1、文件编号 ZB-TZ-Z01版 本 号 1.0质 量 管 理 体 系 作 业 指 导 书 生效日期12 年 10 月 15日众鑫集团城市评价报告成果标准(盖控制专用章处)修改状态 修 订 情 况 生 效 日 期IIIIIIIVV起 草 任汨圣 职 务 项目部经理 日 期 12 年 9 月 29 日审 核 徐珍 职 务 人事部经理 日 期 12 年 10 月 5 日审 核 江洁 职 务 营销部经理 日 期 12 年 10 月 6 日审 核 粟菁 职 务 财务部经理 日 期 12 年 10 月 8 日签 发 赵杨兵 职 务 总经理 日 期 12 年 10 月 10 日2目 录一、运作可行性指标(1
2、) 城区面积(2) 常住人口(3) 人均 GDP (4) 商品住宅年销售面积 (5) 商品住宅年销售额(6) 土地机会 (7) 政府配合效率二、市场趋势预测定性指标(1) 产业结构特征及产业发展趋势 (2) 民营经济发展状况 (3) 房地产发展水平 (4) 未来城市规划及重大建设项目(5) 地方政策导向(6) 重大城市活动(7) 城市集聚效应及重大经济发展机会三、城市市场趋势评价指标(1) 新开工面积 / 施工面积(2) 施工面积 / 销售面积(3) 预售面积 / 批准预售面积3(4) 房地产开发投资额 / 固定资产投资额(5) 新增住宅用地可建面积 / 商品住宅新开工面积(6) 商品住宅价格
3、增幅 / 人均 GDP 增幅(7) 投资性购买所占的比例(8) 房价收入比(9) 新建商品住宅空置率(10) 租金 / 价格比(11) 商品住宅价格增幅 / 人均可支配收入增幅(12) 商品住宅价格增幅 / （人均消费支出人均储蓄余额）增幅(13) 房地产开发企业贷款余额 / 全社会企业贷款余额(14) 个人购房信贷比4一、运作可行性指标（1）城区面积：城区面积约 1310 平方公里，范围包括广州市全部 10 个市辖区和 2个县级市，面积 7434.4 平方公里。中心城区包括越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区南部(北二环高速公路以南)、黄埔区、番禺区沙湾水道以北、萝岗区南部地区(不含知识城
4、和九龙镇区)的城市建设地区，面积约为 1310 平方公里。（2）常住人口：常住人口 1270.08 万;广 州 公 布 第 六 次 人 口 普 查 ： 常 住 人 口1/3 是 外 地 户 口5（3）人均 GDP：人均 GDP2011 年为 7.2 万元 今年以来降至 5.47 万元广州人均 GDP年份 人均 GDP（元） 人民币对美元汇率按当年价和汇率折算（美元） GDP 缩减指数 人均 GDP（1994 年元）人均GDP（1994年美元）1979 1003 0.3363 2982.46 353.111980 1160 0.2844 4078.76 482.911981 1258 1.745
5、5 720.71 0.3394 3706.54 438.841982 1402 1.9227 729.18 0.3568 3929.37 465.221983 1524 1.9809 769.35 0.3581 4255.79 503.871984 1840 2.5755 714.42 0.3997 4603.45 545.031985 2302 3.2015 719.04 0.5349 4303.61 509.531986 2536 3.7221 681.34 0.5559 4561.97 540.121987 3092 3.7221 830.71 0.5951 5195.77 615.16
6、1988 4205 3.7221 1129.74 0.6813 6172.02 730.751989 4953 4.7221 1048.9 0.7632 6489.78 768.371990 5418 5.2221 1037.51 0.8549 6337.58 750.351991 6464 5.4342 1189.5 0.8667 7458.17 883.021992 8411 5.7518 1462.32 0.8724 9641.22 1141.491993 12046 5.8 2076.9 0.9502 12677.33 1500.951994 15631 8.4462 1850.65
7、1 15631 1850.651995 19618 8.3174 2358.67 1.0516 18655.38 2208.731996 22538 8.2984 2715.95 1.0786 20895.61 2473.971997 25377 8.2796 3065 1.106 22944.85 2716.591998 28248 8.2787 3412.13 1.1019 25635.72 3035.181999 31478 8.2793 3802.01 1.0758 29260.09 3464.292000 35978 8.2781 4346.17 1.0926 32928.79 38
8、98.652001 40213 8.2766 4858.64 1.1328 35498.76 4202.932002 44710 8.2773 5401.52 1.1373 39312.41 4654.452003 51993 8.277 6281.62 1.5096 34441.57 4077.762004 60847 8.277 7351.34 1.6874 36059.62 4269.332005 69268 8.277 8368.73 1.8683 37075.42 4389.6注： GDP 缩减指数以 1994 年为基准； “”表示数据缺失。资料来源： 广州人均 GDP 来自 广州统
9、计年鉴 2006，中国统计出版社； 人民币对美元汇率（年末价/年末中间价）来自中国对外经济统计年鉴（2006），中国统计出版社。（4）商品住宅年销售面积：6（5）商品住宅年销售额：全市商品房销售合同金额为 898.49 亿元。（6）土地机会：土 地 市 场 机 会 在 增 多 ， 广 州 是 一 线 城 市 ， 万 科 看 好 广 州 。（ 7） 政 府 配 合 效 率 ： 广州政府审批效率力争在两年内提速 50%。郑汉林说，目前跨部门审批要跨部门流转，很多部门又是“信息孤岛”，各自为政，效率不太高。政务中心正着手调查每个审批件要走的程序。 “估计明年上半年就能搞清楚大多数跨部门审批的流程。今
10、后，政务中心将实现跨部门联合审批。目前 28 个部门已完成 23 个部门的信息共享对接。 ”他表示，对还没有审批系统的单位，将集中在统一审批平台进行审批办理。二、市场趋势预测定性指标(1) 产业结构特征及产业发展趋势 产业结构特征按照国家统计局和国家标准局关于国民经济待业分类,广州经济的六大支柱产业依次为制造业、金融保险业、商品流通业、建筑与房地产业、交通运输业和社会服务业。六大支柱产业增加值占国内生产总值的比重分别为 32.04%、13.39%、9.80%、9.09%、6.97%和 6.25%。六大支柱产业增加值占国内生产总值的比重为 77.54%。 广州从 80 年代就提出优先发展工业、家
11、电工业和第三产业的发展战略。经过多年调整,广州产业结构的主要特征是: 1.在第三产业发展中,形成一批经济支柱产业。在现有的六大支柱产业中,有金融保险业、商品流通业、交通运输业三大支柱产业属于第三产业。第三产业对全市经济的支撑作用越来越明显。2.第二产业随着全国经济调整,工业中的制造业发展规模不断扩大。产业素质有了明显的提高,涌现出一批“精、专、优、特”的中小企业,部分轻工产品畅销全国。科技含量较高、产业带动性强的汽车制造等重化工业形成一定的经济规模,为产业结构升级创造了较好的条件。 3.电子信息业、生物制造业等高新技术产业发展很快。据 1999 年统计,高新技术产品产值已达 340.1 亿元,
12、对提高广州产业科技竞争力,促进产业结构优化升级产业发展趋势一、大力发展高新技术产业大力发展电子信息制造业，巩固其支柱产业地位；加速发展生物制药产业，使之成为广州除了汽车、石化、电子信息制造业以外的新兴支柱产业，同时在软件、新材料、环保新能源和数字产业等重点领域取得快速发展。软件产业：重点发展下一代互联网和第三、第四代移动通信技术、嵌入式软件和应用技术。统筹规划天河软件园、黄花岗信息园、南沙资讯产业园、广东软件科园的发展，建设功能互补、分工合理的广州软件发展体系。7新材料产业：重点发展通用合成树脂高性能化、工程塑料通用化的技术和工艺，以及汽车、船舶等制造业所需要的高性能钢铁和有色金属材料。环保新
13、能源产业：加快环保新能源技术产品的研究开发与产业化，加快环保产业规模扩张和机构提升。数字内容产业：积极建设广州网路游戏和动漫基地，建设华南地区数字内容产业关键共性技术的开发运营中心。二、做大做强广州支柱产业群除了要进一步加大汽车、石油化工产业，电子信息制造业传统三打支柱产业发展外，还需要加速发展生物医药等产业，并积极推动产业积聚，形成广州支柱产业群，促进产业升级和产业链条延伸。汽车产业：统筹协调、合理规划，高水平建设东部、南沙、花都三大汽车基地，积极引入国内外零部件配套企业，逐步提高零部件供应的自给率，建设与国际接轨的汽车研发中心，发展汽车消费市场。 石化工业：东部石化基地以广石化炼油和乙烯扩
14、建为契机，扩大和延伸化工产业链；南沙临近港石化基地以精细化工为切入点，逐步向产业链上游发展，形成现代化石化工业区。电子信息制造业：适应 3C（计算机、通信和消费类电子产品）融合趋势以及全球 IC产业转移机遇，构建由广州科学城、广州开发区、南沙开发区三大片区等相关区域组成的电子信息产业基地，重点发展集成电路、通信、计算机和汽车电子产业。生物制药：重点发展基因药物、现代中药和生化药品产业，建设以广州国际生物岛为核心的研发和中试平台、以科学城为核心的产业化平台以及以各色批发市场为基础的现代物流平台等三大生物制药平台。三、改造提升传统优势工业钢铁工业：大力发展高端板带材和高效钢材，淘汰落后工艺与低端产
15、品；以集装箱板、不锈钢板的生产为主导，强化开发区钢铁产业基地；加快建设南沙现代化临港钢铁产业基地，生产汽车板、船用板等高档精品钢板。船舶制造业：以中船集团南沙造船基地建设为龙头，加快与国内外先进企业合作，完成船舶工业的现代化改造。机械装备制造业：加大技术改造和产品升级力度，重点针对楼宇设备、发电设备、环保设备、输变电设备、轨道交通设备、数控机床系统。电力工业： 以广州恒运热电扩建工程、珠电联合循环发电工程为重点，加快大容量、高参数、环保型机组建设，大力发展一批以天然气为主要燃料的热电冷联产项目，逐步淘汰能耗高、污染大的校火电机组。轻纺工业：以造纸、饮料、家电、皮革、高档服装、珠宝、钢琴等符合都
16、市特点的产业为重点，提升产品质量、功能和品牌形象；积极做好轻纺工业布局规划调整。四、提升服务业发展水平物流业：加快广州空港国际物流园区建设；依托广州港南沙港区的扩建，建设南沙国际枢纽物流园区；推进广州保税区与黄埔港、新沙港的区港联动，建设一区多园的黄埔物流园区；加快规划建设芳村、白云、增城、番禺、花都 5 个区域性综合物流园区；大力发展第三方物流。会展业：以广州国际会展中心、广州白云国际会议中心为重要基地，提升中国进出口商品交易会、广州博览会、广州国际汽车展、留学人员科技交流会的规模水平，并积极培育专业会场市场，打造具有行业特色的专业会展品牌。金融业：大力吸引金融机构在广州设立区域性总部或分行
17、（分公司） ，进一步完善广州金融市场体系，推进金融创新，加快完善珠江新城金融功能区的规划建设，引导金融机构进驻。中介服务业：重点发展法律、会计、人才、代理、咨询、广告、设计、策划、交易平8台、汽车服务等专业服务业，进一步增强城市综合服务功能。商贸业：培育主业突出、核心竞争力强的大型连锁企业集团；完善批发市场体系建设；进一步完善商业设施。旅游业：以旅游国际化为重点，推进旅游资源整合，延伸产业链，拓展产品线，丰富旅游功能。房地产业：加强总量调控，完善批建程序，按照大都市空间发展和交通网路框架，引导房地产业布局。广东省产业转型升级发展状况 （一）把“加快转型升级、建设幸福广东”作为核心任务 2011
18、 年，广东省委十届八次全会提出将“加快转型升级、建设幸福广东”作为“十二五”期间经济社会发展的核心任务，加快产业转型升级是落实这一核心任务的主要内容，既要重视先进制造业和现代服务业两轮齐转、协调发展，又要重视培育和发展战略性新兴产业。（二）产业转型升级成效明显 1、工业生产保持平稳增长。2011 年 111 月全省累计实现规模以上工业增加值21630.1 亿元，同比增长 12.6%，预计 2011 全年增长 12.5%，全部工业增加值对 GDP 增长的贡献率达 53.7%。 2、先进制造业增长较快。2011 年前三季度全省高技术制造业、先进制造业增加值同比分别增长 14.6%和 12.2%。
19、3、现代服务业加快发展。2011 年前三季度全省现代服务业增加值增长 8.4%，占第三产业增加值的比重达 55.3%，比 2010 年同期提升 1.7 个百分点。 4、“双转移”取得新的重大进展。2011 年 111 月产业转移园区实现产值3018.31 亿元、创税达 122.4 亿元，分别增长 80.5%和 38.1%，吸纳就业 57.6 万人，预计2011 全年产值超过 3200 亿元，税收达 130 亿元左右，园区工业占粤东西北地区比重进一步提高。 5、粤东西北地区发展加快。2011 年 111 月，东翼、西翼和山区规模以上工业增加值同比分别增长 19.9%、13.9%和 20.5%，增
20、速分别比全省平均水平高 7.3 个、1.3 个和 7.9 个百分点；粤东西北地区工业占全省的比重为 17.4%，比 2011 年同期提高 0.2 个百分点。 (4) 未来城市规划及重大建设项目2000 年，广州市开国内大城市先河，完成广州城市建设总体战略概念规划纲要 ，提出将广州建设成为适宜创业发展和生活居住的国际性区域中心城市和山水型生态城市的目标，以及“南拓、北优、东进、西联”的空间发展战略，引领广州从传统的“狭窄单中心”布局中“跳”出发展。近期推出的面向 2020 年的广州市总体发展战略 ，则引领广州重新“归零” ，从“向外扩展”向“优化提升”出发。打造综合性门户城市，最终实现国家中心城
21、市，是广州新的总体发展战略目标。9建设华南地区国家级装备制造基地广州重大装备制造基地(大岗)占地面积为 50.8 平方公里，将建设成为华南地区临港重大装备工业集聚区，辐射华南、影响东南亚的国家级装备制造基地。明年将围绕核心项目引入并加快一批符合基地产业规划的项目建设，初步形成产业集聚。打造国际区域性金融中心 近两年将力推“广州区域金融中心金融功能区建设”及“广州金融创新服务区(科学城-知识城)”建设。其中，珠江新城-员村金融商务区总投资 100 亿元，到明年将启动建设一批金融机构总部大楼等设施。 “广州金融创新服务区(科学城-知识城)”项目总投资 40 亿元，到 2012 初步建成产业金融创新
22、基地。明年 9 条地铁线路开工 六号线首段今年通车，萝岗居民不换车直达北京路东山口。启动六号线二期、七号线一期、九号线建设的同时，未来 5 年将建 12 条地铁，总投资 2003 亿元，包括十三号线、八号线北延段、十四号线、知识城线等。 (5) 地方政策导向2009 年底中央明确提出“坚决遏制房价过快上涨” ，但今年“两会”后部分城市房价变本加厉飙升，热点城市更甚，房价问题上升至政治高度，中央祭出了新国十条并首提地方问责。随后出台的京十二条空前严厉，甚至推出了限购条款，颇有山雨欲来风满楼之势。市场预计调控将如一场声势浩大的运动展开，其他热点城市将会陆续仿效北京。但从北京之后出台的各地细则看，相
23、对新国十条没有加码，比北京要宽松很多，没有限购条款。特别是重庆、广州居然没有对第三套房限贷。重庆反而明确提出要鼓励普通商品住房消费，普通商品住房(含二手住房)交易手续费减半收取，对在主城区首次置业的纳税人实行财政补助，并执行购房入户和公积金贷款优惠政策。另外包括北京在内的各地细则均未包括房产税扩大至住宅征收的条款。之前媒体炒得沸沸扬扬的重庆将对豪宅征收“暴利税”或“特别消费税”的措施也落空。调控陷入两难新国十条效果初显及近期经济形势演化是地方细则严厉程度低于预期的原因。新国十条颁布后，从近 1 个月来楼市情况看，调控效果已初步显现：一手房市场从 4 月第三周开始销量骤降。在二手房市场上，4 月
24、第 3 周，6 个重点城市销量平均减幅达到 9.5%;其中杭州减幅最大，环比减幅达到 55%。4 月最后一周大连、杭州等地继续出现环比 40%以上的减幅。深圳、广州、重庆三地负责发布新政的官员均表示中央“新国十条”出台后，在当地产生的效果明显，是地方政策不加码的主要原因。关注品种：一、前期跌幅大、估值低廉的小盘地产股：阳光城、中南建设。二、受益于大消费增长的物业出租股：小商品城、海宁皮城、轻纺城，或受调控影响较小的商业地产股：世茂股份。三、城投概念兼保障性住房受益股：中天城投、西藏城投。四、受益城市价值提升的个股：招商地产(蛇口再造和前海概念)。五、 资产注入、整体上市概念：广宇发展、沙河股份
25、、中航地产。(6) 重大城市活动深圳 2012 年重大项目申报近日启动，深圳市发改委发布的通知中详细列出了 8 大领10域重大项目申报条件，并特别明确除保障性安居房和城市更新项目以外的房地产开发项目，原则上不被纳入重大项目计划。而城市更新类项目的申报门槛也比去年大幅降低。申报时间至 11 月 18 日截止。根据申报条件，明年的重大项目将包括新兴产业、高技术制造业、现代服务业、社会民生、城市更新、综合交通、宜居环境和资源能源保障八个大项。 其中在新兴产业项目上，生物、新材料、文化创意等产业领域项目申报条件要求总投资在 1 亿元以上，在建项目年投资在 3000 万元以上；互联网、新能源项目总投资需
26、在 1 亿元以上，在建项目年度投资 2000 万元以上。社会民生类项目条件则要求医院的规模在 500床位以上、学校规模 3000 学位以上，项目总投资 3 亿元以上，在建项目年度投资 5000 万元以上；其他科研教育、文化事业、体育设施、医疗卫生、保障性安居工程等项目总投资2 亿元以上，在建项目年度投资 3000 万元以上。而综合交通类项目成为门槛最高的一类，申报条件需要满足国家铁路、城际和城市轨道交通项目总投资 50 亿元以上，在建项目年度投资 10 亿元以上；综合交通枢纽及配套项目总投资 20 亿元以上，在建项目年度投资 5 亿元以上。申报条件要求申报明年重大项目计划的项目，必须符合珠三角
27、改革发展规划纲要以及深圳“十二五”规划等相关规划，并且明确表示，原则上不包括房地产开发项目(保障性安居工程、城市更新项目除外) 。 (7) 城市集聚效应及重大经济发展机会向欣说， “十一五”时期，我国流通业快速发展，为城市商圈发展创造了有利条件。近几年商务部重点在商业街、社区商业中心、商品交易中心、物流园区、商圈融资等方面给予了积极指导和支持。目前，全国各大城市商业街发展呈现良好态势，北京王府井、上海南京路、重庆解放碑等传统商业街功能不断扩大和完善，同时一批新兴特色商业街和聚集区也已经形成，而且很多城市的中心城区的商业街的零售额已经占到了本地区社会商品零售总额的 60%至 70%。向欣表示，随
28、着各地城市建设步伐的加快，商品交易中心、物流园区、现代流通服务业聚集区新兴商圈也进入了快速发展的轨道。据不完全统计，有 20 个省区市在“十二五”规划中把大力发展物流园区作为重要的内容，而且全国县级及以上城市商业街存量超过3000 条，总的经营规模已经超过了 1.5 亿平方米，全国亿元以上商品交易市场达到 4500多个，100 亿元以上商品交易市场达到 70 多个，已建和在建的大型物流园区近 600 个。随着发展规模不断扩大，商圈带动流通业结构调整和转型升级，满足居民消费，促进流通企业发展等方面的作用已经日益显现。三、城市市场趋势评价指标(8) 房价收入比广州房价收入比现实残酷恐难服众所谓房价
29、收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。对于广州的房价收入比，小编算了一下帐。在广州市统计局综合处、广州大学广州发展研究院联合课题组完成的2011 年广州市经济形势分析和 2012 年展望称， 2011 年，广州市城市居民人均可支配收入 34438 元，以夫妻俩来计算，全家不吃不喝，全年净收入约为 7 万元,那么按照易居发布的广州房价收入比为 9.8 计算，得出广州的住房价格为 67.5 万元。假设夫妻俩买的仅是一套中小户型（90 平方米及以下，在此以 90 平为结算标准），那么广州房屋每平方米的均价为 7500 元。 (9) 新建商品住宅空置率广州市商品房空置率的计算与分析收集广州市 20052006 年 8 个季度商品房(住宅、办公楼、商业营业用房和其他用房) 的空置面积与存量房统计资料,结合国内外相关研究资料,建立可行的计量分析模型,分别计算广
