1、1“楼疯”带给实体经济的伤害有多大若干年前，温州这片中国民间资本最活跃的土地上，流传着一种说法：忙着主持“前店后厂”的老板们辛苦一年的利润远不如他们的“太太团”闭着眼睛买房来得多。后来，果然一场经济下滑的风暴席卷了这座城市昔日的商业丽景，留下的是“十店九关”的冷清局面。 但事实上，这个故事真正的结局并不只是实体经济的衰退，繁荣一时的房地产业也没能在当地留下真正的遗产，整个温州楼市陷入了长达数年的深度调整。这恐怕是一个关于中国经济最纠结的命题：实体经济与高房价之间，总是既对立又依存。 如今，温州的这段往事一再被关心中国经济未来的人们提起。这波愈演愈烈的“楼疯”也清晰勾勒出中国实体经济的尴尬：当经
2、营企业利润逐年下滑而楼市诱惑满满，当年那种温州式的悲剧会否星火燎原？ 一组来自国家统计局的官方数据证实了这种设想的可能性。今年上半年全国民间固定资产投资增速已经暴跌到 2.8%，这依稀透露出高房价带来的最大悬疑：当民间资本对经营实体经济意兴阑珊，一二线城市楼市成为资金避险最大的蓄水池，中国经济又该何去何从？ 民资去哪儿了？恐“脱实入虚” 这是一笔谁都会算的账：中国每年的广义货币 M2 正以 13%、14%的速度增长，意味着企业利润躺在账户里正以这个速度被稀释，在人口红利渐渐消失、用工成本大幅提升、外贸环境不理想、融资难等痼疾的困扰2下，传统制造业的利润常年低于 10%；而天平另一端，过去数年一
3、线城市的房产资产大致以每 4 年翻倍的速度增值，遇到类似“楼疯”这样的“大年” ，仅一年价格就能轻松增长 50%以上。 那么，是造工厂还是炒房子？如果说过去还有许多企业家对这道经济选择题深感迷惘，如今不可否认部分民间资本已然悄悄游离了实体经济。 中国经济周刊记者注意到，以房产资产被各路资本捧作“硬通货”的上海为例，长期作为国资重镇和外资集聚的开放窗口，目前房地产业成为民间投资的首选关注领域。 有官方数据为证：今年上半年，上海民营企业完成房地产投资576.97 亿元，同比增长 8.7%，虽然随着泡沫和风险的加剧，增速已较去年回落了 8.9 个百分点，但民企在房地产领域的投资在固定资产投资总额中的
4、占比接近 80%。与此同时，上半年上海民企的工业投资却同比暴跌了 18.6%。房地产和工业投资“一升一降”背后，无法避言上海的民间投资确实存在“脱实入虚”的倾向。 相似情况也发生在北京。国务院督查组曾调研称，今年 14 月，北京有 80%的民间投资投向房地产，方向和结构也非常单一。 作为传统制造业集聚地的珠三角，虽然得益于产业基础而数据相对好看，但同样展现出民间投资对房地产业的倚重和青睐。记者注意到，今年上半年广东房地产民间投资达到了 3873.31 亿元，同比增长 22.4%，在整个广东民间投资中比重达到 45.1%，接近半壁江山，占比远远超过了其他行业。事实上，东莞、惠州、佛山、中山、珠海
5、等传统制造业重地近期房价也都积累了较高涨幅，成为吸引资本的“诱饵” 。 3耐人寻味的是，从官方公报呈现的固定资产投资数据出发，其实仅能触碰到民资投资房地产业的一隅，究竟有多少民资涌入流通环节参与炒房，仍是无法破解的谜，但 M1 数据还是明白无误地显示出企业正大量收缩投资，大笔资金停留在银行活期账户上，最终催生资产泡沫也不足为奇。 据悉，去年 3 月 M1 增速仅有 2.9%，此后 M1 增速几乎一直处在上升通道中，2016 年 8 月，M1 增速达到 25.3%。而当下除了进入楼市，民间资本缺少其他对等回报率的投资渠道。 已有上市公司卖房“求生” “楼疯”席卷下的一线城市，房价只能用“没有最高
6、，只有更高”来形容，正当北上深优质板块已经难觅单价 10 万元以下的楼盘时，这样惊人的居住成本也让上市公司汗颜。 中国经济周刊记者了解到，从上半年成绩单来看，2926 家上市公司中有 395 家面临净利润为负的尴尬局面，这其中还不包括各种注资、重组后财务数据优化的壳资源，另有 115家上市公司净利润虽为正但不足 500 万元，而这 500 万元仅是想要购买上海内环内一居室的最低要求。 但“楼疯”下的楼市还是成了一些上市公司紧抓不放的救命稻草。9月 21 日，*ST 宁通 B（200468.SZ）公告称将以公开挂牌方式转让北京西城区槐柏树街的两套学区房，由于户型都在 140 平方米以上且单价超过
7、10 万元/平方米，评估值达到了 2272 万元，如果转让成功，这家已经连续两个会计年度亏损的企业避免退市的可能性就将大大增加。 而打起卖房创收算盘的上市公司并非只此一家。9 月 22 日，海航创4新（600555.SH）也公告出售一处位于上海世纪大道房产的收益。房产原值为 5695 万元，以 8200 万元的价格转让。讽刺的是，海航创新出售的此处房产本为抵债房，也就是因收不回欠款获得的房产，如今却成为自己扭亏为盈的希望。2016 年上半年，海航创新亏损金额为 1836 万元。 同一天，云赛智联（600602.SH）以 5.03 亿元的价格成交了一笔上海房产。扣除该房产账面成本、因交易发生的期
8、间费用和相关税金后，实现收益高达 1.86 亿元。而今年上半年云赛智联净利润虽然同比增长高达 96.27%，但仅为 7073 万元，还不及卖房收益的一半。 Wind 数据显示，截至今年 6 月底，A 股有 1300 多家上市企业持有投资性房地产，金额合计高达 5874.2 亿元，与去年底相比增加了 300 多亿元；与 2013 年相比，增幅高达 67.4%。其中，有近 90 家上市企业持有的投资性房地产在 10 亿元以上。 眼下楼市和实体经济显然已成“跷跷板”形态，未来可能会有更多上市公司感染“楼疯”选择卖房粉饰业绩。有观点认为， “楼疯”的内在逻辑加快了传统制造业的洗牌和衰落，这确实打开了产
9、业升级转型的通道，但新兴产业能否就此崛起对于中国经济的未来将起着决定性作用，现在看来还是未知之数。 中国改革发展研究基金会副理事长刘世锦就对中国经济周刊记者坦言，一线城市房价上涨已经达到疯狂地步，对企业创新创业也是有损害的， “排除经济泡沫干扰、抑制房地产及股市泡沫是培育有利于创新创业的软硬环境中很重要的方面，房价大涨使整个社会的创新成本在上升，房价、地价是城市的基础价格，这类价格上去了，创新相关的许多5成本都上去了，尤其是作为创新主体的年轻人的生活成本上升，会形成很大压力。 ” 银行对企业“惜贷” ，押宝房贷 “楼疯”对中国实体经济的另一个重大影响在于“钱袋子”的变相收紧，新增贷款数据已经显
10、示出银行贷款投放的明确倾向。上半年高达四成的新增贷款流入房贷市场已令人唏嘘，岂料最新公布的 7 月信贷数据更是让人震惊。央行数据显示，7 月新增人民币贷款 4636 亿元，其中住户部门贷款 4575 亿元，这也就意味着房贷几乎占据了 7 月新增贷款的全部。与此同时，非金融企业贷款减少了 26 亿元。 针对这种贷款投向结构问题，央行相关负责人公开表示，从住户部门贷款看，今年增长确实比较突出，当然主要与不少城市房地产市场升温有关，前 7 个月平均每月个人中长期住房贷款都接近 4000 亿元。 东吴证券报告还指出，上半年银行新增贷款仅 0.5%投向制造业，新增贷款中制造业和批发零售业占比相较年初分别
11、降低了 14.7 和 12 个百分点。 除了央行信贷数据，各大银行上半年的成绩单也在传递着房贷迅猛增长的信号。作为传统的个人房贷供给大户，建设银行上半年新增个人住房贷款 4077.82 亿元，同比增长 14.7%；农业银行新增个人住房贷款也达到 3110 亿元，同比增长 16.11%。 “从风险管控上看，房地产可以做抵押，风险相对比较小，整个房地产市场又比较成熟，房产处置和变现比较容易，在中国经济持续调整和利率下行的大环境下，上半年中国 30 家上市银行持续面临盈利增速放缓、息差收缩、不良贷款双升和资本充足率下降的压力，银行选择6房贷业务作为发展重点方向也是不得已。 ”普华永道中国金融业合伙人
12、王伟接受中国经济周刊记者采访时如是解释。 相比之下，银行对公司类贷款的投放显得颇为“吝啬” ，甚至出现同比增速大幅放缓的现象。财报显示，上半年中国建行的公司类贷款较上年末仅新增 627.96 亿元，微增 1.09%；农行较上年末新增 1175.58 亿元，但与去年同期相比甚至少增超过 2000 亿元。 但是，这种现象也引起了外界对系统性风险的担忧。海通证券在一份最新发布的报告中称，新增房贷占 GDP 比重正在迅速提升，经济存在泡沫化风险，日本即使在房产泡沫最严重的 1989 年，居民新增房贷占当年 GDP 的比重也未超过 3.0%，而 2015 年中国新增购房商贷+公积金贷款占 GDP 比重为
13、 4.9%，今年上半年更是达到了 7.7%。 开发商陷入纸面富贵？ “在美国和英国，无论是摩根士丹利和标准普尔的全球产业分类标准，还是伦敦金融时报的全球分类体系，都是将房地产业列入虚拟经济范畴，而国家统计局制定国民经济行业分类与代码时，房地产投资还是作为单独门类存在，大体是归入了实体经济子部门的口径，但实际上，一线城市和强二线城市的房价早已经具有明显的金融属性，对于 GDP的真实贡献反而是非常有限的。 ”央行某省级分行一位资深人士对中国经济周刊记者分析。 在上述资深人士看来，房地产价格的基本构成要素中，只有建筑和装修可以启动内需，带动相关产业， “在总的用度支出中，流向政府的土地和税收一般占到
14、了一半之多，上海开发项目流向政府的份额最高，可7以达到 60%以上，我们测算过，一个人若花 100 元可支配收入买入房子，其实只有不足 30 元拉动了内需，其他都被政府和开发商划走了。 ” 不过，开发商在此轮“楼疯”中恐怕也只是赚收入不赚利润，最大的问题是成本掣肘。中原地产研究中心统计数据显示，2016 年前 8 月拿地最积极的前 50 家房企平均拿地成本为 7077.8 元/平方米，而在 2015年同期，拿地平均成本只有 4261 元/平方米，也就是企业拿地平均成本增加了 66%。 中原地产首席分析师张大伟对中国经济周刊记者分析，尽管楼市“妖风阵阵” ，但地价透支了开发利润，房企早已不再是“
15、暴利时代” ，只不过沦为银行打工族， “从 2015 年开始，房企就出现增收不增利润的现象，宽松的房地产政策虽然刺激了房地产市场探底回升，但上涨的一二线城市不代表全国市场。虽然全国一二线城市回暖，但三四线依然处于调整过程中，以价换量还在持续。即使是一二线城市相对乐观，但过多的豪宅项目，也逐渐影响了房企的去化速度。 ” 从上半年财报看，135 家房企的净利润率只有 8.15%，而以前即使在成交惨淡的 2015 年同期利润率也有 10.1%远远不及多个城市房价的涨幅。尽管房企营业收入涨幅高达 37.11%，但净利润涨幅低于营业收入涨幅。 以万科和保利地产为例，这两家销售金额超过千亿元的企业上半年的营业收入增幅分别为 49%、30%，但归属母公司股东的净利润增速分别只有 10.42%和 0.21%。 在“楼疯”背景下，中国企业几乎没有赢家。尽管近年来一线城市8的房价高居不下，去年初中央打响去库存战而造成宽松的购买政策环境，但中国社会科学院财经战略研究院曾发布报告显示，去年前三季度房地产投资对 GDP 的贡献率仅有 0.04 个百分点，几乎落入负增长贡献轨道。
