1、 房地产论文城市房地产分布分析论文： 重庆房地产空间分布均衡性研究 提要：本文简要介绍重庆房地产业近期发展概况,从重庆房地产投资、商品房竣工面积、 商品房销售面积、商品房价格、房地产资源占有量等方面详细说明重庆房地产业的区域发 展状况,重点分析重庆房地产空间分布不均衡的原因,并提出相应的调整对策。 关键词:重庆房地产;空间分布;均衡性 一、重庆房地产发展总体状况 直辖以来,重庆房地产业飞速发展。房地产开发企业从 1997 年的 622 个增加到 2008 年 的 2,280 个;房地产业从业人员从 1997 年的 2.49 万人增加为 2008 年的 8.61 万人。2008 年 重庆房地产开
2、发投资完成额 991 亿元,占全社会固定资产投资比重达到 24.50%,近十年平均 增长率为 27.54%;2008 年全市商品房销售面积 2,872.19 万平方米,近十年平均增长率为 25.86%;2008 年房地产业增加值达 191.21 亿元,近十年平均增长率为 16.26%。 重庆房地产业在高速发展的同时也呈现出一些问题,如供求结构不均衡、房价有所波动 且相对居民收入过高、房地产金融市场存在不足、房地产市场秩序略显不规范、房地产行 业管理分散等。 二、重庆房地产业各区域发展分析 2006 年 12 月,重庆市提出“一圈两翼”发展战略:距离主城区大约 1 小时通勤距离半径 范围内的区域
3、为“一小时经济圈”,占全市总面积的 34.8%,占全市总人口的 59.4%;以万州为 中心的渝东北地区、以黔江为中心的渝东南地区为“两翼” 。 ( 一 )重庆房地产投资区域分布。重庆房地产投资主要集中在“一小时经济圈”区域, 20062008 年累计达 23,117,056 万元,占到全市总量的 94%,“渝东北”和“渝东南”分别 只占 5%和 1%左右。重庆市区域发展正由中心逐渐辐射到周边 ,城镇化的脚步正在加速。从 表 1 可以看出,虽然在纵向上 20062008 年三年来“渝东北”和“渝东南”房地产投资的 同比增速大于“一小时经济圈”,但所占比例依然较小,绝对增加额更是无法和“一小时经济
4、 圈”相比。(表 1) ( 二 )重庆商品房竣工面积区域分布。重庆商品房竣工总面积稳步增长,2008 年达 2,367.94 万平方米,其中“一小时经济圈”占 83.26%,比以往有大幅度下降。近年来,“一小 时经济圈”所占比例呈下降趋势,但仍占据主导地位;相对所占投资总额比例,“渝东北翼” 所占比例较大,并且呈逐年上升的趋势;“渝东南翼”所占比例波动较大,不利于本地区房地 产业的健康发展。(表 2) ( 三 )重庆商品房销售面积区域分布。2007 年是重庆房地产业发展的巅峰时期 ,商品房销 售面积达 3552.92 万平方米,其中“一小时经济圈”突破了 3,000 万平方米,占全市比例更是
5、高达 87.31%;“渝东北翼”及“渝东南翼”总量都在不断上升,但所占比例依然较低。(表 3) ( 四 )重庆各区域商品房价格情况。2008 年重庆“一小时经济圈 ”商品房均价为 3,046.19 元/平方米,远高于“ 渝东北翼”1,596.97 元/ 平方米及 “渝东南翼”1,784.55 元/平方 米,“一圈”的均价约为“两翼”的两倍,见图 1,表现出明显的非均衡性。(图 1) 三、重庆各区域人均房地产资源占有量对比分析 从图 2 可以看出,重庆房地产市场的三个区域在 20062008 年人均投资额、人均竣工 面积及人均销售面积都存在着较大的差距。在人均投资额方面,“一小时经济圈”分别为
6、“渝东北翼”及“渝东南翼”的 4.73 倍及 4.74 倍,表现出极其显著的非均衡性;在人均竣工 面积方面,“一小时经济圈”分别为“渝东北翼”及“渝东南翼”的 1.86 倍及 2.28 倍,相对 投资方面略有好转,但非均衡情况仍相当严重;在人均销售面积方面,“一小时经济圈”分别 为“渝东北翼”及“渝东南翼”的 1.69 倍及 2.54 倍,即在需求端“渝东北翼”及“渝东南 翼”与“一小时经济圈”仍然存在较大差距。(图 2) (一) 空间分布非均衡性原因分析。重庆房地产市场在“一小时经济圈” 、 “渝东南翼” 及“渝东南翼”三个区域表现出的严重非均衡性,主要是因为三个区域国民经济发展的水平 相差
7、甚远,在人均收入等方面存在一定差距。2008 年重庆 GDP 总量为 5,096.7 亿元,一小时 经济圈、渝东北翼、渝东南翼的 GDP 分别为 3,959.3 亿元、857 亿元和 280.4 亿元,在全市 所占的比重为 77.7%、16.8%和 5.5%。而同期三个经济区域的人口分别占全市人口的 56.1%、33.2%、10.7% 。财政收入是地方经济实力的反映。2008 年三个经济区域的地方财 政收入分别为 382.3 亿元、48.3 亿元和 23.5 亿元,在全市所占比重分别为 84.2%、10.6% 和 5.2%。由三地区国内生产总值和财政收入的对比可知,“一圈”经济实力最强,渝东北
8、翼次 之,渝东南翼较弱。 居民的收入和消费与经济发展水平是同步的,由于取得资料的局限和时间关系,本文以城 镇经济单位职工年平均工资代替城市居民可支配收入。2008 年一小时经济圈、渝东北翼、 渝东南翼城镇经济单位职工年平均工资分别为 28,181 元、22,323 元和 23,536 元,一小时经 济圈分别高出渝东北翼、渝东南翼 26.2%和 19.7%。同期一小时经济圈、渝东北翼、渝东 南翼农民人均纯收入分别是 5,183 元、3,639 元和 3,242 元,一小时经济圈分别高出渝东北翼、 渝东南翼 42.4%和 59.9%。2008 年一小时经济圈、渝东北翼、渝东南翼社会消费品零售总 额
9、分别是 1,639.9 亿元、311.8 亿元和 112.4 亿元,一小时经济圈分别高出渝东北翼、渝东南 翼 5.2 倍和 14.6 倍。同期一小时经济圈、渝东北翼、渝东南翼城乡居民储蓄余额分别是 3,010.2 亿元、792.5 亿元和 1,817.9 亿元,一小时经济圈分别高出渝东北翼、渝东南翼 270% 和 65.6%。无论是消费还是积累 ,一小时经济圈均高于两翼。 重庆市是大城市、大农村二元结构特征非常突出的直辖市,区域经济差距的存在是不可 避免的,也是造成房地产市场区域发展不均衡的重要原因,我们要正视差距的存在,但不可让 差距拉得过大,因为房地产市场差距不理性地扩大会造成社会不稳定,
10、特别是渝东南地区是少 数民族集聚区,需要采取一些措施对“两翼”房地产市场进行调整扶植。 (二) 调整对策 1、实施“强者更强、弱者变强”的差异化发展模式。针对二元结构非常突出的重庆, 要想三个区域的房地产市场共同全面发展,各方面的条件还不成熟。因此,我们认为“一小时 经济圈”的加快发展,“渝东北翼” 、 “渝东南翼”发挥后发优势,后来居上,实施“强者更强, 弱者变强”的差异化发展模式是重庆缩小房地产地区差异的较好选择。 2、加强“两翼”基础设施建设。基础设施是吸引投资的主要因素,在上文的分析中可 以看到“一圈”和“两翼”在房地产投资方面存在着巨大差距,因此加强“两翼”基础设施 的建设是优化投资
11、环境、吸引更多房地产投资、缩短差距的重要手段。 3、加大财政转移支付和扶植力度。对“渝东北翼”及“渝东南翼”,尤其是少数民族 集聚区域,通过财政转移支付等措施,促进这些地区房地产业的发展;出台一些扶植性的区域 倾斜政策促进这些地区房地产业的发展,比如在税收上相对于“一圈”给予部分减免。 4、在“两翼”加强政府服务性建设。相对“一圈”中政府在房地产开发中的服务理念, “两翼”存在着明显的滞后性。不仅要突出政府在房地产开发中的引导作用,更要发挥地方 政府在房地产市场中的服务性。同时,这也是吸引投资、促进房地产市场健康发展的重要方 面。 “两翼”地区应及时更新理念,突出政府在房地产开发中的服务作用。 主要参考文献: 1熊怡.理性成长的市场.今日重庆,2008.10. 2周婷,夏春蕾.重庆房地产市场存在的问题及发展对策 .技术与市场,2010.4. 3李东,邹环玲.重庆房地产投资对产业结构的影响及对策 .合作经济与科技,2008.22.
