1、房企转型，各显神通自 2010 年国家启动新一轮房地产市场调控以来，房价由最初的高速蹿升变成了停滞不涨，再由停滞不涨变成了略有松动虽然调控有一定的周期性特点，但可以肯定的是，以前的高增长模式将一去不返，供需关系逐渐趋于平衡是必然，宏观调控仅是在一定程度上使“楼市大变天”提前而已。当下， “转型”相信是大部分房企都会去认真思考的问题。 前几年的高速发展，为房企积累了大量的资源，无心恋战地产行业转身而去的小型企业不在少数，遍观国内大型企业，虽坚守地产行业，但“转型”不可谓不快。 招数一：用区域布局平衡风险由城市包围农村 “东边不亮，西边亮” 、 “一二线城市不收，三四线城市收” ，以多元化区域布局
2、来平衡市场发展风险是地产企业在很早就使用的风险平衡策略。 万科在 2011 年内新获取项目 44 个，其中二三线城市占比跨越了90%，11 个新增项目中 8 个项目分别位于沈阳、昆明、无锡、西安、福州、武汉和长沙等二线城市；再则，观察保利近 5 年的营业结构与盈利构造，可以发现其向二三线城市倾斜迹象很显明。2007 年保利第一个二线城市项目包头保利花圃胜利开售并盈利。至 2010 年底，保利全年拿地总支出跨越 300 亿元，此中二三线城市投入 200 亿元，占比达三分之二。 虽然采取的具体布局策略不同，但大型房企的进入，一方面给二三线城市带来了更高品质的产品，另一方面也提升了当地的楼价，但一定
3、程度上也反映了投资投机目标从一线城市转移到二三线城市。限购从一线城市到二三线城市，说明了调控的纵深发展。如果说在一线城市周边以及二三线城市新城区的开发模式在过去是成功的，在现在及未来如何实现可持续的发展将是房企需要思考的问题。 对于持续坚持“由城市包围农村”策略的房企，未来最大的挑战应该来自于“二三线城市地产市场的一线化” ，寻觅新的规模与利润增长点将是难题；对于打算进行尝试的房企，如何有效把握“农村”市场环境、规避竞争，探索新的产品模式、寻觅人才等一系列日常管理问题将是不得不面对的巨大挑战。 招数二：探索新的产品类型“试水”养老地产 养老地产是在若干年前就被频繁提起的话题，但在行业快速发展的
4、时候，静下心来仔细做养老地产的企业不多。目前人口老龄化问题又再一次浮出水面，作为养老产业“载体”的养老地产这一环节则成为了房地产开发商关注的新焦点。 目前国内很多开发商在研究养老地产，简单来讲就是地产商在满足居住的基本要求后进一步从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务等等日常起居的多个方面提供一条龙式的服务，其意义在于力求使居民达到老有所依的目标，以此来适应老龄化这一社会问题。 。早期的泰康置地到目前的众多房企，均在这一领域进行尝试， 2012 年 2 月，保利地产公布了下一个十年的发展战略规划，其中将以北京作为试点区域，在养老地产等新地产业态形式方面实现突破。保利地产已针对养老地产
5、业务调整了公司架构，成立了养老产业专业管理公司，并利用该平台在北京落实养老地产项目工作试点。据悉，保利在北京的首个试点养老地产项目或将选择北京的西山区域。同时，2011 年5 月份初，保利已明确了两个项目将尝试养老开发，一个是上海在建的“西塘安平老年健康生活小区” ；另一个考虑在湖南长沙新火车站旁。 养老地产目前处于机遇与挑战并存的境地，现在养老地产在我国大部分省份还是空白。现阶段我国在养老地产的理念和行动方面均处在一个起步阶段，产业的商业模式尚在摸索，合理借鉴国外成功经验，聘请专业公司协助，似是较优选择。 招数三：探索产业组合“金融+商业地产”的业务模式 当房企蜂拥掘金各类商业地产之时，项目
6、后期运营所需的巨大资金链使开发商们倍感压力。保利、金地、阳光新业、世茂股份等公司都在寻求新的融资方式， “商业地产+金融”的模式是房企普遍的发展方向，但不同类型企业运作模式差异较大。大型央企、实力民企借集团之力大搞房地产基金，一些中小公司参股银行券商等金融股，对冲宏观调控波动性风险。目前，中海、保利、金地、华润等大型房企，均选择了设立房地产基金来进行房地产金融的布局，而中小型公司多选择地产+金融而大幅投资金融股权。 “金融+商业地产”的业务模式，主要是通过开发商自身成立或与机构合作的方式来做房地产基金，房地产基金作为一种融资模式，可以为开发商带来可控的融资渠道，推动房企的转型和扩张，并保证了这
7、些公司在初步完成商业地产布局的同时，也储备了后续长期运营所需的资金。因此，该模式也可能成为未来房地产企业资金的核心来源之一。 招数四：取道外围搭建国际融资平台 在国内融资门槛提高、融资渠道受挫的情况下，多家国内房企股相继“借壳上市” 。 “招保万金”中已经有三家针对收购港股上市公司采取了行动。万科入主南联，招商借壳东力，金地尝试至祥置业。 国内房企争相控股港地产股的背后，也侧面折射内地楼市调控近两年以来开发商资金链日渐紧张的窘境。赴香港上市，获得海外融资显然是目的之一。然而，由于全球经济大环境形势不佳，海外融资怕是难以缓解眼前困境。 招数五：产业链延伸旅游度假领域拓展 2012 年一季度，全国
8、旅游地产投资持续井喷，进入旅游地产的资金高达 2600 亿元，上亿元投资签约项目就有近 70 个，预计全年投资额将超万亿元，房企开始加速布局旅游度假地产。 龙湖进入烟台的首个项目葡醍海湾去年一经面市就创造了当地多个销售第一。葡醍海湾整个景观投入一个亿，2011 年首次开盘后签约销售额就已达到 31 亿元，而去年烟台新建商品房总成交金额不过 120 个亿，一个项目占到全市四分之一的销售额。 事实上，近两年来房企“跃进式”的旅游地产开发屡见不鲜。较早涉足旅游地产的万达集团目前已开发多个旅游度假项目，总规模已接近1700 亿元。万达未来将加大在文化和旅游领域的投资，以储存未来十年的竞争优势，2020
9、 年万达商业地产收入比重将降到 50%以下，彻底实现转型。 旅游地产在今日受到热捧，最重要的原因就是地价低，开发商们以较低廉的土地成本，以旅游度假的为开发目的，一次性圈下大面积土地，分批缓慢地进行开发。定位旅游地产项目的一大优势在于往往可以获得当地政府的支持。不过，旅游项目在前期阶段会由于先期投资较大而使得开发商的资产负债率、净负债率、真实资产负债率等指标压力都有所上升，而且真正“旅游”产业的运作也将考验开发商跨行业的运作能力。招数六：商业领域突围整合商业资源 2011 中国房地产开发企业 500 强测评研究报告显示，排名前 20名的开发商都选择加大对商业地产的投资比重。全球最大酒店业集团之一
10、的洲际集团计划在 5 年内，将其设立于中国的酒店由 170 家增加至 300家，这些项目的合作方包括了保利、万达等本土知名房企。 转型商业地产房企中，最为引人注目、进展最迅速的莫过于龙湖地产。曾经以开发中高端住宅而著称的龙湖地产，悄然之间已经初步完成了商业地产品牌的打造，开始运营并已经有所收益。目前，龙湖已初步形成了龙湖天街、龙湖星悦荟、龙湖 MOCO 等三大商业地产产品线。 房企转型商业地产过程中，企业的资金链、住宅项目规模以及经营策略都将影响房企转型效果。对于目前商业同质化严重，商业人才资源紧俏的现实下，商业地产本身的时间换盈利的本质下，企业核心在于解决长期策略与短期现金回笼发展之间的矛盾。 以上只是房企转型当中出现的一些典型例子，房企的出路当然不会只限于上述的若干种模式，而是可以根据自身情况发展和创新出更合适的模式，合理的转型将给企业取得更加广阔的发展空间，比如万达影院的国际化扩张。 总而言之，转型与否，最终还得根据企业的实际情况和发展需要决定。真正意义上的转型是指企业发展战略上的转变，详尽的外部环境分析，合理的内部资源评估，谋而后动应是基本前提。随波逐流，前方不可能是坦途，而可能是悬崖。
