1、12015 年沪深地产上市公司财报大解读2015 年我国地产行业总体盈利水平如何？地产库存还有多大？债务还有多重？什么财务指标左右了地产企业的发展？下面以 2015 年沪深 30家上市房企为行业样本，通过分析房企财报，为你作出一一解答！ 2015 年 30 家上市房企，是在 2015 年沪深上市房企综合实力 20 强的基础上增选的，这 30 家上市房企具有一定的规模和代表性。其具备两个条件，一是与房地产相关的业务收入占公司总收入的 50%以上，这是为了确保所选择的标的属于地产行业；二是企业总资产在 50 亿元以上，这是一定的规模要求。 本文运用因素分析法，以 2014 年为基期，分析影响 20
2、15 年房企变现、偿债和运营的因素，从数量上确定各因素对其财务指标的影响程度。2015 年 10 家沪深标杆房企，总资产 2 万亿，营业收入 5110 亿，净利润 194 亿，分别占了行业样本的 75%、77%和 55%。 去库存求变现仍是今后房企工作重中之重 企业获得现金的能力是生存的关键。这种变现能力，取?Q 于可以在近期转变为现金的流动资产多少，注意，是近期！就是说这直接关系到企业获得现金并可以应付债务之时间。 反映企业变现能力的财务比率主要有流动性比率和速动比率。 2015 年 30 家沪深上市房企中，平均流动比率为 1.82，一般认为，2生产型企业合理的流动比率是 2，在房地产行业中
3、，存货的周转率是影响流动比率的主要因素。存货是流动资产中的大块头。所以，目前地产企业的流动比率看上去是较合理的。 而 2015 年 30 家沪深上市房企的平均速动比率是 0.44。速动比率是在扣除存货的基础上计算的，所以，在地产行业，速动比率比较适合用来衡量房企的变现能力，其反映出的短期偿债能力更令人信服.通常认为，正常的速动比率为 1，低于的速动比率被认为是短期偿债能力偏低。 2014 年 10 家沪深标杆上市房企的平均速动比率是 0.42，到 2015 年这 10 家房企的平均速动比率是 0.47。速动比率是流动资产扣除存货，再除以流动负债求得。通过因素分析法，连环代入分析显示，流动资产对
4、速动比率的影响值是 0.34，而流动资产中的存货对速动比率的影响值是-0.9，流动负债的影响值是-0.10，这三个因素对速动比率的总影响值为0.05.分析表明，速动比率从 2014 年到 2015 年增加了 0.05 个数值，相对于 2014 年，这 10 家房企的偿付能力有所提高，这主要得益于 2015 年流动资产的增加。其次，就是房企存货和流动负债的减少，但可以说微乎其微。 可见，去库存、求变现依然是今后房企工作的重中之重。其实，这也在情理之中。但应该注意的是，特别是那些以房地产为主业、规模较小的房企，在做好库存管理工作的同时还需要做好资金链的管理工作。 房企总体资产管理效率有待提高 上面
5、已经分析了房企的偿债能力，总体上，房企的偿债能力是偏弱的，但相对于 2014 年有所提高。不过衡量企业，不能只看一面，还要看3企业的运营能力，也就是在经营管理中利用资金运营的能力。 在房地产行业，存货的运转效率直接决定了房企的资产管理效率。 2015 年 30 家沪深上市房企的平均存货周转率为 0.27 次，平均存货周转天数为 1595.74 天，如果按照这种周转效率，房企中的存货最少要用 50 多个月才能去掉，至于商品房库存，据媒体报道，也要卖 30 多个月。 一般来说，存货周转速度越快，存货占用水平越低，流动性越强，存货转换为现金或应收账款的速度就越快。提高存货周转率可以提高公司的变现能力
6、。 2015 年沪深 10 家标杆上市房企的平均存货周转率为 0.31 次，相比2014 年提高了 0.02 次。存货周转率等于营业成本与平均存货的商，而平均存货又是资产负债表中的“存货”期初数与期末数的平均数，也就是房企 2014 年存货的期末数和 2015 年的期末数的平均数。通过分析显示，营业成本对存货周转率的影响值为 0.07 次，而 2015 年存货和 2014 年存货对其影响值分别为-0.03 和-0.02 次。可知，2015 年存货周转率的上升主要是由于营业成本的上涨，而不主要是存货的减少。 另一方面，2015 年这 10 家标杆房企的平均存货周转天数为 1161.29天，相比
7、2014 年减少了 80.09 天。 跳出财报来说，2015 年房地产在供需两端宽松政策的影响下，销售量开始回暖，据国家统计局，2015 年，全国商品房销售面积 128495 万平方米，比上年增长了 6.5%。这与 2015 年房企财报反映出来的轻微增长趋势是吻合的。 4所以说，总体上房地产企业的存货周转率是较低的，反映出地产企业利用资金运营的效率较低，而且存货周转天数的偏低，不仅影响房企的短期偿债能力，也反映了公司的管理效率。 长期偿债能力的提高与资产呈反比 在资产负债率方面，2015 年沪深 30 家平均资产负债率为 75.07%。资产负债率反映在总资产中有多大比例是通过借债来筹资的，其可
8、以衡量企业的长期偿债能力。如果资产负债比率达到 100%或超过 100%，说明企业已经没有净资产或资不抵债！ 在 2015 年沪深 10 家标杆上市房企中，平均总资产 2004 万元，平均总负债 1252 万元，资产负债率是负债与资产的商，计算显示，这 10 家标杆房企平均资产负债牢为 76%，较 2014 年下降了 1 个百分点。通过分析数据显示，总负债的影响值为 0.16%，总资产的影响值为-0.17%。可以看出，2015 年这 10 家房企的资产负债率的下降，原因不是由于总负债的减少，而刚好相反，这是由于总资产的减少总负债的增加所致。 2015 年以来，央行多次降息降准为市场注入大量的低
9、息贷款，加之对房地产企业逐步放开的信用债发行规模大幅扩大，房地产商正在利用宽松的信贷环境大举增加债务，其债务负担持续加重。虽然从规模效应方面来说，随着企业的发展，其负债规模相应地增加，倒也是合理的。而且，在房地产中，一直以来的趋势都是“恒者恒强” ，在宽松的信贷条件下，举债扩张也是地产商不错的发展之道。 但是，另一方面，如果举债速度超过公司的净资产增长速度，而且利润规模无法大幅增长，那么就意味着一些房企将只能通过持续的“借5新还旧”方式偿还庞大的债务。 增收不增利，恒者还恒强 盈利能力就是企业赚取利润的能力。衡量企业盈利能力的指标有很多，不过通常主要使用营业净利率这个指标。 该指标反映每 1
10、元营业收入的净利润是多少，表示营业收入的收益水平，从营业净利润率的指标关系看，净利润与营业净利率成正比关系，而营业收入额与营业净利率成反比关系。企业在获得营业收入额的同时，必须相应获得更多的净利润，才能使营业净利率保持不变或有所提高。 2015 年 10 家沪深上市标杆房企平均营业净利率为 9.5%，相比 2014年的 10%减少了 0.5 个百分点。行业样本的平均营业净利率只得 7.18%，标杆房企高出行业平均水平 2.32 个百分点。 通过连环替代法分析显示，影响沪深 10 大上市房企的两个因素，即净利润和营业收入的影响值分别为 0.015 和-0.02。上面已经说到，营业净利率与净利润成
11、正比，与营业收入成反比。这两大因素都利好 2015 年上市房企的营业净利率，相比 2014 年，2015 年房企盈利能力有所提高。但也就是小幅度提高而已。因为这两个因素数值相差微乎其微，甚至可以说是相等。可知，2015 年房企营业收入的增加所带来的净利润并不丰厚。 这也符合市场中所说的 2015 年房企“增收不增利”特点。 在净利润率方面，据中原地产统计。截至 4 月初，已公布财报的地产上市公司在 2015 年总营收达到 5101.2 亿元，同比涨幅高达 24.77%；但这些上市房企的平均净利润率仅为 9.4%，比上年同期的 10.5%有明显6下调。事实上，这也是房企年报显示净利润率首次跌入个位数，房企盈利能力正在持续大幅下调。 不过，那些拥有规模优势的标杆房企，将依然发挥其“强者”优势，借着城镇化的潮流，强者还会恒强！同时资本的嗅觉是灵敏的，他知道哪里有血！随着房地产行业利润空间的收窄，房企转型和多元化发展将成为趋势。
