1、 拆迁中不同利益主体间的经济关系系 别 经济系 专 业 国际经济与贸易 年 级 08 级 学 号 20081042218 姓 名 张爽 指导教师 赵坚毅 内容提要房屋拆迁冲突是一个综合问题,但现阶段主要集中于经济纠纷方面,本文以经济学原理为分析工具，从冲突利益方识别入手,通过对征地和拆迁过程中的利益相关者进行深层剖析，找出矛盾的根本所在，并站在经济学的角度，以“理性经济人”的视角审视矛盾双方各自无法化解的纠纷，得出利益冲突的根源主要集中在产权问题、权利寻租和博弈失衡三大方面的结论。提出了基于博弈论的“纳什均衡”意见，使矛盾双方最终能找到一个利益均衡点。通过分析认为国家应退出拆迁人和被拆迁人的博
2、弈，仅仅作为“游戏规则”的制定者来旁观，并在政府的监督和指导下建立顺畅的沟通渠道，便于拆迁人和被拆迁人在充分掌握对方信息的前提下做出理性选择。在互惠互利的双赢基础上选择合作是保证结果最优的最佳策略。在保障国家土地制度顺利执行的同时，使被拆迁人的合法权益也能得到维护。【关键词】拆迁 利益分配 博弈 双赢SummaryThe author points out that the house removal confliction is a comprehensive problem , but it mainly centralizes on aspect of economical disput
3、e in the current station , the author also commences on identifying confliction beneficiary parties , through the deep-seated analysis of land requisition and removal of stakeholders , find out the fundamentality of contradictions, and stood in the Angle of economics, with “rational economic perspec
4、tives about the contradiction cannot resolve the problems，come to the root of conflict of interest focused on the issue of property rights, rights in rent-seeking and the conclusions of the three major imbalances in the game. Putting forward the “Nash equilibrium“ based on the game theory, make it f
5、ind a interests balance. Through analysis that the state should withdraw from the demolition and the demolition of the game, just as the “game rules“ of the makers to the sidelines, and in the supervision and guidance of the government to establish smooth communication channels to facilitate the dem
6、olition and relocation of people in full grasp the premise of the other information to make rational choices. In mutually beneficial win-win cooperation is based on the selection the best strategy to ensure optimal results.With executing the policy of state land, and make the legitimate rights of th
7、e relocation household can be preserved. 【Keyword 】: house removal Distribution of benefits game win一、引言城市化的高速发展必然导致城市用地的高速置换,也就必然涉及到城市房屋拆迁这一“棘手”的问题。诚然，因房屋拆迁而产生的问题和纠纷日渐突显是一个综合的问题,涉及到社会、经济、政治等各个方面。但是随着我国市场经济的逐渐完善,房屋拆迁冲突主要集中于经济方面,因此本文将从经济学方面来探讨相关问题。笔者对于此文的构思正是源于自身真实经历。笔者家乡是一座县级城市，目前由于政府扶持加之地方产业发展，城市建设
8、发展势头迅猛。仅一年时间我家楼区周围 200 米以内便拔地而起 21 栋商居混合型楼房。由于我家位于市中心附近还有一套临街平房处于拆迁规划之中，且多次与开发商（即拆迁人）以及政府接触洽谈，并常常与其他被拆迁人交流沟通，因此得到一些真实可靠的数据。目前，国内外学者对拆迁问题的研究，主要集中在拆迁经济博弈论分析、拆迁的制度经济学分析、拆迁的福利经济学和行为经济学分析及补偿机制等经济法律领域。 1张恩众在对各利益主体行为进行经济学分析时，把利益主体划分为拆迁人和被拆迁人两种，徐海波对拆迁问题的行为做了详细的分析，他认为：拆迁补偿的关键在于拆迁当事人双方利益分割不均，政府在拆迁利益分割中处于绝对有利地
9、位，而被拆迁人总是处于相对弱势，从拆迁补偿、安置过渡到居民点建设与分配的各环节都受到一定程度的利益损害，这些正是拆迁的矛盾焦点所在，也是拆迁人出现一些过激行为的原因。国外关于城市拆迁及相关问题的研究比较注重博弈论规范分析和实证研究相结合的研究方法，并在研究内容上特别注重城市更新的社会经济意义。譬如，理查德F戴尔(Richard FDye)等认为，对城市居民区拆迁，应该考虑建筑物规模、年代以及居民区的交通情况。其实从经济学的角度出发,房屋拆迁就是相关各方利益重组的过程,房屋拆迁中的矛盾,最根本的原因在于房屋拆迁中利益分配失衡,其焦点又在房屋拆迁价格上。因此,本文要结合实际探讨的问题有以下几个方面
10、:房屋拆迁中涉及到的核心经济学原理，通过调查结果对各经济主体进行行为分析，利益冲突的深1闶一峥，吴晓洁城市房屋拆迁主题行为的博弈分析中国房地产2010(4) ：811度解读以及对于解决冲突的一些粗浅的看法和建议。二、房屋拆迁中的经济学原理1房屋价格的形成 根据 2均衡价格的形成规律,房屋拆迁价格的形成如图1 所示, S 为供给曲线, D 为需求曲线, E 为市场作用下的均衡点, p0为均衡价格, q0 为均衡数量。在完全市场交易情况下, A , B 点必然向 E 点趋近。如果政府制定的城市房屋拆迁价格为 p1 ,那么供给方愿意提供的拆迁面积在完全市场经济下为q2 , 即图中B 点。但是由于拆迁
11、是一种带有强制性的行为, 供给者不得不让出q1 面积的房屋,而在竞争市场上当需求量为q1 时,供给方要求的城市房屋拆迁价格是p2 。若以p2 价格成交,与以p1 价格成交时相比,供给者剩余将减少p1 A Cp2 ,需求者剩余将增加p1 ADp2 ,造成的社会经济损失为ACD 。如果提高拆迁价格,则供给者剩余将有所增加,需求者剩余将有所减少,但整个社会的经济损失将减少 。因此,如果政府作为一个裁判者,被拆迁方则是供给者,拆迁方是需求者,供给者和需求者的利益将在政府的监督下在市场上进行博弈,来取得一个均衡价格, 这样就不会出现冲突。图一2城市拆迁的外部性在经济学范畴中，外部性指的是私人收益与社会收
12、益、私人成本与社会成2高鸿业：西方经济学M北京：中国人民大学出版社，ABCDESP2P0P1q0 q1q2价格数量0D本不一致的现象。即供应者和接受者之间在事实发生之前缺乏任何谈判。依据作用效果进行分类，有正外部性和负外部性。正外部性是指行为人实施的行为对他人或公共的环境利益有溢出效应；负外部性是指，行为人实施的行为对他人或公共的环境利益有减损的效应。城市拆迁的正外部性主要表现在：一方面，通过一个片区域的拆迁，能改善这一区域的生活环境，在一定程度上带动该区域经济的发展，同时，城市拆迁有助于加速城市化进程，改善居民的生活条件，为整个社会带来积极的经济效应；另一方面，通过城市拆迁能有效缓解当前住房
13、矛盾，对于构建和谐社会起到重要作用。但是从中国当前城市拆迁的现状来看，城市拆迁对被拆迁人存在很强的负外部性，这主要表现在，由于法律规定的缺位以及现行房屋拆迁管理条例的滞后，与被拆迁人切身利益相关的补偿和安置问题长期以来得不到有效解决，被拆迁人的利益诉求机制设计严重滞后，从而使被拆迁人在拆迁后的生活成本急剧上升，生活水平严重下降，激化了社会矛盾。3被拆迁人在拆迁中充当理性维权人在房屋拆迁过程中，被拆迁人的房屋被拆除，其效用受到损害，拆迁人无论采用实物还是货币方式补偿，都是为了补偿被拆迁人损失的效用。所以，我们可以将被拆迁人视为消费者(在预算约束下追求效用最大化) 3，应用消费者效用理论进行经济学
14、分析。在实际房屋拆迁中，消费者在实物补偿(异地实物安置或回迁)和收入补贴(拆迁货币化补偿) 的情况下，可以实现的最大效用是不同的，后者要高于前者(如图2所示 )，这也正是货币化拆迁模式的经济学基础。但必须指出的是，这一经济学分析有其成立的前提和假设条件，即被拆迁人可以用货币补偿自由选择实物住宅来弥补其损失的居住效用。但现实中，这一前提条件往往无法满足，其主要原因就是被拆迁人多属于弱势群体，经济实力一般比较弱，再加上现有的拆迁补偿的基准价格严重滞后，很大程度上脱离市场价值，造成货币补偿的实际效用下降。这样，被拆迁人的合理效用没有得到有效的满足，进而激发了其维权的行为倾向。3 张军现代产权经济学M
15、上海：上海人民出版社， 2007其他消费图二综上所述，城市拆迁过程中被拆迁人采取维权行为主要是因为他们的合法权益受到侵害，承担了城市拆迁的负外部性成本，但是又没有合理有效的利益诉求机制帮助他们争取应得的权益，使其福利受到损失。特别是在旧城改造过程中，被拆迁的往往是一些低收入或下岗职工家庭，他们没有经济实力负担新房和旧房的差价，当拆迁人要强拆时，他们便运用各种手段维护自己的合法权益，目的是为了尽可能地减少城市拆迁对其造成的负外部性，达到效用的最大化。三通过调查结果对各经济主体的行为进行分析1.被拆迁人中的行为分析通过我在家乡的调查发现，在一般情况下，被拆迁人有3种行为可以选择：(1)接受补偿的价
16、格搬走；(2)不接受补偿的价格，拒不搬走或看情况待定；(3)不接受补偿的价格，使用过激行为抗拒。第一种行为所付出的社会成本最少，但其获得的经济利益也最少，不符合理性经济人的假设；第二种行为是目前拆迁中大多数人选择的行为，即希望等待，通过“搭便车”的手段与政府或者开发商博弈来获取更大的利益，这种行为存在一定的社会成本，但其获得的经济利益要大一点，但符合理性经济人的假设；第三种则有着很高的社会成本，同时经济成本较大，也不符合理性经济人的假设，但目前还是屡屡发生。 4诺贝尔经济学奖获得者丹尼尔卡尼曼教授的研究显示，个人在面临“获得”时一般会采用风险规避行为，而当一个人面临“损失”时，其行为方式则是追
17、求风险型。对于一些房子面积较大但自身经济条件较差的被拆迁人来说，政府补偿金标准不但低于自身房屋土地的市场价4闶一峥，吴晓洁城市房屋拆迁主题行为的博弈分析中国房地产2010(4) ：811货币补偿 U1实物置换 U2房屋（平方米）拆迁货币补偿和实物置换的效用对比0格，甚至还会让其面临失去职业和失去未来的风险，追求风险便成了其唯一的选择。2.政府拆迁中的行为分析。政府是拆迁最重要的利益主体，政府不但掌握着土地的所有权和定价权，还控制着土地的规模及流转速度，垄断着整个土地市场。按照经济学理论，当稀缺的资源掌握在单一组织手里势必造成垄断，而垄断的结果是绝对的不公平。作为理性的政府，其目标主要有三个：（
18、1）出卖及开发土地获取最大的经济利益来维持政府及城市运转；（2） “经营城市” ，即更有效地提供公共物品，通过城市开发促进城市发展；（3）保护社会稳定与公平，保障人民利益。事实上，在我国城市，政府对前二个目标的偏好要远远大于第三个目标。经济增长与城市建设这种较易观察的直观性指标对政府官员的作用更大，社会的稳定与公平的影响较少。于是，对收益的强烈冲动导致目标分配失衡，其结果是政府片面追求政绩和产生大量“寻租”现象。政府“经营城市”的目标应该定位于更有效地提供公共物品而不是以营利为目的。如果政府在“经营城市”中刻意追求营利而对更好地提供公共物品有所偏废，显然是一种错位的理念和运作。在调查中还发现，
19、在国家加紧对土地征用的监督和控制的情况下，政府仍然存在较多滥用公权力的行为，而方式更加隐蔽，如以兴建工业区或公园等理由申请征地，在获批后把一部土地出售或改作他用，从而极大地引发了被拆迁人的不满情绪。3.开发商拆迁中的行为分析开发商是独立利益的经济组织，对于开发商来说，减少成本，获取最大利益是其主要目的。在现实中，开发商一般具有较强的经济实力和较广泛的人力资源关系，为了获取土地，对某些区域来说，有条件进入的开发商往往动用各种手段阻止其他开发商进入，在局部形成“一个企业就是整个行业”的现象，也造成了垄断。在拆迁时，开发商的可选行为：（1）是接受被拆迁人补偿金要求，顺利拆迁；（2）是接受被拆迁人补偿
20、金部分要求，采取劝说的方法鼓励搬迁；（3）是不接受补偿金要求，强制拆迁。如果选择第一种行为，其经济成本太大，不符合理性经济人的假设；大部分开发商选择第二种，高额的社会成本同样是其不能接受的；第三种行为在开发商有着绝对的实力和垄断、付出的代价较少时发生，开发商集中财力，争取地方政府及当地的公检法人员为其保驾护航。如果是处于完全竞争的市场条件下，那么，开发商就要付出更多的应有的代价，众多的开发商也许就不可能搞一两次房地产就迅速完成财富积累而“一夜暴富” 。因为在完全竞争条件下，相互竞争的开发商之间要为赢得市场占有率而付出一定的代价，且必然要与政府谈判并同时要与征地拆迁户谈判，就必然要为“善始善终”
21、而尽最大的努力，其付出也必然会大大增加。但目前开发商多与政府有着千丝万缕的关系，处于强势地位，普通老百姓根本无法与之对抗。四 利益冲突的深度解读1.“产权问题”造成冲突事实上我国城市土地属于国家所有,房屋拥有者所拥有的是基于土地使用权的房产产权。由于房屋本身不能单独存在,必须依托于其下的土地。在我国土地所有权不可买卖,因此政府既是土地一级市场的垄断者,又是土地资源配置的管理者。因此在制定房屋拆迁价格的时候,政府一般是不会考虑土地使用权的,政府会制定一个“计划价格”,而非根据市场运作的真正的“市场价格”,产生级差市场差价,这是产生冲突的重要原因。此时的冲突既可能发生在公共利益开发上,也会发生在商
22、业开发上。2 “权利寻租”造成冲突既然政府亦有经济利益和政治利益,作为权力代表的政府官员非常有可能进行“权力寻租” 。权力寻租是把权力商品化,或者以权力为资本,去参与商品交换和市场竞争,谋取金钱和物质利益。有些政府官员为了出政绩,以便官衔能“更上一层楼”,不惜劳民伤财地建造“形象工程”,并且为了使“形象工程”顺利实现,他们往往通过手中权力参与价格的制定,进行“权力寻租” 。与此相对应,一些房地产开发商为了能够从被拆迁人手中以最小的成本换取更大的利润,也就不惜重金贿赂某些政府官员。如此之下,一方面是某些政府官员有“权力寻租”的需要,另一方面是开发商有追求利润最大化的需要 。从经济学上来说,权力寻
23、租的后果是变相的扩大了需求者剩余,严重损害了供给者剩余,造成冲突,损害了社会利益。3. “博弈失衡”造成冲突博弈论一般又称对策论,是研究决策主体行为发生直接作用时候的冲突和合作的学科。城市房屋拆迁是一项涉及众多相关利益当事人的博弈活动。城市房屋拆迁市场是房屋产权交易的市场,也是博弈的竞技场,城市房屋拆迁补偿价格实际上就是城市政府、房地产开发商、被拆迁户(居民或企业) 之间多方博弈的一个结果。但是,在房屋拆迁中,博弈失衡现象却非常明显。首先是博弈过程中信息的严重不对称,一般被拆迁户只有接到被拆迁的通知时才开始参加博弈,而开发商对被拆迁户的信息可谓了如指掌;其次,当多数的被拆迁户的利益受损时,由于
24、博弈论中“搭便车”的原理,众多被拆迁者无法组成一个团体进行拆迁的集体谈判,从而导致博弈的失衡 。在这种情况下,开发商会利用政府部门的强制拆迁政策来尽可能的压低房屋拆迁价格,使自己的利益最大化。五解决拆迁中矛盾和冲突的政策建议征地使农民或被拆迁人的权益失衡，并引起一系列社会问题。针对这些，笔者建议可以尝试运用博弈论的思想，来化解利益纠纷。从经济学的角度来讲，博弈论所要达到的是“纳什均衡” 。 “纳什均衡”的结论是：从利己目的出发、追求个人利益最大化的行为，产生的结果是损人不利己的；而替他人着想，愿意损 失自己的部分利益以保全他人利益的行为却会使结果最优，双方都能最大程度的实现自己的利益。 根据这
25、一经济理论，具体可以从以下几个方面入手：第一，国家退出拆迁人和被拆迁人的博弈，仅扮演游戏规则设定者的角色，而不是和拆迁人分配拆迁利益。博弈论认为，任何制度存在的前提是这种制度是纳什均衡，否则，这种制度不可能真正地存在下去。政府应利用其手中的权利设定新的博弈规则，减少行政干预的成分和行政的倾向性，将行政作为调节拆迁人和被拆迁人的博弈的手段。同时，由于被拆迁人处于弱势地位，政府还应当建立拆迁人和被拆迁人平等对话的平台，形成平等的对抗关系。 第二，建立顺畅的沟通渠道，便于拆迁人和被拆迁人在充分掌握对方信息的前提下做出理性选择。在纳什均衡中，参与者之间的信息 传递决定了其行动空间和最优战略的选择。因此，提供完全的信息至关重要。 第三，在互惠互利的双赢基础上选择合作是保证结果最优的最佳策略。在拆迁人和被拆迁人都考虑对方利益，愿意部分让出自己的利益时，才能最大程度实现各自的利益，这是一种利益冲突的妥协，对双方来说都没有实现利益的
