1、山雨欲来风满楼摘要：由于十几年来中国楼市危机四伏，社会矛盾不断加剧，官员腐败怵目惊心，加之美国经济和政治危机日益深重，全球各类天灾人祸铺天盖地，极有可能暴发全球性的大灾难。作为中国支柱产业的房地产很有可能成为中国危机的导火线，所以中央政府意识到中国楼市是关系到国家兴衰、民族存亡的头等大事，已经再也不能拖泥带水、优柔寡断了，必须当机立断、釜底抽薪，绝不姑息养奸。值此民族的紧要关头，中共中央召开了力挽狂澜、震惊中外的三中全会，制定了创世纪的改革蓝图。因此，中国的楼市必将呈现出新的繁荣景象，中国的房企亦将开辟适应时代的发展之路，中国百姓的居住条件也必将 得到大大的改善。关键词：金融海啸次贷危机债权房
2、价 中图分类号：F293.33 文献标识码：A 第二次世界大战结束以来，一直令世人神驰心往、超乎寻常的强大和富有、堪称人间天堂的美利坚合众国，无论是军事、科技，还是经济、生活都曾长期领跑世界各国。在长达半个多世纪的岁月里，美国人肆无忌惮地挥舞着世界警察的大棒，操纵着世界经济命脉，称霸全球，为所欲为，让无数世人仰慕。目前全世界人口已接近 70 亿，而美国的人口只有 3 个亿，但是这 3 个亿的美国人却在使用和消耗着地球上 14 的资源，他们的繁荣与发达是建立在如此不平等和不人道的基础上，这和一直宣扬的平等、自由、人权和博爱完全相反。然而就是这样一个不可一世的人间霸主，由于穷奢极欲、践踏人权、恃强
3、凌弱、破坏全球生态、掠夺全球资源，最终难逃自然规律的严厉惩罚。2008 年 9 月 13 日，美国遭到了金融海啸的重创，爆发了震惊世界的房地产次贷危机，几乎一蹶不振；2011 年 10 月，包括美国首都在内的 50 多个城市爆发了长时间的游行示威，人们强烈抗议大量的失业和现行的金融政策，2012 年 2 月， “占领华尔街”运动再次卷土重来；2013 年 10 月 1 日，穷途末路的监听帝国更是雪上加霜，在国库仅有 400 亿美元现金的窘境下宣布联邦政府机构“关门停摆” ，走投无路的奥巴马不得不再次要求提高国债上限。 统计数据显示，截止到 2011 年 7 份，摇摇欲坠的美国向外借债已高达 1
4、4.29 万亿美元，而中国是美国最大的债权国，债权额已达 1.17 万亿美元。专栏作家 Alain Frachon 表示：“人们正担心债务上限问题，美债问题可能将激发新一轮的金融危机。 ”当希腊和西班牙经济刚刚出现转机并可能摆脱经济衰退，德国悄悄落下大选帷幕，而意大利也从政治危机中渐渐透过气来的时候，美国债务违约之险再次令欧洲陷入忧虑和恐惧之中。如果再次爆发经济危机，不仅仅希腊、葡萄牙和西班牙等国在劫难逃，就连法国也将遭受致命打击。今天，全世界的人都不忍目睹，目前依然非常脆弱的经济平稳局面将再次被美国潜在的经济危机所颠覆，许多国家依旧步履蹒跚在复苏之路上的国民经济亦将在半路“夭折” ，更可怕的
5、是，包括中国在内的那些以房地产作为支柱产业的国家到时恐怕也将难逃厄运。到那时，中国所持有的高额债权不是严重缩水，就是一夜之间从人间蒸发。 无独有偶，自人类翻开新世纪篇章以来，一路高歌猛进的中国楼市可谓是“江山如此多骄，引无数英雄竞折腰” 。房价直线飚升，普通百姓谈房色变、苦不堪言，有道是：“居者一纸房产证，何时飞入寻常家？”虽然中央政府一调再调，但房价是逾调逾涨，高烧不退，早已突破了国际警界线。然而大自然的法则是不可逆转的盛极必衰、物极必反，马其顿王国的分崩离析与罗马帝国的覆灭消亡如始一辙，中国楼市的不灭神话离灰飞烟灭的那一天想必也为期不远！越来越多的经济学家和商界精英们的敏知锐觉已浮出水面“
6、山雨欲来风满楼” 。 据 2013 年 9 月 28 日的香港文汇报报道，李嘉诚旗下电能 27 日宣布，将分拆上市主要为香港供电的港灯，套现 305 亿元“走人” 。10 天前，还口称“爱香港”的香港首富李嘉诚，在此前一个多月的时间里，就已经相继抛售了百佳超市、上海陆家嘴物业 410 亿港元的中港资产。李嘉诚再度套现港灯的消息显然引起了不少投资者的恐慌，有港媒称李嘉诚将做空中国。而一向热衷于登山冒险的万科董事会主席王石也在微博上公开表示， “精明的李嘉诚先生在卖北京、上海和广州的物业，这是一个信号，小心了！”此后不久， “中国首富”娃哈哈集团宗庆后的女儿宗馥莉也被媒体追踪“难道要把企业整个搬到
7、国外去吗？”宗馥莉的回答是“真是有可能，你知道李嘉诚都已经搬出去了，为什么我以后不可能搬出去呢？”显然，不少国人最近在此二人的“提醒”下，惊觉华人首富李嘉诚正在不断抛售内地香港两地的资产，一时间备感身处经济危机的前夜。2013 年 10 月份国研中心的调研报告宣称， “国内房地产市场风险仍在进一步积累，区域性分化趋势越来越明显，三四线城市已经出现了泡沫破裂现象。虽然一线城市的房地产泡沫在进一步膨胀，但是否会破裂以及什么时候破裂，现在还很难说。 ” 正当举国上下彷徨不安、翘首以待之际，党的十八届三中全会定调了房产市场化路径，开始考虑对于开征房产税获取立法支持。三中全会公报与决定犹如给中国房地产扔
8、下一颗深水炸弹，正式拉开了房地产新一茬改革的序幕。围绕着构建“房地产调控长效机制”框架，决定涉及到房地产行业的改革，直面房地产各项政策的“硬骨头” ，呈现出制度性与全面深化性的改革顶层设计。 决定首次提出建立符合国情的住房保障和供应体系，并规范完善住房供应“双轨制”与住房公积金制度。一方面是住房保障问题上升到政治层面，成为考核地方政府官员的指标之一；另一方面，将从融资的手段上完善住房保障建设资金的不足。 决定指出：“完善金融市场体系，并加快利率市场化的步伐”。之前的提法是“逐步推进” 、 “渐进式推进”和“深化”利率市场化，而三中全会提法是“加快” ，释放出强烈的信号。 决定仿佛给早已对中国楼
9、市回归理性丧失了信心和耐心的国民打了一针强心剂，然而这把改革的“亮剑”能否顺利斩断操控房价的背后魔手和根深蒂固的利益链，彻底摧毁阻碍房地产业发展的系列弊端，还有待于时间和实践的最终检验，决不可能一蹴而就；中国楼市在“国富民穷” 、内忧外患的双重压力下能否平稳降落仍然是一个巨大的问号。 据 2013 年 11 月 18 日的各大媒体报道：10 月份全国 70 个大中城市房价环比上涨 65 个，最高涨幅达 1.3%；同比上涨 69 个，最高涨幅达21.4%；全国 11 月份以前的楼市， “日光盘”源源不绝， “新地王”层出不穷。峰回路转，数天后的 11 月 22 日，就有媒体声称“沪七条发威楼市降
10、温” ；11 月 25 日，又有媒体爆出， “汉七条出台，调控风暴蔓延至二线城市” 。或许是楼市的本能反应，昨天还是如日中天的中国楼市，今天却已悄悄掠过一丝寒意。中国楼市“爆竹”何时才能烧到政策底线？决定是“蓝图”还是“难图”？目光敏锐而又高谈阔论的专家、学者和地产巨头们各执一词，乐天派称“未来几年北京、上海、广州等一线城市的房价将继续上扬” ；悲怆派喊“不动产统一登记制度一实施，房价马上就降” 。 中国楼市何去何从？中国经济路在何方？中国应对重大灾变和全球危机的能力究竟如何？权威分析，中国的家庭即便是搭上神舟飞船，居民收入的增幅也赶不上房价的一骑绝尘；无数共筑爱巢的新人爱侣无奈之下，被迫打出
11、了“四二一”阵容，背上了啃老加贷款的沉重包袱。更让人忧心忡忡的是：贫富悬殊的差距一再拉大，物价指数飞速上扬，延迟退休的靴子终将“呯然”落地，周边国家蠢蠢欲动，分配不公与极度腐败引发的社会矛盾日益加剧，屡破记录的天灾人祸铺天盖地。专家警告，中国楼市这一正在被欢快地奔跑在爆竹捻上的火苗步步逼近的火药桶，早已危机四伏、险象环生，如果再不采取断然措施，或隔靴搔痒，或扬汤止沸，一旦遭遇全球新一轮经济危机的“里应外合” ，陷入各种极端性天灾人祸的四面夹击，那将是巨大的空前灾难，后果不堪设想。不言而喻，改革是当前中国息灾救世的唯一之举。因此，此次中央政府抱定“成败在此一举”的决心志在背水一战，以重点突出“公
12、平”为宗要，决意破釜沉舟地向腐败宣战，向特权开刀。然而不论改革结果如何，也不论楼市是软着陆还是直坠落，房地产泡沫的极速破裂已大势所趋，中国的楼市必将迎来“浪花淘尽英雄”的崭新时代。 冷眼观察，昔日那个让千万万开发商和“为了一个共同的目标走到一起”的利益群体赚得盆丰钵满、一掷万金、地王迭出的疯狂时代，必将一去不复返， “买地盖房=卖房数钱”的无边光景也必定会成为“昨天的故事” 。 大学云：德者本也，财者末也；孟子曰：上下交征利，而国危矣。论古侃今，2013 年 11 月 25 日的央视引爆了一枚重磅炸弹，万科等 45 家房企拖欠了 3.8 万亿土地增值税，SOHO 中国、富力、万科、招商地产、合
13、生创展、金地集团等知名房企均榜上有名，其中“摘下桂冠”的雅居乐地产控股有限公司欠缴达 83 亿元。善良的百姓可能永远不会明白，这些堪比天文数字的经济数据也许只是冰山一角。此时此刻，地产大亨们光芒四射的台前和不可告人的幕后大概也已昭然若揭了吧，怪不得一枝独秀的中国楼市总是能不断上演“震撼人心”的经典大片。呜呼哀哉， “安得广厦千万间，大庇天下寒士怎欢颜？”当今天的人们在羡慕这些地产大鳄和楼坛巨星们富可敌国的传奇人生时，在羡慕世间奢华的消费和享乐时，你可曾知道他们的钱是从哪里来的呢？又都花到哪里去了呢？任何一个有常识的人都会肯定，这个世界、这个大自然决不仅仅属于我们这一代人的，我们不能做人类历史的
14、最后一页。子孙还要生存，生活还要继续。今天，当人们不顾一切地去向人“借钱” 、不择手段地去牟取暴利，来满足自己欲望的时候，当我们不仅向子孙“借钱” 、向世人“差钱” ，还要向大自然“借钱” ，疯狂地、过度地开发着包括土地在内的各种自然资源，拼命把眼前的世界建造得更加绚丽迷人的时候，请不要忘记：总有还债的那一天。 飓风骤雨已压境，战战兢兢履薄冰。民族兴亡，人人有责。我们都知道，发展房地产经济是国计，让天下人“居者有其屋”更关乎民生，不能安居，何以乐业，不能安身，何以兴国。奉劝中国的房企务必要真正从心灵深处去认真反思，以天下为己任，审时度势，探求一条利国利民而又利己的生存发展之路，切实做一个诚信守
15、法、自觉履行社会责任的“菩萨商人” 。 因此，在今天这一特定的历史时期，房地产开发商们可从四个方面考虑谋划自己的发展之路，一是在开发机制上，要推行商品房开发和保障房建设并举的双轨制；二是在开发手段上，要采取独立、代建或联合的多元化方式；三是在开发地域上，要实行差异化、针对性强的策略；四是在繁荣经济和自身盈利上，要以促进经济建设、保证消费者利益为首要，以获取合理合法的利润为次要。 双轨并存，游刃有余 资本雄厚、综合实力很强的房企可以继续考虑以商品住宅和商业地产开发为主，以保障房建设为辅，但应当深入研究三中全会公报和决定 ，全面分析世界经济格局，密切关注楼市的风吹草动，周密分析，冷静拿地，决不能轻
16、易充当地王，否则，一旦拿上一个“烫手山芋” ，很可能会深陷泥潭而不能自拔，甚至会复制当年的“滑铁卢之战” 。 综合实力较强的房企，可以在慎重开发商品住宅的同时，积极向经验丰富、实力强劲的房地产名企取经，适当转战商业地产，但不可照猫画虎、邯郸学步，应当因时制宜、随机应变，否则可能会全军覆没。经济实力不强，但技术力量较强的企业，更应当吃透三中全会的精神，避免与大型房企正面交锋，千万不要卷入盲目抢地的大潮中，时刻保持头脑清醒，设法寻求自我保护，对于精心测算成本不高的小规模商品房可以考虑“该出手时就出手” ，但应侧重开拓保障房市场。 实力较弱的房企，更应谨慎涉足商品住宅开发的主战场。随着调控力度的不断
17、加大， “僧多粥少”的明天必将到来，所以这样的企业在设法取得当地政府的信任和支持后，应当集中精力主攻政府保障房，在获取不高的投资收益前提下，务求达到低投入、低风险的效果。 多管齐下，灵活机动 大多数房企都应当根据市场走向和政策导向，结合自身的实力和条件，不同程度地进军政府保障房或其它类型房建市场，缓解扎堆商品房的竞争压力，也有利于房价在市场调节下逐步回到正常轨道上来。 根据已有的成功经验，经济实力不强的企业可以设法取得政府的支持，选择保障房和政府其它投资项目的代建或联袂合作模式，既不需要运作大额资金，但又能保证获得维持企业正常发展的微利，也能够很好地履行企业的社会责任。 资金雄厚而技术和管理能
18、力相对较弱的企业，可以考虑联姻那些诚信守法、技术和管理实力较强的房企，取长补短，联合开发，共同发展。 因地制宜，通权达变 一线城市经济发展水平普遍较高，人口密度很大，目前仍然维系着供不应求的买方市场，所以，业已站稳脚跟的大腕阔佬可以继续以商品住宅甚至高档住宅开发为主旋律，但并非一劳永逸、高枕无忧。 二线城市较好的经济水平和城市环境，常住人口较多，刚性和改善性需求较大，楼市的未来前景可期，市场风险也较小。但是，由于近年来部分地方政府对城市建成区建设力度的不断加大，使其商品房市场供应出现了较为明显的放量现象，这也使得部分二线城市短期供求风险开始显现，占领市场的地产商要一走二看三判断，不可鲁莽行事。
19、 三线城市常住人口普遍低于户籍人口，大多数是外来务工人口，市内对新增住房的需求相对较小。另外，经济总量的相对有限，以及中心区域土地供应也较为充裕，更使得三线城市供过应求，因此大多数城市房地产市场待售存量一直处于增长之中，整体风险较高，房企一定要睁大眼睛、收紧钱袋， “不见兔子不撒鹰” 。 而每个城市边缘不断崛起的、规模庞大的创业园、科技园、开发区等新城，由于基础设施配套明显滞后，常住人口稀少，投资建设新城配套的住宅项目，应当慎之又慎，对于规模大、投资多、设计理念过于超前的住宅项目更要格外小心，没有绝对把握，不可以身试水。 君子爱财，取之有道 古人云：一家饱暖千家怨。 “占领华尔街”的呼声虽然已渐渐远去，但前后 20 次提及“公平”的伟大决定却正在发挥着不可估量的作用，所以，任何一个开发商都要用心、真心处理好国家、消费者和自身三者之间的利益关系，不能昧着良心赚黑钱，更不能见利忘义、为富不仁，不能做违法乱纪、伤天害理之事，要做一个穷则独善其身，达则兼善天下的“菩萨商人” 。 总而言之，今后一段相当长的历史时期，所有的房企都应根据自身的特点，扬长避短，积极探索商品房开发与保障房建设双轨制的新路子，探索不同地区、不同档次房建项目开发的新方法，为中国的经济建设、城市建设和民生发展作出应有的贡献。
