1、珠江国际新城项目可行性研究报告一、项目概况（一）项目位置该项目位于通州区城区东北部永顺镇，原规划用地为环保产业园区，距建国门20 公里，距通州区政府 4 公里， 规划范围西起龙旺庄路北段，东至新潮嘉园和疃里小区，北至规划潞苑北大街，南至旧京榆公路。南北方向长约 2000 米，东西方向南达长约为 400 米，北达长约为 600 米。（二）用地现状该区域南规划用地为欧亚环保产业园区，属工业建设用地。该项目规划方案未通过可行性论证，长期以来未能开发建设， 现京东驾校占用该地大部分用地用于驾驶员培训。该项目总占地面积 1929.9 亩，其中建 设用地 1613.5 亩，代征城市道路用地316.4 亩。
2、二、市场分析（一）北京房地产市场现状分析1、 北京房地产业现状，北京房地产业从 90 年代初，除经过 9597 年的调整，基本上是上升发展的趋势，开发 及销售规模逐年扩 大。 “九五”期间，北京市住宅建设投资占 GDP 的比例达到了 13左右。根据北京市统计局颁布的数字显示，2000 年 1 到 12 月份北京市住宅的竣工面积为 1013.66 万平方米，比去年同期增长 11.6%；销售面积为 898.22 万平方米，比去年同期增长 85.3%，这说明 2000 年北京市住宅市 场需求旺盛，出 现了供需两旺的繁荣景象。从北京统计局今年 17 月份统计资料显示，目前北京房地产市场具有以下特点：
3、市场增长迅速，销售速度加快截至 7 月底，累计实现商品房销售面积 3159 万平方米，同比增长 144，其中住宅 3003 万平方米，同比增长 133。 投资和开复工面积、土地购置和土地开发面积均有大幅增长17 月份累计完成住宅开发投资达 1809 亿元，增长 569；开复工面积为40685 万平方米，增速 34；新开工面积为 11727 万平方米，增速达到 918，在新开工面积中商品住宅占 872。同 时，土地购 置面积和土地开发面积也有较大幅度增长，分别为 2849 万平方米和 4592 万平方米，增长 28 倍和 35 倍。 经济适用房的建设和供应规模有所扩大1 至 7 月份，用于经济适
4、用房建设的开发投资达 225 亿元，增 长 18，经济适用房开复工面积为 4627 万平方米，增 长 453，竣工 222 万平方米，增长236， 商品住宅价格总体水平基本保持稳定1 至 7 月份，京城商品住宅平均售价为 4716 元平方米，比上月下降 56 元，平均售价水平基本稳定。2、北京未来住宅市场的需求特点与发展趋势 北京“十五 ”规划为京城房地 产业带来了良好的 发展前景北京市近几年以来一直以扶持住宅产业为城市经济发展的支柱产业，并确定了北京“十五”期间房地产业发 展目标，房地 产开发年度开复工面积平均为 4800 万平方米，竣工面积达到 1500 万平方米，其中商品住宅开发年度开复
5、工面积平均为3000 万平方米，竣工 1000 万平方米。 北京人居住水平正在迅速提高，房地产需求进一步扩大。北京市人口增长迅速及福利分房的停止，为北京房地产业带来巨大的发展空间。根据北京市国土资源和房屋管理局在“十五”期间北京市国内生产总值平均增长 9%比例，按满 足北京城镇居民基本生活需求低限标准来测算，北京居民每年约需住房900 多万平方米；按一定超前量测算，北京市城镇居民每年约需住房 1200 万平方米。 北京居民郊区化居住增长明显。北京市第五次人口普查结果显示，城区人口减少了 95，近郊区人口的增幅则达到了 602， 总人口中有 471的人生活居住在近郊区，这个数字比 10 年前提高
6、了 102 个百分点，说明北京市人口分布呈现由城区向近郊区扩散的趋势， （二）通州区房地产市场现状分析1、通州区概况 通州区位于北京市东南部，全区面积 907 平方公里，共有人口 80 万。 该区地理位置优越，交通便捷。乘车仅需用 15 分钟即可到达北京市区。通州区城区 规划面积为 108 平方公里，是北京市目前规划建设的最大新城区。2、通州区的房地产业形势根据城市总体发展的规划，北京市未来几年内将实行城市开发建设重点的战略转移，重点加强通州、昌平、顺义、黄村四个卫星城开发建设,作为离东部商圈最近的一个卫星城通州区，这 几年，以独特的地理位置、快捷的交通、较低的房价和日益改善的环境，以及适度超
7、前的基础设施建设和城市规划等优势，吸引了包括在中粮广场、国 贸等写字楼工作的白领阶层在内的不少购房或租房人。通州区内的房地产开发也快速发展，项目越来越多，品质也在不断升 级，呈 现出如下几个特点： 开发规模逐年扩大，新项目越来越多。未来 3 年，新华联、怡佳家园、潞河名苑等在内的十大示范精品住宅小区将建成 400 万平方米的中高档住宅。按照规划，“十五 “期间通州将建中高档住宅 1000 万平方米。 住宅一般是以低密度居住项目为主，适合居住。 房价呈上涨趋势，已由两年前 1980 元/平方米上 涨到了目前的 3200 元/ 平方米。 价格普遍较低，适合年轻白领。通州普通住宅的单价均在 3100
8、 元/平方米左右，相对于东四环附近的项目， 这个价格低出 2000 元以上。由于具有价格优势，开发区的项目基本都能热销。通过以上分析，有一定实力的房地产商在此区域开发具有规模优势和高品质个性化突击的住宅将具有广阔的发展机会。3、通州区楼市崛起的几个因素 城市规划。通州“十五”城市规划目标为房地产业带来了良好发展前景。今后将按照“一河两 线三城” 和全区 “一环三路四个区域“的总体框架构架，确立统一规划的思路，成片规划，成片开 发，成片改造；并坚持旧城改造和新城开发并重，加快完成八通轻轨铁路建设。 区域。地处百里长安街东端， 紧邻 CBD，距城最近、最大的卫星城；北京城市总体规划为通州区的定位是
9、：把通州建成市区的一部分，建成首都东郊的大花园。 交通。交通“四大走廊”京通快速路、朝阳路、京沈高速公路、京津塘高速公路与市区相连，到 CBD 只需 15 分钟车程，距首都国际机场仅 23 公里。区内交通四通八达。 环境。通州下风下水的状况日益得到改善，通州的 13 条河正在进行综合治理，来自城里的污染由于绿化隔离带的建设将得到有效控制。 基础设施，为提高卫星城承载能力和现代化水平，通州区目前正在着重五大体系基础设施的建设。 4、区域房地产市场分析目前通州区主要形成了四大住宅集中区域，分别是老城区、河东新城、南部新城（八通轻轨沿线）和城关新区。南部新城（八通轻轨沿线）中高档公寓和多层住宅区域由
10、于该区域正好处于轻轨沿线，具有交通优势，从目前项目分布特点来看，主要开发建设的是一批针对依赖公共交通的白领阶层的中高档小区和高层公寓项目，是目前物业品质和价格提升最快的地区。主要客户为 CBD 区域的小白领。代表楼盘有新华联、天 赐良园、长安星园、怡佳家园、西上园、同鑫花园。旧城是通州区发展最为成熟、较早的区域， 该区域将是通州区“ 十五”旧城改造项目的比较集中地带和重点区域，目前正在改造之中。该 区域主要是规模较小的项目，但位于通州区重点绿化美化示范街运河大街北侧的运乔嘉园规模却很大，规划总建筑面积达 30 万平方米。河东新城环保型绿色住宅大型社区河东新城作为通州区“ 十五 ”规划重点之一，
11、开发的主要是以运河文化为特征的以武夷花园为代表的河东新城，居住规划人口 30 万人。武夷花园小区总占地区4500 亩，建成后将入住 12 万人，是目前通州地区 规 模最大、配套 设施最完善的环保型绿色住宅大型社区。城关新区华夏新城主要位于总体规划中城关新区，定性为“文教、居住”用地，近年来，城市管理一直按其用地性质控制建设，且现状已有众多住宅项目开发，如疃里小区、新潮家园、华龙小区、东潞苑小区、 丛林庄住宅及别墅区等，其东西北等周边地区由于土地资源比较丰富，社区配套较差，因此主要开 发的是别墅项目，如， 枫露皇苑别墅、丛林庄别墅。5、竞争个案分析普通住宅 楼盘以多层为主，除几个比较大的项目外，
12、其余项目普遍规模较小 主力房型为 2 房、3 房并侧重于 2 房， 2 房大约占 60%的比例，3 房比例为30%，其余 为 1 房和复式房型，复式基本集中五六 层 主力面积 2 房集中在 85100 平方米区段，3 房在 110140 平方米区段 主力单价集中在 20003000 元区段之间，其中轻轨沿线及河东新区的项目在价格的上限 销售率基本在 60%以上别墅项目通州区的别墅项目主要分布在通州城区的东北部，多为几年前开发的项目及后期运作项目。除早期开发的从林别墅、 枫露皇苑、天润别墅等已形成规模外，其他开发规模均比较小，目前只有天润别墅开发了十余幢联体别墅。 销售情况一般，其中天润别墅销售
13、率在 60%以上，丛林庄别墅区销售率不足 40% 价格集中在 3000 至 5500 元/平方米左右，面 积 多集中在 200350 平方米/每套 项目设计、园林设计品质较差，住宅 质量也不理想 规模较小，基本在 2 万平方米左右三、项目定位（一）物业类型定位本项目位于城关新区，不是通州区的重点规划建设区域，在地理位置上较其他三个居住区域不具有优越性。通过市场调查分析， 珠江国际新城总体定位可概括为：北京东部通州区，作为北京后院的新生代和通州区高收入人群的四层复式别墅、的居住区。在物业产品定位上， 应区分区域内其他项目的档次，开 发具有设计新颖、概念突出、独具特色、不同于其他项目的个性化产品，
14、给人与自然朝夕相处的感觉，使该项目在周 边住宅模式中脱颖而出。（二）目标市场定位该项目目标客源主要是通州区的高收入人群（个体工商户、私营业主）、的白领（外企中高级职员）和其他京城高收入人群。购买动机：以追求舒适和休闲度假区式的生活方式为主。（三）小区整体规划1、整体设想根据项目定位和目标客户特征分析，该项目应建设如下形式： 独体别墅、联体别墅和四层复式别墅应分区建设； 小区设计风格必须独具匠心，须具有市场冲击力和良好的社区设计理念及特点； 突出小区绿化效果，并具有水景景观； 容积率应控制在 1 左右； 设计规模在 2300 户左右，总建筑面积为 65 万平方米； 按照户型大小，每户均调配有 5
15、0300 平方米的绿地，并为每户设有独立车库； 小区应有生活配套设施、完善的休闲娱乐中心和会所。2、户型设计其主要功能性房间，如起居室与卧室，应放置在南向或北向以满足采光观景。南北立面多采用大面积落地窗， 选用美国能源部标准的窗体节能技术（系统），室内设计上采用局部挑空客厅、落地大窗、铁艺栏杆，同 时在室外景观设计和室内观赏上下功夫。根据目标客户群的定位，小区首期开发的户型面积应在 250_350 平方米左右。3、小区软件配套，以园林为主，建筑 为辅， 绿化率高达 50%以上，争取做到“景中有房”而不是“ 房中有景 ”。4、小区硬件配套设施，生活设施、健身 设施、 娱乐设施、商务设施、教育设施
16、具备。四、营销策略由于本项目不具备地理位置优势，因此首先将环境做好，将是本项目营销成功的关键和今后首期销售的主要卖点。 （一）主要卖点小区的绿化环境、别具一格的建筑设计风格、小型高尔夫球场、人与大自然的巧妙结合、发展商的实力、超前的人性化设计（二）价格策略据了解，通州区目前有近十个别墅项目。价格分 别在 3000-5500 元/平方米之间，其中，在毗 邻本项目西侧的枫露皇苑价格最高，定位于中高档 别墅，因此本项目建议价格控制在，独立别墅 5000-5500 元/平方米左右； 联体别墅 4200-4500 元/ 平方米。在销 售过程中，可以采取露台、 车库或阁楼赠送的 营销方式。（三）营销计划本
17、项目视首期具体销售情况，拟分三期销售。每个销售周期定为二十四个月，期间销售率应为 90%。五、项目开发计划合作项目的用地面积约为 68 万平方米，建筑总面积约为 65 万平方米（规划功能、用地面积及建筑面积以 规划部门批准方案为准）。本项目采取分期建设、 滚动开发的方式进行。由于该项目建筑规模较大，因此可以考虑三期开发， 2002 年 6 月至2003 年 12 月为首期, 开发 9.9 万平方米。预计总投资 19800 万元，需要启动资金7000 万元。单位造价为 3542 元/平方米，按 4200 元/ 平方米的销售价格来计算， 预计实现销售收入 3.88 亿元， 销售净利润为 9.3%。
18、六、项目成本分析（一）基础数据项目名称：华夏新城项目项目性质：多层复式别墅、联体别墅住宅占地面积：147 万平方米建设用地面积：109 万平方米建筑面积：87 万平方米可售面积：78 万平方米容积率：0.8（二）成本分析表序 号 项 目 合 价（万元）一 销售收入 38808二 成本 33574（一） 土地成本 66511 地价款 18712 土地补偿费 4780（二） 前期费 7751 设计费 4302 勘察费 643 监理费 1484 标底编制费 185 工程招标管理费 186 工程许可证执照费 167 质量监督费 468 竣工图编制费 309 其它 5（三） 建筑安装费 167861 住
19、宅主体工程费 147842 公建工程费 12203 电梯购置安装费 184 橱柜 3475 智能化 1736 高尔夫球场 244（四）室外工程费 30831 红线内配套 24632 绿化工程费 5933 其它 27（五） 合计 27296（一）+（二）+（三）+（四）（六） 管理费 491（七） 财务费用 1200注：贷款额按 1 亿元，贷款期按 2 年计算（八） 销售费用 737（九） 不可预见费 819（十） 涨价预备费 819（十一） 营业税及附加 2212（十二） 费用合计 6278（六）+（七）+（八）+（九）+ （十）+（十一）三 利润 5234四 所得税 1624五 净利润 3610六 税后利润率（%） 93
