1、一、单项选择题1.按照我国法律的规定，娱乐用地的最高年限为（ ）年。 A.70 B.60 C.50 D.40 2.由于房地产的不可移动、不可隐藏、难以变现，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。这是由于（ ）的特性。 A.不可移动性 B.用途多样 C.相互影响 D.易受限制 3.在房地产价格中，理论价格是（ ）。 A.稳定均衡价格 B.不稳定均衡价格 C.短期均衡价格 D.长期均衡价格 4.评估市场价值所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的（ ）。 A.社会一般报酬率 B.最低期望收益率 C.特定投资者所要求的最低期望收益率 D.特定投资者所要求的最低报酬率 5.在评估市场价值时，
2、要求对未来净收益的估计是（ ）的。 A.主观 B.客观 C.悲观 D.乐观 6.在评估投资价值时，折现率是（ ）。 A.社会一般的收益率 B.收益法中的资本化率 C.投资者要求的满意收益率 D.投资者要求的最低收益率 7.当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以（ ）进行估价。 A.保持现状前提 B.装修改造前提 C.转换用途前提 D.重新利用前提 8.某套住宅总价 30 万元，套内建筑面积 125，套内墙体面积 20，分摊的共有建筑面积 25，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（ ）元。 A.1765 B.2000 C.2069 D.
3、2400 9.甲、乙两宗相邻地块，市场价值分别为 60 万元和 40 万元，若将两宗土地合并则总价值为 120 万元。如果甲地块的使用权人拟购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为（ ）万元。 A.40 B.48 C.50 D.60 10.某宗房地产交易中，买方支付给卖方 29 万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的 5和3，则该宗房地产交易的正常成交价格为（ ）万元。 A.27.6 B.28.2 C.29.0 D.29.9 11.为评估某宗房地产 2002 年 10 月 13 日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为30
4、00 元/，成交日期为 2001 年 11 月 13 日。经调查获知 2001 年 6 月至 2002 年 10 月该类房地产的价格平均每月比上月上涨 1。对可比实例甲进行交易日期调整后的价格为（ ）元/。 A.3214 B.3347 C.3367 D.3458 12.某房地产在 2006 年 3 月的价格为 2009 元，现要调整为 2006 年 9 月的价格。已知该类房地产 2006 年 3 月至 9 月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7 和 118.3（均以上个月为基数 100），则该房地产 2006 年 9 月的价格为（ ） 元。 A.2
5、700.8 B.2800.1 C.2800.8 D.2817.7 13.某宗房地产的收益期限为 40 年，通过预测未来 3 年的年净收益分别为 15 万元、18 万元、 23 万元，以后稳定在每年 25 万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为 8，则该宗房地产的收益价格最接近于（ ）万元。 A.280 B.285 C.290 D.295 14.某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为 12 万元和 7 万元，此后分别逐年递增 2和 1，该类房地产的报酬率为 8，该房地产的价格为（ ）万元。 A.100 B.77 C.63 D.42 15.（ ）不但考虑房地产租金以外的收入，还考虑了房
6、地产的空置率。 A.毛租金乘数法 B.潜在毛租金乘数法 C.有效毛收入乘数法 D.净收益乘数法 16.某商品住宅总价为 98 万元，首付款为 30，其余为抵押贷款，贷款期限为 15 年，按月等额还本利息，贷款年利率为 7.5，自有资金资本化率为 8。则其综合资本化率为（ ）。 A.7.65 B.8.75 C.9.42 D.10.19 17.某宗房地产净收益每年 50 万元，建筑物价值 200 万元，建筑物资本化率为 12，土地资本化率为 10，在该宗房地产的土地价值为（ ）万元。 A.260 B.450 C.460 D.500 18.建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间的关系
7、为（ ）。（2001 年试题） A.有效经过年数等于实际经过年数 B.有效经过年数短于实际经过年数 C.有效经过年数长于实际经过年数 D.有效经过年数可能短于或长于实际经过年数知识点：建筑物折旧的求取方法 19.某建筑物的建筑面积为 200，有效经过年数为 12 年，重置价格为 800 元，建筑物经济寿命为 40 年，残值率为 2，则运用直线法计算该建筑物的现值为（ ）。（2004 年试题） A.10.2 万元 B.11.0 万元 C.11.3 万元 D.11.5 万元 20.某建筑物实际经过年数为 10 年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常
8、建筑物，判断其有效经过年数为 18年，剩余经济寿命为 22 年，残值率为 4，用直线法计算该建筑物的成新率为（ ）。 A.43.2 B.50 C.56.8 D.70 21.某商业房地产，在取得 40 年土地使用权的当年开始建造，建造期 3 年，建筑物经济寿命 60 年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。则该商业房地产的折旧年限是（ ）年。 A.37 B.40 C.60 D.63 22.某估价对象为一块待开发的土地，该地块适宜为商业用途，目前该类物业无风险报酬率为 5，风险报酬率为安全利率的 60，则该物业的报酬率应为（ ）。 A.2 B.3 C.5 D.8 23.假设开发法中，开
9、发完成后的房地产价值所对应的时间通常是（ ）。 A.开发结束时的时间 B.购买待开发房地产时的时间 C.开发期间的某个时间 D.全部租售出去时的时间 24.在运用假设开发法的时候，要考虑在购置土地时作为（ ）计算所需要缴纳的税费，在出售开发完成后的房地产时作为（ ）计算所需要缴纳的税费。 A.买方，买方 B.买方，卖方 C.卖方，买方 D.卖方，卖方 25.在运用移动平均法时，一般应按照房地产价格变化的（ ）进行移动平均。 A.市场行情 B.周期长短 C.实际时间 D.变动程度 26.某房地产开发用地，其土地面积为 10000m2，土地使用条件与规划限制所规定的容积率为 1.2，楼面地价为 1
10、500 元/m 2。后经规划调整，容积率提高到 1.6，楼面地价不变，则该房地产开发用地因容积率提高需补地价（ ）万元。 A.375 B.450 C.500 D.600 27.某宗房地产的总价值为 5000 万元，其总地价为 2000 万元，总建筑面积为 10000m2，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为 90 万元，该部分的建筑面积为200m2。按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为（ ）。 A.1.0 B.1.5 C.2.0 D.2.5 28.估价报告应用有效期的长短，应当根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定，原则上不超过（ ）。 A.3 个月 B.半年 C.一年 D
11、.二年 29.某估价师于 2008 年 9 月 27 日向估价委托人交付了一份估价报告。该报告中有下列日期：估价作业日期 2008 年 9 月 20 日至 26 日，估价时点 2008 年 9 月 23 日，估价对象实地查看日期 2008 年 9 月 22 日至 23 日，估价报告使用期限自 2008 年 9 月26 日起半年。据此判断该报告出具日期为（ ）。 A.2008 年 9 月 20 日 B.2008 年 9 月 23 日 C.2008 年 9 月 26 日 D.2008 年 9 月 27 日 30.估价报告经审核合格之后，由负责该估价项目的至少（ ）注册房地产估价师签名，并加盖估价机
12、构公章，以估价机构的名义出具。 A.1 名 B.2 名 C.2 名以上 D.3 名以上 31.在估价基本事项中起龙头作用的是（ ）。 A.估价目的 B.估价时点 C.估价对象 D.估价方法 32.若假定估价时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是（ ）。 A.谨慎价值 B.市场价值 C.快速变现价值 D.投资价值 33.在假设开发中应计息的项目不包括（ ）。 A.未知的需要求取的待开发房地产的价值 B.取得待开发房地产的税费 C.开发利润 D.后续的开发成本、管理费用和销售费用 34.一个估价项目完成后，应保存的档案资料不包括（ ）。
13、A.委托估价合同 B.实地查勘记录 C.估价人员的作息时间 D.向委托人出具的估价报告 35.估价委托合同的内容一般不包括（ ）。 A.委托人的名称或者姓名 B.估价服务费及其支付方式 C.解决争议的方法 D.委托人指定的估价对象 二、多项选择题1.对房地产本身进行投资改良的内容不包括（ ）。 A.经济发展 B.交通条件改善 C.改进物业管理 D.装饰装修改造 E.更新或添加设施设备 2.房地产按开发程度来划分，可以分为（ ）。 A.自由的房地产 B.生地 C.毛地 D.熟地 E.现房 3.下列不是互补品的是（ ）。 A.住宅与其配套的娱乐房地产之间 B.宾馆与写字楼之间 C.大城市郊区的住宅与高速公路的收费 D.经济适用房与普通商品住宅之间 E.住宅与其配套的商业房地产之间 4.下列情况中会导致房地产价格上升的是（ ）。 A.上调贷款利率 B.收紧房地产开发贷款 C.开征房地产持有环节的税收 D.减免房地产持有环节的税收
