1、,China Index Academy,中国指数研究院青岛分院2018年7月,2018年上半年青岛房地产市场形势总结与趋势展望,1,目录,宏观环境分析,1,2,市场环境分析,2,全国政策：调控持续深化，抑制非理性需求,强调住房居住属性，持续推进差别化调控。住建部印发通知，从住房发展规划、住房和土地供应、资金管控等方 面重申坚持房地产调控不放松。金融信贷层面，中国人民银行明确表态“控制居民杠杆率过快增长，严格管控消 费贷款、经营贷款等资金挪用于购房加杠杆行为，实施差别化住房信贷政策”。在诸多金融监管政策和房地产领 域去杠杆政策的共同作用下，上半年房地产行业整体资金面是逐步趋紧的。,资料来源：中
2、国指数研究院整理,3,全国政策：落实地方主体责任，政策密集出台,调控政策进一步深化，连环重拳调控市场。各地上半 年调控力度并未减弱，3月份以来，逐渐出现政策调控 高峰，截至6月底已有超过20个地级以上城市出台具体 的限购、限售、限贷等调控政策，若加上其他方面的 市场监管政策，则城市数量更多。海南上半年历经数 次政策收紧，目前处于全局收紧状态。,整体来看，本轮地方调控政策特点突出：限购扩容、升级，限售扩容明显，调控转变为以限 售为主，且向县级城市下沉；加强对网签、售价等销售环节监管，保障合理购房需求；调控政策与人才新政、租赁政策并举。,资料来源：中国指数研究院整理,政策聚焦扩大“有效供给”，推进
3、住房与土地供给侧改 革住房租赁中央强调建立租购并举的住房制度，发展住房租赁市 场，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构 化住房租赁企业发展，发展住房租赁的两大核心推动力土地资源与资本融资改革在2018年上半年取得了实质性进展，土地供应保障渠道日益多元化，并且融资渠 道原有障碍基本得到疏通。共有产权房2018年两会政府工作报告明确提出发展共有产权住房，住建部要求热点城市增加共有产权住房用地供应，落实 并上报试行方案。此前，住建部已明确表态支持北京、 上海深化试点工作，鼓励两市在共有产权住房建设模式、 产权划分、使用管理、产权转让等方面进行探索，形成 可复制、可推广的试点经验。,全国政策：
4、注重调结构，增加“有效供给”,地方住房制度改革试点进入实施阶段，大城市出台住房土 地供给计划与相关渠道保障政策，积极落实“有效供给”住房制度改革试点除北京、上海试点外，广东也在广州、深圳、珠海、佛山 和茂名探索试点共有产权住房政策，佛山已出台相关试点 工作方案。此前确定的12个试点城市、第一批部署的13个 集体建设用地建设租赁住房试点城市也进入实施阶段。调整供应结构各城市制定长周期住房发展规划调整供给结构（规定租赁 住房、共有产权住房用地占比；集体建设用地建租赁住 房），北京、上海、深圳的住房供应基本体现了普通商品 住房、政策性支持住房、租赁住房4:4:2的三分结构。另外， 激活或转化现有存量
5、资源，服务供给结构调整，主要包括 集体性闲置资产的盘活、土地出让主体的扩充、各类闲置 物业的盘活等。,4,2018年上半年，房地产政策调控进入新的阶段。与2017年政策相比，除了在需求端进行重点调控外，也注重在“供给侧”通过住房和土地制度的改革解决供需结构不匹配的问题。抑制非理性需求和保证“有效供给”共同发力。政策对“有效供给”的强调和积极落实是影响未来房地产市场发展非常重要的因素。 目前大城市供给端的改革更加定向，旨在把未来供应的大部分房源大概率地留给最需要房子的群体。同 时，需求端的调控力度不减，抑制投资投机需求的同时保障合理购房需求。总体来看，供需两端共同发力，构建“有效供需”新格局。展
6、望2018年下半年，需求端的调控周期将拉长，下半年整体基调仍然是不放松。在调控不放松前提下，差别化调控保障合理购房需求将是主要趋势，同时针对调控过程中出现的新问题继续进行微调。总体体 现为升级、扩围、修补。供应端将围绕短期供应量的增加、推进中长期住房制度改革进行政策构建，进一 步保障“有效供给”。以政府为主提供基本政策性支持住房、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系 建设将加快。新一轮住房制度改革背景下，中小户型住房、租赁住房、政策性住房比重将大大提高。试点 城市集体经营性建设用地入市改革进程的加快也将助力住房制度改革。这些都是房地产行业当前区别于以 往的新特征、新形势。此外，棚改虽然仍强调
7、有序开展，但在地方隐性债务居高不下的背景下，货币化安 置政策存在进行适度优化的可能。,5,全国政策：分类调控更加精准，有效供需成为行业发展的主旋律,青岛政策：土拍新政-超出最高限价竞公共基础设施建设资金,3月9日，青岛市宣布将以拍卖方式出让位于高新区 两宗商住地块，值得关注的是，根据出让文件，这两 幅地块执行土拍新规：当竞买报价达到或超过最高限 价后，网上土地竞价中止，转入网下竞公共基础设施 建设资金，由公共基础设施建设资金出资最高者竞得 国有建设用地使用权。这是竞房价，竞自持面积以及 竞人才公寓配建公寓比例之后，青岛土拍再出新规。所有网上拍卖报名成功参与竞买、且同意国有建设用地使用权以土地最
8、高限价成交、并有意向参与网下竞公共基础设施建设资金的竞买人，均可参与网下公共 基础设施建设资金竞拍。竞得人须同意在限地价、控 房价的前提条件下，向政府自愿支付公共基础设施建 设资金，竞得人不得将该笔资金纳入拍卖地块上商品 住房的成本核算及销售价格考虑因素。,6,6,青岛政策：高新区治理楼市乱象，监督开盘公开摇号,3月16日，红岛经济区召开房地产市场整顿工作 会议，全面梳理存在的问题及下一步措施，并制 定红岛经济区房地产市场整顿工作方案，加快建 立健全长效管理机制，促进房地产市场平稳健康 发展。会后先后出台了 关于开展红岛经济区 商品房销售市场专项整治工作的实施方案和 关于整顿规范红岛经济区房地
9、产中介行为专项整 治工作的实施方案，并成立两个专项工作组， 对辖区房地产开发企业及中介机构开展专项检查 工作。专项整治重点包括：房地产开发企业未取得预售 许可销售房屋或以任何名义收取认筹金；取得预 售许可未一次性公开销售全部可售房源，捂盘惜 售；未按规定在售楼现场公示“七证四书”、一 房一价、销售人员上岗证、购房特别提示等；开 发企业联合房地产经纪机构炒房倒号和投机炒作 等方面。,要求各房地产开发企业项目须在取得 商品房预售许可证两日内公开开盘地点、开盘时间及开盘方式，并向国土部门备案。10日内一次性开盘出售全部准 售房源，开盘现场要公开全部准售房源及每套房屋价 格，由公证机构全程监督，按照“
10、公平、公开、公正、透明”的原则对外销售。对小区内配套建设的车位、储藏室则要在商品房交付后，再进行公开透明销售。对捂盘惜售、炒房倒号、串通中介等行为，一经查 实，停办预售许可手续，取消网签备案资格。,7,7,青岛政策：户籍新政发布，新区60平可落户,3月30日，青岛政务网正式发布关于深化户籍制度改革的实施意见，据实施意见，青岛将适度放宽城区、 大幅放宽新区 、全面放开县域落户政策。严格限制城镇居民到农村落户。到2020年，全市常住人口规模达到1000万人左右，户籍人口规模达到850万人左右。,具有正高级专业技术资格的人员；50周岁以下，取得博士学位或硕士 学位，或具有副高级专业技术资格，或具有高
11、级技师职业资格，或在 国家级一、二类职业技能竞赛中获奖的人员；45周岁以下，具有全日 制本科学历或学士学位的人员可申请落户。,在城区购买单套商品住宅建筑 面积达到90平方米以上、新区（青岛西海岸新区、红岛经济 区、即墨区）达到60平方米以 上取得不动产权证的，本人及 其配偶、未婚子女可申请落 户。,经市、区政府批准同意，在该区域落户 的国内外大公司地区总部或销售中心、 研发中心及银行、保险、证券等金融机 构，具有发展潜力的高新技术企业、先 进制造企业、现代服务企业，以及中 央、省直事业单位、国有企业，其员工 可成建制落户。,夫妻投靠；子女投靠（未婚）；父 母投靠：男年满60周岁、女年满55周岁
12、，可投靠成年子女落户,在市内七区有合法固定住所、持青岛 市签发有效的山东省居住证满1年、在 本市就业或创业并连续缴纳社会保险 满1年、无犯罪记录的人员，可积分申 请落户。,经毕业生主管部门办理派遣接收手续、落实 就业单位、在3年派遣期内的普通高校全日 制专科及以上学历毕业生；符合国家、省、 市有关政策规定录取的全日制普通大中专院 校、技工学校新生，本市生源毕业生及退学 回原籍的在校生可申请落户。,8,8,青岛政策：2.0版限购限售政策出台，抑制炒房投资，保障刚需,4月18日，青岛市国土资源和房屋管理局发布关于 持续促进我市房地产市场平稳有序运行的通知， 限购令2.0版本正式拉开帷幕。在市内六区
13、范围内，对已拥有1套住房的本市（七区三市）户籍居民家庭能够提供从购房申请之 日起前2年内在本市连续缴纳12个月及以上个人 所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户 籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和 二手住房）；对在上述区域内已拥有2套及以上 住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房 的非本市户籍居民家庭、无法提供上述纳税证明 或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂 停向其售房。在本市范围内新购买的新建商品住房和二手住房，需取得不动产权证书满5年后方可上市交 易。,9,9,总体来看，青岛上半年房地产相关政策的陆续出台， 调控力度持续增强。对于市场的供求两端积极进行调控。供给端方
14、面， 在土地紧张的区域通过限制土地拍卖溢价率、熔断 机制以及超出最高限价竞公共基础设施建设资金的 设置；在郊区加大供地力度，形成有效供给；需求 端方面，通过限购与限售政策两方面调控市场，在 确保刚需的同时又能保持市场的良性发展。从销售端的公开摇号确保公平，到吸引人口落户政 策，提高城市的人口吸引力与经济增长的活力。,青岛：调控力度持续加强的同时，保证公平与人才引进,持续 调控,摇号 公正,限购 限售,落户 政策,土地 供给,10,目录,宏观环境分析,1,2,11,市场环境分析,青岛楼市量价小幅回调土地整体供求同比上升，市场持续高热下半年成交面积下降、价格涨幅收窄趋于稳定,0,50,100,15
15、0,200,71.06,新房成交：上半年市场一季度负增长，限购新政刺激二季度小幅增长,图：2011年-2018年上半年青岛月度成交量及月均成交走势月度成交面积上半年月均成交面积,2018年上半年，市场热度小幅回调，青岛住宅共计成交860.45万平方米，月均成交143.4万平方米，同比小幅下调4.46%，成交量仍旧在高位运行。具体来看，一季度月均成交129.97万平米，同比下降15.32%，3月成交面积暴涨至200.53万平方米；二季度月均成交 约156.85万平米，同比增长6.87%，受限购政策的影响，4月份的成交量达到了近18个月的峰值，然后在5月份出现了 明显的下降，418调控政策效果明显
16、显现显著。,12,数据来源：CREIS中指数据，,63.8,45.9,132.3,91.4,62.0,143.4,150.1,区域成交：区域成交量跌多于涨，黄岛区成交量位居首位,2018年上半年，黄岛区、高新区与莱西市成交量同比出现上升，其中高新区成交量翻番，莱西市涨幅超七成。市南区、 市北区、四方区、李沧区、城阳区、即墨区六区及胶州、胶南、平度成交量同比均有所下降，市南区下降44.21%，跌幅 最大。成交量上涨区域主要原因在于供应量同比增加，其次是中心市区的溢出效应。成交同比下降区域主要原因还是供 应不足，其次是限购限售等措施的影响。具体来看，黄岛区成交量最大，为147.7万平方米，同比涨幅
17、为36.32%；其次是即墨区，成交量为114.28万平方米，同 比下降4.81%；排名第三位的是胶州市，成交量为111.68万平方米。胶州和即墨成交量进入前三，一方面是相比于市区 郊县供应量大以及没有相关政策限制，另外一方面相比于其他县市所处地理位置更靠近市区以及机场搬迁，蓝色硅谷区,域发展、地铁线路通车等重大利好。,图：2017年、2018年上半年青岛住宅市场区域成交情况,120.00%100.00%80.00%60.00%40.00%20.00%0.00%-20.00%-40.00%-60.00%-80.00%,0,50,100,150,200,市南,市北,四方,李沧,崂山,城阳,黄岛,高
18、新区即墨区胶州市胶南市平度市莱西市,2018年上半年2017年上半年同比,13,数据来源：CREIS中指数据，,14,区域结构远郊四市：,成 交 面 积 314.95 万 平 方 米 ， 同 比 下 降 8.12% ； 占 比 下 降 1.46 个 百 分 点 ， 为36.60%，占比三分之一以上。,新兴城区：,主城区：,成交面积127.72万平方米，同比下降19.52%,；占比下降2.78个点，为14.84%。新房成交,量占比逐步下降，后期主城区逐渐过渡到以二手房交易为主的房地产市场。,区域成交：新兴城区成为交易主力，占全市成交量的一半左右,数据来源：CREIS中指数据，,150,100,5
19、0,0,50,100,150,200,李沧区市北区 四方区 市南区,黄岛区,城阳区,高新区,崂山区,即墨区,胶州市,胶南市,平度市,莱西市,2018年上半年,2017年上半年,远 郊 四 市,新成 交 面 积 417.78 万 平 方 米 ， 同 比 上 涨兴城4.64%；占比提高4.22个点，为48.55%，占区比接近一半，成为市场交易的主要区域。,主 城 区,占比36.60%,占比38.06%,占比48.55%,占比44.33%,占比14.84%,占比17.62%,面积结构中低面积段：成交套数1.57万套，同比下降53.13%；占 比下降16.8个点，为21.5%。中高面积段：成交套数达到
20、5.03万套，同比增长8.4%；占比提高15.9个点，为69.0%。高面积段：成交套数0.69万套，同比下降8.0%；占比 略有上涨，为9.5%。限购等政策影响使得刚需成为购买主要驱 动力，中高面积段和中低面积段成为市场成 交绝对主力。,细分市场：各面积段涨跌不一，中高面积段同比与占比均增长,4.003.002.001.000.001.002.003.004.00,60平方米以下,60-90平方米,90-120平方米,120-144平方米,144-180平方米,180平方米以上,2018年上半年,2017年上半年,中 高 面 积 段,15,数据来源：CREIS中指数据，,中 低 面 积 段,高
21、 占比9.5%面 积 段,占比8.6%,占比21.5%,占比69.0%,占比53.1%,占比38.3%,单价结构6000元/平方米以下：成交面积203.13万平方米，同比上涨16.41%，占比上涨1.39个百分点至23.86%。6000-8000元/平方米：成交面积105.01万平方米，同比下降26.43%，占比下降6.04个百分点至12.34%。8000-10000元/平方米：成交面积166.31万平方米，同比下降7.39%，占比下降3.59个百分点至19.54% 。10000元/平方米以上：成交面积376.86万平方米，同比上涨34.69%，占比下降8.24个百分点至44.27% 。各价格
22、段成交面积涨跌不一，尤其是10000元以上价格成交涨幅最大，6000-8000元和8000-10000元价格段成交下,降明显。,细分市场：各价格段成交面积涨跌不一，10000元/以上单价段同比涨幅最大,图：2013年-2018年半年度住宅成交价格结构,100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2013年上半年 2013年下半年 2014年上半年 2014年下半年 2015年上半年 2015年下半年 2016年上半年 2016年下半年 2017年上半年 2017年下半年 2018年上半年6000以下6000-80008000-1000010000以上,16,数据来源：CR
23、EIS中指数据，,成交价格：上半年青岛住宅平均成交价格同环比均上涨,2018年上半年，青岛住宅平均成交价格为11398.44元/平方米，同比上涨14.17%，环比上涨11.20%。分季度来看，一季度青岛住宅成交均价为11385.83元/平方米，二季度青岛住宅成交均价最高，为11413.66元/平方米，其中6月份青岛住宅成交均价最高为12176.7元/平方米。之所以新房成交价格同环比涨幅与居民实际感受不太相符，主要原因在于成交区域的变化，从之前的主城区 到新兴区域再到周边县市；其次由于政府限价等因素以及捆绑装修和车位等未体现在网签价格上。,-15,-10,-5,0,5,10,15,20,0,20
24、00,4000,6000,8000,10000,12000,2013年上半年 2013年下半年 2014年上半年 2014年下半年 2015年上半年 2015年下半年 2016年上半年 2016年下半年 2017年上半年 2017年下半年 2018年上半年,图：2013年-2018年半年度青岛住宅成交均价及环比变化成交价格（元/）环比（%）,17,数据来源：CREIS中指数据，,成交价格分区域：大部分区域成交价格同比上涨，城阳区涨幅最大,2018年上半年，除莱西市住宅成交价格同比下跌0.1%以外，其余大部分区域住宅成交价格同比上涨，其中新 兴城区和外围区县涨幅较大。具体来看，城阳区成交均价涨幅
25、最大，同比上涨63.51%；其次是平度市，同比上涨51.28%；涨幅位居第三 位的是胶州市，同比上涨42.57%。城阳区承接中心城区需求外溢明显，涨幅最大；平度和胶州成交价格上涨 主要由于相关规划利好以及主力区域的转移导致。,图：2017年、2018年上半年青岛住宅区域成交价格情况,50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%-10.00%-20.00%-30.00%-40.00%,4000035000300002500020000150001000050000,胶南市 平度市 莱西市,市南区 市北区 四方区 李沧区 崂山区 城阳区 黄岛区 高新区 即墨区 胶州市20
26、18年上半年2017年上半年同比,18,数据来源：CREIS中指数据，,住宅供应：住宅供应量同比有所减少，市场依然供不应求,2018年一季度青岛住宅平均月度供应量为63.8万平方米，第二季度住宅平均月度供应量64.0万平方米，相差 不大。其中1月份供应量最大87.37万平方米。市场4月份之前持续高热和假期影响，导致开发商开盘和加推 积极性不高。政策出台后，预期有所转变，部分开发商加快开盘节奏，持续大批量供应住宅，于是在4月份 形成了有一个供给小高潮。从销供比来看，成交量维持高点的同时，供应量处于较低水平。2018上半年销供比均在1以上，其中3月份出 现销供比历史高点，达到4.36，1月份出现销
27、供比上半年最低点为1.25，说明2018年以来青岛市场一直处于,供不应求的状态。,0,1,2,3,4,5,6,7,0,50,100,150,200,250,300,11-0111-0311-0511-0711-0911-1112-0112-0312-0512-0712-0912-1113-0113-0313-0513-0713-0913-1114-0114-0314-0514-0714-0914-1115-0115-0315-0515-0715-0915-1116-0116-0316-0516-0716-0916-1117-0117-0317-0517-0717-0917-1118-0118-
28、0318-05,图：2011年-2018年上半年青岛住宅月度供应量及销供比批准上市面积(万)销供比,19,数据来源：CREIS中指数据，,去化周期：可售量高开低走，出清周期现低点，价格依然有上涨压力,2018年上半年青岛住宅可售量持续下降高开低走，在2月份达到峰值后便持续下滑，6月份可售量降至971.97万平方米，达到2012年以来的最低点。从出清周期来看，2016年8月份开始，出清周期始终在10个月以下，6月份降至6.78个月，达到12年以来的最 低点，虽然2月份出清周期最大，达到9.84，但4月份开始整体的出清周期都在7个月以下，短期来看，市场 出现供不应求的情况，价格仍存在上涨压力。,图
29、：2011年-2018年上半年青岛住宅月度可售量及出清周期,0,5,10,15,20,25,30,0,500,1000,1500,2000,2500,11-0111-0311-0511-0711-0911-1112-0112-0312-0512-0712-0912-1113-0113-0313-0513-0713-0913-1114-0114-0314-0514-0714-0914-1115-0115-0315-0515-0715-0915-1116-0116-0316-0516-0716-0916-1117-0117-0317-0517-0717-0917-1118-0118-0318-05
30、,可售面积(万),出清周期,20,数据来源：CREIS中指数据，,表：2018年上半年企业销售金额TOP10,2018年上半年，青岛房地产企业销售金额排行榜TOP10项目累计销售金额为408.7亿元，同比上涨48.4%。融创中国 凭借高端精品、强大的市场影响力和品牌竞争力，以99.8亿元的销售业绩稳居销售金额排行榜冠军；万科以53亿元 的销售业绩位列销售金额第二名；海尔地产以50.5亿元的销售业绩位居销售金额排行榜第三名。外来开发企业占据大部分席位，青岛本土企业仅海尔地产上榜，本土房企海信跌出前10名。,21,数据来源：CREIS中指数据，,企业排行榜：融创中国成交金额99.8亿，位居销售金额
31、榜首,2018年上半年，青岛房地产企业销售面积排行榜TOP10项目累计销售268.6万平方米，同比上涨22%。排名第一的依 然是融创中国，销售面积为60.5万；第二位是旭辉银盛泰，销售面积为31.4万；第三名为万科，销售面积为30.6 万。成交额的上涨幅度大于成交面积上涨幅度从侧面说明房产价格在持续上升，随着限购政策及中心城区需求外 溢，布局周边县市和新兴区域的房企销售面积得到快速上升。,22,数据来源：CREIS中指数据，,企业排行榜：融创成交面积60.5万平方米，再度位居销售面积榜首,表：2018年上半年企业销售面积TOP10,表：2018年上半年青岛住宅项目成交金额TOP10,2018年
32、上半年青岛住宅销售金额排行榜中，融创都会中心销售金额23.36.2亿元，位居榜首；万达东 方影都以23.8亿元的销售额紧随其后，排名第三的是融创青岛湾琴湾，销售额为23.4亿元。从区域来源看，黄岛区和李沧区共各有三个项目上榜；此外，市北区和崂山区有两个项目上榜，城阳 区和即墨区均有一个项目上榜。,23,数据来源：CREIS中指数据，,项目排行榜：融创都会中心成交额达到23.3亿元，位居销售金额榜首,表：2017年上半年住宅项目成交套数TOP10,2018年上半年，青岛商品住宅销售套数排行榜TOP10项目合计销售11899套，同比上涨19.8%。融创青岛湾琴湾以1528套的销售业绩排在销售套数首
33、位，表现突出；万达东方影都以1523套位居第二位；世茂公园美地紧随其后，成交1313套。从区域来源看，黄岛区有四个项目上榜，李沧区有三个项目上榜；胶州市、城阳区和即墨区均有1个 项目上榜。,24,数据来源：CREIS中指数据，,项目排行榜：融创青岛湾琴湾成交套数突破1500套，位居销售套数榜单首位,0.0,1.0,2.0,3.0,4.0,5.0,6.0,7.0,0,2,4,6,8,10,月度成交面积,上半年月均成交面积,0.8,公寓市场成交：上半年市场小幅下降，但一季度有小幅增长,2018年上半年，青岛公寓共计成交33.88万平方米，月均成交5.65万平方米，同比2017年上半年下降4.78%
34、。具体来看，一季度月均成交12.09万平米，同比增长5.6%；二季度月均成交约21.79万平米，同比下降9.8%，5月份的 成交量最高，达到8.08万平方米。图：2011年-2018年上半年青岛月度成交量及月均成交走势,25,数据来源：CREIS中指数据，,1.4,0.6,1.4,1.0,1.5,5.9,5.6,公寓区域成交：市区成交量较大，外围县市成交量很较小,分区域来看，2018年上半年市北区成交量最大，为86587平方米；其次是城阳区，成交量为67169平方米；排名 第三位的是黄岛区，成交量为37604平方米。四方、莱西、平度等外围县市的成交量不超过10000平方米，区域 差距明显。同比
35、来看，黄岛区下降了54.76%，胶南市下降了49.97%；涨幅最大的是四方区，增长了1047.89%，高新区增 长了194.14%，即墨区增长了192.88%。,-200.00%,0.00%,200.00%,400.00%,600.00%,800.00%,1000.00%,1200.00%,0,20000,40000,60000,80000,100000,市南,市北,四方,李沧,崂山,城阳,黄岛高新区即墨区胶州市胶南市平度市莱西市,图：2017年、2018年上半年青岛公寓市场区域成交情况2018年上半年2017年上半年同比,26,数据来源：CREIS中指数据，,公寓成交价格：上半年青岛办公平均
36、成交价格同环比小幅上涨,2018年上半年，青岛公寓平均成交价格为15902元/平方米，同比上涨6.80%，环比上涨3.60%。分季度来看，一季度青岛公寓成交均价为14013元/平方米，二季度青岛公寓成交均价提高至16952元/平方米，其中6月份青岛公寓成交均价最高为18151元/平方米，整体价格走势处于上行趋势。,-25.00%,-15.00%,-5.00%,5.00%,15.00%,25.00%,35.00%,45.00%,0,2000,60004000,8000,1200010000,14000,16000,18000,2013年上半年 2013年下半年 2014年上半年 2014年下半年
37、 2015年上半年 2015年下半年 2016年上半年 2016年下半年 2017年上半年 2017年下半年 2018年上半年,图：2013年-2018年半年度青岛公寓成交均价及环比变化成交价格（元/）环比（%）,27,数据来源：CREIS中指数据，,公寓成交价格分区域：大部分区域成交价格同比上涨，高新区涨幅最大,2018年上半年，除市南、崂山、即墨区公寓成交价格同比下跌以外，其余大部分区域公寓成交价格同比上 涨，其中城阳区、市北区、李沧区和胶南市的涨幅都超过了20%。具体来看，城阳区成交均价涨幅最大，同比上涨30.74%；其次是胶南市，同比上涨27.62%；涨幅位居第三 位的是市北区，同比上
38、涨22.67%。即墨区的成交均价跌幅最大，达到了58.45%，市南区下降了16.9%。,图：2017年、2018年上半年青岛公寓区域成交价格情况,40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%-10.00%-20.00%-30.00%-40.00%-50.00%-60.00%,1000050000,3500030000250002000015000,胶南市 平度市 莱西市,市南区 市北区 四方区 李沧区 崂山区 城阳区 黄岛区 高新区 即墨区 胶州市2018年上半年2017年上半年同比,28,数据来源：CREIS中指数据，,公寓供应：供应量同比下降，市场供不应求加剧,2018年上半
39、年整体公寓供应为20.97万平方米，同比下降16.6%，一季度青岛公寓平均月度供应量为5.02万平方米，第二季度公寓平均月度供应量回调至1.97万平方米，其中3月份供应量最大6.34万平方米。从销供比来看，2018上半年同比均有所下调，上半年整体的销供比为1.62，一季度的销供比为0.8，二季度 的供销比上升至3.69，供求失衡情况加剧。,图：2011年-2018年上半年青岛公寓季度供应量及销供比,876543210-1,450000400000350000300000250000200000150000100000500000,2011年Q12011年Q22011年Q32011年Q42012
40、年Q12012年Q22012年Q32012年Q42013年Q12013年Q22013年Q32013年Q42014年Q12014年Q22014年Q32014年Q42015年Q12015年Q22015年Q32015年Q42016年Q12016年Q22016年Q32016年Q42017年Q12017年Q22017年Q32017年Q42018年Q12018年Q2,上市面积(),销供比,29,数据来源：CREIS中指数据，,0.0,2.0,4.0,6.0,8.0,10.0,12.0,181614121086420,4.0,别墅市场成交：上半年市场增长显著，达到近7年峰值,图：2011年-2018年上半年
41、青岛月度成交量及月均成交走势月度成交面积上半年月均成交面积,2018年上半年，青岛别墅共计成交68.04万平方米，月均成交11.34万平方米，同比2017年上半年增长24.62%。具体来看，一季度月均成交8.67万平米，同比增长10.0%；二季度月均成交约14.01万平米，同比增长35.7%，4月份 的成交量最高，达到16.42万平方米。,30,数据来源：CREIS中指数据，,2.7,2.3,5.1,4.2,11.3,9.1,8.6,别墅区域成交：外围区域成交量较大，中心城区成交量很小,分区域来看，2018年上半年城阳区成交量最大，为18.78万平方米；其次是黄岛区，成交量为11.58万平方米
42、； 排名第三位的是胶州市，成交量为9.73万平方米。市北、莱西、平度等外围县市区域的成交量不超过10000平方 米，区域差距明显。同比来看，市北区降幅最大，下降了81.32%，莱西市降幅最大，下降了34.58%，即墨区下降了20.37%；涨幅 最大的是高新区，增长了296.94%，崂山区增长了122.46%。,-100.00%,-50.00%,0.00%,50.00%,100.00%,150.00%,200.00%,250.00%,300.00%,0,50000,100000,150000,200000,市北,李沧,崂山,城阳,黄岛,高新区,即墨区,胶州市,胶南市,平度市,莱西市,图：2017
43、年、2018年上半年青岛别墅市场区域成交情况2018年上半年2017年上半年同比,31,数据来源：CREIS中指数据，,别墅成交价格：别墅平均成交价格同比增长较大，环比基本持平,2018年上半年，青岛别墅平均成交价格为15742元/平方米，同比上涨8.01%，环比上涨0.31%。分季度来看，一季度青岛别墅成交均价为16756元/平方米，二季度青岛别墅成交均价提高至15114元/平方米，其中2月份青岛别墅成交均价最高为17778元/平方米，整体价格走势处于下行趋势。,-25.00%,-15.00%,-5.00%,5.00%,15.00%,25.00%,35.00%,45.00%,12000,12
44、500,1350013000,14000,1500014500,15500,16000,16500,2013年上半年 2013年下半年 2014年上半年 2014年下半年 2015年上半年 2015年下半年 2016年上半年 2016年下半年 2017年上半年 2017年下半年 2018年上半年,图：2013年-2018年半年度青岛别墅成交均价及环比变化成交价格（元/）环比（%）,32,数据来源：CREIS中指数据，,别墅成交价格分区域：整体成交价格同比上涨，中心城区涨幅明显,2018年上半年，除高新区、即墨区、胶州市和莱西市别墅成交价格同比下跌以外，其余大部分区域别墅成交 价格同比上涨，其中平度市、崂山区、市北区、李沧区和胶南市的涨幅都超过了20%。具体来看，平度市成交均价涨幅最大，同比上涨62.75%；其次是崂山区，同比上涨41.34%；涨幅位居第三 位的是市北区，同比上涨25.02%。高新区的成交均价跌幅最大，达到了10.61%，莱西市下降了7.13%。,
