1、本科毕业设计工程管理兰墅公寓房地产开发项目可行性研究FEASIBILITYSTUDYOFLANSHUAPARTMENTDEVELOPMENTPROJECT兰墅公寓开发项目可行性研究I兰墅公寓房地产开发项目可行性研究摘要本项目开发正值房地产政策调整期，房地产业投资普遍谨慎，可行性研究变的作用尤其明显。本项目可行性研究是在投资决策之前对拟建项目进行全面、系统的调查研究，运用科学的技术评价和方法，对项目的市场形势、财务状况和社会效益等进行系统的分析，得出一系列评价指标值，研究拟建项目在技术上是否适用、经济上是否合理、财务上是否盈利、建设上是否可能，从而为投资决策提供科学可靠的依据。本项目内部收益率大
2、于基准收益率，财务净现值大于零，在财务上可行；同时本项目市场环境良好，社会效益显著，是一个可行的房地产开发项目。关键词房地产开发投资决策可行性研究FEASIBILITYSTUDYOFLANSHUAPARTMENTDEVELOPMENTPROJECTABSTRACTTHISPROJECTDEVELOPMENTCOMESASREALESTATEPOLICYADJUSTMENTPROCESS,THEREALESTATEINVESTMENTGENERALLYCAUTIOUS,THEROLEOFTHEFEASIBILITYSTUDYBECOMEESPECIALLYEVIDENTTHISPROJECTFE
3、ASIBILITYSTUDYISINTHEINVESTMENTDECISIONMAKINGOFCONSTRUCTIONPROJECTBEFORECOMPREHENSIVEANDSYSTEMATICINVESTIGATIONANDSTUDY,APPLYINGSCIENTIFICTECHNIQUEEVALUATIONANDMETHODSOFTHEPROJECT,MARKETSITUATION,THEFINANCIALCONDITIONSANDSOCIALBENEFITS,SYSTEMSANALYSIS,DRAWASERIESOFEVALUATIONINDEXES,RESEARCHINTECHNOL
4、OGYAIMINGPROJECTONWHETHERSUITABLE,THEECONOMYISREASONABLE,WHETHERFINANCIALEARNINGSANDCONSTRUCTION,SOASTOWHETHERTHEINVESTMENTDECISIONMAYPROVIDESCIENTIFICANDRELIABLEBASISTHISPROJECTINTERNALRATEOFRETURNTHANBENCHMARKYIELDS,FINANCIALNETPRESENTVALUEGREATERTHANZERO,FINANCIALLYFEASIBLEMEANWHILE,THEPROJECTMAR
5、KETENVIRONMENTISGOOD,THESOCIALBENEFITISREMARKABLE,ISAFEASIBLEREALESTATEDEVELOPMENTPROJECTKEYWORDSREALESTATEDEVELOPMENT,INVESTMENTDECISIONS,FEASIBILITYSTUDIES兰墅公寓开发项目可行性研究I目录1绪论111项目基本情况介绍112项目开发企业介绍213项目产生的背景214可行性研究的依据及研究范围32市场分析421宏观市场分析4211宏观经济环境分析4212宏观房地产环境5213宏观政策分析522余姚房地产市场分析7221余姚房地产市场状况722
6、2政策环境分析9223社会文化分析1023微观市场分析1024项目SWOT分析113市场调查及结果分析1531市场调查准备1532实地考察的开展1533问卷调查的开展154项目定位分析2241客户定位2242项目产品定位23421项目开发主题定位23422项目产品档次定位23423项目产品类型定位2343项目价格定位245项目规划设计建议与进度安排2651项目规划设计建议2652房地产项目技术方案建议2853房地产项目开发进度安排316项目费用估算3361项目费用估算的范围和依据33611项目费用估算的范围33612项目费用估算的依据3362项目开发成本估算33621土地费用的估算33兰墅公寓
7、房地产开发项目可行性研究II622建筑安装工程费用的估算34623前期工程费用的估算35624基础设施建设费用的估算35625公共配套设施建设费用36626开发相关税费的估算36627其他费用37628不可预见费3763房地产项目开发费用估算37631管理费用的估算37632财务费用的估算37633销售费用的估算3764投资成本费用估算汇总3865开发期经营税费的估算387房地产项目资金筹措4071资金来源与运用4072投资计划与资金筹措分析418项目财务评价4281财务评价概述4282静态盈利能力分析4283动态盈利能力分析4484资金来源与运用449房地产项目风险分析4691盈亏平衡分析4
8、692敏感性分析4793项目政策性风险分析4810可行性研究结论及建议50101总结50102建议50参考文献51致谢错误未定义书签。附录52兰墅公寓开发项目可行性研究11绪论11项目基本情况介绍拟开发项目名为“兰墅公寓房地产开发项目”。是房地产公司进驻余姚后的代表性项目，旨在成为与周边建筑整体风格协调一致，同时具有自身建筑性格和特征的高品质商品住宅小区，并致力将余姚房产建设的整体水平提升一个档次。（1）建设地址本项目位于余姚市南部新城区。用地东起规划城市道路，西至经十六路，紧邻兰墅路，南为四明西路，北为世南西路。用地东临河道，景观条件良好。用地平整，自然条件良好。项目建设地理位置情况如下图图
9、11项目位置图（2）建设规模及内容本项目的总用地面积为67696平方米，总建筑面积为185740平方米，其中地上建筑面积133678平方米，地下部分建筑面积为52062平方米。建筑层数为地上1118层，地下一层，采用的结构形式为钢筋混凝土框架剪力墙结构。（3）项目建设周期本项目建设工期为36个月（2011年6月2014年年5月）。兰墅公寓房地产开发项目可行性研究2（4）配套设施介绍项目周边各种设施比较齐全。项目周边有数个公交站点，靠近城市主干道，道路畅通，交通状况良好，出行方便；项目周边基础设施齐全，配套情况良好，这些都为居民的生活、工作和休闲提供了便利。12项目开发企业介绍房地产集团，历经1
10、6年的发展，拥有90多家成员企业，3400多名员工，房地产开发足迹遍及浙江省内的杭州、宁波、温州、嘉兴、湖州、绍兴、金华、舟山、台州、丽水以及国内北京、上海、天津、合肥、长沙、济南、郑州、乌鲁木齐、南京、无锡、苏州、青岛、大连、海南陵水等50多个城市。至2010年12月底，公司土地储备总用地面积达2600多万平方米，规划总建筑面积达3900多万平方米。公司致力于高品质物业的开发，住宅产品类型不断丰富和完善，已形成以杭州桂花城、合肥桂花园为代表的多层公寓系列；以杭州绿园、杭州春江花月、杭州西溪诚园、上海黄浦湾为代表的高层公寓系列；以杭州桃花源、青山湖玫瑰园、上海玫瑰园为代表的别墅系列；以北京御园
11、、杭州留庄为代表的平层官邸系列；以杭州翡翠城、济南全运村、青岛理想之城为代表的大型社区系列；以温州鹿城广场、杭州蓝色钱江为代表的城市综合体系列，同时涉及高星级酒店、写字楼、学校等公建项目的开发。自2005年起，公司积极参与城中村改造，承建安置房建设，至2010年12月底，政府代建项目共计29个，总建筑面积570万平方米。至2010年，集团已连续7年名列中国房地产公司品牌价值TOP10，连续6年名列中国房地产百强企业综合实力TOP10。2010年，剧团总品牌价值达8008亿元，在混合所有制房地产企业中排名第二；2010年实现合同销售额达541亿元。13项目产生的背景2010年，房产集团与余姚市政
12、府签订战略合作协议，这是双方加强合作，加快市中心城区建设，打造安置房、商住楼宇的标志性样板，提升余姚城市品位的一个实际行动，标志着房产正式进入余姚房地产市场。集团是国内知名的房地产公司，拥有完整的产业链和核心竞争优势，是全国房地产行业的领军企业。余姚历史悠久、文化灿烂，宜居宜业、环境优美，经济发达、人民富裕，区位优势明显，产业基础扎实，发展潜力较大，县域经济基本竞争力多年位居全国百强县（市）前十位，各项条件基本符合绿城投资的要求。余姚经济处于长时间快速增长中，城市居民的住房需求日益迫切，加之城市化的速度加兰墅公寓开发项目可行性研究3快，以及对住房质量的要求也越来越高，余姚的房地产市场供应无论在
13、数量还是质量上都有待提高。房产作为国内优秀的房地产开发企业之一，一直把住宅产品作为城市品质的一部分来打造，希望通过打造一流的住宅产品来帮助更多的人过上高品质的生活。14可行性研究的依据及研究范围本项目可行性研究的依据有（1）宁波市城市规划管理技术规定。（2）开发商有关情况。（3）拟建项目的土地费用及其相关资料。（4）余姚地区社会、经济、人口、环境、土地、自然条件等基础性资料。根据开发商的委托要求，对本项目建设进行技术及经济方面的研究和论证，包括项目建设的必要性、建设规模与产品方案、建设方案、投资估算与资金筹措、组织机构与人力资源配置、项目进度计划安排、项目效益评价等。兰墅公寓房地产开发项目可行
14、性研究42市场分析21宏观市场分析211宏观经济环境分析中国经济在“十一五”期间保持了快速的发展，虽然经历了世界范围经济危机的影响，但是GDP增速仍然保持在9以上，2010年更是一举超越日本成为世界第二大经济体。2010年全年国内生产总值397983亿元，按可比价格计算，比上年增长103，增速比上年增长11个百分点。其中第一产业增速为43，第二产业增速为122，第三产业增速为95。“十一五”GDP增长情况详见下图图21“十一五”GDP增长示意图2010年我国经济运行已成功摆脱国际金融危机的负面冲击，开始进入常规增长轨道，物价涨幅趋稳。预计2011年全年经济增长仍可保持在9左右，全年物价涨幅有望
15、控制在4以内。在经济总量稳步增长的同时，人均创造价值水平也在不断提高。初步预计，2010年我国人均国内生产总值达到29748元，扣除价格因素，比2005年增长657，年均实际增长106，比“十五”时期年平均增速快15个百分点。兰墅公寓开发项目可行性研究5今年以来，随着一系列宏观经济政策的实施，物价涨幅趋稳，资产泡沫化风险降低，经济增长逐季回调，但仍处于高位，经济运行开始回归正常增长轨道。2011年是“十二五”的开局之年，外部发展环境总体上略好于去年，国内投资、消费有望实现较快增长，预计一季度以后经济增长将企稳回升，全年达到9左右。在保持宏观经济政策相对稳定的同时，政府相关部门积极推进相关领域改
16、革，加快经济结构调整和发展方式转变，为中长期经济稳定发展奠定良好基础。总体分析，我国近期经济发展状况良好，适于房地产行业发展。212宏观房地产环境“十一五”时期，我国房地产业继续快速发展，5年间房地产开发累计完成投资160424亿元，年均增长244。2010年房地产开发投资48267亿元，比上年增长332，增速比2009年提高171个百分点。住宅投资占房地产投资比重上升。“十一五”期间住宅投资累计达114万亿元，比“十五”增加了78万亿元。“十一五”年均住宅投资为22747亿元，分别是“十五”、“九五”后三年年均住宅投资的32倍和85倍。住宅投资上升的主要原因是“十一五”期间住宅市场供不应求和
17、房价快速上涨预期，刺激了房地产开发企业投资热情。房价波动起伏，整体快速上涨。“十一五”期间商品房销售均价总体上继续保持快速上涨态势，由2006年的3367元/平方米上涨到2010年的5029元/平方米，年均增长达97。其中住宅销售均价由2006年的3119元/平方米上涨到2010年的4724元/平方米，年均增长为100。国家统计局数据显示，2010年，全国商品房销售面积1043亿平方米，比上年增长101，首度超过10亿平方米。尽管面临严厉的楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到332，创下近五年以来的新高。2010年城镇房地产投资完成额48267亿元，同比增长332，增速比2009年上涨
18、171个百分点。其中，2010年住房投资完成额34038亿元，同比增长3290；截至2010年11月，办公楼和商业营业用房投资完成额分别为16164亿和489802亿，同比增长341和3430。从“十一五”期间的历史经济数据分析，全国经济保持稳定快速发展，投资环境良好。213宏观政策分析中国房地产市场的发展总是伴随着政策的调控，根据房地产市场发展的特点，每个时期的调控政策也不相同。2003年至2005年2月，出于对房地产投资过热的担忧，政府从2003兰墅公寓房地产开发项目可行性研究6年2月开始调整政策，抑制房地产投资，进而控制住房供给总量；2005年3月至2006年4月，为了抑制房价过快增长，
19、政府开始着手于调控住房需求总量；2006年5月至2008年8月，鉴于房价已经起来且增速放缓，政府转而调控住房结构，降低购房门槛，缓解社会压力；2008年底，受世界范围经济危机的影响，房价下跌，市场紊乱，各地紧缩性政策松动，纷纷出台救市措施。经济危机趋于缓和后，房地产业又经历了一个快速发展时期，房价涨幅不断。2011年伊始，为了抑制房价过高，中国人民银行多次宣布加息，房产税在多个试点开始征收，国务院总理温家宝2011年1月26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议指出，自去年4月份国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上
20、涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定的相关政策措施，简称“新国八条”。内容概括如下（1）进一步落实地方政府责任。要求地方政府根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。（2）加大保障性安居工程建设力度。（3）调整完善相关税收政策，加强税收征管。（4）强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60，贷款利率不低于基准利率的11倍。（5）严格住房用地供应管理。（6
21、）合理引导住房需求。（7）落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。（8）坚持和强化舆论引导。“国八条”的出台仿佛为房地产市场注入了一针强力“镇静剂”。一时间，全国房地产市场火速降温，各大中城市售楼处门可罗雀，买房客纷纷观望，全国楼市出现了“速冻”现象，根据中银国际统计，2011年春节后第一周，各地市场成交量普遍环比下跌8090，甚至大幅低于去年同期水平。未来政策叠加效应显现后，楼市可能在接下来几个月内由“速冻”转为“冰冻”，预计2011年上半年的销售量将出现明显萎缩，房价乃至整个行业的发展都面临抉择。兰墅公寓开发项目可行性研究72011年伊始，从全国范围来看，“国八条”出台以后，全国商品房成
22、交量回落，宁波地区（包括余姚）的商品房成交量也直线下降，似乎整个房地产行业都面临危机。但是，调控是一把双刃剑。一方面，国家和各地区的调控措施抑制了房价的增长，致使商品房成交量下降，压缩了开发商的利润空间，给整个行业带来消极的影响；另一方面，调控也在一定程度上抑制了房地产泡沫的膨胀，在一定程度上避免了房地产开发企业间的恶性竞争，规范了市场秩序，为项目建设创造了一个良好稳定的市场环境。22余姚房地产市场分析221余姚房地产市场状况与2010年全国市场的形势相似，余姚的房地产市场也很火爆。目前余姚市城镇居民人均住房面积已达到60平方米，住房成套率已超过97。由于房子具有保值、增值功能，一定数量的投资
23、需求是必然存在的。近年来，就余姚市场来看，有相当数量的社会闲置资金进入房地产市场，其中大部分人成了“炒房一族”，手头上基本上有2至3套商品房，不少投资者选择转手出售，这就在一定程度上加快了新楼盘发展的步伐，再加上姚籍经商者回乡置业投资房地产等因素，在一定程度上也刺激了对商品房的需求量。2010年，中国房地产业依然火爆，各大中城市房价居高不下，根据2010年7月中国城市房价排行榜，如图所示，在全国房价最高城市前十名中，有五个位于长江三角洲地区，分别是杭州、上海、温州、宁波和舟山，且新房均价都在10000元/平方米以上，长江三角洲地区成为全国房地产业的龙头。如图22所示图222010年城市房价排行
24、（前十）兰墅公寓房地产开发项目可行性研究82011年，在全国各大中城市房地产业受调控政策影响步入寒冬的情况下，二三线城市的房地市场由于自身特点却保持稳定，余姚毗邻上海、杭州、宁波等大中城市，本地居民的住房需求加上一线城市购房者的涌入将促使余姚房产的市场需求量加大，本项目在这样的背景条件下将有良好的市场前景。221经济环境分析余姚位于长三角经济圈南部，紧邻宁波，近年来经济和社会发展迅速，经济规模和人民生活水平大幅提高。余姚地理位置优越，地处长三角经济圈，2008年杭州湾跨海大桥通车后，余姚到上海市区的车程缩短至2小时以内。铁路余姚站经萧甬线，通沪杭、浙赣线，将开发区与全国大动脉相接，确保区内企业
25、货物迅速进出。宁波栎社机场至新城区只要半小时车程，萧山国际机场为40分钟。与我区相近的宁波北仑港是中国沿海四大深水良港之一，年货物吞吐量已超269亿吨，居全国第二位，集装箱年吞吐量已突破520万标箱。余姚水路杭甬运河是内江的主要运输线，东至宁波入东海，西接杭州连京杭大运河，可通500吨级船舶。以2009年为例，预计全市实现地区生产总值500亿元，增长9；实际完成财政一般预算收入726亿元，其中地方级收入39亿元，分别增长34和171；完成全社会固定资产投资171亿元，增长10；实现社会消费品零售总额1855亿元，增长162；实现各类商品交易市场成交额4545亿元，增长28；实现城镇居民人均可支
26、配收入26868元，农村居民人均纯收入12231元，分别增长7和112；城镇登记失业率28；人口自然增长率08。同经济危机后国内的经济走势一样，余姚的经济在过去的两年发展迅速，GDP增速高于全国平均水平。2011年3月，由浙江省统计局发布的2010年浙江省县域经济综合实力评价报告出炉，余姚市县域经济综合实力在全省61个县（市、区）中位居第7位。这次浙江省县域经济综合实力评价活动，采用了生产总值、地方财政收入、非农产业比重、人均生产总值、人均地方财政收入、农民人均纯收入、城镇职工平均工资、每万人拥有社会福利院床位数、每万人拥有医院床位数等国家统计局关于百强县市测评中的发展水平的所有指标，进行综合
27、考察而作出的评价。近年来，余姚市委、市政府高度重视城市发展和建设，城市面貌发生了巨大变化，城市化率达43，中心城市建成区面积23平方公里,比1986年撤县建市时扩大了近五倍，城市功能渐趋完善，城市形象日新月异，余姚古城焕发出新的活力。在市政道路建设方面，余姚兰墅公寓开发项目可行性研究9市围绕“构筑城市框架，打通道路结点，扩大规模，完善功能“的总体目标，先后投资十多亿元构筑城市环行道路网络，进一步提高了城市中心干道的功能。另外，余姚还积极推进旧城改造和新区建设，完善各级住房供应体系；并通过统一规划和建设农民新村，大力推进农村城市化进程。综上所述，余姚市的经济形势良好，这样的经济环境适合房地产项目
28、的开发与销售，为本项目奠定了良好的基础。222政策环境分析2011年国务院出台“国八条”后，浙江省政府办公厅转发了国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知，通知共计6项内容（1）房价控制目标3月底前，各市县向社会公布今年新建住房价格控制目标。（2）保障性住房今年有望建设各类保障房4313万套，总量比去年增长23。（3）住房用地供应监管加强商品房用地的地价动态监测，土地拍卖溢价50需上报。（4）住房限购要求我省各市适时出台住房限购措施。（5）住房信息系统建设今年内实现省市级联网，明年上半年实现省市县三级联网。（6）建立健全约谈问责机制督促各市、县人民政府切实落实国家和省房地产市
29、场调控政策。2011年2月24日，根据宁波市建设委员会“甬建发（2011）31号”关于进一步落实住房限购政策有关事项的通知，余姚开始执行宁波市住房限购新政策。根据新政策规定“在本市（宁波大市）已有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明的在本市无房的非本市户籍居民家庭，暂定限购一套住房；对在本市已有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、已有1套及以上住房的本市户籍居民家庭、不能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房
30、地产登记”。而原限购政策规定本市（宁波大市）户籍居民家庭在2010年10月9日后在本市可限购一套住房，而不管其原来拥有几套住房。根据最新规定，在购买住房前，购房人要向余姚市房地产管理中心提出家庭住房情况核查申请，对居民家庭购房资格进行审查，待取得宁波市家庭住房记载情况证明后，方可签订房屋商品房（存量房）买卖合同。2010年2月25日，余姚市房管中心召开贯彻新住房限购政策工作会议，全市房地产开发企业、中介机构相关代表参加了本次会议。新限购政策将通过对购房家庭户籍及已有住房兰墅公寓房地产开发项目可行性研究10套数的严格认定、核查，来控制新购住房行为、遏制投机投资性购房需求。随着房地产市场大环境的低
31、迷，余姚乃至整个浙江省的房地产业面临着重大的挑战。223社会文化分析除了经济发展成绩卓越，余姚还是历史文化名城，有历史悠久的河母渡文化和田螺山遗址，它是浙江省境内最早的原始文化堆积层。现代余姚人文气息浓厚，社会稳定，于2009和2010连续两年光荣入选十大（县级）“中国最具幸福感城市”。特定的历史文化和社会现实，促使余姚塑造出特别的城市精神。大批的外地人来余姚旅游甚至定居，为余姚古城注入了新的活力，余姚的经济文化发展进入一个多元化的时期。安居乐业是全社会的共同企盼，余姚市政府把不断改善人民群众的住房条件作为一项重要内容，随着余姚经济的快速发展和人民群众收入的持续提高，也为人民群众改善住房条件提
32、供了坚实的经济基础。为此不少房地产开发企业针对市场需要，开发了一批高品质住宅小区，楼盘规模不断扩大。本项目定位于余姚自身的城市特点，同时兼备现代元素，十分符合现代余姚的城市需求与定位。23微观市场分析余姚的房地产市场可以分为市中心地块、城东地块、南部新城地块、城西地块、城乡结合部地块以及乡镇地块几个部分。标志性的项目主要有天鹅湾三期、新新家园、万里阳光水岸、海景豪庭等。在这几个区块中，南部新城区的项目有着明显的价格优势，同时这里竞争相对较少，需求量大，交通方便，升值潜力较大，是未来余姚房地产市场的重中之重。南部新城区房地产开发处于初始阶段，市场潜力巨大，交通便捷，有数条主干道穿境而过。南部新城
33、位于余姚经济开发区，地理位置十分优越，交通、通讯、土地、劳动力、水电资源丰富，区内服务机构健全，手续办理便携。经济开发区充分利用本市的产业结构、交通及区位优势，致力于创造优越的投资环境，以引进外资项目为先导，集中发展先进的高新技术工业项目，通过十多年的开发建设，迄今，已累计引进各类项目1100余个，总投资123亿元人民币，引进外资项目230个，总投资86亿美元，实际到位外资25亿美元。全区实现销售收入突破100亿元,自营进出品额突破4亿美元。已逐步建成为一个外向型、科技型、综合性的现代化工业园区，是国内外客商投资的首选热地。南部新城规划中的大型项目众多，包括余姚万达、姚江中心、余姚市第二医院等
34、。项目升值潜力巨大，周边自然环境良好，适宜居住。总体来看，余姚房地产总体开发情况良好，后续动能较足。兰墅公寓开发项目可行性研究1124项目SWOT分析（1）项目优势分析地理交通优势分析本项目位于余姚南部新城区，区位优势明显、地理位置优越、交通便捷，杭甬高速、梁周公路等交通主动脉贯穿境而过。经高速公路至宁波车程约半小时，至杭州1小时。本项目四面全部毗邻城市主干道，交通状况良好，同时公共交通便利，为居民出行提供了方便。开发商优势分析作为本项目的开发商，绿城房产有着雄厚的实力和良好的信誉。绿城定位“以商业模式运营的社会公益企业”，始终信奉“讲正义，走正道，得正果”的企业宗旨，秉承“真诚、善意、精致、
35、完美”的核心价值观，至2010年，绿城房地产集团连续6年荣膺“中国房地产百强企业综合实力TOP10”。升值空间较大本项目位于余姚南部新城区，是余姚城区未来建设开发的重点地区。项目周边有诸多在建或拟建的大型项目。为居民生活提供方便的同时也为本项目带来了一定的投资价值。（2）项目劣势分析现阶段地块周边主要分布着经济适用房和部分杂乱的村舍，人流混杂，真正大规模的商品房开发尚未完全启动。本项目位于余姚新城区，相关的配套设施还不是很完善。周边的生活娱乐设施以及消费场所还在规划中，可能短时间内会对居民的生活带来一定的不便，所以在基础设施未完备之前，对新住居民生活有一定影响。（3）项目机会分析市场需求处于上
36、升阶段余姚经济在2010年取得了飞速的发展，居民生活水平有了稳步的提高。而且随着大量外资的进入，外籍人士必将在本区域内寻找住宅，为本项目扩大了客户群。本区域正在进行旧城改造，大量的乡镇居民转化为城市居民，进一步扩大了项目的市场需求。项目的“高品质”效应本项目的开发本着“品质至上”的原则，也会吸引一定数量注重住宅品质的住户，满足余姚人民一定的高品质居住需求。（4）项目威胁分析兰墅公寓房地产开发项目可行性研究122011伊始，国家和地方政府相继出台了一系列限购政策，使得商品房成交量急剧下降，多数购买者持观望态度，房价走向不是很明朗。土地的获取难度进一步增大，政府的政策导向逐渐偏离于房地产行业。项目
37、SWOT分析情况详见下表表21SWOT分析表优势（S）临近主干道，交通便捷开发商实力雄厚，信誉良好有一定的升值空间劣势（W）周边生活配套设施不成熟周边环境杂乱需要改善周边房地产开发还不成熟机会（O）市场需求处于上升阶段，需求量大项目的“高品质”效应威胁（T）宏观政策对房产市场利空影响本项目优势明显，具有一定的投资价值。但是由于周边环境与发展水平的限制，也存在一定的发展劣势，同时房地产政策也可能会对项目的开发经营带来一定的风险。鉴于余姚房地产市场的需求特点和项目本身的定位，本项目总体开发前景良好。25市场竞争环境分析余姚的房地产市场可以分为市中心地块、城东地块、南部新城地块、城西地块、城乡结合部
38、地块以及乡镇地块几个部分。本项目的主要竞争对手有君悦国际花园和姚江公馆。君悦国际花园毗邻中国轻工具城和中国塑料城，高速公路连接线及城市主干道贯穿其中，与市中心联系紧密。周边分布有201、204、302等多条公交线路及余姚汽车东站，杭甬高铁兴建中。社区服务设施配套，周边配套齐全。本项目总投资为62000万元，总用地面积为132512平方米，地上总建筑面积约为331955平方米，地下建筑面积约为83257平方米。君悦国际花园具体状况参照下表表22君悦国际花园情况分析表项目名称君悦国际花园兰墅公寓开发项目可行性研究13项目介绍君悦国际花园位于城东新区，项目总建筑面积40万平方米。总户数1638户。停
39、车位车位2171个，地下停车位约2015个，地面停车位156个。项目配套学校余姚世南中学、东风小学、余姚职业技术学校。公园儿童公园。医院余姚市人民医院。其他余姚汽车东站、嘉悦广场、五星级大酒店（拟建）。内部配套中心花园，健身器材，游乐设施，商业会所。交通状况公交201、204、302路至城东大卖场站下，向东步行约15分钟可到达项目现场。楼层状况君悦国际花园共由15栋5层多层住宅、16栋1825层高层住宅、两层沿街商业用房、一栋休闲会所及一层地下室车库组成。销售价格均价11000元/平方米。项目位于余姚市城市中心圈内，四明东路北侧，周边配套设施齐全。详细情况参照下表表23姚江公馆情况分析表项目名
40、称姚江公馆项目介绍姚江公馆位于余姚市城市中心圈内，南靠四明东路，以“大隐于市”之势，以城市核心标签圈层力量。户数总户数330户。停车位共430个。项目配套实验小学、兰江中学、余姚一中、余姚二中、余姚四中；白云商贸中心超市、余姚二院；内部景观绿化。交通状况交通便捷，周边有多个公交站点。楼层状况姚江公馆分为7层、13层、18层住宅。销售价格价格待定。兰墅公寓房地产开发项目可行性研究14君悦国际花园和姚江公馆项目定位和本项目相似，是本项目的主要潜在竞争对手。和本项目相比，君悦国际花园周边环境良好，配套设施齐全，但是君悦国际花园位于城东新区，避免了和本项目的直接竞争；姚江公馆的位置和本项目相近，但是相
41、对与本项目来说规模较小、交通状况比较差、周边自然环境不尽如人意，同样对本项目不构成实质性威胁。综上所述本项目的市场竞争环境良好，市场潜力较大，能成功的避开同类型项目的市场竞争。兰墅公寓开发项目可行性研究153市场调查及结果分析31市场调查准备房地产项目的定位需要大量的市场信息，信息根据其来源可分为实地考察和问卷调查。实地考察是直接从调研对象那里获取的信息，他们是专门为项目研究而收集的；问卷调查主要针对项目潜在客户展开，可以为项目规划提供可行性的参考建议。（1）实地考察在问卷调研开始之前对项目所在区域进行实地考察，考察地块的区域特征、社会经济现状，对项目进行初步定位。（2）问卷调查项目初步定位完
42、成以后，根据初步设想和现实状况设计合理的调查问卷，问卷内容必须客观、真实并且全面。本项目定位于普通商品房，问卷设计好以后，根据项目定位选择合理的调查对象、调查方式和调查地点，开展调研。在完成市场调研以后，收集有效的问卷，统计调查结果并运用有效的工具进行分析，得出项目定位所需要的信息。32实地考察的开展本次实地考察开展地点主要在项目周边区域，考察内容包括项目周边交通状况、项目配套设施建设、周边基础设施建设、周边自然环境等。本项目位于余姚市南部新城区。用地东起规划城市道路，西至经十六路，南临兰墅路，北为世南西路。项目周边的公交站点有403路，301路，302路，205路，401路，K502路等，道
43、路状况良好，交通设施齐全，出行方便。项目周边自然景观良好，周边各种设施比较齐全。项目周边有余姚全民健身中心，兰墅公园，余姚中学，兰墅桥小学，兰江商贸城、福星大酒店，规划中的重点项目包括姚江小学，万达广场，另余姚市第二医院，姚江中心等，这些都为居民的购物，休闲度假提供了便利。33问卷调查的开展（1）调研开展的对象和方式根据本项目的初步定位以及市场现状，对本次市场调研的主要对象进行了条件限定，主要针对的是未来13年有可能在余姚南部新城区购置商品房，年龄2065岁，家庭月平均收入在5000元以上的受访人群。被调查人群既是市场的消费主体，又是项目销售的潜在客户，并且有一定的购房能力。本次调查主要以两种
44、方式开展采访调查法和电子邮件调查。采访法调查的地点主要在兰墅公寓房地产开发项目可行性研究16余姚南部新城的公共场所以及其他流动人员较多的地区。问卷调查采用随机采访的方式，尽量避免类似人群的重复调查，以保证调查的随机性。（2）问卷调研分析鉴于调查工作的任务繁重，本人精力和时间有限，本次市场调查问卷共40份，我从中挑选了有效问卷30份，以便于数据统计。本次市场调研得出的结果为项目定位提供了依据。项目的主要诉求对象是年龄在2065周岁，家庭月收入在5000元以上，未来13年在余姚南部新城区有购房意愿的群体。统计信息如下房产类型经过详细的市场调查，受访者中有47的人表示会购买高层商品房，有30的人选择
45、了小高层，针对地价较高的特点，项目应该选择高层为主，可以在满足用户需求的同时节约土地面积。具体情况参照下图图31房产类型分布图住房面积在受访人群中，有18个人选择了90120平米作为理想住房面积，在项目的开发中，将加大相应面积住房在项目中所占的比例，根据当前的房地产形势和产品定位，90120平米的房产将是项目的重点开发对象。如下图所示兰墅公寓开发项目可行性研究17图32住房面积选择图理想户型经统计分析，三室一厅的以及两室两厅的户型最受欢迎，分别占到了40和30，在项目开发中着重考虑了这两种户型。如下图图33理想户型选择图单价选择消费者的心理承受房价应该作为开发商对产品定位的重要参考，市场调查显
46、示消费者能接受的房价范围主要在在700010000元/，项目价格定位应考虑消费者的接受能力。如图所示兰墅公寓房地产开发项目可行性研究18图34单价选择图付款方式选择市场上选择按揭付款的占了大多数，这符合当下的市场特点，是当前房地产商品付款最常见的方式，选择一次性付清的人主要占少数，应给与鼓励并且提供一定的优惠政策，这样有利于资金回笼。如图所示图35付款方式选择图车位配置选择在受访的30位潜在客户中，有28人表示对车位有需求，其中的18人会选择购买车位，单位元/兰墅公寓开发项目可行性研究1910人选择租借的方式。在对车位有需求的人群中，有一半的人表示一户一个的配置方式比较合理。项目应该充分考虑消
47、费者的意见，尽量使停车位达到一户一个的配置，并且对购买车位的住户提供优惠。如下图图36车位选择图置业目的如图所示，大部分购房者的目的都是结婚和改善居住条件，同样不可忽视的是有23的受访者以定居为目的。这些人是项目的主要目标客户，项目的定位应充分考虑这些群体的需求。图37置业目的选择图兰墅公寓房地产开发项目可行性研究20建筑风格选择经过市场调查分析，大多数受访者选择了中国古典风格和现代简洁风格，这种风格符合项目的初步定为，同时有利于市场推广。项目应该充分结合这两种建筑风格的特点，为住户提供一个舒适优美的生活空间，以满足市场需求。如图图38建筑风格选择图智能化选择由上图明显可以看出，外围红外线保安
48、、家居自动报警、可视对讲系统、远程抄表这几种智能化功能最受客户欢迎，当前生活节奏逐渐加快，科技水平日新月异，在综合考虑的前提下，项目应该突出小区智能化的特点，满足住户现代生活的需要，使住户的生活方便快捷。如下图所示图39智能化功能选择图兰墅公寓开发项目可行性研究21房地产项目信息来源项目的销售与推广决定着项目整体的成败，随着信息时代来临，当前的信息渠道已经形成了多样化的发展，人们可以从各种媒介了解到房地产市场的相关信息。项目应该综合考虑各种宣传手段，重点放在互联网、报纸、杂志、电视上，同时积极参加房展会，把项目做一个全方位的展示。如图示图310房地产信息来源分析图本次调查问卷数量不够可能不足以
49、反映市场的真实需求状况，但是可以获得一定量的市场信息，为项目的定位提供必要的参考和依据。兰墅公寓房地产开发项目可行性研究224项目定位分析41客户定位结合市场需求和现状，本项目的客户定位在2065岁的消费人群，这些人都是商品房项目的潜在客户。他们代表了几乎整个社会的购买能力。市场调研证实，消费者购房需求最多的是结婚，其次是为子女购买和改善居住环境。所以本项目要加强人性化的定位，小区命名为“兰墅公寓”，旨在为购买者提供舒适、人性的居住环境。在房地产业不景气的大环境下，以投资为目的的购买者已经占到很小的比例，大多数的购房者都是为了满足自身的住房需求。小区的主要潜在客户有（1）适婚青年这些人普遍在30岁左右，有稳定的感情并且到了结婚的年龄，有较高的学历和稳定的工作，在社会打拼数年以后有一定的积蓄，自身的需求和市场的变化促使他们成为商品房项目的潜在客户。本项目临近余姚经济开发区，那里吸引了一大批上述群体，这些人对小区的人性化设计和新古典设计风格应该比较喜欢，是项目的主要潜在市场。需求心理分析适婚青年对住房的需求往往具有及时性，对需求时间的要求比较高，永远是房地产市场的常在推动力。（2）高收入家庭在国内房价水涨船高的形势下，年轻人能够靠自己的能力购买商品房的实为少数，父母为孩子置办房产的现象很普遍。首先，这些家长有着一定的积蓄，有能
