1、1农村房屋租赁权物权性质研究【摘 要】随着我国城市化进程加快，对农村房屋租赁的现实市场需求日益提高，实践中农村房屋租赁行为也日益普及。我国房屋租赁立法将房屋租赁权定性为债权，并主要针对城市房屋，专门的农村房屋租赁相关法规只有一些零散的地方规定，不利于农村房屋租赁当事人权益的保护和其市场的顺利发展。本文通过对房屋租赁权性质学说的比较，以及对房屋租赁权物权特性的分析，认为我国法律应当确认房屋租赁权的物权地位，并通过对城市和农村房屋租赁的区别进行比较分析，完善农村房屋租赁制度。 【关键词】宅基地使用权；农村房屋租赁；农村房屋租赁权；流转；他物权 一、农村房屋租赁属于他物权 （一）农村房屋租赁概述 随
2、着我国经济发展与城市化进程的加快，农村（特别是经济发达地区和城市郊区）产业多样化发展，不再局限于传统农业。一方面，对于土地利用方式多样化的要求越来越高。另一方面，农村间甚至城市向农村的劳动力流动人口越来越多。这为农村房屋租赁提出了市场需求。我国法律和政策禁止宅基地使用权的抵押（1995 年发布实施的农村集体土地使用权抵押登记的若干规定和 1997 年发布实施的关于土地使用权抵押登记有关问题的通知 ，明确规定宅基地使用权不得抵押） ，对农2村房屋的出卖、出租也做出了严格限制。 中华人民共和国土地管理法第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的
3、标准。农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准” 。此条虽然对农村房屋的出租作出了限制，即农村房屋出租后农民不再允许申请宅基地，但并没有禁止农村房屋租赁。房屋租赁是房屋出租人将房屋交付给承租人占有、使用、收益，由承租人按合同的约定向出租人支付租金的民事法律行为。在租赁房屋交付后，承租人便获得了对租赁物占有、使用、收益的房屋租赁权。关于房屋租赁的学说，无论是从房屋租赁权的债权性质，物权性质，或是债权物权化性质角度等展开探讨，所提出的买卖不破租赁制度、承租人优先购买权制度等注重的都是承租人权益的保护。关于房屋租赁的法律规定主要见于中华人民共和国民法通则 、 中华人民共和国物权法 、 中华
4、人民共和国合同法等，这些法规中的房屋租赁主要是指城镇房屋租赁。2009 年 9 月 1 日起施行的最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一条规定：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”专门的农村房屋租赁只有个别的地方性规定。农村房屋租赁虽然在形式上与普通房屋租赁区别不大，但其涉及我国农用土地安全与农业正常发展，出租人主体农民往往又会是房屋租赁关系中的弱势方。在开扩农村房屋租赁市场和完善相关法律制度时，除了关注承租人的权益保护，也要注重出租人的权益和农村土地状
5、况，也就提出了3建立完善的农村房屋租赁物权体系的要求。 （二）房屋租赁权性质分析 主流的租赁权物权化说认识到了房屋租赁权的物权效力来自于法律的设定，而法律应服务于社会生活，社会经济规律以及对于承租人权益的保护要求法律将房屋租赁权设定为物权，有许多可取之处。但是，该说认为房屋租赁权与用益物权在法律逻辑上没有本质区别，应通过立法逐步将房屋租赁权发展为用益物权这一点，仍然值得探讨。物权的设定必须严格遵守物权法定原则，即物权的设定必须严格遵守法律规定， “禁止当事人自由创设物权，也不得随意变更物权的种类、内容、效力和共识方法” 。为了避免当事人滥设物权损害他人利益，物权法定十分必要。从法律逻辑上分析，
6、房屋租赁权的基本特点与物权相符合（农村房屋租赁权在特定性、独立性、直接支配性和排他效力方面，都符合物权法律逻辑，具体将在第三部分展开论述） ，之所以在现代社会生活上还是以其为债权性质，是出于法律的规定。然而事实证明，承认房屋租赁权的物权性质，更利于保护承租人的权益，也符合更深层次的经济规律的要求，有利于房屋出租人的财产价值的发挥，更能进一步促进宅基地土地流转的发展，我国法律将房屋租赁权归为债权是法律滞后的表现。房屋租赁权是承租人对所租赁的房屋占有、使用、收益的排他性权利，对照我国的物权体系，应归属于他物权。但租赁权物权化说建议将其简单归于用益物权实在欠妥。对于用益物权， 物权法第一百一十七条规
7、定：“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。 ”在我国特殊的土地共有制度下，用益物权权能可以说作为物权来4说其权能已经相当完善，其占有、使用、收益的权能在现实利用中一般能得到完全的行使。但是，房屋租赁权来源于房屋租赁契约（并不是说农村房屋租赁权产生于租赁契约其就是债权，租赁契约是农村房屋租赁权产生的原因，并不能决定其产生权利的性质） ，将房屋租赁权设定为对农村房屋占有、使用、收益的权利，是一般情况下的权能表现，但只要在法律允许的范围内，法律并不排除双方当事人通过租赁契约限制或扩张农村租赁权的权能。包括最为经典的的承租人保护措施“买卖不破租赁”制度，可以通过双方当
8、事人签订契约约定排除。相对的，房屋租赁权又可能不限于占有、使用、收益。 合同法第 224 条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 ”也就是说，在一定程度上，双方当事人甚至可以让承租人拥有一定的处分权。所以说，房屋租赁权是他物权的一种，但不同于用益物权。农村房屋租赁权在形式上与普通房屋租赁权并无区别，属于房屋租赁权的一种特殊形式，自然也应认定为他物权。 二、农村房屋租赁权物权制度的完善 传统大陆法系物权制度没有明确的物权定义，学者提出
9、的观点很多，其基本内容大体相似，即“物权是权利人对特定物所享有的直接支配和排他的权利” 。孟勤国教授认为，物权是“一定的权利主体直接支配一定财产利益并有排他效力的权利” 。无论是有体物还是无体物，其外在形态如何，其之所以具有作为物权客体的价值与意义，是因为其具有财产利5益。从财产利益的角度定义物权显然更符合生活和经济发展规律。农村房屋租赁涉及出租人（即房屋所有权人） ，承租人（即农村房屋租赁权人）以及其他非所有人之间的权利义务关系，此权利义务关系产生的基础不是单一的物权关系，而是农村房屋租赁权和房屋所有权所交织而成。为了保证农村房屋租赁当事人正当权利，以及宅基地使用权的合理合法流转，必须理清此
10、二种物权的物权性质以及二者之间的关系。农村房屋租赁权是承租人对所租赁的农村房屋占有、使用、收益的权利。如前所述，农村房屋租赁权产生于农村房屋租赁契约，对于其究竟是物权还是债权历来有所争议。笔者认为，租赁契约是产生农村房屋租赁权的原因，但这并不能决定农村房屋租赁权的性质，契约既能产生债权，也能产生物权。判断农村房屋租赁权是否是一项独立的物权，应从其是否具有物权特性，即特定性、独立性、直接支配性和排他效力入手。 1.农村房屋租赁权的特定性和独立性。一物要能为物权人支配，必须具有特定性和独立性。一物是否具有特定性和独立性，其认定方式并不是一成不变。一块普通的石头，对于大多数人也许并没有法律上的意义，
11、不能算作法律上的物，但也许对某个人而言具有特殊的意义，如果他与石头所有人签订买卖契约，那这块石头就可以特定化和独立化，这块石头上就产生了物权。所以说，是否具有特定性和独立性，首先来自于当事人之间的认同。农村房屋租赁权的客体是基于房屋利用上的财产利益，农村房屋租赁双方当事人签订租赁契约，即意味着对此财产利益的特定性和独立性的认可。虽然此财产利益没有实在的外在形态，但不影响它成为物权客体。另外，除了当事人的认可，一物权的特定性和独立性还必须6得到法律的认可。我国法律虽然将房屋租赁权归为债权，但并没有明确说明其不具有特定性和独立性。而且，法律应服务于社会生活，法律对当事人做出限制是为了维护正常的财产
12、关系和秩序，农村房屋租赁权具有特定性和独立性是社会经济规律的要求，法律也不应当对此作出限制。所以说，农村房屋租赁权作为一项物权具有特定性和独立性。 2.农村房屋租赁权的直接支配性。许多学者认为，直接支配是指物权人无须他人意志或行为介入即能实现对标的物的管领处分。如果按照这种理论，农村房屋租赁权的行使必须涉及到其他人的意志或行为的介入（绝大多数情况下是房屋所有人） ，似乎就不具有直接支配性，也就不可能是物权。但这条理论其实是有漏洞的，例如，所有人对自己已经抵押的财产，不经抵押权人的配合和协助，是不能转让该财产的所有权的，那是不是就是说所有人对这笔财产就没有直接支配性，此所有权也就不是物权了呢？答
13、案显然是否定的。物的直接所有是最基础、最圆满的直接支配，但物的直接所有显然不能涵盖财产利益的全部意义，例如用益物权，显然对于用益物权人来说是一笔极其重要的财产，但此财产利益并不是表现为对物的所有。直接支配不能简单等同于对物的实际所有，而应理解为以物的占有为基础的，对体现在物上的一定财产利益所具有的独立选择权和决定权。农村房屋租赁权人作为农村房屋的实际占有人，无论契约如何约定，其总是能独立地直接支配租赁房屋一定程度上的使用、收益。在租赁契约约定的范围内，承租人可以自由选择使用、收益的方式，比如房间的布置，或对房屋暂时的闲置，只要不损害他人的利益，农村房屋租赁权人都可以自己决定，而不用征得他人的同
14、意。毫无7疑问，农村房屋租赁权人具有直接支配性。 3.农村房屋租赁权的排他效力。首先要明确的是，物权的排他效力不等于所有权的排他效力，一物上除了所有权，可能产生多种其他形式的物权。一物上存在各种物权并不违背物权的排他效力，因为它们在各自的范围内是独立自主的。物权的排他效力是物权人排除非物权人不当干预、不当拒绝其物权存在和实现的效力。农村房屋租赁权作为物权所表现的排他效力，主要表现在三个方面：一是同一租赁物上，只允许存在一个合法有效的农村房屋租赁权。现实中，一幢房屋分租给几个承租人非常常见，但这样的分租中，租赁物是被分割后的各部分租赁房屋，各部分的法律意义是不同的，所以互相之间并不冲突。二是农村
15、房屋租赁权的行使独立自主，不受租赁房屋上的其他类型的物权（包括所有权）的不当干预。三是农村房屋租赁权人有权依法要求非物权人履行作为或不作为的义务来排除对自己物权的侵害。此排他效力不只对抗一般的非物权人，也能对抗房屋所有权人。农村房屋租赁权人与所有权人之间的对抗并不是农村房屋租赁权与所有权之间排他效力的对抗，因为物权的排他效力针对的是对物权负有义务的人，而不是其他物权。农村房屋租赁权是独立的物权，不受所有权支配，所有权人对于农村房屋租赁权来说，也是非物权人的一部分，自然也是义务主体的一部分。 农村房屋租赁权具有特定性、独立性、直接支配性和排他效力，符合物权的法律逻辑。在此前提下，我国法律应当将农
16、村房屋租赁权规定为物权，才符合经济规律的要求，才能为租赁双方当事人提供完善的法律保障。 8三、农村房屋租赁权与农村房屋所有权的关系 农村房屋租赁权与农村房屋所有权共同构成了农村房屋租赁法律关系的基础，为了正确认识和保护当事人各方的权益，保证农村宅基地的正常有序流转，必须理清各物权之间的关系。 首先，农村房屋租赁权与房屋所有权是平等的。平等是民法理论的基本理念，也是物权理论的重要内容，但现实与立法中得到正确贯彻的，只是平等主体所拥有的不同所有权，而且往往指的是一种尺度上的平等。所有权与其他物权之间的平等却历来受人忽视，乃至有学者认为所有权是其他种类物权的母权，其他种类物权是来自于所有权的派生，其
17、他物权的内容和效力有限，并且是为了所有权利益的实现而存在。如果说农村房屋租赁权的实现是为了保证出租人权益的实现，显然与现代社会的经济规律不符，因为出租人的权益自有所有权制度的保障，无论是出于生活经验还是法律制度的设定，农村房屋租赁权制度显然要平等地注重承租人的财产利益的实现。如果农村房屋租赁权必须服从于房屋所有权，那承租人就会和出租人处于不平等的地位，承租人自由行使自己农村房屋租赁权的自由就会受到房屋出租人的影响与限制，不利于农村房屋租赁权作为物权的意义的实现。平等是社会经济发展的要求，应当实现农村房屋租赁权应与房屋所有权之间的平等，房屋所有权的利益的实现，不能以牺牲农村房屋租赁权为代价；同样
18、，保障农村房屋租赁权实现的同时，不能损害出租人的房屋所有权。 其次，农村房屋租赁权是独立的物权。农村房屋租赁权的独立不仅表现在其他同类型权利之间的独立，更表现为与房屋所有权之间的独立。9农村房屋租赁权基于租赁契约产生，并不是来自房屋所有权的权利转化。农村房屋租赁权是承租人实现自己的物权意志和财产利益的方式，不受所有权的支配或干预。农村房屋租赁权的独立是实现其与房屋所有权的平等的基础。 总之，在农村房屋租赁中，农村房屋租赁权与房屋所有权是平等的，互相独立的，并各自产生了两个独立的物权关系。承租人是农村房屋租赁权的物权人，同时又是房屋所有权的非物权人，与其他非物权人一样，必须要尊重出租人的所有权，
19、有以作为或不作为的方式保证出租人所有权顺利实施的义务，因其本身直接占有租赁房屋，比之其他非物权人更容易也更可能侵害出租人的房屋所有权，因此成为了房屋所有权的特定义务人。与之相应，出租人是出租房屋的所有人，同时又是农村房屋租赁权的非物权人，与其他非物权人一样，要尊重承租人的农村房屋租赁权，在行使自己的所有权时也要以作为或不作为的方式保证承租人的农村房屋租赁权的顺利实施，因所有权的实现很可能影响农村房屋租赁权的存续与实现，因此出租人成为了农村房屋租赁权的特定义务人。两组互相独立的物权关系交织在一起，构成了农村房屋租赁物权体系，以之为基础的农村房屋承租人、出租人以及其他非所有人的权利义务关系清晰浮现
20、了出来。 四、结语 “农村宅基地使用权作为一种用益物权，如果仅仅是确定其归属，则其财产的价值未能充分发挥，只有允许农村宅基地使用权流转，才能将资源流向有效的利用主体，实现资源的最优配置” 。随着社会经济的发展以及城市化进程的加快，农村宅基地及其上房屋的流转将成为市场经10济之中合理配置资源，缓解日益加剧的住房市场压力的重要手段。农村房屋租赁能让农村村民在有效发挥自己所有的房屋的财产价值的同时，仍然能有效掌握作为自己重要生存保障的房屋所有权以及宅基地使用权。农村房屋租赁正是打开宅基地流转市场，合理配置农村土地资源的先锋和突破口。 土地管理法第六十二条与推行农村房屋租赁并无实质冲突。农村居民若要出
21、租自己的房屋，可能是进城务工而有闲置宅基地与房屋，也可能是将自己房屋的一部分用作出租，一般不可能将房屋完全出租而没有其他居所。无论是哪种情况，承租人占有租赁房屋，农村居民仍然对自己的房屋享有所有权，宅基地使用权暂时转让。若租赁结束，根据“地随房走”原则，宅基地使用权又会回到出租人农民手中。所以说，农村房屋租赁并不与一户一宅原则相矛盾，在现在对宅基地流转市场需求日益迫切的情况下，其能够让农民发挥财产的经济作用的同时，又能保证农村土地安全。我国现行法律注重的是城市房屋租赁，随着农村房屋租赁市场的开扩，现行法律的滞后已经不利于保护农村房屋租赁当事人的利益以及租赁市场的良好有序发展，必须制定专门的农村房屋租赁法律法规。农村房屋租赁法规的完善，一方面要确认农村房屋租赁权的物权性质，一方面要把握住农村房屋租赁与普通房屋租赁的特殊之处，保证农民对自己所有的财产的经济价值和社会价值的同等、充分发挥。 参考 文 献 1吴燕平.房屋租赁法律制度研究D.西南政法大学 2赵华栋.论物权法定原则D.山西财经大学 3王利明.物权法研究M.北京：中国人民大学出版社，2007：8
