1、1城镇化能否有效去库存？根据十三五规划的构想，房地产发展空间将要在新型城镇化推进中挖掘，凸显新型城镇化与住房制度改革的密切关系。 2015 年 12 月 21 日，中央经济工作会议结束。会议公告明确提出要加快提高户籍人口城镇化率，加快农民工市民化，扩大有效需求。 对于农民工市民化与新型城镇化的关系，业内解读多从房价入手，中国企业投资协会副会长、中国房地产开发集团理事长孟晓苏却表示，对“农民进城”的相关配套政策落实，将深层次激发实际需求。 中国房地产协会原副会长朱中一也表示，产城融合较好、基本公共服务配套的情况下，新型城市化吸引的人口自然会化解楼市库存。 房地产投资“急踩刹车” 2015 年 1
2、2 月 21 日，中央经济工作会议在北京闭幕。会议公告明确表示，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，消化库存，稳定房地产市场。 “房地产去库存”这一提法并不新鲜，引人关注的是，楼市还有多少库存要“去掉”？ 1998 年“房改”大幕开启之后，中国房地产行业快速“奔跑”了 15年，近十年间，房地产实际投资额同比增速几乎每年高达 20%以上。然而2014 年以来，房价高企、库存增加、投资下滑、区域市场严重分化等现象加剧，房地产实际投资增速由 2013 年的 19.8%迅速跌至 10.5%。 22015 年年中，有机构预测 2015 年这一数据应
3、当在 8%左右。然而最新的国家统计局数据显示，2015 年 1-11 月份，全国房地产开发投资87702 亿元，同比名义增长 1.3%。 虽然投资“急踩刹车” ，但由于持续去库存与降息等政策利好叠加，2015 年的房地产销售低迷状况有所缓解。国家统计局数据显示，2015 年1-11 月份，商品房销售面积 109253 万平方米，同比增长 7.4%，增速比1-10 月份提高 0.2 个百分点；商品房销售额 74522 亿元，增长 15.6%，增速提高 0.7 个百分点。 然而，销售增速下降，楼市库存仍处高位。同样来自国家统计局的数据显示，截止到 2015 年 11 月底，全国商品房待售面积 6.
4、9637 亿平方米。这一数据还不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。此外，全国商品房在建未售面积约为 48 亿平方米，待开工面积为 8.5 亿平方米，以 2.4 的容积率计算，全国整体库存约为 63 亿平方米。 “踩刹车”之后，房地产市场是否已经企稳？对于上述数据，孟晓苏估算：“截止到 2015 年 11 月份，整个房地产投资下滑，跌掉 9000 亿元，销售跌到了-6.3%，丢掉了 2.7 万亿元的房地产销售额。 ”对于房地产市场整体形势，他对中国经济信息记者表示，房地产市场的库存压力仍然存在，整体还处在低迷期，整个产业的复苏迹
5、象还没有到来。2015 年受 2014 年房地产的拖累，库存压力仍然存在。 ” 另一方面， “买涨不买跌”的怪圈也同样压抑了购房欲望。孟晓苏表示：“2014 年社会舆论倾向于房价会下跌的预期，百姓购房欲望不3足，更倾向于观望，也间接导致了房地产业销售惨淡。 ” “市民化”的农民工占比已达 8.9% 从制度改革、政策配套，到产业引导，这一次的中央经济工作会议公告，对“楼市去库存”的部署可谓详细而具体。 在制度层面，公告称，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非
6、户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。 在产业引导上，公告表示，要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。要取消过时的限制性措施。 此外，对于新型城镇化，会议明确提出了“农民工市民化” 。这一提法如何解读？ 国家统计局对城镇化率的统计指标有两个：常住人
7、口的城镇化率，以及户籍人口的城镇化率。按常住人口统计，中国 2014 年城镇化率为54.8%。按户籍人口统计，2014 年城镇化率是 35.9%。二者之间有 18.9个百分点的差额，主要构成就是 2.5 亿左右的农民工。 4据国家新型城镇化规划（20142020 年） 提出，到 2020 年，我国常住人口城镇化率达到 60%左右，户籍人口城镇化率达到 45%左右。按这一数据测算， “十三五”期间，如果外来人口入户比例能够大幅提升，城镇户籍人口将增加 1.3 亿。 朱中一表示， 2014 年的政府工作报告中提出要解决“3 个一亿人”的问题，2015 年出台的“十三五”规划建议以及习近平总书记多次
8、讲话中均提到，首先要加快落实一亿左右的农民工和其他常住人口在城镇地区落户的目标，而十八届五中全会强调的“新型城镇化建设” ，对整个房地产市场的走向也将起到关键性的作用。 “农民工市民化”这一途径，不仅能有效消化楼市待售库存，也将使社会整体消费上一个台阶，对经济“稳增长”来说意义重大。 “农民工市民化”需要哪类供给？ 城镇化是在以人为核心的基础上建立的，以农民进城为标志。城市对劳动人口最核心的凝聚力，大多来自就业机会以及配套公共服务。如果缺少系统性的配套方案，去库存的过程依然障碍重重。 朱中一在接受中国经济信息记者采访时表示，新型城镇化对房地产的发展主要有两方面影响：一方面，产城融合较好、有产业
9、发展机制的地区，能提供就业岗位、有聚集人口能力、提供基本公共服务，库存及市场消化比较好，最典型的就是北上广深。 “深圳（楼市）为什么那么好？就是大众创业、万众创新的氛围比较强，在二线城市里，楼市销售好的都是这一类城市。与之相反，三四线城市，以及部分二线城市，比如东北的沈阳、长春、哈尔滨等地，传统产业和新型产业对接不上，劳动人口持5续流出，楼市去库存压力很大。 ” 除此之外，朱中一还认为，人口流向和国家城镇化发展的发展方针不一致，也是重要原因之一。 “国家希望控制大城市规模，要发展中小城市或小城镇，但是大城市就业岗位较多，基本公共服务好，人口流入在加速，尤其是一线城市，周边人口一般都会向这类城市
10、聚集，流入中小城市的人口在减少。所以，大城市供求关系稍微紧张，中小城市或小城镇库存量相对较大。 ” 近年来，对于“农民进城”的配套政策相对模糊， “进城速度”全靠自然增长。在诸多生存与发展压力尚未化解的情况下，大部分农民进城之后依然租住，长期打工，攒钱买房。对此，孟晓苏表示：“农民进城遇到的艰难是与政策不配套的。 ” 除了“进城群体” ，城市自身的发展与产业定位，也是新型城镇化的另一难题。 对于目前楼市的所谓库存，孟晓苏将之部分归因为限购、限贷等 “懒政” ， “当时提出限购限贷，已经说是临时性措施，但一直不愿意取消，这条捆绑中国经济的绳索，压制市场需求，也令楼市供给畸形发展，既打压了消费又打
11、压了生产，在麻醉市场的同时也麻醉了开发商。很多城市实际供应不足却限购，开发商被迫到非限购的三、四线城市去开发，形成了如今的大量库存。 ” 此外，在经济尚未找到新的增长动能之前，孟晓苏表示“不要急着去房地产化 ”。他表示，很多潜在需求是附着在房地产行业之上的，例如城市整体规划设计，科技入户，物业管理，家政服务，金融服6务去房地产化，也在某种程度上打压了这些行业的创新动力。 “比如不保温的房子现在有了外墙保温，WiFi 进入家庭，网络入户，冬季取暖有了地暖，家电也在智能化。再比如前总理温家宝提出的节能瓷砖、节水洁具，光提倡这些，没有房子，这些瓷砖洁具装在哪？去房地产化，这些创新就成了无源之水，无本
12、之木。皮之不存，毛将焉附？” 进城住房，支付能力如何匹配？ 中央经济工作会议提出，城市发展是农村人口向城市集聚、农业用地按相应规模转化为城市建设用地的过程，人口和用地要匹配，城市规模要同资源环境承载能力相适应。对于住房制度改革，主要以新市民为出发点，主要是农业转移人口。由于这部分群体支付能力有限，会议提出鼓励房地产开发企业调整营销策略，适当降低商品住房价格等，取消过时的限制性措施。 朱中一分析称，农民向城市转移，相对应的是农村居住占地面积减少，城市占地面积将增加，相应的制度改革应当跟上， “如果农民的宅基地房产可以依法转让或抵押贷款，就可以提高他们在城市购房、住房的能力，这就是与能力相适应。
13、” 孟晓苏也表示，农村宅基地问题存在了很长一段时期，然而民间这部分市场依然存在，要促进农民进城落户购房，对于原有的农宅、宅基地的流转问题急需法律补齐短板。 与之相比，完善城市基础设施，发掘潜在的租赁市场或许是相对容易的疏解渠道。 朱中一表示，房地产的协调发展就是新型城镇化的协调发展，房地7产应当与其他产业互相适应，地方政府也应当加强城市的规划建设管理，地上地下基础设施应当配套，建设宜居城市对房地产的发展是有利的，“不能只追求快，配套政策、硬件都要跟上” 。他举了个例子：“比如鼓励房地产开发企业与其他机构联手开发房地产租赁，现在的房地产库存，大部分都是毛坯房，要把毛坯房转化为租赁房，需要装修，达
14、到拎包入住的程度。 ” 实际需求与成本推动新型城镇化 对于新型城镇化，坊间有种说法“造城运动” 。孟晓苏对此不以为然， “城镇化一定要造城，这种说法有点极端，不造城难道要造乡吗？” 他表示，新型城镇化必然会增加新市民，很多改造之前的原城市用地也必然会转为开发用地。此前城市化强调改造老城，不注重新区开发，实际上，老城的改造成本往往比建设新区更高。例如北京、上海，可用地都在 6400 多平方公里左右，建的城区也差不多大，1300 多平方公里，大约五分之一， “五分之一的面积用来建设城市，另外五分之四用南水北调的高成本水，在北京种庄稼？非要强调北上广深保留农田，不科学。 ” 对于北京市政府要迁往通州
15、及京津冀一体化将带来的“造城” ，孟晓苏表示，这并不是“硬造” ，而是源于城市发展、匹配居民工作与生活的迫切需求， “建新城成本低，比如医疗设施这一基础服务，同仁医院、协和医院改了好几回，现在人们发现 70%左右的就医者不是北京市人，是周边城市的，那么，是把医院的楼拆了、盖得更高，人们还得到这个地方来看病，还是在通州另建一座协和医院呢？” 8放弃盲目供给，重视有效需求 住房制度改革将面对农业转移人口形成的“新市民” ，释放这 2 亿左右农业转移人口的住房需求，楼市库存问题也将基本解决。目前，楼市库存累积严重地区主要还在三四线城市，去库存举措也需要更具有针对性。 孟晓苏认为， 从 2015 年初
16、两会传递的“促进房地产业健康发展”政策信号来看， “房地产业仍将是国民经济主导产业，是拉动中国经济增长引擎”这一观点慢慢扩散，逐渐被接受。到了 2015 年底，借助“化解房地产库存”的倒逼机制，以“问题导向”来推动难题解决，党内与社会统一了认识，变得相对容易。2016 年将以去库存为指导，推动农民进城，让农民工变为新市民，进而围绕新市民的需求进行改革，一度停顿的城镇化也将迈出更大的步伐。 与此同时，孟晓苏表示，农民进城的意义也绝不仅仅是为了化解楼市库存。通过去库存，城镇化改革有了更多的空间，新的住房制度改革也将被更多的人接受。 “上一轮城镇住房制度改革让多数城镇居民获益，这一轮住房制度改革的深
17、化将惠及包括农民群众在内的全体人民。 ”孟晓苏称。 朱中一则认为，对于房地产发展来说，新型城镇化的推进、去库存与推进供给侧改革需要做通盘考虑。从源头来讲，房地产库存难以消化，主要原因是地方政府的盲目供给和企业的盲目开发，不合理的供给反而忽略了有效需求，造成无效供给过剩，进而导致库存增多。所以，在推进供给侧改革时，应当提高的是供给体系的质量与效率，以及进一步处9理好政府与市场的关系。市场要发挥在资源配置中的决定性作用，政府也应做好相应的宏观调控。在房地产领域，改善政府宏观调控，就是要做好分类指导，对库存量大的地区可以配合政策引导去消化库存，对需求旺盛的城市，应当增加有效供给。 此外，对于“十三五规划” ，多数城市在认真摸清需求和供给条件的基础上，按照调整存量、做优增量、增加有效供给的原则，制定“十三五”住房发展规划，并注意发挥引导土地供应、住房供应和稳定房地产市场方面的责任，构建以需求为导向、以住房发展规划为指导的购租并举的住房供应模式。这也是新型城镇化推进与去库存的通盘考虑。 “2003年就开始说要实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定 。只有对这三方面做通盘考虑，才有利于实现这一工作目标。 ” 朱中一表示。
