1、1关于现阶段房地产投资风险的研究摘要：回顾中国房地产业的发展历程，房地产业作为中国的支柱产业，在过去的 30 多年里，房地产投资对中国经济发展的贡献可圈可点。房地产投资对国民经济增长的拉动作用是明显的，但要防止过度投资，以利于行业的健康和持续发展。同时，把房地产业作为一个整体来发展，这样匀有利于国民经济结构的优化和行业的循环发展。本文主要通过分析房价快速上涨对各地区、居民、金融以及宏观经济的影响，揭示房价快速上涨的经济效应。 关键词：房地产业；地区经济；居民财富效应；金融风险 中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）06-0-01 经过改革开放 30
2、多年的发展，中国房地产业经历了很大的变化，从2011 年的统计年鉴的数据得出，房地产业的增加值在中国第三产业增加值构成中的比重分另 al 为：1978 年的 9.15% 、1998 年的 11.23%、2010年的 12.89%z。可见，其增加值在中国第三产业增加值构成中的比重不断上升，而第三产业在国民经济的占比也在不断上升。因此，房地产业增加值占国内生产总值的比重也是在不断上升，房地产业的重要性可见一斑。房地产投资结构也生了很大的变化，房地产投资与经济增长之间的互动关系也在不断变化之中。 一、地区经济效应 21.房地产价格过高，会影响城市对投资的吸引力，造成外来投资减少。现在一些城市已经出现
3、为数不少的公司为降低因房价过高导致运行成本过高而外迁的现象，这可以说是房地产价格过高对城市竞争力造成损害迹象的显现。2.房地产价格过高，可能抵消部分甚至全部收入增长，会影响城市对人才的吸引力。而人才是打造城市竞争实力的重要元素，因为房地产价格过高而使人才“望而却步” ，无疑将对城市发展能力的提升构成一定的损害。3.房地产价格过高，会妨碍人们的创业热情，创业能制造利润空间，增加就业机会，是城市竞争力提升的重要途径。但是，过高的房地产价格减少了人们可能投入创业的资金，城市的经济活力难以得到有效激发，实际上阻抑了城市发展潜能的开掘。 二、居民财富效应 居民财富效应可分为正财富效应和负财富效应。所谓正
4、财富效应是指房价的上涨增加了房产的价值，继而影响收入从而使得消费增加。具体可以从实现的财富效应和潜在的财富效应进行分析。首先，实现的财富效应是所有者因为价格的上涨而出售其住宅或利用其价值的上升进行了再融资，扩大了当期的消费水平。其次，潜在的财富效应是指当房地产价格上涨时消费者没有出售其住宅也没有去银行进行抵押贷款，但是这种由于房地产价格上升带来大的潜在的价值上升使消费者感受到了财富的增加，消费者的信心发生了变化，从而扩大了边际消费倾向，这就是“未兑现的财富效应” 。负财富效应是指房地产价格上涨会抑制居民消费支出的现象，可以从预算约束效应和替代效应两方面来分析。其中预算约束效应主要是针对租房者而
5、言的，对于租房者来说，房地产价格的3迅速上升会引起租金的上涨，这会使租房者预算发生变化，不得不挤占其他的消费来应对房租的上涨。而负财富效应中的替代效应主要是针对于那些打算购房或改善居住水平的家庭而言的。在面临房地产价格上涨的情况下，除非放弃原有购房计划或只能购买一套更小的住房，这些家庭只能依靠减少当期消费来应对。 三、金融风险效应 驱动房价上涨的重要因素之一是过于宽松的信贷政策，反过来过高的房价会加大金融系统的风险，严重影响金融运行的秩序。房地产热还吸引了大量的国际投资进入。北京达观房地产经纪公司的调查报告显示，2003 年北京购房人士中来自欧美的增长 4.9 倍，来自港澳台的增长2.53.5
6、 倍，海外人士购房占总的成交比例已经接近 15%。就目前我国的情况来看，房价若继续走高，银行系统风险将大为增加。因为目前我国房地产业运作的资金，有 60%以上直接或间接来自银行，银行基本上已经被房地产市场绑架，高房价和大量银行贷款为金融风险的发生的埋下了隐患，一旦市场出现波动，房地产开发商就会由于资金链的断裂而导致还款困难，房地产市场的投资风险和融资信用风险都转变成为商业银行的信贷风险，使商业银行陷入困境，从而引发整个经济的衰退，造成股市大跌、经济崩溃等等。 四、宏观经济效应 下表给出了房地产价快速上涨的宏观经济效应的定量模拟结果。从表中给出的结果我们可以看到，在每一种模拟场景中，房地产价格上
7、涨使得所有的宏观经济变量都上升，而且这些宏观经济变量的上升幅度都4随着房地产价格上升幅度的增加而增加（参见表 1） 。以房地产价格上涨对 GDP 的影响为例，房地产价格上涨 10%将使得 GDP 增长 2.69%，而在房地产价格上涨 50%的情境下，GDP 增长幅度达到 13.40%。就房地产价格上涨对不同宏观经济变量影响的大小来看，房地产价格上涨对投资、GDP、就业、消费、消费者价格指数以及出口等宏观经济变量的影响较大，而对总产出和进口的影响则相对较小。作者认为，这一结果与我国当前经济系统的生产、分配及消费结构有很大关系。 五、结束语 一个地区或国家的经济发展过度依赖一个行业会带来经济发展的
8、畸形发展。目前我国经济发展对房地产投资的依赖程度非常高，不利于社会经济的健康发展。首先，过度依赖房地产行业发展会带来资源配置的不合理，房地产行业的过度开发，增加了整个经济发展的脆弱性。房地产行业与工业以及金融业的直接关系紧密，一旦房地产行业发展受到外部环境的影响，会给整个产业链条带来灾难性的打击；其次，房地产行业的急速发展，加剧了社会不公平程度和贫富差距的扩大，不利于和谐社会的建设与发展。由于该行业的准入门槛较高，并不是所有的人都可以进行房地产行业开发或者投资，房地产开发热潮促成了小部分人获得巨额利润，有失公平和效率的社会发展一般性原则；最后，房地产行业的大规模快速发展，不利于社会的可持续发展，整个经济结构的畸形发展，使得我国经济发展结构严重失衡。房地产行业的过度发展，给中国经济的未来发展带来了较大的风险和不确定性。 参考文献： 51罗国银.房地产投资对地区经济增长的贡献差异基于面板数据的分析 L1IJ.求索，2010（09）. 2陈淑云，付振奇.房地产投资对不同规模城市经济增长的影响基于全国 70 个大中城市的数据分析J.江汉论坛，2012（11）：24-30. 3李玉杰.房地产业与国民经济关联关系及其协调发展研究D.辽宁：东北财经大学，2011.
