1、1论不动产的善意取得摘要 善意取得制度在物权法上的一个重要制度，在学术理论界，动产试用善意取得并没有争议，而对于善意取得制度在不动产的使用上却颇具争议。本文首先从善意取得的概念出发，阐述了不动产善意取得的构成要件；接着分析了善意取得适用于不动产的理论基础和价值意义；最后，根据个人的理解和认识对不动产善意取得的适用提出了一些建设性的看法。 关键词 善意取得 不动产 理论基础 作者简介：孙哲，辽宁省沈阳师范大学。 一、善意取得概述 （一）善意取得的概念 善意取得，又称即时取得，是指无处分权人将其占有动产或者不动产转让给善意的第三人，动产已交付或不动产已登记，则第三人取得动产物权，原所有权人不得请求
2、返还的法律制度。豍 （二）不动产善意取得的构成要件 1.让与人为无权处分。从现有的法律实践和经验来看，善意取得制度存在的重要目的之一就是解决现实生活中有关无权处分的问题，通过设定一定条件处理无权处分当事人之间的利益纠纷。可以说，善意取得本身的价值和意义就是因为无权处分的存在。善意取得制度的启动必须以无权处分人处分占有财产为前提。因此，让与人的无权处分行为是成2立不动产物权的善意取得的重要前提条件， “如果是在有处分权的情况下处分财产，如买卖、互换等取得物的所有权，那么受让人依据一般的交易规则就能解决，也就没有必要适用善意取得了。 ”豎在这里我们必须要强调是对于盗赃物和遗失物是不能适用善意取得制
3、度的。 2.受让人为善意。受让人主观上的善意是善意取得制度的成立的重要要件，即是否是善意取得主要看受让人的主观善恶，是否知道转让人处分权是否完整独立，至于让与人的主观状态则不关心。关于证明受让人主观是否善意的举证责任，由提否认善意一方来承担。豏我国物权法第 106 条规定的善意取得制度不动产和动产在同一条文中，即“受让人受让该不动产或者动产时是善意的” ，适用善意取得解决纠纷。然善意是表现为人的一种主管状态，在实践中关于他的认定和把握不是一件很容易的问题。 3.受让人需有偿取得。受让人取得不动产物权的方式必须是基于买卖或者交易。物权表征的公信力是善意取得制度的基础，保护交易安全是制度的目的所在
4、，故让与人与受让人之间必须通过交易来实现物权变动，如果不是通过公开交易实现财产转移则不能适用善意取得，在实践中交易行为的表现形式一般表现为买卖、赠与等。而公司的合并和遗产继承等法定取得方式则不得使用。比如，某甲将一幅名画在乙处寄存，乙死后，乙之子丙基于法律规定继承了该幅画，很明显物权的取得不是基于交易，而是通过法定继承，所以丙不能基于善意取得对抗甲的所有权。 4.对于不动产需经过登记公示。不动产物权登记公示是善意取得的3基础，也就是说物权的所有权移转必须是基于对登记簿上所记载的内容的合理信赖，并依法完成了不动产物权登记，改变了物权归属。豐以上这点区分了不动产物权与动产物权的善意取得的之间的不同
5、。动产物权善意取得只要已交付就产生公示效力，而不动产物权善意取得则以物权登记为公示效力，在完成不动产移转登记之前，是不能构成不动产物权善意取得的。 二、不动产善意取得的基础与价值意义 （一）不动产善意取得的基础 1.不动产善意取得的伦理基础人的互相尊重。各国法律基本上都是把人的因素作为立法的规范基准。我国的法律的基本准则和出发点同样是以人为本，现行民法通则和民法典（征求意见稿） 的修订就体现了这一点。人的互相尊重构成了善意取得的伦理基础，这表现为要求尊重他人的义务和要求他人尊重的权利两点。诚如康德所说：“每个人都享有要求其他人尊重自己的权利，而他人也必须相对于任何其他人受到该义务的约束” 。豑
6、法律秩序中的人的尊严是法律运行的最高要求和准则。人与人之间尊重的法律化，是指个人行使自由和权利还要考虑到他人的权利，甚至更高一层次的价值利益。信赖保护就是根据上面的伦理规范衍生的，并在民法中表现出不同的特点和形式，如表见代理、善意取得等。从上我们不难得出这样的结论，不动产善意取得是人与人之间的互相尊重不断发展并法律化的必然结果和趋势。 2.不动产善意取得的经济基础交易安全。随着我国经济体制改革的有序推进，房地产市场的交易十分的活跃，另外资金融通等担保制4度的建立和发展，对交易安全的要求越来越高。如果每一笔交易关于债权人或者买受人提供的抵押都进行是否是权利人的审查，很明显是不现实的，在实际中根本
7、不可能实现，即使如是做来，那交易成本无形中会增大，同时也不利于市场经济下的交易要求，阻碍经济发展。为此，为了保证交易安全和交易的稳定性的需要，建立善意取得制度势在必行。 3.不动产善意取得的理论基础登记公示推定力与公信力。登记的推定力指的是依据相关的法律在不动产的登记簿上记载的权利指向某人时，则推定该人拥有该项权利，而当把某项权利依法在不动产登记簿上去除时，该推定该权利此刻消灭。交易安全是不动产公示公信的目的和追求所在。然而，并非只要登记了，有记载都无条件的给予全力保护，而是有条件的即正当信赖登记才能获得法律的保护。因此，既然登记就有推定力，那么必然登记就应当有公信力。所谓登记公信力指的是对于
8、登记的内容在无法律特殊规定的情况下要给予保持充分的信赖，具有法律上实行和参照效力，纵使登记的内容与现实存在差异，法律亦以登记为主，产生法律效果。 （二）不动产善意取得制度的价值意义 不动产物权善意取得制度保护了善意第三人的利益，牺牲了原权利人的财产所有权，这是在对不动产物权的变动权衡利弊之后做出的价值判断和选择。那么，做出这种选择有什么价值意义呢？我认为主要有以下考虑： 1.保护善意三人所有权有利于提高了交易效率，保护交易安全。这虽然使真正权利人不可避免的在一定程度上牺牲里很大的利益，但从大5的方面来说这样可以提高交易的迅捷，保证和提高交易的安全，毕竟牺牲原所有人只涉及到的局部的单个的利益受损
9、，而善意买受人则是体现着和代表着整个社会的信赖利益的保障，保护的是市场和社会。从这里我们不难判断整体利益的价值和产生的效益必然高于局部的个人的利益即原权利人的利益，因而要选择保护第三人而不是原权利人。在市场因素下，如果让刻意的保护真正的权利人不仅增加了市场交易成本，还不利于交易的自由流通。 2.确立不动产的善意取得，同时也会让不动产物尽其用能够真正的发挥物之效用。在市场经济条件下，流通才能产生效益，我们生活中夜以继日地不断生产物品，这些物品不是唯一可以替代，不动产当然也不例外，不动产物权交易给善意第三人，可以说是从一定范畴内扩张了该不动产物权的边际效用，提高了社会整体福利。因此，两利相较保护动
10、态的安全比保护静态的安全更会有价值，让善意受让人取得不动产物权，能够使物之效用发挥到更大，充分实现物之价值，之后原权利人通过向无权处分人主张权利，弥补自己的损失。 3.有助于提高原权利人责任心，采取措施保护个人所有权，否则将承担不利后果。确立该制度可以显著提高原权利人的责任感，因为在发生的关于无权处分的事件中，不难发现这种纠纷的产生往往是由于在交付不动产之前原权利人怠于对占有人进行细致的考察，在交付之后又怠于行使对占有人占有状况的监督或消极的行使权利，才给了无权处分人交易处分的机会。所以原权利人应增强权利保护意识，发现权利异常变动应采取及时查看权利凭证并出异议，以免使权利人发生了变更原权利却不
11、能得到物权保护。 6三、对不动产善意取得的一些看法 从本质上来说不动产善意取得，就是通过牺牲静态的状态安全来实现动态的交易安全，达到鼓励交易，保护善意受让人交易利益的追求和目的。因而，从这不难看出说原权利人成为交易活动中的无辜的受害者。为维护市场交易充分的公平，实现事实上的正义，法律对原权利人应提供如下救济： （一）侵权责任救济 无权处分人在未经原权利人授权的情况下擅自处分他人之物或在处分之后不能获得权利人的追认，若符合侵权责任规定的构成要件，则不动产的原权利人可依据民法通则第 117 条向无权处分人请求损害赔偿。但必须明确的是，并不是只要擅自处分了他人的不动产都是侵权行为，如登记公示被撤消或
12、无效，无处分权人有误解处分行为，均不能理解为构成侵权。 （二）不当得利救济 原不动产的替代价值就是无权处分人擅自处分他人不动产所获得的利益。无权处分人获得利益造成原权利人利益受到损失，这缺乏法律的支持。因此，原权利人可以提出不当得利的主张，依据民法通则第92 条之规定，请求无权处分人返还利益。但是不可否认的是，必须基于无权处分人对无权处分行为是否知情，来确定利益返还。若是其主观上是善意的，则只承担在即得利益范围内进行返还，但如果明明知道登记机关的登记存在错误仍采取故意处分行为，则不仅对即得利益进行返还，还应赔偿损失。 7（三）违约责任救济 如果无权处分的当事人之间本来就存在着先合同关系，如在房
13、产交易的情形，由于登记机关的原因把无权利者而误登记为合同中的买受人，即无权处分人的名下，则原权利人可根据合同中有关违约的规定来向无权处分人主张有关的权利。 （四）国家赔偿救济 在国家登记机关登记存在明显的错误的情况下，可以依据有关的法律规定要求国家给以对应的损害赔偿。对于此，德国和我国台湾地区的规定非常值得我国借鉴和参考。如在德国为应对此类事件专门设立了行政疏忽赔偿基金。而台湾地政登记机关把百分之十的登记收费的作为专门的风险保障基金，专门作为赔偿用途。这对建设编纂我国的民法典具有非常重要的参考价值和借鉴意义，可以把此规定明确在我国的不动产登记的有关法律中，以应对错误登记带来的一些风险豒。 此外
14、，在善意受让人占有了不动产且已经进行了登记，但还没有支付对应的价金的情形下，原权利人能否向受让主张返还的权利？对此，我认为：（1）原权利人可根据不当得利来请求无权处分人返还价金。基于此便可以向善意第三人主张权利。 （2）不动产物权是善意受让人基于善意取得的，在任何情况下原权利人都不能要求返还，那么对此可以退而求其次，向第三人主张受偿，即承认无权处分，直接参与不动产交易，以委托人资格向第三人主张权利。当然，此时涉及的问题就不是善意取得的了。 四、结语 8法是源自于社会生活。良好的法律只有适应社会生活的不断变化而变化，动态地修改完善才谓良法。不动产善意取得能够以立法的形式得以确认，仅仅是因为它适应了变化中的交易安全需要，是交易安全要求的必然结果。因此，在我国建立不动产善意取得是必要的适合的。 参考文献： 1梁慧星，陈华彬.物权法.法律出版社.2003 年版. 2孙宪忠.再论物权行为理论.中国社会科学.2001 年. 3方金华.不动产善意取得之新认识.科技情报开发与经济.2005（11）. 4康永恒.善意取得制度在中国存在的依据.广播电视大学学报（哲学社会科学版）.2000（4）. 5冉富强.试论我国不动产物权登记和善意取得制度.场研究.2004（11）.
