1、1百姓买的起房才是最好的救市最近，中国房地产协会副会长、秘书长朱中一透露，中房协日前给国务院上书了一份房地产政策调整建议，旨在改变目前“严厉”的房地产调控政策，改为“适度控制” 。就在中房协上书国务院的同一天，多次呼吁对房地产行业进行政策松绑的 SOH0 中国董事长潘石屹称，不救开发商，房价还会涨。二者遥相呼应何其默契。 一石激起千重浪，这条消息，短短几个小时的工夫，门户网站上的网友评论已经多达数万条，并仍在以惊人速度翻页递增，足见公众对于政府房地产政策变化的极度关注。 “房地产价格涨了 5 年后开始调控，难道跌了 5 天就要建议救市” ，有人这样表述。其实，问题不在于中房协替房地产企业利益鼓
2、励，房地产企业有中房协为其利益代言人，那么谁来做广大消费者的利益代言人呢? “购房意愿 10 年最低”耳光响亮 央行报告显示，未来 3 个月打算买房的居民人数占比为 13.3，创10 年来最低水平。 那些期待楼市立即回暖的开发商以及正在极力救市的地方政府，看来会很失望，这预示着今年楼市不仅没有回暖的希望，而且有更冷的可2能。 要知道，购房意愿之所以走低，首要原因是买房人对楼市失去信心，楼市遭遇了信用危机。在房价疯涨中，我国楼市一直缺少风险提示，地方政府和开发商实际上是在隐性担保房价持续上涨的，这使得买房人超前消费、过度消费。现在，楼市一冷，消费者的信心就动摇了，这种信任危机，注定将有一个很长的
3、过程。 消费者继续观望是正确的选择，既然开发商都对房价没信心开始降价，买房人自然更没信心，很可能今日买房明日就跌。而且，种种迹象显示中央并没有放松宏观调控的意思，地方政府零星的救市举措，显然不能改变楼市趋冷的大局。 市场经济实际上是信用经济。因此，救市的办法是恢复买房人信心，而不是支持开发商。而要想恢复买房人信心，关键是要还原一个真实的楼市，让买房人理性消费；开发商要做诚实的商人，而不是做忽悠的商人；地方政府应积极稳定房价，而不是帮助炒高房价。 “购房意愿 10 年最低” ，等于是掴了救市派一耳光不考虑买房人利益的任何救市行为都是白搭；楼市还没到要救的时候，让市场自己多挤挤泡沫，才是正经事。
4、白领买房也吃力 在深圳工作的陈先生和太太准备今年买房，为明年出世的宝宝安个家。他听说中房协的建议之后异常激愤。他说，他跟太太都算白领阶层，3月收入加在一起超过 1 万元，这几年省吃俭用手上有 20 万元存款，这几个月看来看去都没找到价位合适的房子。 “特区内的新房还在每平米 1.5万元以上，条件稍好的二手房也要 1 万以上，孩子马上要出生，我们至少要买个 80 平方米左右的大两房或者小三房，按照这个价格，交完首期月供还要五六千，我们觉得要想买房还是有很大的困难。 ” 在陈先生看来，自己一家收入也算不错，可买第一套房仍然觉得吃力。相对于蓝领及下岗工人来说，这无异于痴人说梦。同时也表明房价没有降到
5、位，依然大大地超出了购买力。 “5 年前想买房，手上的存款和房价差距是 10 万多，3 年前想买房，手上的存款和房价差距是 30 多万，如今想买房，手上的存款和房价的差距是 50 多万。我们什么时候能买房?孩子上学，物价又涨，除非我们的工资涨速有神七的速度。 ”有人痛惜而无奈地说。 此前，西安传出政府补贴购房者之说时，搜房网和焦点房地产网就政府救市问题进行了调查。结果显示，63.64的网友认为目前不需要救市，房价还没回落到合理价位；59.74明确表示不支持政府救市。90的网友认为救市是在为开发商“松绑” 。 有观点认为，深度调整有利于房价达到市场认可的水平，在调整没有到位时进行干预，难以起到作
6、用，甚至会带来较大负面影响。本月中旬，央行宣布降息、下调准备金率，被解读为楼市利好，预示宏调有松动迹象。然而就深圳市场看来，降息以来，深圳楼市量价齐跌，尚无好转迹象。来自市国土资源和房产管理局的统计数据显示，降息后 7 天中，深圳一手房市场共成交 695 套，比降息前一周(875 套)环比下降425.5，成交均价为 10718 元平方米，较前周小幅下降 0.5。 不应当找政府，应当找市场 中房协建议的用意十分明显，即假借帮部分家庭改善住房条件为由，试图让政府放松对二套房贷款的限制，来达到继续鼓励部分人炒卖房屋从而推高房价的目的，并由此实现开发商利益与金融安全更紧密的捆绑，来要挟政府无限“确保”
7、其暴利。假如中房协有关放松贷款限制的建议得到采纳，房屋炒卖将再度反弹，楼市泡沫会越吹越大，最后开发商的利益是保住了，但银行的房贷风险系数却大大提高，最终可能将国民经济与金融机构推向越来越危险的境地，政府有关部门不能不对此保持高度警惕。 众所周知，当前房地产成交量的持续大幅滑坡，根源在于房价远远突破公众承受能力底线，人们无奈选择以脚投票。也正因如此，只要房价远超公众消费能力的现状不能得到改变，无论外围的调控如何开展与进行，对于开发商利益的挽回而言，都将是无力回天。 开发商与其不切实际地试图改变房地产宏观调控政策，不如把房价降到与经济发展水平及公众消费能力相适应的程度。唯有如此，消费信心才可能得以
8、逐渐挽回，开发商也才能在更多人实现安居梦想的同时，挽救自己的命运。 多年来，中房协都是坚定的“市场派” 。每当房价上涨，老百姓希望政府出手干预房价时，中房协总是出面反对，理由就是房价上涨是供需5矛盾造成的，行政干预会扭曲市场价格信号，因此房价问题只能由市场来解决。犹记得 2007 年 8 月，房价大涨，社会上又有要求政府加强宏观调控的声音时，正是中房协旗帜鲜明地强调“行政干预适得其反。 ” 然而正应了“三十年河东，三十年河西”这句老话。房地产市场攻守易势。而中房协也摇身一变，从“市场派”变成了“政府干预派” ，这一颇具喜剧色彩的变化不由得让人恍然大悟：原来除了利润和利益之外，没有什么原则不能改
9、变。 中房协是房地产商的一个自治组织，它出面为开发商说话，天经地义。问题的关键在于，它的建议是否真的有利于中国房地产业的长期健康发展? 答案是否定的。理由就在于目前中国的房地产市场是一个病态的市场。目前的中国房地产业已经不再追求满足国民的居住需要，而逐步变成了一种纯粹的投资，甚至是投机工具。随着美国次贷危机的爆发等多种因素的影响，人们对房地产升值的预期不再，投机资金开始逃离房地产市场，泡沫的破裂也就势在必然。 这时，政府恰恰应该让市场这只“看不见的手”来发挥作用：那些以投机为目的房地产商将被淘汰出局，生存下来的，将是那些扎扎实实为国民盖房子，获取合理利润的诚实开发商。过了这一关，中国的房地产市
10、场才可能变成健康的市场。如果政府真如中房协所请出手救楼市，那么受到保护的反而是那些搞投机的开发商。 因此，中房协此时应该“不找政府找市场” ，这样会 更有利于开发商的长远和根本利益。 6百姓有所居是最好的市场 如果地方政府不在打破卖地财政思维，建设好廉租房、经济适用房，引导开发商剔除暴利空间，尊重公众住房消费知情权，推动楼市理性回归等方面下工夫，恐怕再多的救市努力也是一厢情愿，还会遭到公众舆论的坚决反对。 从 2007 年底到 2008 年上半年，全国各大城市出现了房地产价格与销售量价量齐减的状况，以北京为例，2008 上半年与 2007 年同期住宅成交价同比下降 10，而成交面积下降了 45
11、，房地产进入萧条阶段。有种意见认为，政府应放松政策力度，以防止房地产低迷拖累整个经济发展。另一种意见则担心放松宏调政策力度，会引起房价反弹，加剧通胀。舆论界的注意力集中在政策的收放之间，似乎难点在于收放尺度的把握。然而问题并非这么简单。回顾 1997 年亚洲金融危机到今天的全球经济不景气，我国房地产业第二次面临危机。申奥成功使中国房地产走出亚洲金融危机的阴影，从 2001 年起，政府的房地产宏观调控政策一直以防止房地产泡沫、防止房地产过热为主旨。从土地“招拍挂”出让到土地储备制度的建立；从土地增值税清算到土地出让金收支两条线；从 5年内二手房上市全额征收营业税，到出售房产征收个税；从购买二套住
12、房首付提高利率上浮到提高存款准备金率等等，政府打出了一系列“组合拳” 。力度不可谓不大，然而，房价抑制难度之大也，是有目共睹的。 7房地产业的危机恰恰暴露了我们管理制度上的缺陷。到目前为止，以招拍挂方式出让的土地占总出让面积的比例不到 30，也就是说 70的土地还是无偿划拨和非公开市场交易的。另外从国务院提出有条件的地方可以实行土地储备制度到现在的 10 年多时间，各地成立了 2000 多个土地储备中心，县级政府几乎都有土地储备中心。相比之下，国务院规定的廉租房制度，从提出到今天也有 10 年了，291 个地级市中尚有 70个城市未实施廉租房制度。如此反差说明，各地政府在对房地产市场的管理中确
13、实存在着制度缺陷。 2007 年底，全国上演了高价拿地的风潮，各地的标王地价屡屡被刷新。然而短短几个月，又出现了大量的土地流拍和退地的现象，这种土地市场的起伏充分说明了市场的恶意炒作。 观点 中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞：不赞成政府出面救市。以财政补贴购房者为例，政府财政应主要用于公共事业，而如果购房人本身财力殷实，再给予财政补贴，可能有失公平。 经济学家谢国忠：救房地产开发商是没有意义的，因为现在的问题在于老百姓买不起房子。 福州大学房地产研究所所长王阿忠：尽管楼市持续陷入低迷，但目前房地产开发利润率仍然维持在 30到 1 00的高水平，房价仍有继续下降的空间和可能性。 中国社
14、科院金融研究所研究员易宪容：当前房地产市场低迷的问题8出在开发商身上，是开发商没有认清市场形势做出了错误判断。 金九银十，一枕黄梁 张 弓 近一段时期，国内多个城市推出秋季房展会，希望利用中秋及国庆假期，给低迷的楼市带来些许热度。 “金九银十”一向被视为房地产传统的销售旺季，然而自去年年底以来低迷的市场却令开发商们难有以往的乐观。近一时期，房地产开发商形成泾渭分明的两派，一是以王石为代表的“主降派” ，另一是以潘石屹为代表的“挺涨派” ，其实无论打什么牌，目的只有一个：推动楼市回暖。不过，多数业内人士认为，9 月和10 月这两个月并不能改变楼市从去年底以来就弥漫的观望情绪。 降与不降，还真是-
15、?-问题 万科中秋节前在上海推出“喜迎中秋、八盘共庆”活动，携旗下金色雅筑、新里程以及四季花城等 8 大楼盘集中促销，房价直降 10 万元。与万科率先发动价格战、在全国频频掀起降价浪潮不同，潘石屹和他的SOHO 中国却逆势而动，自 9 月 1 日起全面上调房价，上调幅度为 5左右。 无论是其他开发商，还是打折楼盘的前期业主，对于“主降派”均表现出不同程度的忧虑。他们坚定地认为“搅局者”来了，更有观点认为，高喊降价居心叵测，是以降价行为达到行业“洗牌”目的。 时至 9 月，楼市显示的情况依然不乐观。有统计数据表明，在绝大9多数城市，居高不下的成交价格与持续低迷的成交量严重倒挂。然而，万科给房价撕
16、开一个口子，形势似乎将变得更为明朗：“房价只能涨不能跌”的神话被打破，各地房价将如多米诺骨牌一般逐个下跌。 福州市一家大型房地产开发企业负责人说，今年年初刮起的一股降价潮就已经很好地阐释了房地产目前的现状。这位负责人说，今年年初，他的公司曾坚决地站在“挺涨派”一方，房价只涨不跌，而作为他的一个强有力的竞争对手从今年春节过后就率先降价。等到今年 5 月份结果出来了让人悔之晚矣，他的楼盘陷入严重滞销，而对手的降价楼盘却实现了“旺销” ，从而快速回笼资金。 业内人士认为，当前房地产弱市之下的“降价”不失为开发商的自救良方。在上海、北京等大城市，9 月份以来，不约而同地出现了大范围的房价松动，与之前半
17、遮半掩的打折促销截然不同。 不可否认，每一轮的降价都难以避免地引发各利益群体的“暗战” ，但事实证明，无论其他利益相关方如何“抵制” ，降价依然是带动销售的一剂良方，这也是一些地产公司宁愿顶着压力打折促销的动力所在。 市场预期：降!继续降! “天津、长沙、武汉、杭州、南京均出现价量齐跌的态势，深圳虽然连续四期出现回暖，但是库存数量出现连续攀升。 ”联合证券房地产行业分析师鱼晋华在统计 9 月份上半月的房地产销售数据后发现， “金九”上半月，金九一点也不金。 10一直表现坚挺的北京房地产市场，金九过半的表现让开发商有点失望。统计数据显示，9 月 115 日，北京期房住宅成交继续在低位徘徊，签约套
18、数和面积环比分别萎缩 5和 13，同比更是分别出现了 58和70的下降。 事实上，尽管深圳上半月新建商品房成交总套数和成交总面积环比均上升了 5和 5，但深圳房市可售套数和面积均达到了去年以来的新高，而随着豪宅因素的减弱，深圳住宅均价出现大幅回落，住宅均价出现大幅回落，环比下跌了 22。 “9 月以来，各地的推盘量显著增加，开发商面临进一步降价销售的压力。 ”鱼晋华分析认为，各地土地交易市场也维持冷清，开发商拿地的热情不高，这显示各地开发商对楼市仍维持较为悲观的预期。 “现在的政策条件、市场环境、购买住房的对象等都发生根本性的变化，不少房地产开发商仍然抱着早几年房地产市场的梦想，以为这种梦想还会持续，因此宁可把房价项在天花板上就是不下降。 ”中国社科院专家易宪容呼吁，开发商们该醒醒了。 随着形势的日益严峻，开发商们以前其乐融融、一起赚钱的好时光已经不复存在，当你喜滋滋地盘算着照现在的价格年底能赚多少钱时，对手却在一夜之间把价格拉下来了 1000 元平方米甚至更多。万科的率先降价，或许会让各大开发商开始意识到在行业不景气的阶段，把房子卖出去，回笼资金才是最主要的。 在招商证券房地产行业高级分析师贾祖国看来，总体上一线城市房价应有 3040左右的下跌空间。事实上，房价收入比是房地产估值
