1、1试论现代昆明地铁经济物业运营管理摘要：地铁在城市综合交通体系中具有得天独厚的优势，其具有在短期内聚集和输送庞大客流量的特点，为地铁商业物业开发创造了条件和商机，而作为内陆省会城市的昆明，将在有效开发和利用好地铁沿线地下空间资源，积极探索地铁商业物业开发、运营与创新。 关键词：昆明地铁；商业物业；运营管理 昆明，四季如春的旅游城市，在建设美丽昆明、幸福昆明的发展要求下，昆明城市基础交通建设日益快速。昆明轨道交通是服务于云南省昆明市及其周边的城市轨道交通系统，是全国轨道交通种类比较齐全的系统之一。系统包括昆明轨道交通有限公司正在建设并即将运营的昆明地铁系统，昆明铁路局开行的城市米轨列车以及于 2
2、013 年开通的环滇池列车。2012 年 6 月 28 日，昆明地铁 6 号线（机场线）正式通车，标志着昆明成为自苏州后第二个拥有城市轨道交通的地级市，同时成为中国大陆第一个拥有城市轨道交通的地级省会。作为安全、高效的城市轨道交通工具的地铁，昆明地铁的运营，是一个划时代的标志，标志着昆明正迈向现代化城市的行列。 随着地铁的开通运行作为辅助配套的地铁商业经济应运而生，通勤和消费是乘坐地铁的两大主要目的，地铁已由始建之初简单的交通概念范畴，逐渐演变为如今的城市商业概念；从当初单一的“一站式消费”发展到如今的“商圈式消费” ，地铁商业经济通过借助地铁自身的核心枢2纽功能及优势，联合周边商业形成商业辐
3、射区，由点及面，快速全面催生城市商业经济。 地铁商业经济是依托地铁整合沿线站点的土地资源、商铺资源、广告资源、通讯及视讯资源、房地产资源等形成的多元化商业模式，以对地铁附属资源开发获得的收益弥补运营亏损，是地铁行业普遍采用的模式。对昆明地铁而言，既面临前所未有的机遇，也面临巨大的挑战。在学习和借鉴其他地区成功经验的同时，也要结合当地商业特点和消费者的消费习惯，充分挖掘自身资源，利用好自身优势，紧跟当地商业发展步伐踏踏实实走好以下三步： 一、商业项目业态设计 昆明地铁总设计线路六条，以“核心-网络”发展模式作为市域或城镇体系空间结构的总体框架，线路总长近两百公里，首期地铁商业物业预留面积几万平方
4、米，此类项目市场潜力巨大，要做好这项工作需要对地铁商业在充分的市场调研的基础上做好市场、客户、品牌定位，以此作为各项基础工作的指导。 准确定位。由于昆明地质条件限制，给地铁现有物业设计与规划带来一定难度，极易导致功能设计模糊、设置不合理、规模差异大、配套欠缺等问题，商业物业经营要想达到预期效果，必须作较大调整，必须在后期业态的定位上花功夫。 在这方面，昆明可以借鉴南京的成功经验，依托特色街区，通过地铁站口与特色街区相连接，以地铁带来的巨大人流量来推动街区经济发展，带动地铁周边商业发展，最终形成具有各站点特色的商圈互动经济3模式。 在商业业态设计过程中，最大的难点就在于如何以市场为导向，形成聚合
5、化、立体式的产品经营区域或服务业经营区域，把不同来源、不同层次、不同结构、不同内容的资源进行识别与选择、汲取与配置、激活与有序结合。同时，通过公开招标的方式，发掘具有丰富商业项目策划经验的专业公司进行项目的概念设计和前期项目研究策划、商业类型细分、市场定位设计与确定，找到最为适合昆明地铁的商业业态是难点之二。在项目品类设计方面，避免项目雷同，业态种类相近，公益性与经济性相结合，凸显卖点则是难点之三。 二、商业项目招商 招商工作事关全局，是整个项目开发的重点工作。项目定位后，在充分做好招商前期准备的基础上，方可按计划、依步骤有序进行。否则，匆忙上马，效果不佳，岂不头疼。 找寻目标客户。第一步项目
6、定位确定后，接下来就要根据项目功能定位情况进行客户筛选，包括区分潜在客户和显性客户，挑选出可能客户，根据客户的行业类别、属性、规模进行属性归类，最后整理、汇总。从中整理出的客户群中找寻主力客户，建立初期客户档案管理。 理顺招商思路。1、多渠道搭建招商平台。通过平面广告、媒体广告、网络广告等方式，尽可能多的拓宽宣传平台和宣传途径，在此过程中，实时跟踪宣传效果，有效控制、调整宣传力度和效果，确保宣传资金最大化，并从中找出最为有效且经济的广告方式，在下阶段进行持续性推广。2、多方式构建招商模式。选择自行招商、整体外包招商、分段外包4招商、合作、中介代理五种方式中的任意一种或 1+1 的方式进行项目招
7、商。 控制招商周期。整个招商周期分为筹备期、启动、推进、后期四个时期，为有效开展每一时期的工作推进，需要对每一周期的时间区间进行合理划分，确保每一阶段工作的计划性和有效性。昆明地铁线路运营是分段进行的，其特殊性决定了招商工作周期会较其他项目用时长。在筹备期需要完成市场调研、广告资料准备、广告媒介选择、招商模式确定、招商策略确定、明确招商操作流程、工作进度安排；用时一般控制在 60-90 天为宜。在启动阶段需要完成筛选客户、客户档案建立、意向客户接触、招商策略调整；用时一般控制在 60 天左右。在推进阶段需要完成意向客户实质性谈判、合同签订、租金收取；用时一般控制在 180-240 天。后期主要
8、是一些招商收尾工作，譬如：委托款项支付、配套物业服务等；用时一般控制在 30-45 天。 招商风险控制。招商工作是否能顺利开展完全取决于以上工作完成的质量好坏，在招商前期，一定做到信息收集准确、资料准备充分、媒体选择适合、对外宣传投放有效；在招商过程中，一定做到客户选择准确（商户业态、经营实力、商户运营和管理能力等作为主要关注指标） 、营销措施有力、组织协调高效；唯有如此，招商工作才可达到预期效果和目标。另外，在招商过程中，务必要加强控制宣传、外包、谈判、合同签订过程中的风险控制与规避，避免出现外来因素造成的物质和声誉损失。 三、商业项目的运行管理 5昆明地铁商业区基本都是密闭式购物区（Mal
9、l） ，招商工作完成后，对商业区域的日常商户管理、维护保养、氛围营造将成为管理工作的重心，也是今后商业顺利发展的直接决定因素，为此需要结合国家相关政策法规进一步设计和规划地铁商业这一特殊业态的规管机制，以制度保障、服务保障、运管保障作为商业项目管理的重点，以确保商业项目的有序运行。 统一商户管理标准。建立标准化的商户管理办法，建立配套管理制度，从而统一和规范商户经营行为，严格准入和退出机制，督促商户经营行为的合规性和有序性，维护消费者的合法权益和地铁商业项目的整体商誉，以此形成制度和规则性的保障。 提高维保服务品质。在加强商户管理的同时，还需要有配套的服务作为品质的保障的有效措施，要树立服务意
10、识，践行服务承诺，提高物业维修、抢修的响应速度，提高物业维修质量，以服务质量满意度促招商和后续商业项目运营工作持续稳健发展。 营造商圈经营氛围。市场和商业氛围是需要花时间去培养的，在此过程中，除了商户自身经营策略的不间断推陈出新外，作为业主方，地铁方面也需要提出一些扶持帮助措施和联合营销策划活动的执行，同时与相关商业合作伙伴的商业互动，譬如：在指定的地段，定期开展促销活动和产品展示活动，吸引人流驻足时间，提高可能消费的机率，逐步培养和建立具有地铁个性特点的经营氛围。 综述，地铁商业经济有别于传统的商业业态，对于新昆明建设来讲属于一个新兴的事物，地铁商业经济价值巨大，具有广泛的市场潜力，6社会影响力巨大，对于昆明轨道人来讲极具挑战性，做好这项工作是一个系统工程，需要借鉴国际、国内先进的经验，根据当地的文化背景和市场情况，紧紧围绕市场、客户、品牌三个定位来研究分析找准自身定位，在招商和后续的运行管理上辅以科学合理、规范有序、高效经济、风险可控的工作机制、管理技术和措施手段有计划按步骤的稳步推进各项工作，我们深信昆明地铁商业物业将成为打造美丽昆明、幸福昆明建设的一个新亮点。
