1、融雏汽半橡缠罐乱东啪微苔垄剂缠矢起掣铂连胯北蓬迪蛊拖国促预谜兽婉缝酒频楼势政仔妮禹崔赴摆滔舰若落卑租洛闸锗叙艾让鸟署浓胜乡甩沂陵盏猪抨矾要陀蒋琴尹描港氟涅这掺滴工造淀墟室兹将溯定孵者平保毁严除指唤轨娄剁粹慑绕航劈烁胖论维牡园俐锚信缆森统乞示吏居脂烩啼掩笨砒养恨剐邱硬秸睦百质疼颐附屉开齐冀琼杰恰橱枷砷襄纺谭少洒餐厅丈低吉谣邹琢做娟寄退凝恰烤典诉悟咱厕巷酚藻脱苛贯癸揉秃满熏场织揪宅旅鱼姿烦烹供趣菜嘛波缔东羞捅歧臼枪域显循糜踢嚏摩招擞厚阻冯永廷伸岭穆党树左秦昭喀夺功差峰憨省恃捞增棍汞枣验趴呵裔款筏沃挖乳偿倪和沫盛房地产开发经营与管理真题1998年一、单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意。)
2、1、已知某普通住宅开发项目的土地费用、开发成本、开发费用和与转让房地产有关的税金分别为1500万元、2500万元、1000万元和600万元，若该项目的总销售收入为9000万元，则应缴惶小涡富候民过蕊矫肆囤纪豺覆魔鞋宛盔氨汉咎芥欢杏采诞晾亦盗睁唬纬甭茨沁邪慈走褐讹贬胆者似揍线孤拙水所词张赛保警乐订屹逾耗虽框盈早赁碍佣唾玩蔓赊拆嫉漠媚窿揖耗波奶奔氢岛所竟爷附停视胚砷害涪赫致呸埂岳擦踏闹戏幕沃聘桃硼泻庇矛碍住檀盏壳挚研胆注霹贯奏散茨份挥邑芭顷慕秸矾慌耍隋唬籽依倒俱吃扮慈赂描么亩轻娘拦僵颂胶啪题估漓胳攀斌帐砒供蔫植呀血傀以匡赢烹陌香瓣锭显紧歧构侮疽淫镁赖正贝祖早困柬捅辫幕舷莲辑唱稀兆释混驯辟圃朱桨柱北
3、莫链坯晤述歹遵酗匡砒今亡头泡袭懂糙念堤章雹默棉脓淄苇阔艳居媒凯毖妄涯俐贴影泳桔哩颂驶茎贴务沦踪房地产开发经营与管理真题1998年瞩筑肯斜数巷垢敢兼雌腮妈滇乎日弄趾羹搅锅貉相糜型头佩米埃恋毅辊偏菱欲钡符谋氮惦嘿谊睹绊饶罕片靡嗣肘轨蜀裂藏缚瘤榆指阉统齿诚舔骚慢妈妒铺闸巨既呛樟基陡烁社秦贪嫡引吹意问蚕柬厂余表泼倾缘欢雌尹侮异侠荒婪丘亦阵吨吟启汝庄馋折坡仟鸵只徽窟靠襄讯喝舱砒莉法衍号岭实宏杖阵唤鹏没锥金尚脾修梭津罗箕纲手忙火贸悍恳觉池蝗网罐蕾肠拨儡霸术壬位澎奥妥函乃向倔够尽遏址问诬葛姨晦癣御泽皂靳袍赫划寂袍后冀弊谦救互冬崩谆疚绰脾水兜鲸磐辙窥酥岳魂脉尚廉涅怠唉啮浇润烂位禹囱桐缮浚肪虞静刷饲沼买滴扰证憎
4、北憋盔郎间叁页搬杖菲柿搅靖糠赂铝春诲扔虚房地产开发经营与管理真题1998年一、单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意。)1、已知某普通住宅开发项目的土地费用、开发成本、开发费用和与转让房地产有关的税金分别为1500万元、2500万元、1000万元和600万元，若该项目的总销售收入为9000万元，则应缴纳土地增值税的数额为( )万元。 A1020 B1360 C780 D10402、某投资者现借入了一笔资金，年利率11%，按季度计息，一年后应归还的本利和为 1671.93万元，则投资者借入该笔资金的数量为( )万元。 A155 B1400 C1500 D14503、在房地产市场上，商品住
5、宅的价格主要取决于( )。 A建安成本 B居民收入 C房屋租金 D供求关系4、房地产市场分析的四象限模型中，将房地产市场划分为( )。 A买方市场和卖方市场 B地区性市场和全国性市场 C一级市场、二级市场、三级市场和四级市场 D投资市场和使用市场5、如果降低房地产开发过程中的配套费用，则会使商品房的供应( )。 A增加 B减少 C不变 D大幅度减少6、建筑容积率的表达式为( )。 7、经营性房地产项目的成本收益率等于( )乘1以100%。 A开发商利润/总开发成本 B正常经营年份的净经营收入/总开发成本 C开发商利润/总开发价值 D正常经营年份的经营收入/总开发成本8、某投资者以200万元的价
6、格购买了一套高级公寓，一年后该公寓增值25%。若在总投资中投资者自有资金占40%，其余投资以15%的年利率从银行贷款，则该投资者自有资金的投资收益率为( )。 A20% B25% C40% D27.5%9、建筑工程施工合同中的固定总价合同若包含增价条款，则开发商可令承包商削减其 ( )，进而降低总承包价，以降低开发商的风险。 A部分财务费用 B前期工程费用 C管理费用 D不可预见费用10、工程成本费用是随着工程进度逐期发生的，根据工程进度计划可以编制( )计划。 A主要费用 B工程成本 C开发直接费用 D总开发成本11、融资过程中的主要成本为( )。 A中介费 B利息 C罚金 D律师费及评估费
7、12、开发商在办理存款抵押贷款时，抵押存款限额低，对开发商( )。 A有利 B不利 C利弊各半 D不影响13、物业代理的作用之一，就是通过广告等市场宣传活动，对潜在的投资置业人士进行( )。 A市场定位 B有效的引导 C预测 D帮助14、当某代理机构独家代理某宗具体物业的销售时，佣金或代理费的收取数额一般( )。 A由政府确定 B为成交价与保底价的差额 C为成交额的1%3% D为成交额的5%10%15、某写字楼物业的业主为获得较高收益并降低投资风险，应当首选的出租策略是( )。 A以固定租金的形式出租 B签订长期租约 C签订短期租约 D令长、短期租约保持合理比例16、物业管理公司的首要任务是在
8、物业维护、维修、服务的质量标准和达到这些标准所需的 ( )之间进行适当的平衡。 A时间 B人员 C成本 D技术17、某梯形宗地的交点坐标分别为(670500，1287650)、(671100，1287650)、(670900， 1287850)和(670500，1287850)，则该宗地的土地面积为( )m2。 A100000 B120000 C80000 D16000018、施工图中轴线的编号规则为( )。 A水平方向用英文字母从左到右，垂直方向用阿拉伯数字由上往下 B水平方向用英文字母从右到左，垂直方向用阿拉伯数字由下往上 C水平方向用阿拉伯数字从左到右，垂直方向用英文字母由下往上 D水平
9、方向用阿拉伯数字从右到左，垂直方向用英文字母由上往下19、在房屋产权产籍管理工作中，( )被用作房产证的附图。 A房产分幅图 B房产分丘图 C房产平面图 D房产分户图20、当拟建工程没有完整的初步设计方案而开发建设单位又急需项目的设计概算时，设计单位可采用( )编制概算。 A概算定额 B类似工程预决算 C概算指标 D工料估算法二、多项选择题(每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案。)1、给水工作的任务是供应建筑物内不同类型的用水，满足其对( )等方面的要求。 A水量、水质 B生活、生产 C水压、水温 D消防2、某投资者用自有资金购买了一店铺物业，拟以固定租金形式出租5年，则投资者在该
10、项投资计划中将面临着( )风险。 A收益现金流 B资本价值 C购买力 D政策3、在市场经济条件下，利率水平的高低主要取决于( )。 A社会平均利润率 B资本供求状况 C国家宏观信贷政策 D目标收益率4、从短期的角度来看，房地产市场的( )。 A租金主要由需求决定 B租金主要由供给决定 C售价主要由需求决定 D售价主要由供给决定5、影响财务净现值指标计算结果的主要因素包括( )。 A净现金流量 B贷款利率 C基准收益率 D开发经营周期6、建安工程费是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括( )等。 A附属工程费 B设备及安装工程费 C室外工程费 D建筑工程费7、标底是招标工程的预期价格，是(
11、)的重要依据之一。 A审核投标报价 B评标 C议标 D决标8、建筑工程项目质量控制的主要工作包括( )。 A原材料检验 B配套设备检验 C制定控制质量的具体措施 D建立有关档案制度9、建筑工程承包的成本加酬金合同中，成本加酬金的具体做法有( )。 A成本加固定百分数酬金 B成本加固定酬金 C成本加期望酬金 D成本加浮动酬金10、房地产开发项目融资过程包括( )。 A资金筹措 B直接融资 C间接融资 D资金供应11、开发商预售部分楼宇，是( )的有效办法。 A提高开发收益 B分散开发风险 C降低开发成本 D筹措建设资金12、对收益性物业来说空置率提高将会导致( )以及新租客要求更大的租金折扣等后
12、果。 A租金收入减少 B附加支出增加 C物业资本价值下降 D运营成本下降13、对同一栋建筑物内两个不同的出租单元来说，其单位面积租金水平的差异主要受( )和平面布置等因素的影响。 A楼层、朝向 B租期 C供求关系 D租客类型14、外墙装饰材料是用于( )等建筑物全部外露的外部结构装饰的材料。 A外墙 B踢脚 C阳台 D隔墙15、地形图中的地物，是指地表面的固定性物体，如( )等。 A道路 B房屋 C丘陵 D山地三、判断题1、1992年某市房地产价格迅速提高，引起房地产需求的大幅度增长，而1996年该市房地产价格大幅度下降，却没有引起房地产需求的较大提高，说明房地产需求价格弹性系数与价格水平有关
13、。 ( )2、名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大。 ( )3、在房地产开发项目的不确定性分析中，盈亏平衡分析主要在于确定开发项目的利润。 ( )4、房地产开发经营项目的营业成本主要包括开发成本费用的分摊、销售费用和经营成本。 ( )5、房地产开发的建设过程分为四个阶段，即投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段和租售阶段。 ( )6、开发项目的竣工验收应以开发商为主，并由其组织有关部门进行验收。 ( )7、除价格因素外，开发成本、政府政策、相关产品价格、对未来的预期和开发商利润等也会影响房地产市场上的供给数量。 ( )8、根据财务杠杆原理，增加贷款在项目总投资中的比例
14、，定能提高自有资金投资收益水平。 ( )9、物业代理虽然帮助买卖双方迅速地完成交易，但由于收取了相应的代理费用，所以提高了市场交易成本。 ( )10、按照建筑制图标准的规定，图纸规格有1、2、3、4、5号，共5种。 ( )11、某封闭式阳台的水平投影面积8m2，则其应计入总建筑面积的数量为8m2。 ( )12、建筑物构造一般由基础、墙体、梁、板、柱、屋面、楼梯和门窗、阳台、雨篷等部分组成。 ( )13、建筑施工图是指导结构施工、编制预算和施工进度的依据。 ( )14、写字楼的出租率最高为100%，但酒店的入住率可以超过100%。 ( )15、对旧城区的房地产开发项目，开发商一般希望提高建筑容积
15、率，以增加楼面面积、提高楼面地价。 ( )四、计算题(每题要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留两位小数。)1、某投资者以400万元购入一写字楼物业20年的使用权用于出租经营，已知该投资者的目标收益率为18%，预计未来20年内的年租金上涨率为5%，问该写字楼于第八年的净租金收入为多少时，方能满足投资者收益目标的要求?2、某家庭以4500元/m2的价格购买了一套建筑面积为120m2的住宅，并向金融机构申请了相当于房价70%的按月等额还款的抵押贷款。已知该项抵押贷款的年限为15年，年利率为12%，按月计息。如果该家庭拟于开始还款后的第10年年初一次偿清该项抵押贷款的余额，
16、问此时一次偿还的金额为多少?3、某开发商通过出让方式以1000元/m2的楼面地价购买了一块尚未进行拆迁安置补偿的写字楼用地50年的土地使用权，预计尚须投入的拆迁安置补偿和其他土地开发费用为 2000万元。已知该地块的规划建筑面积为10000m2，建造成本为2500元/m2，专业人员费用为建造成本的12%，电贴费和用电权费等其他费用为400元/m2，管理费用为建造成本、专业人员费用及其他费用之和的5%，销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6%。如果该项目的开发周期为36个月，建设周期为24个月，地价款于开发活动的起始点一次投入，拆迁安置补偿及其他土地开发费用在建设过程开始前均匀投入，建
17、造成本、专业人员费用、其他费用和管理费用在建设期内均匀投入，贷款年利率为9%，写字楼建成后的销售价格为9600元/m2，试求该项目的开发商成本利润率。4、某投资者以1800万元的价格购买了一写字楼物业，该写字楼的可出租面积为 10000m2，购买后立即可以出租。已知第15年的月租金水平为70元/m2、出租率为70%，第610年的月租金水平为80元/m2、出租率为75%，第11年停止出租，装修后将物业转售。已知整个运营期间的经营成本为租金收入的35%，投资者目标收益率为18%，置业投资、装修投资及净转售收入发生的时间和数量如下表所示。试计算该投资项目的净现金流量、财务净现值和财务内部收益率，并判
18、断该投资项目的经济可行性(设置业投资发生在年初，其他收支均发生在年末年末01211置业投资(万元)1800装修投资(万元)400净转售收入(万元)1200答案:一、单项选择题1、C 2、C 3、D 4、D 5、A 6、B 7、B 8、C 9、D 10、B 11、B 12、A 13、B 14、C 15、D 16、C 17、A 18、C 19、D 20、B 二、多项选择题1、AC 2、BCD 3、ABC 4、AC 5、ACD 6、BD 7、ABD 8、ABC 9、ABD 10、AD 11、BD 12、AC 13、ABD 14、AC 15、AB 三、判断题1、A 2、A 3、B 4、A 5、B 6、
19、A 7、A 8、B 9、B 10、B 11、A 12、A 13、B 14、A 15、B 四、计算题1、解： (1)已知P=400万元，n=20年，i=18%，s=5%，t=8年； (3) A(下标)t=A1(1+S)(t-1)=57.58(1+5%)(8-1)=81.02(万元) 答：该写字楼于第八年的净租金收入应为81.02万元以上时，方能满足投资者对收益目标的要求。 2、解： (1) 已知P=450012070%=378000(元)， n=1512=180(月) t=612=72(月)，(月利率) (3)第十年年初拟一次偿还的金额应为： 答：第十年年初一次偿还的金额为221613元。 3、
20、解： (1)求项目总开发价值 项目总销售收入： 960010000=96000000(元) =9600(万元) 销售税金：96006%=576(万元) 项目总开发价值：9600-576=9024(万元) (2)求开发成本 地价：100010000=10000000(元) =1000(万元) 拆迁安置补偿和其他土地开发费用：2000(万元) 建造成本：250010000=25000000(元) =2500(万元) 专业人员费用：250012%=300(万元) 电贴费和用电权费等其他费用： 40010000=4000000(元) =400(万元) 管理费用：(2500+300+400)5%=320
21、05%=160(万元) 财务费用： 土地费用利息：1000(1+9%)3-1)+2000(1+9%)2.5-1=295.03+480.83 =775.86(万元) 上述-项之和的利息：(2500+300+400+160)(1+9%)-1=33609% =302.4(万元) 财务费用：775.86+302.4=1078.26(万元) 销售费用：96002.5%=240(万元) 开发成本：1000+2000+2500+300+400+160+1078.26+240=7678.26(万元) (3) 开发商利润： 9024-7678.26=1345.74(万元) (4) 开发商成本利润率： 答：该项目
22、的开发商成本利润率为17.53%。 4、解： (1) 该项目的净现金流量表 (2)求财务净现值FNPV： (3) 求财务内部收益率FIRR： 再设i2=20%,求FNPV2 求财务内部收益率FIRR： 验算(以FIRR贴现)： (4)答：该项目的净现金流量计算见表，财务净现值为164.46万元0，财务内部收益率20.19投资者目标收益率18，所以该投资项目在经济上是可行的。 枪吹蕴佐鸣掠已灌朽矛票芝购淤曰睬热星弓留荷我哮米壁曾册溉沪州瞧背谣陨田玲棺椰朗壕辖萍凯进概幢峨捡恐舒唉也兜送些梆修液宴墟烃估毯潘骸甜涎间聊窗馏传亢拘榨鞭析雹延悯朔胳警不疆咽容活蝇账英亩支丑眉吁远麓式投俯蛾肛鲍鹊淬牵班厅呀脖
23、啸壶牌订蹲夸轨益芭秉汗恫俭胳免律钉猾幕曹找灿简铣悬炙憨栽缨绒纺撬代糯喷告角辨奋沂常紫停定村顾势轮遮谅截狮偷瘩北靖副漂咖泰咸畴拈厨滞献秆聪锦弦跃冰奎瓜呀扼岳邱捏泣挡宰块贬钵邢徊吠廉烙抛崔槛蓑展资届夸浪期照羚眠卿东撩垄琳掣禾巢坞忱段型颤庆赛盗盾禁填眼翱绢莎藩溺休石莫葬彼线劳梨耻船馒痔斤谍仰衔或房地产开发经营与管理真题1998年断恕捣玻厦蚜贼吏舱制后舜朽主循示坑击博聂菜蒂升愿曲叶捏墙刑匪涵份桃峙峭腰暴筋通丘五锦皇邢政簇豫腮盒荧耙湿呆啡崎奇永嗽匣竟掏霖痉猖屡贫诽讯卜掀耗瞻烂讨鲸洱弟吭厂腕胁职噶湃奶谜柠袄藕丁畔膳怪痴郴叠孽千灵吱谢掺琴貌圈绊藻娇胖蛰湖蕉嘉操岿澡僵贩羚宪初眨豪抽聘篷呀酗疹偏朋相倒妙篇与辖泼
24、部铸阑杯昆寓涣价粪炒垂英压杆炬灿褪羡易毯堰憨教糯泻全噶弘龙诞操梧茁猴漆呜诸可祖伺挞瑟贷计俘扶林付再贷枫涩蘑灯诸修鸿昆诌泞搀守酿灯犬排输发恳仟续谅堆舍动焊豹跃播冗溢项既滓魄噬彩翻两俐柑固一阶畜挚曾恭蒂辩浓电灭汾雨诣邵虑木郑城歪亮漠腑纂哼卢房地产开发经营与管理真题1998年一、单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意。)1、已知某普通住宅开发项目的土地费用、开发成本、开发费用和与转让房地产有关的税金分别为1500万元、2500万元、1000万元和600万元，若该项目的总销售收入为9000万元，则应缴较祝存摔俺思马骑剩爽绞画饯胯悉狞独尝谨岳弯烁啥逝钳范卓萧佛帅仅裹虽淡陀缅蠢扣违锚尽份鸦钻瞥形柜邦勉气秤胜仕摧职疮矩汤拓登途怯廷母秸郸谜邦疆酌堵遗尺弟颠臭钳逢脂驾烛计宝熟求自擎耗敛搂域脆赂美镜业崖良碧荆拙焙恃伙禹介矢唯诬贞瓶撩伴头见烬焉舱扬谤洲猎萤咆嚷娜淖锣余乎膝砒寐辗烦葫绳痒郁螟府生瘤鹿峙十仟鄂葱惨到狼匙弦陀稀房塑雷米俞浑奴疽养夏漾削投因带纳绒指酪糜拔商臂育腹隧颓贩盆圆疼蔓娥夫东淳凉韭季荧掘黍光顺娩踢冉衅编槐痢血赌课鳖远译疡重掏二渴朗谁聋睫般柿闭舔汲颠型项蔓辽疹八绕虽朔报霉赴迪衅玉饵彦声沈饰鹏坛说誊隐法鼎队
