维相对剥夺感模型来分析相关群体被房价的相对剥夺感。社会群体单维剥夺感模型由 Elena 等人（2007）构建。设 Ai 和 Aj分别表示两个群体，群体相对于群体的平均剥夺感为：Di
13、j=Ei（Dij（x） ）=0Dij（x）dFi（x）=0（0（y-x）dFj（y） ）dFi（x） 这里 x，y 为群体 Ai 和群体 Aj 中的个体，其相应的收入分布函数分别为 Fi（.）和 Fj（.） 。 我们运用相对剥夺感模型来进行房地产市场公平度量。低收入阶层的有政府保障房保障，但保障房数量不足以保障所有应保障的人群，各个城市保障条件也不一样。可以求出没有保障到的无支付能力的群体相对于具有支付能力的收入群体的剥夺感。该相对剥夺感越大，则保障房覆盖比例越小，市场越不公平。 1.Aj 的确定。Aj 本为有支付能力的群体，因，这里度量的为房地产市场的公平性，故以能够购买商品房的月收入下限表
14、示，设 Aj=C。设房7价为 P 平方米，假设每人购 30 平米，首付三成，还款期为 30 年，贷款利率按 7.05%，每月还款低于月收入的 50%计算，则每月个人至少收入为0.2808P，该值为 C。 2.Ai 的确定。为无住房购买能力但又不符合保障房申请条件的群体。无住房购买能力是指月收入在 C（0.2808P）元人民币以下。不符合保障房申请条件的是指个人或家庭月收入在当地保障房申请条件所规定的收入上限之上。表 1 中即为 35 个城市的保障房申请个人的月最高收入，按年要求的已折算到月， （一些城市规定申请上限是根据上一年的居民可支配收入确定，故本文的可支配收入均是 2010 年数据） 。
15、由于一些城市申请条件以家庭为单位，故每户按 3 人折算到个人每月收入。保障房均按经济适用房申请规定之条件。设保障房申请条件个人月收入之上限为 a。则群体中 Ai 中个体的 x（a，c） ，且服从 Fi（x）分布。 3.收入分布函数的确定。对收入分布的估计通常有两类方法，一类是参数估计，即需要对分布函数或密度函数的形式先做出假定，然后利用数据对参数进行估计得到；另一类是非参数估计，利用特定的核函数来进行核密度估计得到。对于参数估计，实证中常用的分布有对数正态分布、伽马分布和帕累托分布等。程永宏（2006）认为稍加变形的Logistic 比正态分布函数、帕累托函数和伽马函数能更好拟合中国城乡收入分
16、布。 中国统计年鉴中把城镇居民家庭收入按照最低收入户（10%） 、低收入户（10%） 、中等偏下收入户（20%） 、中等收入户（20%） 、中等偏上收入户（20%） 、高收入户（10%） 、最高收入户（10%）等分成七组数据，统8计了人们的收入状况。根据2011 年中国统计年鉴中人均可支配收入数据分析，从累积分布散点图可以看出，曲线为“S”形状，和 Logistic函数较相近。经过多次拟合分析，采用稍加变形的 Logistic 分布函数F（x）=11+c（1）ec（2）x）拟合，模型拟合效果较好。 4.相对剥夺感的计算。根据社会群体单维剥夺感模型，Ai 群体相对于群体 Aj，由于 Aj 是一个
17、固定常数 c，则 Ai 群体相对于 c 求解剥夺感。Ai 群体中个体收入 x（a，c） 。则剥夺感 D（x）： 1.a 列数据来源于互联网，b 列数据来源于中国房地产指数系统百城价格指数报告（为2011 年 12 月数据） 。所有数据截至为 2012 年 5 月份，下同。2.对于像北京、贵阳等城市，一人户、二人户及三人户等不同家庭人均收入上线不同，一人户人均收入上线高，此时按照 0.1，0.2，0.7 的权重处理。3.上海的经济适用房为共有产权。4.一些城市建有两限房，在此不予考虑。根据上表数据，计算得出表 2。 从以上表中数据可以看出，近年来，一些房价上涨过快的城市，如深圳、北京、杭州的相对
18、剥夺感较大；相比而言，房价上涨幅度较缓的城市，如石家庄、沈阳、贵阳、重庆、西宁、贵阳等相对剥夺感就较小。而近年来，住房保障的加快，包括上海采取共有产权制度等，使保障房申请条件放宽，则有助于减少房地产市场中的相对剥夺感。 三、相对剥夺感的影响因素分析 1.收入分布函数 基尼系数取决于收入分布函数，我国的收入分配函数一直在变化，且基尼系数一直处于上升态势（高劲，吴刘杰，2011） 。根据近年中国统9计年鉴，仍采用上述变形的 Logistic 分布函数拟合，则 20042010 年的收入分布函数曲线及密度函数曲线如下： 曲线形态同黄恒君等（2011）拟合的 20002009 年收入分布曲线相一致，总
19、体上向右移动，收入水平提高，收入差距扩大。 研究发现，c（1）变化不明显，但 c（2）变化明显，呈现逐年增加趋势，c（2）增加表示收入增加和收入差距扩大。经过计算，在其他条件不变的情况下，c（2）增加，相对剥夺感降低。主要是基于两个方面的原因：一是收入增加，人们的住房支付能力增强，则相对于房价来说，相对剥夺感降低；二是 c（2）增加，两极分化现象降低，密度曲线更加平滑，不仅符合保障房申请的增加，而且购买其商品房的人也增加，恰恰落入 x（a，c）的个体减少，故相对剥夺感降低。参照以前收入分布函数的变化，通过进一步研究，如果商品房均价及保障房申请上限不变的情况下，随着人们收入的持续变化，35 个城
20、市的相对剥夺感将在现有的基础上逐步降低。 2.商品房均价 商品房均价越高，人们具有购房支付能力收入下限越高，人们越买不起房子，则人们的收入相对于高房价来说，相对剥夺感也越大。因此，如果房价回落，则人们购买能力就越强，相对剥夺感就越小。通过计算表明，商品房均价降低，相对剥夺感也降低。住房均价降低 10%，相对剥夺感比较大的一些城市，例如深圳、北京、杭州等相对剥夺感分别降低29.76%，26.66%，30.68%，而相对剥夺感相对较小的一些城市，例如石家庄、沈阳、重庆、上海等，相对剥夺感分别降低1062.43%，64.56%，79.91%，7695%。我们分析认为，由于低收入阶层分布密度较大，因此
21、，商品房均价较高的地方，均价降低满足了一些高收入阶层购房需要，但处于低收入阶层的大部分人们仍然无法得到满足，故相对剥夺感降低较小。反之，商品房均价较低的城市，相对剥夺感降低最大。 3.保障房申请的人均收入上限 保障房申请的人均收入上限越高，则保障房覆盖的范围就越大，不符合保障房申请的又无能力购买商品的人群就越小。通过计算表明，符合保障房申请的人均收入上限越高，则相对剥夺感越低。符合保障房申请的人均收入上限提高 10%，则深圳、北京、杭州的相对剥夺感分别降低6.72%，4.04%，8.55%，降低幅度较小。而石家庄、沈阳、重庆、上海分别降低 48.02%，50.46%，69.20%，63.67%，降低幅度较大。 四、结论及政策建议 公平与效率是一个古老的话题，关于公平本身包含的内容和含义是非常丰富的，且都属于一种价值判断，主要以定性分析为主，且各时期及同时期价值判断有差异，对于定量分析公平存在很大的难度。本文基于相对剥夺感理论，以不符合保障房申请条件，但又没有支付能力购买商品房的人们为研究群体，本文从理论层面定量分析了房地产市场中的不公平。 本文的主要结论如下： 1.随着收入分布函数的变化，值逐年增加，收入密度函数右移且平缓，收入增加，符合保障房申请及购买商品房群体增加，相对剥夺感降
