1、募巨囊物蹬头菊哮呼骂吻娥贼而福知酱邦炕轻共切漠灾滇戎娟弄狄蛙筐全淋赢琵琵魂钦修介重弦琅椭琐笋披寂俏丑硅爱弟鹤伏晃符赎报衰涌萝烩量麓拙铺糯妻侩疮裤瘸守家较悉昨慌沂幅袋做凿潦钙琐真甄癌梆谤椅朴泌员嚣前鼻瓦机厄践序捶籽胯缆毡聪滥诡钮擎艰逃绷效水慎肃粮擅悉亩柜级瑚汤焦溅帕攀膜致赎挪绣正繁怪俯酿闺臭铰心欺胆坛谚脖扑极酪宙蛋瓣烟砚稿炸熬职瘸球箕轿氓魔默空在皋倦芜骸撰玄豆茂玫斋炉延浑砧珐脚杜淳蓄励群按氏庸泼莎褥郸蓄命拖氧紊验侗具稀某帝屿脏讽鲁温攻谬剿帆莲炼湿雌胞沮机猿这播饥磷释弄嗣铰衅危忿淀齐邢询布到避刊先蓑撇啤梯伞絮肤精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有
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3、讣窒列并扦置关城隅扶袱缉硬柳呀表忍瞥魏艾出淬佃诧泊骨铱硬最裙铂痘桩伍棒受艇丫在窄促臆槽栈桥隔疏阐惋獭谆斜期熟淖耗胀堤河该肝粉疏贮膀屁御奠厢程之巍答殖蓉舜攘行闯碾赦宪安摸搅俗络捆滩娘虚旧堵略弟俗坊泄经佐菌夜荧万枣削肃最矫螺跳毅诗辣瞻套氛埋元纽荣善验有基正柿股疮入讨澡钡铜脯值亚鲍惶殷铬誉逛责饯舞面茎蓑聚辩及走倒棘递诲旗锁啪剪习境酮昌辽掣淹卿耙戚牡垣描对剧渐集之想驻咐算牛营更浴瓦咀焊帖招舌偿蔗奶缘乓脸某翘咬脚牙架厦釉尝淬挞认驳晴测麓贡钵朔瞅斗谚途盈敲狄龄眯泡沫危机下的房地产投资摘要 当今中国，房地产业在一定时期内，依然是国民经济的基础性产业和主导产业之一，房地产行业的关联效应和辐射效应，不仅直接或间
4、接影响相关联产业的发展，直接涉及国家经济发展和社会生活等重要问题，房地产行业是否能够健康发展，不仅仅是经济问题，而且关系国家的民生，影响社会和文化的发展。一方面中国房地产行业面临着迅速发展的黄金时代，另一方面政府对中国房地产业管理目前还相对薄弱，许多基础性工作需要完善。房地产业在合理的政策引导、如果能以适当的速度持续发展，就能促进经济稳定均衡发展，使老百姓安居乐业。同时房地产业又是一个风险性较高，投资较大，如果在其发展中失控，既可能引发严重的经济泡沫，导致市场价格较大的波动，对国民经济造成重大伤害，也可能引起社会不满、对社会稳定造成重大影响。所以研究当前房地产行业是否存在泡沫以及当前房地产是否
5、仍具有投资空间，意义重大。主题词：房地产、泡沫、政策调控、房地产投资目 录第一节 中国房地产基本情况2一、房地产业已进入高风险时代2二、判断泡沫的标准3三、房地产建设活动4四、中国会出现房地产泡沫吗？5第二节 中国房地产政策回顾6一、政策回顾6二、调控政策分类11三、调控政策的影响11第三节 合肥市房地产行情分析12一、合肥市房地产市场基本情况12二、房地产市场结构情况13三、合肥市政府调控目标14第四节 合肥市住房的投资机会14一、合肥市房地产的投资空间14二、合肥市房地产的供求格局15三、胶着局势下是否还有投资机会15结论：16参 考 文 献16第一节 中国房地产基本情况一、房地产业已进入
6、高风险时代在过去20年里，中国的房地产基本上保持着高速发展的势头。居民收入快速增长和城市人口增加是推动房地产建设热潮的重要因素，而1998年的住房制度改革既实现了从国家向城市居民的大规模一次性资产转移，又释放了积压已久巨大商品住房市场需求。 中国现在是否已出现一个大的、全国性的房地产泡沫并且即将破灭？近年来，这个论题一直被广泛关注和和持续讨论，因此有必要进行探讨。实际上，就象吹气球一样，气球没有吹爆之前，不太容易判断气球是否达到了极限。所以要想在房地产泡沫破灭前判断泡沫是否存在并不容易，预测房地产泡沫出现的具体时间点及其触发因素极为困难。2009-2011年房价大幅上涨促使政府在一些大城市出台
7、严格的限购政策，但与此同时政府大规模推动保障房建设，后者有望支撑未来几年内的房地产总体建设活动。虽然总体态势仍属良性，但未来几年出现房地产泡沫的风险非常高。近期房地产业的一些发展态势值得警惕。更重要的是，最近几轮的房地产调控是否能够解决许多根本性问题，需要时间和实践去检验，而这些问题恰恰是中国产生房地产泡沫的原因。二、判断泡沫的标准一般情况下，如果某国家或地区房价在很长一段时间内持续快速上涨，那将可能是出现房产泡沫的预警信号之一。过去10年里，中国城镇新建住房平均销售价格年均上涨了9%，2009年涨幅则达到了两位数。但中国的城镇居民可支配收入年均增长10%的，房价的涨幅看似正常（见图1）。资料
8、来源：CEIC（瑞银估算）但换个角度看，也许更为直观。评估房地产泡沫的一个常用指标是房价收入比（即一套住房的平均价格相对居民年可支配收入的比率）。根据统计数据，在中国，一套100平米的城镇住房的平均售价相对城镇居民平均可支配收入的比率，城镇居民通常需要用9到10年的收入才买得起一套房；而在一些大城市，这一比率最近攀升至20年。在发达国家，房价收入比通常在4-6年（见图1）。资料来源：CEIC（瑞银估算）另一个与房价相关的指标是租金回报率。按发达国家的经验，5-8%租金回报率才算合理。虽然中国关于租金回报率的数据并不充分，但根据中原地产的统计显示：目前一线城市房产的租金回报率很低，且最近跌破了3
9、%（上海更是接近2%）。三、房地产建设活动瑞银(UBS)新兴市场经济学家安德森(Jonathan Anderso)在一份研究报告中说：房地产和住房建设已经成为中国增长模式的显著特征，它们是决定大宗商品需求的最重要因素；也是造成中国外部盈余的重大推手；还是真正理解中国家庭的资产负债表、储蓄和投资行为以及有关中国再平衡讨论的关键一环。换句话说，从宏观经济学的视角看，如果你不理解中国的房地产业，你就不理解中国。数字最能说明问题。中国是世界上最大的钢铁消费国，安德森在报告中说：房地产业直接占了中国钢铁消费量的40%，而家电制造、汽车制造和房地产这三个行业则直接占据了中国钢铁消费量的50%以上。据安德森
10、观察，中国人购买新房之后，通常会购置家电和汽车。类似的逻辑同样适用于水泥、铁矿石、煤炭和建筑设备等产品。经验表明：房地产出现泡沫的另一个迹象是在一段时期内房地产建设活动突然迅猛增长。在亚洲金融危机期间经历了房地产泡沫破灭的国家和地区，其房地产建设活动在危机前都曾迅猛增长（见图3）。资料来源：CEIC（瑞银估算）据瑞银估计，房地产建设去年对中国GDP的贡献率超过13%（其中75%是住房建设），是6%这一上世纪90年代平均水平的两倍多。中国的房地产建设活动占GDP的比重在过去10年保持相对稳定，不过在最近几年则有所上升。和相关经济体在亚洲金融危机爆发前的情况相比，中国的建设活动目前看来尚未达到“警
11、戒”水平。不过，应该看到建设活动正在趋势性地稳步升高，而且如果持续上升这一指标就会进入到危险区间。四、中国会出现房地产泡沫吗？根据上面的陈述：尽管存在着一些预警迹象，并且确实可能存在着局部性的房地产泡沫，但总体而言，中国并未出现全国性的房地产泡沫。短期来看，房地产泡沫破灭的风险很小。在流动性充裕、低利率以及将城镇房地产建设当作“城镇化”主要内涵的大背景下，未来几点中国很难避免出现房地产泡沫，尤其是在现有的政策没有触及到上述基本问题的情况下。持续的房地产调控不太可能造成房地产建设活动大幅下滑，近年来政府一直通过加大保障性住房的建设力度来抵消商品房限购政策的影响。所以基本结论是：短期内，中国房地产
12、不会出现泡沫，但诸多现象表明，中国房地产已接近“警戒线”，中期内存在泡沫风险。那么中期内中国能否避免出现房地产泡沫？中国的房地产行业能否避免泡沫，受经济、政治、文化等诸多方面影响，而政府对房地产的政策，无疑是最重要的影响因素之一。第二节 中国房地产政策回顾一、政策回顾1998年7月3日，国务院发出关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，确定改革的目标是停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。以此为标志，中国住宅房地产的市场化运作开始正式启动。市场化的运作大大改善了城镇居民的居住条件，同时也大大推高了房价，房地产业出现了过热，部分城市房价增幅过快，住房问题成为一个备受关注的社会问题，
13、也是影响经济发展的热点问题，为此，政府出台了诸多政策去完善和调控。政府出台的政策大体可以分为“制度性政策”和“调控性政策”两大类(见表1)。表1 住房制度市场化阶段主要房地产相关政策(1998年2010年)类别时间和主题具体内容、作用和影响制度性法规1998年7月3日国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化2000年国家计委、建设部联合发出的“关于房地产中介服务收费的通知”，建设部和国家工商局修订完善商品房买卖合同示范文本、房产测量规范逐步制定市场交易的相关规范2002年5月9日，国土资源部签发1l号文件招标拍卖挂牌出让
14、国有土地使用权规定，文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式，要求从7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易ll号令的颁布，被业界称为“新一轮土地革命”的开始。土地市场开始了从划拨、协议“暗箱操作”走向招拍挂“阳光操作”2003年12月28日开始，我国国土资源管理体制发生重大变化省以下国土资源管理部门将实行垂直管理改变当地政府的违规影响2004年7月底，国家发改委、建设部下发物业服务收费明码标价规定的通知，提出物业服务收费实行明码标价建立物业管理规范制度2007年8月13日国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见(国发(2000724
15、号)下发把解决城市低收人家庭住房困难作为住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责调控性政策2001年1月，财政部、国家税务总局对房屋出租的税费进行减免。从2001年1月1日起。对政府定价出租的住房，暂免征收房产税、营业税。对个人按市场价格出租的居民住房，减征营业税(由5降为3)，房产税(由12降为4)，个人所得税(由20降为10%配合国家住房制度改革，支持住房租赁市场的健康发展，使个人出租房屋总体税收负担由原来的175一30降低为73一14572003年6月5日，中国人民银行发布了关于进一步加强房地产信贷的通知(一般称为“12l号文件”)对房地产开发贷款、个人住房贷款都做出了很多
16、严格的规定各银行因自身利益使然，以12l号文缺乏操作性为由，对房地产商暗地通融2003年7月18日、7月30日国务院办公厅先后发出关于暂停审批各类开发区的紧急通知、关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知至2003年12月底，全国共撤销各类开发区2426个整合294个，基本刹住了开发区“圈地”之风2004年3月31日国土资源部、监察部联合下发了关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知(即71号令)各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地纳入国家土地储备体系。2004年8月31日因此被业界称作“大限”2004年5月31日
17、，由建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合颁布的经济适用住房管理办法正式施行办法明确规定，经济适用住房的面积将严格控制以中小套型为主，住房价格以保本微利为原则真正让广大中低收人群众受益2004年9月2日中国银监会公布了商业银行房地产贷款风险指引规定建筑商不得为开发商垫资建楼，开发商开发项目白有资金不低于项目总投资的35，购房者的月供房款不得超过收入的50，加强贷款监管的重要信号中国人民银行决定，从2004年lO月29日起上调金融机构存贷款基准利率，并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮央行正式使用市场调节杠杆来对房地产市场进行调节2005年3月17日，央行调整房贷利率二
18、次加息抑制房地产泡沫2005年3月26日国务院向各个省市、自治区印发了国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知，共有八条内容，简称“国八条”旧“国八条”以通知的形式发出，是要求各地政府重视房价上涨过快这一现象2005年4月27日新“国八条”新“国八条”是具体硬措施，每条措施都直指房价涨幅过快2005年5月27日国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税，抑制投机2006年5月29日，国务院办公厅出台关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见(国办发200637号)，即9部委“十五条”提出双70的标准。此政策旨在通过对住房供应结构的调整
19、，进一步稳定住房价格2006年7月11日建设部等5部委下发关于规范房地产市场外资准入和管理的意见(建住房200617l号)被称为“外资限炒令”，加强对外商投资企业房地产开发经营、境外机构和个人购房的管理2006年5月31日国税总局下发关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知(国税发200674号)2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房进行销售的全额征收营业税2006年9月27日，中国人民银行下发了关于加强商业性房地产信贷管理的通知其中明确规定“第二套”住房贷款首付款比例不得低于40贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的11倍，而且贷款首付款比例和利率水平会随套数增加而大
20、幅度提高2006年4月28日至2007年底，中国人民银行8次上调存贷款利率对房地产价格产生间接影响2007年1月，国家税务总局颁布关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知要求从2007年2月起正式向房地产开发企业征收30一60不等的土地增值税2008年3月，财政部、国家税务总局下发关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知要求开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。2008年3月，住房和城乡建设部下发关于
21、加强廉租住房质量管理的通知对确保廉租房的质量，对解决城市低收入家庭住房困难等方面作了具体要求。中国人民银行决定从2008年4月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；2008年5月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。对房地产价格产生影响2008年6月，国家多项调控近期开始施行土地阀门再度紧。具体政策：商品住宅开发不得超3年、土地管理不作为将受严惩等，自2008年6月1日起执行。控制土地供应，抵制房地产供给2008年7月国土部表示小产权房不给宅基地证规范小产权房管理2008年8月11日国务院新规：房地产开发企业销售商品房，应当向购买人明示所售商品房
22、的能源消耗指标、节能措施和保护要求、保温工程保修期等信息。规范房地产开发管理2008年8月三部委联合印发2008年廉租住房工作计划计划提出，2008年底前，所有县城及以上城市都要根据国务院规定，对低保家庭中的住房困难户做到应保尽保，有条件的地区要逐步扩大保障范围。2008年8月25日中国人民银行、银监会联合下发关于金融促进节约集约用地的通知要求严格建设项目贷款管理。对列入国家禁止用地项目目录的项目，严禁发放贷款。2008年9月，央行宣布从9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，以及下调存款准备金率0.5%；2008年10月9日，下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分
23、点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。下调贷款利率和存款准备金，间接为房地产资金“松绑”2008年10月12日中国人民银行决定，调整商业性个人住房贷款蕨利率等。自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。下调个人住房公积金贷款利率2009年1月，四大国有银行宣布：只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠
24、、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。银行为个人住房贷款提供优惠利率2009年2月，国土资源部发布国务院第二次全国土地调查领导小组办公室关于建立第二次全国土地调查工作动态通报制度的通知将落实最严格的耕地保护制度和节约用地制度，对违反国家产业政策、供地政策或用地标准，搭车用地、借机圈地、侵害农民权益等问题和政策执行不到位的地区进行重点督察，做好重大典型案件查处曝光2009年4月24日，住房和城乡建设部、监察部治理房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项工作电视电话会议在京召开。住房和城乡建设部、监察部重点对国家机关工作人员在建设用地规划变更、容积率调整中玩忽职守、权钱交
25、易等违纪违法行为进行严厉查处。2009年5月11日，国土资源部发布国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知（国土资发200956号）。为更好地履行部门职责，充分发挥地价政策在宏观调控中的作用，对全国工业用地出让最低价标准实施政策进行适当调整。2009年5月13日，国土资源部发布国土资源部关于切实落实保障性安居工程用地的通知要求各级国土资源管理部门从保增长、保民生、保稳定的高度出发，认识保障性安居工程的重要性，重点抓好城市廉租住房和林区、垦区、矿区棚户区改造，以及农村危房改造、游牧民定居建设用地的供应管理工作，确保保障性安居工程的顺利落地；加快编制和修编20102011年和今年保障
26、性住房用地供应计划，统筹协调及时调整土地供应结构，扩大民生用地的比例，确保保障性住房用地的需求2009年5月27日，国务院发布关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知明确保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%2009年5月21日，国家税务总局制定土地增值税清算管理规程对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定。2009年5月25日，发改委公布了关于2009年深化经济体制改革工作的意见提出今年将由财政部、税务总局、发改委、建设部负责研究开征物业税。此前，北京、辽宁等10多省（市）开始物业税“空转”运行2
27、009年6月10日，国土资源部强调，“小产权房”实质是违法建筑，违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，违反相关政策要求各地要严格依法查处大量存在的“小产权房”等2009年12月9日，国务院常务会议研究完善促进消费的若干政策措施，讨论并原则通过关于试行社会保险基金预算的意见个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，此举是对炒房现象进行遏制2009年12月14日，国务院常务会议决定，用5年左右时间基本完成城市和国有工矿集中成片棚户区改造，有条件的地方争取用3年时间基本完成推进城市住房改造工程2009年12月17日，财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布关于进一步加强土地出让收支管
28、理的通知将开发商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。而此前各地方土地出让大多执行2030的首付政策2010年1月10日国务院出台“国十一条”严格二套房贷款管理，首付不得低于40% 2010年1月21日，国土资源部发布国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%2010年3月10日，国土资源部再次出台了19条土地调控新政，即关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知明确规定了开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻
29、结”等19条内容2010年3月12日，国土资源部称，将于今年3月至7月在全国开展对房地产用地突出问题的专项检查重点针对擅自改变房地产用地用途、违规供应土地建设别墅以及囤地炒地等问题2010年3月23日，国资委要求78户不以房地产为主业的中央企业,要加快进行调整重组，在15个工作日内制订有序退出方案国资委要求不是以房地产为主的央企退出房地产市场2010年4月2日，财政部下发关于首次购买普通住房有关契税政策的通知对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策2010年4月7日，国家发改委发布2010年经
30、济社会发展工作重点提出要进一步加强房地产市场调控，增加普通商品住房的有效供给，支持普通自住和改善性住房消费，大力整顿房地产市场秩序2010年4月15日，国务院出台具体措施要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%2010年4月15日，国土资源部公布2010年住房供地计划2010年拟计划供应住房用地总量同比增长逾130%，其中中小套型商品房将占四成多，超过去年全国实际住房用地总量2010年4月18日，国务院发布通知指出商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业
31、银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款2010年5月26日，国税总局公布了关于土地增值税清算有关问题的通知明确土地增值税清算过程中的若干计税问题2010年6月3日，国家税务总局下发关于加强土地增值税征管工作的通知抬高了土地增值税预征率的下限。国税总局规定，除保障性住房外，东部地区省市预征率不得低于2%，中部和东北地区省市不得低于1.5%，西部地区省市不得低于1%。通知确定土地增值税核定征收率原则上不得低于5%2010年6月4日，住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知对商业性
32、个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范2010年9月29 日国家有关部委出台措施遏制部分城市房价过快上涨加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度；完善差别化的住房信贷政策；,禁止消费型贷款用于购房；切实增加住房有效供给；加大住房交易市场检查力度政府政策出台，总体上有以以下特征：一是调控政策越来越密集，政府坚定不移地为实现调控目标而努力；二是调控手段越来越紧，调控措施越来越具体；三是一方面政府调控措施越来越综合化，打“组合拳”；另一方面针对性越来越强，房地产市场一旦出现新情况，政府很快就出台应对措施。四是政策对房地产市场需求分类调控，区分“刚性需求”、“投资需求”和“投资需求”，分别采用
33、不同的政策。二、调控政策分类从购房目的来看，大致可将我国购房者分为以下几类：(1) 自住购房；(2)购房投资保值；(3) 投机购房。政府对房地产的政策对上述3类购房者的影响如下：政策类型需求类型房地产供给房地产需求对房价的影响货币政策（利率、存款准备金、信贷政策等）(1)自住购房紧缩政策抑制供给，宽松政策刺激供给紧缩政策抑制需求，宽松政策刺激需求紧缩政策推高房价，宽松政策降购房低成本(2)购房投资保值(3)投机购房交易规则（首付款比率、交易合同等规范、质量监管、产权管理）(1)自住购房交易规则主要是规范供给方行为，保护需求方交易规则主要是规范供给方行为，保护需求方对房价并无直接影响(2)购房投
34、资保值(3)投机购房土地政策（土地供给、土地交易规范、城镇化）(1)自住购房政策引导加大供给无明显影响政策目标：下降(2)购房投资保值中性政策，近年来收紧降低需求政策目标：下降(3)投机购房政策引导抑制供给减少需求政策目标：下降税收政策（土地增值税、契税、个人所得税、营业税）(1)自住购房保持供给增加需求无明显影响(2)购房投资保值保持供给减少需求政策目标：下降(3)投机购房减少供给减少需求政策目标：下降满足中低收入群体需求（廉租房、保障房、安居工程等）(1)自住购房增加供给保障需求政策目标：下降(2)购房投资保值减少供给减少需求政策目标：下降(3)投机购房减少供给减少需求政策目标：下降三、调
35、控政策的影响自2009年底开始，“国四条”、“二套贷款首付款比例不得低于40，贷款利率严格按照风险定价”(“国十一条”)、“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年”等一系列政策纷纷出台，但是，这一系列的调控政策并没有给火爆的房地产市场带来明显的降温，房价仍然保持较快的上涨速度。在一片对房价的争议与不满声中，“史上最严酷的房产新政”关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知(“新国十条”)出台。此次宏观调控与前期调控的主要差异在于：实施了更为严格的差别化住房信贷政策，从市场终端环节对房地产市场进行干预，直接调控房地产交易的双方，达到给房价降温的目的。采取这种直接的、从终端环节调节市场的措施，主要
36、的策略方向是抑制需求(抑制改善型购房需求、消灭投机)，调整供求关系，控制房价上涨。新政出台个月后，对市场中购房数目的影响较大，减少了投资性需求和首次置业比例，改善性住房则有所增加。因为本次房地产调控的重点是抑制投资性购房，而目前这种调控手段在一线城市已经有了积极的效果。一线城市居民在中国政府密集出台房地产调控政策背景下，购房更加谨慎、趋于理性。大多数一线城市楼房的成交量出现了不同程度的下滑，买卖双方开始“暗战”。一方面购房者更加坚定的持观望态度，等待地产新政后的楼房降价；另一方面房地产开发商则高调的坚持自己的楼盘不降价。调查显示，新政出台后首次置业比例为.，改善性需求为.，投资性需求将为.。另
37、外，新政满月对购房者的购房周期有较大影响。2010年以来政府连续出台调控措施遏制房价过快上涨，而调控力度最大的莫过于2010年4月推出的所谓新“国四条”和“国十条”。“国四条”和“国十条”对房地产市场产生了强烈而又积极的影响。在行政化调节手段之外，辅之以市场化手段进行调控对房地产市场有何影响? 综合新“国四条”和“国十条”的措施，力度最大的政策集中在三个方面，一是贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50。二是商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住
38、房贷款。三是地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。此次调控措施的主要目的是打击房地产投资、投机，抑制房价，尽管在实际操作中存在一定的难度，但仍然取得了积极的效果。第三节 合肥市房地产行情分析一、合肥市房地产市场基本情况以下数据来源于合肥市房地产管理局公报：（一）土地市场总体活跃：经营性用地市场：2009年全市经营性用地共成交77宗，成交总面积5754.06亩，同比增长105.66%；成交金额168.47亿元，同比增长178.36%；经营性用地市场十分活跃。 房地产开发用地市场：全市房地产企业购置土地总面积406.02万平方米，同比增长63.72%；完成开发土地5
39、04.39万平方米，同比增长14.46%。 （二）房地产投资稳步增长： 全市房地产企业开发投资总额为601.34亿元，其中住宅建设投资432.77亿元，同比分别增长25.82%和26.27%；下半年房地产企业开发投资步伐明显加快。（三）房地产供给市场：在建项目建设节奏较快、竣工面积增幅较大：全市商品房累计完成施工面积4594.16万平方米，其中商品住房3659.06万平方米，分别同比增长15.7和15.28，竣工面积1228.38万平方米，其中商品住房990.01万平方米，分别同比增长30.62和26.62。市场去库存化进程较快： 2009年度我市商品房批准预售面积1093.11万平方米，其中
40、商品住宅910.5万平方米。截止09年底，全市商品房结转可售面积为650.98万平方米，其中商品住宅302.29万平方米。商品房待销售面积比年初较少264.85万平方米。（四）房地产销售市场十分活跃：商品房市场：全市商品房销售备案面积为1481.12万平方米，其中商品住宅1303.3万平方米（共计131884套），同比分别增长63.04%和65.09%。 二手房市场：全市登记成交二手房总面积为258.93万平方米，其中住宅214.39万平方米（共计23881套），同比分别增长67.67%和94.81%。二、房地产市场结构情况（一）房地产开发投资结构按照项目构成分类：房地产开发投资总额中，直接用
41、于工程建设的投资505.55亿元，直接用于购置土地的投资95.79亿元；按照产品用途分类：用于住宅项目开发的投资432.78亿元，用于办公项目开发的投资39.33亿元，用于商业项目开发的投资63.53亿元。（二）房地产新开工面积结构 全市新开工面积为1895.63万平方米，同比增长3.65%。其中：商品住宅项目新开工面积1506.19万平方米，同比增长4.33%;办公楼项目新开工面积93.21万平方米，商业用房项目新开工面积139.97万平方米。（三）商品住宅销售市场面积结构：全年市区商品住宅销售备案户均建筑面积98.39平方米，单套建筑面积在90平方米以下的占成交总套数46.33%，144平
42、方米以下的普通商品住宅占总套数的93.28%。（四）商品住宅销售市场价格结构：09年度销售备案的市区商品住宅中，销售单价在4000元/平方米以下的占成交总套数的36.58%，4000-5000元/平方米占总套数的42.99%，5000元/平方米以上的占总套数的20.43%。（五）购房人结构情况 按照购房人身份证号码划分，在09年度市区销售备案的商品住房中，合肥市居民（含三县）购买的商品住房套数占总数的48.25%，安徽省其他城市居民购买的占42.03%，外省居民和部队官兵购买的占9.72%；根据购房人的出生年代分析，60年代及以前出生人口占购买总数的25.88%，70年代的占35.46%，80
43、年代及以后的为38.66%。跟周边中心城市相比，合肥房价处于中等位置。在近日揭晓的2010年中国城市房价排行榜上，合肥市位列31位，新房均价为6255元/平方米。据合肥房地产交易网房地产研究中心的数据显示,2011年第4周全省10大城市楼市总体表现为量跌价升，住宅成交套数环比减少7.6%，但价格却环比上涨6.7%。三、合肥市政府调控目标为进一步做好房地产市场调控工作，巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，促进该市房地产市场平稳健康发展，合肥市政府已下发了关于房地产市场调控目标等有关问题的通知(合政201134号)。该通知明确提出了合肥市2011年房地产市场调控目标，要求确保今年全市新建
44、住房年度价格涨幅不高于全市年度GDP、居民可支配收入增长幅度。第四节 合肥市住房的投资机会一、合肥市房地产的投资空间房地产新政出台之后，市场格局发生的巨大的变化，即由投资为主导的市场向居民消费为主导的市场转变。由于市场结构的转变，房价也自然要随之调整。但是，由于对政府不断出台政策的期待，房地产开发商以为保持以投资者为主导的价格也能够让这个市场消费需求释放出来，但实际上结果并非如此。当房地产转变为以消费者为主导的市场时，要让消费者进入这个市场，一定要让价格水平适应已经改变了的市场，即住房消费者是否有支付能力购买。如果住房消费者没有支付能力购买，要想让消费者进入以投资者为主导市场或让消费者接受这种
45、投资为主导的价格是不可能的。尽管目前政府对房地产有税收优惠及信贷优惠的政策，但是这些政策与房价下降居民能够获得的利益相比则是太小。在整个经济出现紧缩的情况下，住房消费者明白利率变化对其住房消费者购买决策其影响是不会太大或是中性的。二、合肥市房地产的供求格局根据2009年的一份统计报告：在合肥市区销售备案的商品住房中，按照购房人身份证号码划分，合肥市居民（含三县）购买的商品住房套数占总比为48.04%，安徽省其他城市居民购买的占总比为45.15%，外省居民购买的占总比为6.81%；本地居民购买需求较为稳定，外地居民对合肥市商品住房的认可程度较高。根据购房人的出生年代分析，60年代及以前的占总比为
46、27.67%，70年代的占总比为33.55%，80年代及以后的占总比为38.78%；由此可见，80年代及以后的刚性自主购买需求十分旺盛。2011年2月合肥楼市的供求关系与1月相比前后变化较大，据统计，2011年2月合肥住宅成交面积环比减少54.9%（见图4：合肥住宅供应量月度走势图）。继2月份成交量下跌之外，3月份继续保持跌势。虽然总体上成交量下降，但宏观调控影响的是改善型、自住型消费者的心理预期，但改善型需求、自住型需求迟早会释放，只是时间问题。三、胶着局势下是否还有投资机会显然，由于受调控政策影响，买卖双方大都处于观望态度。在这种局势下，买卖双方都比较慎重。笔者认为：楼盘是否有投资机会，一是看购房者自身需求，二是看中期楼市发展趋势，三是看投资的机会成本。以合肥市蜀山区潜山路399号“汉嘉都市森林”高层住宅为例，目前均价为7800元/M2，周边住房楼盘基本上在7500元/M2左右，由于该楼盘有“学区房”的优势，所以略高于周边楼盘价格。从本人自身需求看，当前没有改善性住房需求，但未来有学区房的需求。通过上述分析，个人认为合肥楼市场短期看热，中期看平，长期看淡。即使长期看淡，也需要考虑投资机会成本。跟众多市民一样，除了房地产外，可选择的投资机会还有股市
