1、上海郊区小城镇住房空关现状研究摘要：住房空关率直接体现了住房的实际需求，对于以居住为主的新市镇而言，直接反映了其规划效果。本文以研究一城九镇空关率为落脚点，使用系统调查法、实际调查法、统计分析法等研究方法；调查新市镇住房空关率，找出影响新市镇住房空关率的关键因素，并提出降低空关率的方法与对策。希望对新镇/城规划有一定指导意义。 关键词：空关率 住宅 新镇 政策性住房 商品房 中图分类号： F287.8 文献标识码： A 文章编号： 1研究的背景与目的 看上海郊区的城镇规划及其实施效果，近十年间最有代表性的是“一城九镇” 。 2001 年 1 月 5 日，上海发布市府一号文件，提出构筑特大型国际
2、经济中心城市城镇体系，重点建设展现异国风情的“一城九镇”的战略构想。 “一城九镇”是指：是指一个新城，九个中心镇。具体包括：松江区松江新城、南汇县（后来设为区）周浦镇、嘉定区安亭镇、浦东新区高桥镇、金山区枫泾镇、崇明县陈家镇、闵行区浦江镇、奉贤县（后来设为区）奉城镇、宝山区罗店镇和青浦区朱家角镇等。其中 8 个新市镇已经初具规模。 各新镇于 2002-2005 年期间完成了相应的总体规划，制定了相应的开发政策与策略。经过十年的规划与发展，一城九镇中 8 个新市镇已经初具规模。但是其居高不下的住房空关率与上海市中心连连攀高的房价形成了鲜明的对比。由于空关率直接体现了住房的实际需求，对于以居住为主
3、的新市镇而言，直接反映了其规划效果。所以本文以空管关率为出发点，跟踪上海一城九镇的规划效果，调查新市镇住房空关率，找出影响新市镇住房空关率的关键因素,希望对新镇（城）规划与有一定的指导意义。 2、住房空关率的定义 住房空关率：空关房是指经过出租或销售环节已转移到用户手中，但并未得到充分利用的商品房购房。购房者进行短期投资，没有自住或者难找到租客而导致无住户居住的住房被称为空关房，空关房占整个二手房总量之比，就是空关率参见参考文献 0。在文中，为了便于统计，空关率为：已售住房中空关的户数/所有已售住房户数。 空关率针对存量市场，反映了我国住房存量市场的供需关系。 3、本文空关率的统计方法 一城九
4、镇共 10 个新市镇，其中除去开发较少的陈家镇、奉城镇、共有 8 个新市镇列入调查计划。 此处的空关率在调查中的计算方法是：（1）将新镇房屋分为四类：一城九镇启动前的住宅、政策性住房、新建公寓、新建别墅。 （2）在新镇中将这四类住房的小区分别找出 1-2 个，在每个小区数 5-10 栋住宅，求出新镇中每类住房的空关率。 （3）求出每类住房在新城中所有住房中的比例，将各类住房空关率乘以其数量上的比例系数，最终得出新镇的住房空关率。 在实际操作中发现一城九镇启动前的住宅主要是底层传统住宅与老式公房，其空关率极低，几乎均为 0。所以在现状空关率的表格中没有这一项，主要表示的是政策性住房、新建公寓、新
5、建别墅的空关率。并且，为了避免刚刚出售的新房空关率较高的现象，调查对象均为已出售 2 年或 2 年以上的住宅。 4、空关率现状调研 4.1 各镇总体空关率 表 1 上海一城九镇各镇现状空关率 统计结果表明，空关率由低到高依次为:高桥镇 3%、枫泾镇 5.8%、松江新城 14.8%、罗店镇 18.8%、浦江镇 24.7%、周浦镇 32.5%、安亭镇41.7%、朱家角镇 52.5%。 4.2 各类型住宅空关率现状 （1）老式公房与传统民居空关率：0-6.4%。 （2）政策性住房(回迁房)空关率：2%-61.3%。各地分部及其不均衡。最低为罗店镇，其回迁房空关率为 7.1%；最高为朱家角，其回迁房空
6、关率为 52.5。浦江镇为最大的政策性住房基地，世博家园是政策性住房较为集中的地区，其世博家园空关率为 16%，当地农民回迁房为 2%-30%不等。经访谈得知，每户农民均可分得 3 套以上住房，户型均为 3 室户或以上住宅。 （3）商品房公寓空关率：3%-62.8%。其中高桥镇最低，为 3%。安亭镇最高，为 62.8%。 （4）别墅空关率：18.5%-90%。其中松江新城别墅空关率较低，为18,5%。安亭镇空关率最高，为 90%。 共调查了 67 个住宅小区，其中老公房与传统民居有 3 处、政策性住房为 10 处、商品房公寓为 41 处、别墅为 13 处。其中，由于老公房与传统民居多在新城中大
7、面积成片布局，所以在统计时将多处的统计结果归纳为一处。 5、空关率的影响因素分析 在这一章节中，笔者通过相关性分析找出与空关率数值相关性最大的几个因素，并结合其他不易量化的因素进行分析，得出了影响空关率的几个重要原因。 5.1 空关率影响因素的相关性分析 在这一章节中，笔者首先列出与空关率相关的因素，在调查中对各类因素进行评价，然后将评价值与各居住小区空关率进行相关性分析，得出与空关率数值相关性最大的几个因素，如表。 表 2 空关率相关因素相关性数值表 5.2 其他空关率影响因素分析 由于部分空关率影响因素无法量化，所以在这里特别提出。其中一个重要的因素是轨道交通对新镇（城）空关率的影响。 新
8、镇空关率与轨道交通的关系见下表： 表 3 新镇空关率与轨道交通关系表 空关率最高的三个镇截至调查结束均未开通轨道交通站点，但其他五个镇的空关率与是否开通轨道交通没有明显的相关性。 由以上分析可以看到，由于轨道交通通车时间较短，为 1-2 年。所以轨道交通与中心城区联系对新镇（城）的空关率有一定影响，但并不起到决定性的影响。另外，最先通车的新镇（城）距离中心城区均较近，所以其空关率低也是正常现象，受轨道交通的影响程度也有所降低。 所以，轨道交通对新镇（城）的空关率有一定影响，但不是主导因素。 6、空关率影响因素结论 （1）公寓空关率 正相关：依次为绿化率、与当地商业中心距离、售价、距卫生设施距离
9、。 负相关：周边配套成熟度、公交线路数量、幼儿园和小学数量 无明显相关：租价、租售比、距上海中心城区距离、距轨道交通站点距离、距中学距离。 （2）别墅空关率 正相关：距商业中心距离 无明显负相关。 （3）空关率影响因素小结 1）租价、租售比与住房空关率没有相关性。 租价与租售比反映了住房的需求与承受能力。空关率也反应了住房的需求量。但是这两者与空关率并没有相关性，致使租价不能正确反应居住的需求量。这反应了一个问题，即房子不是用来住的，而是用来投资的。 2）空关率与各居住小区距当地公共服务中心距离和周边配套成熟度呈显著相关性。 新城与中心城区的距离并不能对其空关率产生很大影响。但各小区空关率与其
10、距当地公共服务中心距离和周边配套成熟度呈显著相关。说明新城多是依据自身产业发展，其居住人口的生活更依赖周边配套而不依赖上海中心城区。这从一个侧面反映了轨道交通的建设对其空关率的影响不是太大。 3）轨道交通对住房空关率有一定影响，但不起决定作用。 学者通常认为，轨道交通在一定程度上对缓解空关率，疏散中心城区居住人口有影响。由于仅有松江与浦江新镇有轨道交通线路，其他新镇的轨道交通正在建设中，所以这一影响并没有充分体现。在这里不便作相关性分析。但有关轨道交通对新镇的影响在 3.2 节里已有说明。 4)政策对于城建建设影响极大，导致其对空关率也有一定的影响 松江新城的成功很大意义上与强大的政策支持有密不可分的联系。其政策制定者不仅是有强烈的魄力和勇气在短短十年之内建成一座新城，并且应用了各类有效的政策吸引人口，盘活松江新城，将其建设成为一个具有人气功能完善的上海新中心。在对一城九镇的调查研究中，笔者发现，搞土地开发是政府和房地产开发商的主动行为，多个新城在这一方面都卓有成效。但是开发出的楼盘如何吸引人口入驻，这是各新镇与新城普遍面临的问题。统计结果显示，松江新城在这一方面是一城九镇中作的最成功的。其运用发展大学城、及时调整土地供应计划、对企业的优惠财税政策和社会化的融资方式盘活土地、导入人口，形成硬件质量高、城市活力强的新城。 参考文献： 1 http:/ 百度百科。
